【正文】 整體規(guī)劃中，在特定的商業(yè)環(huán)境中締造出項目的競爭優(yōu)勢，這才是開發(fā)商業(yè)物業(yè)的制勝之道。項目所在的區(qū)域是淄博的 CBD 區(qū)域，它成為 CBD核心圈的一個重要組成部分。它屬于 CBD 區(qū)域，但它所服務(wù)的不僅僅是CBD的人群，而是淄博高層面的消費群體。項目的設(shè)計，既保證產(chǎn)品的暢銷性，同時更需要產(chǎn)品的前瞻性，引領(lǐng)市場。在結(jié)合前期與發(fā)展商進行良好溝通的基礎(chǔ)上，建議項目總層高為 17層，具體各樓層功能分布規(guī)劃如下： 1） 1— 5 層為商場部分； 其中 1— 3 層為名店城 4 層為文化藝術(shù)名城 5 層為 xxx 辦公自留部分 6 層為轉(zhuǎn)換層，為空中會所，作為本樓宇的配套設(shè)施部分。 其中負(fù)一層可以將一部分作為商場的銷售面積。 1）十字放射性布局 在項目整體平面布局上我們建議在采用中心圍合的整體規(guī)劃思路。這樣就可以充分利用周邊原有商場帶來的客流量提升自身的商業(yè)價值，促進項目的營業(yè)房的銷售。 從項目的本身來看，放射性的通道的長度不超過 50 米，將是最理想的組織人流的距離。因此，在研究營業(yè)房間隔策略時要充分考慮到這些因素。 商場整體面積與商場部分的公攤面積、通道面積與的比例為 1： 。 3）商鋪面積配比建議 在服從項目總體規(guī)劃布局的原則下，商場一層的外圍部分全部做成“復(fù)式”的兩層商鋪，盡量多做臨街的商鋪。首層空間為面向道路開門（臨街商鋪），二層空間向商場內(nèi)開門。 六、交通組織 從嚴(yán)格意義上認(rèn)為，項目的 1— 5 層都應(yīng)該是作為一個統(tǒng)一整體來考慮。除了平面的交通組織外，項目的 1— 5 層的垂直結(jié)構(gòu)形式，需要處理中心化空間和線性空間，也就是中庭空間和步行街（平面布局）之間的結(jié)構(gòu)形式。 一） 垂直交通組織 對于本項目來說，引導(dǎo)人 流垂直向上運動是成功的關(guān)鍵，在設(shè)計 上，需要從下面幾個方面進行考慮： 利用中庭廣場的功能與作用 中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點，是步行空間的序列的高潮，這里 人流集中，流量大，最可能鼓勵層間運動。如果通過適當(dāng)?shù)墓δ馨才?，將購物者向上運動處理成一個有目的的過程，能夠大大提高上部空間的吸引力。 中庭空間的造型與空間的交流 中庭空間的造型非常重要。同時，在任何一層能夠看到其他層具有吸引力的活動與景觀，也會大大促進購物者在層與層之間的運動。 從項目本身功能規(guī)劃設(shè)計來看：項目本身具有 5 層商場的設(shè)計，在對于提升商場人流方面，主要通過室內(nèi)的電梯提升人流； 兩個中庭的設(shè)置 ? 第一個中庭 1— 3層設(shè)置一個中庭廣場，借助于中庭廣場聚集人氣的作用，為中部的營業(yè)房帶來充足的客源，有助于促進中部及北部營業(yè)房的銷售。同時，設(shè)立室外的大型手扶電梯上四層。 二） 手動扶梯 商場內(nèi)手動扶梯不僅僅是人流的提升，是關(guān)系到商場交通組織的 重要部分。在手扶電梯的布局方面一半采用兩種排列方式。另一種是上下扶梯并排同向布置，上下人口置于扶梯的兩側(cè)，兩層之間上下過程中需要步行一段距離。 本項目建議采用第二種方式，便于在商場內(nèi)形成“循環(huán)”式人流。 三）出入口設(shè)計及布局 對于本項 目的 1— 5 層的商場出入口的設(shè)計不僅要考慮數(shù)量、朝向，還要顧及整個商場人員流動的安全，人車交通的要求也不容忽視。這樣就不會因為周邊環(huán)境的變化而被湮沒，對整個商業(yè)物業(yè)的延續(xù)和發(fā)展有十分重要的意義。主出入口向內(nèi)凹入，并以個性鮮明的玻璃幕墻為主基調(diào)，同時輔以周邊環(huán)境的配合（如綠化、小品點綴、休閑設(shè)施等）來實現(xiàn)吸引人氣的目的。 在主出入口（共青團西路）設(shè)置多功能展示臺，可以用作商品展示、舉辦活動，并于節(jié)假日組織商廈內(nèi)的經(jīng)營者、商家或其他機構(gòu)聯(lián)手舉行各種商品的展示會、促銷會及文藝活動，借助于這類型的活動為整個商廈帶來興旺的人氣和足夠的客流。主要選擇的 位置主要考慮選擇背離人流最大的商場出入口，在比較僻靜的位置設(shè)置主出入口位置比較妥當(dāng)。良好的客流導(dǎo)向系統(tǒng)設(shè)計可以最大限度地避免商場內(nèi)出現(xiàn)盲區(qū)和死角，并考慮到顧客在商場內(nèi)瀏覽商品和購物時的感受，能夠為消費者營造一個自然、舒適、輕松的購物環(huán)境。各個相對獨立的購物空間可以通過路面、連廊及其它形式的通道聯(lián)系起來，各區(qū)既可以單獨成塊，又可采用半開放布局方式，環(huán)環(huán)相扣，形成一個循環(huán)的“購物環(huán)”。 七、公共空間 商場的公共空間部分包括室外廣場、內(nèi)庭院、中庭院以及通道上的各個節(jié)點，它們在功能上不僅起著聚集和疏導(dǎo)人流的作用，同時也成為了商場的主題文化休閑中心。 ? 6— 21層， 則是通過進入電梯的空間，形成了一個小型出入過渡、交流的空間。 三） 主題文化休閑空間 從本項目的整體規(guī)劃來看，商廈應(yīng)留有一部分空間來設(shè)置相應(yīng)的休閑空間，可以擺放 設(shè)置小型主題休閑區(qū)域， 能夠使消費者感受到步行街內(nèi)溫馨的人情味，徜徉或坐落其中，就能干受到自然、輕松的購物氛圍，產(chǎn)生情感上的共鳴，增加購物吸引力。在 6 層轉(zhuǎn)換層的設(shè)置中，主要考慮兩個方面的作用： SOHO 公寓的酒店式住戶大堂 項目 1— 5 樓屬于商業(yè)物業(yè)，商業(yè)價值利用非常高。在一樓設(shè)置的 SOHO 公寓的電梯堂只是一個狹小的通道。另一方面， 6 層的空間不僅僅是結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化，還是人流的轉(zhuǎn)換。 6 層的園林、會所 6 層的空間分為兩個部分，一部分是露天的，主要考慮是園林環(huán)境 的營造。 另一方面，在 6 層中的封閉部分設(shè)立商務(wù)中心、健身中心、高級壁球室、商務(wù)會議室等大樓的配套設(shè)施。對于本項目，按照規(guī)劃必須有足夠的停車位，因此建議在靠近共青團西路的沿街面建設(shè)地面停車場和建設(shè)一層地下停車場。 在地面停車場，良好的平面分區(qū)、明確的行車流線和合理的停車位排列對于提高停車效率是非常有利的。建議項目在室外采用地面停車的采用 45 度方式。因此，在商場的主通道上，除了設(shè)置上述的休閑椅、中庭廣場外，還應(yīng)該在各主安排適當(dāng)?shù)挠^賞植物、雕塑品及其它形式的各種藝術(shù)品，并通過燈光的配合來達(dá)到至佳的效果，讓流連其中的消費者感受舒適、優(yōu)雅的購物環(huán)境，使其成為商廈的一大特點。本項目地處當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)的商業(yè)旺地，外圍環(huán)境不是很理想，其它已經(jīng)開業(yè)的大型購物商場也不太注重周邊