【正文】 、戶型設計合理劣勢：所在區(qū)位缺乏高端物業(yè)品味，與高層住宅混雜◆紫御東郡別墅一期開盤紀實20xx年3月21日（星期六）此次推出別墅房源面積范圍255～387㎡，單價11000元/㎡, （含地下室）整套售價200～380萬元。從低的價位、卓而不群的品牌與品質(zhì)、房地產(chǎn)市場的徐徐暖風，成就了地產(chǎn)某之役的初戰(zhàn)告捷。此次開盤推出東區(qū)的46套聯(lián)排別墅，優(yōu)惠后最高售價326萬元/套（地上面積257平方米，地下室面積55平方米，贈送小院147平方米），折合單價 10448元/平方米（含地下室）；最低售價198萬元/套（地上面積200平方米，地下室面積55平方米，贈送小院54平方米）折合單價7764元/平方米（含地下室）。據(jù)了解開盤當天成交26套，%。二期推出房源■銀豐花園 銀豐山莊的升級版，舜耕路上的高檔社區(qū)，4棟花園洋房位于小區(qū)最佳位置，因而備受推崇，花園洋房提升了整個小區(qū)的居住品質(zhì)。 優(yōu)勢：先期銀豐山莊口碑好、山體自然環(huán)境優(yōu)勢明顯劣勢：價位偏高，與普通住宅混居■外海蝶泉山莊 依山而建新古典主義美加風格,近200套低密度產(chǎn)品，為項目贏得“山莊”之名號。2層贈送50~100㎡小院，4層贈送7~10㎡露臺。截止6月底共成交15套。產(chǎn)品類型豐富，其中四組院產(chǎn)品為省內(nèi)首創(chuàng)。與本案近距離接觸，短兵相接。優(yōu)越的自然環(huán)境，稟賦天成。弱市低調(diào)，后市待發(fā)。優(yōu)勢：價位較為合理劣勢：位置較偏、周邊配套匱乏■中國中國?諾貝爾城擁有4萬平方米的大學中央園林、1萬余平米的大學校園草坪，3000平方米的大學運動會所，2000平米的大學圖書館、大學咖啡館，、。容積率：開盤：待定。配套設施有總面積4萬平方米的中央園林、5000平方米的運動會所和文化會所，配有雙語幼兒園和六年一貫制學校。■其他在售項目概況序號名稱區(qū)位物業(yè)類型規(guī)模萬㎡主力戶型均價1彩石山莊東部雙拼、聯(lián)排、洋房280340㎡目前在售聯(lián)排、雙拼別墅，按套賣，155300萬/套2御景山墅東部聯(lián)排、疊加一期約40戶，剩余幾套2 萬175—240㎡聯(lián)排均價：11000—14000疊加：8000—110003蟠龍山水東部獨棟、雙拼2 萬275399㎡180280萬獨棟均價65007000元/平米，TOWNHOUSE均價5000元/平米。4) 西部：魯商御龍灣、康橋圣菲、中建怡水和苑、名門世家、黃金崮云湖高爾夫別墅、海那城5) （4）北部：國科高爾夫別墅、齊魯溫泉水郡、翡翠郡價格差異較大高端物業(yè)售價因地域、建筑形態(tài)不同而差別較大（1）疊加：4000元——10000元（2）聯(lián)排：6000元——13000元（3）獨棟：5000元——8000元（4）洋房：5000元——98000元面積單純求大某的別墅項目面積從200400平方米不等，240平方米以下的戶型少之又少，總價格高得到了200多萬每套，而200平方米以下的別墅卻是悉數(shù)家珍，戶型配比不夠合理。低密度住宅也叫別墅目前，某市場上的別墅大概分為純別墅和類別墅兩種。市場上供應的類別墅產(chǎn)品，密度比住宅低，多為疊加、聯(lián)排、或者是花園洋房，人工造景的成本很高，并不具備別墅的生態(tài)、自然的概念，但是有距離城市近、工作生活方便的特點，所以有些低密度住宅也被美其名曰“別墅”。而某城區(qū)的類別墅項目，價格多在800015000元每平方米。業(yè)內(nèi)人士認為，這和某人的別墅消費習慣有很大關(guān)系，很多人依然把別墅定義為日常居住，由于資源稀缺和地塊本身的價值決定了類別墅不菲的價格。30－45歲之間占的比例比較高，還有30歲以下的。但這些人群在某所占比重很小，再加上其中一部分人不愿意露富，所以不足于支撐起一個紅火的別墅市場。 但別墅畢竟有別墅無可取代的優(yōu)勢，而且由于資源的稀缺性，其投資價值也日益彰顯。獨棟別墅成稀缺產(chǎn)品別墅因其產(chǎn)品的特殊性，別墅用地一直為業(yè)界所關(guān)注。為調(diào)控住房供應結(jié)構(gòu)，國土資源部要求進一步從嚴土地管理，各地已從2006年6月1日起停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)。別墅類供地停止審批，現(xiàn)有的獨棟別墅開始成為稀缺產(chǎn)品，越來越顯得奇貨可居。目前市場上高檔別墅并不多見，獨門獨院獨棟別墅更是屈指可數(shù)，多數(shù)都是雙拼、聯(lián)排、疊拼別墅等類別墅類產(chǎn)品，像國科國際高爾夫別墅這種主打獨棟別墅的項目已很少見。項目2002年一期開盤時均價在2000元／平方米，現(xiàn)在為數(shù)不多的別墅均價已是5000元／平方米。目前某別墅正處于發(fā)展階段，在景觀設計、戶型創(chuàng)意、居住理念等方面尚不夠完美?！边@意味著某別墅的項目開發(fā)商們還需要苦練內(nèi)功。獨棟別墅比例較少，將是未來高端物業(yè)的稀缺產(chǎn)品。尤其是在20xx年這樣的市場調(diào)整期，“品牌”在市場上的份量自然是不言而喻。紫御東郡的熱銷證明了品牌地產(chǎn)在高端物業(yè)的號召力！全國主要大城市也已如此，品牌開發(fā)商操作的高品質(zhì)物業(yè)主導各地的高端市場。推出的威爾特郡聯(lián)排別墅，面積分別為約227平米和249平米，均為四層(地上三層，地下一層)。是由魯商置業(yè)開發(fā)的高檔別墅區(qū)，它提出的原創(chuàng)別墅四組院別墅在山東尚屬首例。領秀城之漫山香墅。名門世家。無論是從區(qū)位、戶型設計，配套設施等各個方面，縱觀某市場，魯商御龍灣、紫御東郡、海爾綠城?全運村、蟠龍山水、名門世家等，都堪稱是品質(zhì)樓盤的代表。隨著樓市轉(zhuǎn)暖，端物業(yè)作為規(guī)避通貨膨脹預期的避風港，受到特性消費群體的青睞，加之市場供應量不大，價格比較平穩(wěn)，但品牌開發(fā)商的銷售明顯好于普通開發(fā)商的項目。隨著高端物業(yè)供應量的增大，宏觀經(jīng)濟的不確定性，投資客戶的觀望，銷售壓力增大，市場競爭將異常激烈。第二居所的遠郊別墅，缺少成規(guī)模、上檔次的休閑度度假風景區(qū)，加之某人休閑度假的消費欠缺，至今，沒有形成遠郊別墅板塊聚集規(guī)模，只是零星的出現(xiàn)在某周邊。五、豪宅客戶特點與市場發(fā)展趨勢對房地產(chǎn)市場而言，一年的走勢，根本談不上什么趨勢，特備是豪宅！試問哪個豪宅的買家是想一年內(nèi)出手的？ （一）、豪宅買家的人口統(tǒng)計是分析未來的基礎豪宅的買家與普通住宅買家的最主要區(qū)別是：他們普遍是二次置業(yè)或以上；他們的年齡普遍偏大，又不是特別大，中位數(shù)集中在40上下；他們的家庭成員規(guī)模偏大而全，一般有父母、中學讀書的孩子和家庭工人。他們是改革開放的主要受益者，在此之前，“老三屆”經(jīng)歷過上山下鄉(xiāng)，大多數(shù)人沒有機會讀大學，在此之后，是“70年代”，生活雖然順利，但沒有“先人一步”的機遇。（二）、“嬰兒潮”家庭變化與趨勢中國豪宅市場的一系列變化，包括戶型由小變大、位置由近及遠、價格由低到高，都與這個“嬰兒潮”家庭的演變、家庭收入和生活方式的變化緊密相關(guān)。那么，未來5～10年，這個群體原本十分典型的傳統(tǒng)“2+2+1+n”的模式——即“2位老人+核心夫婦+1個孩子+1位工人+經(jīng)常要關(guān)照的親屬”，會發(fā)生什么變化呢？首先，老人的數(shù)目將減少，子女會離開核心家庭，這使得豪宅單位的面積大、房間多就可以交貨的面貌終結(jié)；其次隨著孩子長大獨立，對市中心區(qū)核心教育資源的依賴減少，對看病方便等位置依賴減少；其三，隨著人生重大事件的完成（老人和孩子）和退休的臨近，對休閑的向往增加；其四，享受人生成為越來越重要的主題。中國的這波人群比美國整整晚十年多，這是中國有史以來最大的一波富有的“活躍長者”，身體健康、精力豐沛、財力雄厚。如果大膽預言，中國豪宅會因為這些活躍長者有以下中長期的發(fā)展趨勢：休閑度假地區(qū)隨著交通、通訊和配套的完善，將會逐漸有著長達二十年的繁榮景象.城市核心區(qū)的公寓將兩極分化，良好管理和周邊環(huán)境成為最重要的得分因素.城市周邊，具有天然資源，低密度和良好休閑配套的物業(yè)將最先受益.圈層營銷和活躍長者細分營銷將成為豪宅主流營銷手段.豪宅的戶型結(jié)構(gòu)和面積不斷放大的趨勢將停止。項目距萊城約25公里，距萊鋼與某距離相當。 整個區(qū)域分為房干生態(tài)景區(qū)和某景區(qū)兩大板塊?？傞_發(fā)面積18平方公里，共分為七個重點區(qū)域，即呂祖泉歷史長廊，雪野北岸新鎮(zhèn)，東部高爾夫社區(qū)，水上運動中心，南岸果園社區(qū)，左岸水都，馬鞍