某項(xiàng)目產(chǎn)品策劃報(bào)告-在線瀏覽
2024-09-12 19:56本頁(yè)面
【正文】 中締造出項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這才是開發(fā)商業(yè)物業(yè)的制勝之道。項(xiàng)目所在的區(qū)域是淄博的CBD區(qū)域，它成為CBD核心圈的一個(gè)重要組成部分。它屬于CBD區(qū)域，但它所服務(wù)的不僅僅是CBD的人群，而是淄博高層面的消費(fèi)群體。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，既保證產(chǎn)品的暢銷性，同時(shí)更需要產(chǎn)品的前瞻性，引領(lǐng)市場(chǎng)。在結(jié)合前期與發(fā)展商進(jìn)行良好溝通的基礎(chǔ)上，建議項(xiàng)目總層高為17層，具體各樓層功能分布規(guī)劃如下：1）1— 5層為商場(chǎng)部分； 其中1—3層為名店城 4層為文化藝術(shù)名城5層為xxx辦公自留部分6層為轉(zhuǎn)換層，為空中會(huì)所，作為本樓宇的配套設(shè)施部分。 其中負(fù)一層可以將一部分作為商場(chǎng)的銷售面積。1）十字放射性布局在項(xiàng)目整體平面布局上我們建議在采用中心圍合的整體規(guī)劃思路。這樣就可以充分利用周邊原有商場(chǎng)帶來的客流量提升自身的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)房的銷售。從項(xiàng)目的本身來看，放射性的通道的長(zhǎng)度不超過50米，將是最理想的組織人流的距離。因此，在研究營(yíng)業(yè)房間隔策略時(shí)要充分考慮到這些因素。商場(chǎng)整體面積與商場(chǎng)部分的公攤面積、通道面積與的比例為1：。3）商鋪面積配比建議 在服從項(xiàng)目總體規(guī)劃布局的原則下，商場(chǎng)一層的外圍部分全部做成“復(fù)式”的兩層商鋪，盡量多做臨街的商鋪。首層空間為面向道路開門（臨街商鋪），二層空間向商場(chǎng)內(nèi)開門。六、交通組織從嚴(yán)格意義上認(rèn)為，項(xiàng)目的1—5層都應(yīng)該是作為一個(gè)統(tǒng)一整體來考慮。除了平面的交通組織外，項(xiàng)目的1—5層的垂直結(jié)構(gòu)形式，需要處理中心化空間和線性空間，也就是中庭空間和步行街（平面布局）之間的結(jié)構(gòu)形式。一） 垂直交通組織對(duì)于本項(xiàng)目來說，引導(dǎo)人流垂直向上運(yùn)動(dòng)是成功的關(guān)鍵，在設(shè)計(jì)上，需要從下面幾個(gè)方面進(jìn)行考慮： 利用中庭廣場(chǎng)的功能與作用中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間的序列的高潮，這里人流集中，流量大，最可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)。如果通過適當(dāng)?shù)墓δ馨才?，將?gòu)物者向上運(yùn)動(dòng)處理成一個(gè)有目的的過程，能夠大大提高上部空間的吸引力。 中庭空間的造型與空間的交流中庭空間的造型非常重要。同時(shí)，在任何一層能夠看到其他層具有吸引力的活動(dòng)與景觀，也會(huì)大大促進(jìn)購(gòu)物者在層與層之間的運(yùn)動(dòng)。從項(xiàng)目本身功能規(guī)劃設(shè)計(jì)來看：項(xiàng)目本身具有5層商場(chǎng)的設(shè)計(jì)，在對(duì)于提升商場(chǎng)人流方面，主要通過室內(nèi)的電梯提升人流； 兩個(gè)中庭的設(shè)置n 第一個(gè)中庭1—3層設(shè)置一個(gè)中庭廣場(chǎng)，借助于中庭廣場(chǎng)聚集人氣的作用，為中部的營(yíng)業(yè)房帶來充足的客源，有助于促進(jìn)中部及北部營(yíng)業(yè)房的銷售。同時(shí)，設(shè)立室外的大型手扶電梯上四層。二） 手動(dòng)扶梯商場(chǎng)內(nèi)手動(dòng)扶梯不僅僅是人流的提升，是關(guān)系到商場(chǎng)交通組織的重要部分。在手扶電梯的布局方面一半采用兩種排列方式。另一種是上下扶梯并排同向布置，上下人口置于扶梯的兩側(cè)，兩層之間上下過程中需要步行一段距離。本項(xiàng)目建議采用第二種方式，便于在商場(chǎng)內(nèi)形成“循環(huán)”式人流。三）出入口設(shè)計(jì)及布局對(duì)于本項(xiàng)目的1—5層的商場(chǎng)出入口的設(shè)計(jì)不僅要考慮數(shù)量、朝向，還要顧及整個(gè)商場(chǎng)人員流動(dòng)的安全，人車交通的要求也不容忽視。這樣就不會(huì)因?yàn)橹苓叚h(huán)境的變化而被湮沒，對(duì)整個(gè)商業(yè)物業(yè)的延續(xù)和發(fā)展有十分重要的意義。主出入口向內(nèi)凹入，并以個(gè)性鮮明的玻璃幕墻為主基調(diào)，同時(shí)輔以周邊環(huán)境的配合（如綠化、小品點(diǎn)綴、休閑設(shè)施等）來實(shí)現(xiàn)吸引人氣的目的。在主出入口（共青團(tuán)西路）設(shè)置多功能展示臺(tái)，可以用作商品展示、舉辦活動(dòng)，并于節(jié)假日組織商廈內(nèi)的經(jīng)營(yíng)者、商家或其他機(jī)構(gòu)聯(lián)手舉行各種商品的展示會(huì)、促銷會(huì)及文藝活動(dòng)，借助于這類型的活動(dòng)為整個(gè)商廈帶來興旺的人氣和足夠的客流。主要選擇的位置主要考慮選擇背離人流最大的商場(chǎng)出入口，在比較僻靜的位置設(shè)置主出入口位置比較妥當(dāng)。良好的客流導(dǎo)向系統(tǒng)設(shè)計(jì)可以最大限度地避免商場(chǎng)內(nèi)出現(xiàn)盲區(qū)和死角，并考慮到顧客在商場(chǎng)內(nèi)瀏覽商品和購(gòu)物時(shí)的感受，能夠?yàn)橄M(fèi)者營(yíng)造一個(gè)自然、舒適、輕松的購(gòu)物環(huán)境。各個(gè)相對(duì)獨(dú)立的購(gòu)物空間可以通過路面、連廊及其它形式的通道聯(lián)系起來，各區(qū)既可以單獨(dú)成塊，又可采用半開放布局方式，環(huán)環(huán)相扣，形成一個(gè)循環(huán)的“購(gòu)物環(huán)”。七、公共空間 商場(chǎng)的公共空間部分包括室外廣場(chǎng)、內(nèi)庭院、中庭院以及通道上的各個(gè)節(jié)點(diǎn)，它們?cè)诠δ苌喜粌H起著聚集和疏導(dǎo)人流的作用，同時(shí)也成為了商場(chǎng)的主題文化休閑中心。n 6—21層，則是通過進(jìn)入電梯的空間，形成了一個(gè)小型出入過渡、交流的空間。三） 主題文化休閑空間從本項(xiàng)目的整體規(guī)劃來看，商廈應(yīng)留有一部分空間來設(shè)置相應(yīng)的休閑空間，可以擺放設(shè)置小型主題休閑區(qū)域，能夠使消費(fèi)者感受到步行街內(nèi)溫馨的人情味，徜徉或坐落其中，就能干受到自然、輕松的購(gòu)物氛圍，產(chǎn)生情感上的共鳴，增加購(gòu)物吸引力。在6層轉(zhuǎn)換層的設(shè)置中，主要考慮兩個(gè)方面的作用： SOHO公寓的酒店式住戶大堂項(xiàng)目1—5樓屬于商業(yè)物業(yè)，商業(yè)價(jià)值利用非常高。在一樓設(shè)置的SOHO公寓的電梯堂只是一個(gè)狹小的通道。另一方面，6層的空間不僅僅是結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化，還是人流的轉(zhuǎn)換。 6層的園林、會(huì)所6層的空間分為兩個(gè)部分，一部分是露天的，主要考慮是園林環(huán)境的營(yíng)造。 另一方面，在6層中的封閉部分設(shè)立商務(wù)中心、健身中心、高級(jí)壁球室、商務(wù)會(huì)議室等大樓的配套設(shè)施。對(duì)于本項(xiàng)目，按照規(guī)劃必須有足夠的停車位，因此建議在靠近共青團(tuán)西路的沿街面建設(shè)地面停車場(chǎng)和建設(shè)一層地下停車場(chǎng)。在地面停車場(chǎng)，良好的平面分區(qū)、明確的行車流線和合理的停車位排列對(duì)于提高停車效率是非常有利的。建議項(xiàng)目在室外采用地面停車的采用45度方式。因此，在商場(chǎng)的主通道上，除了設(shè)置上述的休閑椅、中庭廣場(chǎng)外，還應(yīng)該在各主安排適當(dāng)?shù)挠^賞植物、雕塑品及其它形式的各種藝術(shù)品，并通過燈光的配合來達(dá)到至佳的效果，讓流連其中的消費(fèi)者感受舒適、優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境，使其成為商廈的一大特點(diǎn)。本項(xiàng)目地處當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)的商業(yè)旺地，外圍
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