沙河項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告(文件)
【正文】 古跡和人文建筑。 第六部分：沙河區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 別墅項(xiàng)目一統(tǒng)天下 縱觀沙河樓市，雖然數(shù)量不多，只有四、五個(gè)樓盤，全部是高檔別墅項(xiàng)目。為了提高項(xiàng)目品質(zhì)和發(fā)揮地塊環(huán)境的最大優(yōu)勢(shì)，上述三個(gè)別墅項(xiàng)目都推出了主力戶型在 600平米左右的高端產(chǎn)品，項(xiàng)目的戶型總價(jià)都在 500萬元以上。最近沙河高教產(chǎn)業(yè)區(qū)的啟動(dòng)，本區(qū)域的人文氛圍必將更加濃厚。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在沙河地區(qū)待開發(fā)的別墅項(xiàng)目 就有10000多畝。在九十年代的北京，沒有多少外銷別墅的情況下，玫瑰園給外國客戶留下了很深刻的印象。 ? 玫瑰園會(huì)所的面積之大和功能之全在北京別墅市場(chǎng)市是首屈一指。所以本項(xiàng)目的第一居所客戶相對(duì)較多。社區(qū)內(nèi)各項(xiàng)日常生活設(shè)施和運(yùn)動(dòng)設(shè)施都已經(jīng)建成運(yùn)行。林溪?jiǎng)e墅的設(shè)計(jì)參照了橘郡別墅戶型的設(shè)計(jì)理念，完全是最時(shí)尚的別墅設(shè)計(jì)方式。如果再把地下室的面積包括在內(nèi)，一套別墅總的使用面積在 400－ 500平米。林溪?jiǎng)e墅的聯(lián)排別墅每平米 5500－ 6000元，雙拼別墅每平米在 6300－ 7000元之間，這樣的價(jià)格定位瞄準(zhǔn)了 北區(qū)別墅市場(chǎng)的空檔，避開了北區(qū)別墅由于大規(guī)模供應(yīng)所帶來的你死我活般的競(jìng)爭。別墅的密度較大，并且前后布局的錯(cuò)落也不是合理，容易形成對(duì)視；可能由于地塊方正的關(guān)系，林溪?jiǎng)e墅的整體布局接近于兵營式排列，缺乏別墅社區(qū)所應(yīng)有的生動(dòng)、曲折和曲徑通幽的美感；雙拼別墅簡單、缺乏變化的里面設(shè)計(jì)，也 是本項(xiàng)目的敗筆之處。 第八部分：本項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析 ? 定位準(zhǔn)確，瞄準(zhǔn)中產(chǎn)階級(jí) ? 戶型適中，適用且價(jià)位合適 ? 產(chǎn)品細(xì)分，避開競(jìng)爭 ? 地塊環(huán)境，起伏不平，有水有樹，易于造景 劣勢(shì)分析 ? 前有玫瑰園和碧水莊園壓制，難以引人矚目 ? 南側(cè)緊鄰路莊橋路，比較超扎 ? 疊拼加雙拼，密度高，周邊以獨(dú)棟為主 ? 建筑形式死板 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 ? 沙河高教區(qū)進(jìn)駐 ? 避開了其他高端產(chǎn)品，不在一個(gè)檔次上競(jìng)爭 15 威脅點(diǎn)分析 ? 林溪?jiǎng)e墅和山水青青已經(jīng)啟動(dòng)，戶型 和總價(jià)基本在同一范圍 ? 上述兩個(gè)項(xiàng)目以獨(dú)棟和雙拼為主，我們略輸一籌 第九部分：本項(xiàng)目產(chǎn)品定位基本思路 產(chǎn)品定位：疊拼加雙拼 形象定位：中檔精品別墅 價(jià)格定位：最高不超過 6000 元 。 ? 雖然本項(xiàng)目五證已經(jīng)齊全，但一直沒有明確開盤時(shí)間，給消費(fèi)者實(shí)力弱小以至無法信任的感覺。 ? 美中不足，雙拼別墅密度大 在林溪?jiǎng)e墅的整體規(guī)劃中，雙拼別墅是主流產(chǎn)品，約占整個(gè)社區(qū)戶型的百分之八十。林溪?jiǎng)e墅的戶型面積設(shè)計(jì)合理化，符合當(dāng)前別墅客戶向金字塔塔腰擴(kuò)展的趨勢(shì)。建筑基地面積大約在 150－ 200 平米之間，增加了別墅大面積接地和充分享受陽光空氣的機(jī)會(huì)。洋溢在林溪?jiǎng)e墅點(diǎn)點(diǎn)滴滴之處，但毫不過分的精美、細(xì)致設(shè)計(jì)，為本項(xiàng)目以后的順利銷售奠定了基礎(chǔ)。其物業(yè)管理的方針可以概括為：及時(shí) —— 在 6分鐘以內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，在 60 分鐘以內(nèi)解決出現(xiàn)的小問題，在 6 小時(shí)內(nèi)解決出現(xiàn)的大問題 ；設(shè)備投資大 —— 80 多名保安幾乎人手一輛摩托車 ；保安設(shè)施到位 —— 24 小時(shí)保安巡邏，每戶配有可視對(duì)講電話，并配有與保安監(jiān)控中心相連的報(bào)警裝置，在莊園的四周設(shè)有先進(jìn)的四束紅外線及攝像監(jiān)控周界防護(hù)系統(tǒng)，主、 輔路出入口設(shè)無線微波監(jiān)控系統(tǒng)。 碧水莊園 項(xiàng)目基礎(chǔ)資訊 項(xiàng)目位置 昌平沙河鎮(zhèn) 聯(lián)系電話 69734567/68 開發(fā)商 北京碧水房地產(chǎn)公司 產(chǎn)品形態(tài) 獨(dú)棟 建筑規(guī)模 37 萬 容積率 綠化率 80％ 銷售價(jià)格 2021 美金 總戶數(shù) 700 套 戶型面積 現(xiàn)主推三期 600 平米的別墅 開盤時(shí)間 03 年 7 月三期開盤 銷售率 一、二期銷售 80％， 物業(yè)公司 開發(fā)商物業(yè) 物業(yè)費(fèi) 6 元 點(diǎn)評(píng) : 12 ? 地理位置極其優(yōu)越，北側(cè)有碧水湖，四周綠樹環(huán)繞，環(huán)境優(yōu)美。 ? 玫瑰園別墅緊臨京昌高速公路，距離市中心 的車程大約只有三十分鐘?，F(xiàn)在的高端客戶購買別墅時(shí)，首先想到的就是玫瑰園。再者，在八達(dá)嶺高速連接的情況下，沙河距離市中心也極為方便。為了避開同一檔次的同質(zhì)化競(jìng)爭，結(jié)合自己項(xiàng)目相對(duì)薄弱的景觀優(yōu)勢(shì)和位置因素，新近開發(fā)的林溪雅筑和山水青青兩個(gè)項(xiàng)目都開始走低端化的路線，力爭在市場(chǎng)細(xì)分的空間內(nèi)抓住目標(biāo)客群的眼球和錢袋。主要與沙河的區(qū)位和環(huán)境有關(guān)系。高教區(qū)的啟動(dòng)建設(shè)，必將提升沙河地區(qū)的社會(huì)聲譽(yù)和區(qū)域知名度。 地區(qū)人文：昔日皇家后院，今天高教添彩。 本項(xiàng)目正好處在回龍觀大社區(qū)和昌平縣城兩大商業(yè)中心的中間地帶，昌平極力在縣城中心擴(kuò)張，回龍觀努力向市中心靠攏，中間地段的位置使得沙河地區(qū)形成了商業(yè)市政的空白地段。 地區(qū)經(jīng)濟(jì)：依靠市區(qū)，發(fā)展自己。 （ 2）配套問題： 由于北京不少 Townhouse項(xiàng)目都建在新開發(fā)的地區(qū)，周邊的大市政配套并不十分理想，其他包括就醫(yī)、購物等等問題也都需要解決。當(dāng)然，前提是 —— 他（她）是個(gè)有車族。 （ 4）鞏固第一居所概念： 相當(dāng)一部分人購買別墅只是將其做為休閑、度假的第二居所，而 Townhouse 由于相對(duì)便利的交通使其購買用途多為第一居所。 控制面積并不是說將各功能空間成比例的縮小，而是使其分布更合理、布局更緊湊、居住更舒適、動(dòng)線更流暢，此外，更好的私密性也是 TOWNHOUSE設(shè)計(jì)應(yīng)格外注意的。因
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