泗陽商業(yè)項(xiàng)目定位報(bào)告(doc13)-其他行業(yè)報(bào)告-在線瀏覽
2024-10-16 11:38本頁面
【正文】 閑產(chǎn)品并不多見，少有高檔次的消費(fèi)場所。 2020 年底全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，社會(huì)商品以日用消費(fèi)品為人們?nèi)粘ＯM(fèi)的重點(diǎn)；大件商品以及奢侈性消費(fèi)品因?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚未達(dá)到一定水平而尚顯不足。 目前整個(gè)城市的消費(fèi)水平不亞于經(jīng)濟(jì)相對發(fā)展的蘇南城市，但消費(fèi)環(huán)境與蘇南地區(qū)相比還有一定差距，整體的環(huán)境水平和服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。 第二章 項(xiàng)目區(qū)位分析 一、區(qū)位環(huán)境分析 江蘇省一直致力于加快蘇北地區(qū)的發(fā)展，目前，蘇北地區(qū)人均 GDP超過 1000 美元，蘇北地區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也越過 1000美元。目前，泗陽在這種大環(huán)境的支持下，已進(jìn)入工業(yè)化、城市化、經(jīng)濟(jì)國際化加速發(fā)展的新階段。本案周圍擁有振興商貿(mào)城、中華廣場、碧云商城等多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，離在建的鳳凰苑、時(shí)代超市、騾馬街 2 公里左右距離。此商城比中華廣場開業(yè)早一年，當(dāng)時(shí)位置較好的區(qū)域銷售價(jià)格大約在 8000 元 /平方米左右。目前商業(yè)開業(yè)率已經(jīng)達(dá)到了 98%以上，且經(jīng)營狀況相對良好。經(jīng)營的項(xiàng)目多以品牌為主。 二、在建項(xiàng)目調(diào)查分析 鳳凰苑商業(yè)街區(qū) 項(xiàng)目名稱： 鳳凰苑 開 發(fā) 商： 泗陽中天創(chuàng)元投資 項(xiàng)目地址： 眾興中路人民路交叉路口 銷售價(jià)格： 一層 1 萬出頭，二樓 5000 左右，一層最靠近沿街鋪位 萬左右 主力戶型： 挑高 米， 40 平方米～ 90 平方米 交通情況： 22 等花園口下 銷售情況： 項(xiàng)目 1 期外街銷售率達(dá) 75％， 2 期現(xiàn)處于認(rèn)購狀態(tài)，未正式開盤 招商情況： 目前招商工作未正式開始 核心推廣： 泗陽首 個(gè)景觀小高層，泗陽第一高樓，泗陽首個(gè)回廊式商業(yè) 0 租金，包租約 中國最大的管理資料下載中心 (收 集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁 共 13 頁 騾馬街 項(xiàng)目名稱： 古韻水岸騾馬商業(yè)街 開 發(fā) 商： 江蘇玫苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址： 解放南路，騾馬街， 花園口南側(cè) 銷售價(jià)格： 一～二樓連賣 3900～ 4500 元 /平方米不等（廣告宣傳均價(jià)為1998 元 /平方米） 主力戶型： 10平方米～ 300平方米 (實(shí)際調(diào)研為 140平方米～ 400平方米 ) 交通情況： 22 等花園口下 銷售情況： 項(xiàng)目兩頭已經(jīng)基本銷售完畢 招商情況： 目前招商情況良好，招商對象以餐飲為主。成熟商圈，人流量大，購買力集中，具備良好的商業(yè)先天條件。兩大塊區(qū)位設(shè)計(jì)，整體 中國最大的管理資料下載中心 (收 集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁 共 13 頁 形象、沿街展示面良好。 泗陽城市中心的中心目前沒有相類似的在售項(xiàng)目，市場供應(yīng)空白，在相同條件下本案具有一定優(yōu)勢。 （ W） 弱勢 本案所在區(qū)域周圍商業(yè)較多，如碧云商城、中 華廣場、振興商貿(mào)城。對本項(xiàng)目而言限制了部分業(yè)種的發(fā)揮，并對客群有一定的分流。 本項(xiàng)目周邊商業(yè)租金較高，應(yīng)可在本項(xiàng)目銷售時(shí)提高投資者信心。 周邊已有商業(yè)項(xiàng)目無法再進(jìn)行升級(jí)改造，本案可以同競爭對手錯(cuò)位經(jīng)營和開發(fā)。 泗陽城市消費(fèi)水平和觀念較低，招商 引進(jìn)新品牌和業(yè)態(tài)定位較為困難。 綜上所述，該項(xiàng)目位于泗陽商業(yè)中心，良好的商圈條件和自身特性賦予其先天優(yōu)勢，但同時(shí)受購買力和市場環(huán)境、定位等不良因素的影響，也為其成功銷售帶來一定阻力。根據(jù)周邊市場特性，找準(zhǔn)清晰的市場定位，同時(shí)充分發(fā)揮商業(yè)錯(cuò)位經(jīng)營規(guī)劃的理念，最大限度的利用目前的商業(yè)物業(yè)投資熱潮和營銷策劃功能。從而形成穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營態(tài)勢，達(dá)到名利雙收的目的 。 泗陽作為江蘇的一個(gè)縣級(jí)城市，發(fā)展?jié)摿Ψ浅４?，商業(yè)市場的發(fā)展必將帶動(dòng)商用物業(yè)的需求，周邊城市的投資客將會(huì)是本項(xiàng)目的另一客戶來源。 商鋪 投資者 目前，全國各地都有一些商業(yè)項(xiàng)目被外地投資客所追捧，經(jīng)過這幾年國家政策的洗禮，很多投資者，特別是浙江地區(qū)投資客逐步往三四線城市發(fā)展，如濰坊、成熟等地就有大量的外地投資者，泗陽保持著穩(wěn)定發(fā)展趨勢，必將吸引投資者前往進(jìn)行投資。 核心二：（絕版區(qū)位，無法復(fù)制） 本案位于泗陽 城市中心的中心區(qū) ，周邊可開發(fā)資源較少，本案正好彌補(bǔ)這一空白，必將成為泗陽投資新貴。 核心四：（時(shí)代定位，引領(lǐng)方向） 本案是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的多功能商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，引領(lǐng)城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新方向。 二、商業(yè)定位 根據(jù)項(xiàng)目特性及市場狀況，建議本項(xiàng)目定位為“ 一站式購物、娛樂、休閑于一體的綜合性廣場 ”。業(yè)態(tài)規(guī)劃上，以 大型賣場、電器賣場、中型購物中心、品牌專賣店、中型主題餐飲、休閑場所 等作為主要招商對象。除在商場的內(nèi)外環(huán)境營造和裝修上突出主題外。 三、市場定位理由： 該項(xiàng)目之市場定位基于以下三大理由： 1. 本項(xiàng)目體量有限，地處三四線城市，規(guī)劃高檔綜合性大
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