沙河項目市場研究報告(文件)
【正文】 古跡和人文建筑。 第六部分：沙河區(qū)域房地產(chǎn)市場研究 別墅項目一統(tǒng)天下 縱觀沙河樓市，雖然數(shù)量不多，只有四、五個樓盤，全部是高檔別墅項目。為了提高項目品質(zhì)和發(fā)揮地塊環(huán)境的最大優(yōu)勢，上述三個別墅項目都推出了主力戶型在 600平米左右的高端產(chǎn)品，項目的戶型總價都在 500萬元以上。最近沙河高教產(chǎn)業(yè)區(qū)的啟動，本區(qū)域的人文氛圍必將更加濃厚。據(jù)不完全統(tǒng)計，在沙河地區(qū)待開發(fā)的別墅項目 就有10000多畝。在九十年代的北京，沒有多少外銷別墅的情況下，玫瑰園給外國客戶留下了很深刻的印象。 ? 玫瑰園會所的面積之大和功能之全在北京別墅市場市是首屈一指。所以本項目的第一居所客戶相對較多。社區(qū)內(nèi)各項日常生活設施和運動設施都已經(jīng)建成運行。林溪別墅的設計參照了橘郡別墅戶型的設計理念，完全是最時尚的別墅設計方式。如果再把地下室的面積包括在內(nèi)，一套別墅總的使用面積在 400－ 500平米。林溪別墅的聯(lián)排別墅每平米 5500－ 6000元，雙拼別墅每平米在 6300－ 7000元之間，這樣的價格定位瞄準了 北區(qū)別墅市場的空檔，避開了北區(qū)別墅由于大規(guī)模供應所帶來的你死我活般的競爭。別墅的密度較大，并且前后布局的錯落也不是合理，容易形成對視；可能由于地塊方正的關系，林溪別墅的整體布局接近于兵營式排列，缺乏別墅社區(qū)所應有的生動、曲折和曲徑通幽的美感；雙拼別墅簡單、缺乏變化的里面設計，也 是本項目的敗筆之處。 第八部分：本項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 ? 定位準確，瞄準中產(chǎn)階級 ? 戶型適中，適用且價位合適 ? 產(chǎn)品細分，避開競爭 ? 地塊環(huán)境，起伏不平，有水有樹，易于造景 劣勢分析 ? 前有玫瑰園和碧水莊園壓制，難以引人矚目 ? 南側(cè)緊鄰路莊橋路，比較超扎 ? 疊拼加雙拼，密度高，周邊以獨棟為主 ? 建筑形式死板 機會點分析 ? 沙河高教區(qū)進駐 ? 避開了其他高端產(chǎn)品，不在一個檔次上競爭 15 威脅點分析 ? 林溪別墅和山水青青已經(jīng)啟動，戶型 和總價基本在同一范圍 ? 上述兩個項目以獨棟和雙拼為主，我們略輸一籌 第九部分：本項目產(chǎn)品定位基本思路 產(chǎn)品定位：疊拼加雙拼 形象定位：中檔精品別墅 價格定位：最高不超過 6000 元 。 ? 雖然本項目五證已經(jīng)齊全，但一直沒有明確開盤時間，給消費者實力弱小以至無法信任的感覺。 ? 美中不足，雙拼別墅密度大 在林溪別墅的整體規(guī)劃中，雙拼別墅是主流產(chǎn)品，約占整個社區(qū)戶型的百分之八十。林溪別墅的戶型面積設計合理化，符合當前別墅客戶向金字塔塔腰擴展的趨勢。建筑基地面積大約在 150－ 200 平米之間，增加了別墅大面積接地和充分享受陽光空氣的機會。洋溢在林溪別墅點點滴滴之處，但毫不過分的精美、細致設計，為本項目以后的順利銷售奠定了基礎。其物業(yè)管理的方針可以概括為：及時 —— 在 6分鐘以內(nèi)趕到現(xiàn)場，在 60 分鐘以內(nèi)解決出現(xiàn)的小問題，在 6 小時內(nèi)解決出現(xiàn)的大問題 ；設備投資大 —— 80 多名保安幾乎人手一輛摩托車 ；保安設施到位 —— 24 小時保安巡邏，每戶配有可視對講電話，并配有與保安監(jiān)控中心相連的報警裝置，在莊園的四周設有先進的四束紅外線及攝像監(jiān)控周界防護系統(tǒng)，主、 輔路出入口設無線微波監(jiān)控系統(tǒng)。 碧水莊園 項目基礎資訊 項目位置 昌平沙河鎮(zhèn) 聯(lián)系電話 69734567/68 開發(fā)商 北京碧水房地產(chǎn)公司 產(chǎn)品形態(tài) 獨棟 建筑規(guī)模 37 萬 容積率 綠化率 80％ 銷售價格 2021 美金 總戶數(shù) 700 套 戶型面積 現(xiàn)主推三期 600 平米的別墅 開盤時間 03 年 7 月三期開盤 銷售率 一、二期銷售 80％， 物業(yè)公司 開發(fā)商物業(yè) 物業(yè)費 6 元 點評 : 12 ? 地理位置極其優(yōu)越，北側(cè)有碧水湖，四周綠樹環(huán)繞，環(huán)境優(yōu)美。 ? 玫瑰園別墅緊臨京昌高速公路，距離市中心 的車程大約只有三十分鐘?，F(xiàn)在的高端客戶購買別墅時，首先想到的就是玫瑰園。再者，在八達嶺高速連接的情況下，沙河距離市中心也極為方便。為了避開同一檔次的同質(zhì)化競爭，結(jié)合自己項目相對薄弱的景觀優(yōu)勢和位置因素，新近開發(fā)的林溪雅筑和山水青青兩個項目都開始走低端化的路線，力爭在市場細分的空間內(nèi)抓住目標客群的眼球和錢袋。主要與沙河的區(qū)位和環(huán)境有關系。高教區(qū)的啟動建設，必將提升沙河地區(qū)的社會聲譽和區(qū)域知名度。 地區(qū)人文：昔日皇家后院，今天高教添彩。 本項目正好處在回龍觀大社區(qū)和昌平縣城兩大商業(yè)中心的中間地帶，昌平極力在縣城中心擴張，回龍觀努力向市中心靠攏，中間地段的位置使得沙河地區(qū)形成了商業(yè)市政的空白地段。 地區(qū)經(jīng)濟：依靠市區(qū)，發(fā)展自己。 （ 2）配套問題： 由于北京不少 Townhouse項目都建在新開發(fā)的地區(qū)，周邊的大市政配套并不十分理想，其他包括就醫(yī)、購物等等問題也都需要解決。當然，前提是 —— 他（她）是個有車族。 （ 4）鞏固第一居所概念： 相當一部分人購買別墅只是將其做為休閑、度假的第二居所，而 Townhouse 由于相對便利的交通使其購買用途多為第一居所。 控制面積并不是說將各功能空間成比例的縮小，而是使其分布更合理、布局更緊湊、居住更舒適、動線更流暢，此外，更好的私密性也是 TOWNHOUSE設計應格外注意的。因
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