【正文】 . 74 重點(diǎn)案例介紹 —— 江北萬達(dá)廣場 ................................................................................................ 75 .................................................. 78 投資建議 ........................................................................................................................................ 78 住宅地塊定位建議 ........................................................................................................................ 78 商業(yè)地塊定位分析及建議 ............................................................................................................ 80 開發(fā)策略 ........................................................................................................................................ 86 風(fēng)險(xiǎn)提示 ........................................................................................................................................ 87 寧波慈城新區(qū) 項(xiàng)目 市場 研究報(bào)告 項(xiàng)目區(qū)位 地塊位于寧波市 江北區(qū) 慈城鎮(zhèn)慈城新區(qū) 規(guī)劃區(qū)。 洪塘鎮(zhèn) 中心湖 萬科項(xiàng)目 項(xiàng)目 位置 慈城古鎮(zhèn) 慈城中學(xué) 城投項(xiàng)目 寧波慈城新區(qū) 項(xiàng)目 市場 研究報(bào)告 城市概 況 城市區(qū)位 寧波，簡稱甬，浙江省地級(jí)市，副省級(jí)城市 ，計(jì)劃單列市， 具有 制定地方性法規(guī)權(quán)利的市，全國歷史文化名城 和 浙江 省 三大經(jīng)濟(jì)中心之一 ，是浙江省對(duì)外開放的門戶城市 。 宋元明清時(shí)期，歷經(jīng)多次更變， 最終定稱 “ 寧波 ” 。 近現(xiàn)代寧波因港興市，工商業(yè)發(fā)展較早，民間產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì) 極其 活躍。 城市 主要職能： 東北亞航運(yùn)中心深水樞紐港，華東地區(qū)重要的先進(jìn)制造業(yè)基地、現(xiàn)代物流中心和交通樞紐；長江三角洲南翼重要對(duì)外貿(mào)易口岸；浙江省對(duì)外開放窗口和高教、科研副中心；東南沿海重要風(fēng)景旅游城市。 二區(qū)： 以余姚南部四明山麓前沿至東錢湖、穿山半島為分界線，形成北部都市區(qū)、南部生態(tài)發(fā)展區(qū)。以高速公路、軌道交通為紐帶，衛(wèi)星狀小城鎮(zhèn)為組團(tuán)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)，整體發(fā)展。 本次研究目標(biāo)地塊則屬于 北部都市區(qū) 中的慈城中心鎮(zhèn)“慈城新區(qū)” 。 （本次研究目標(biāo)地塊屬于 “甬西北城鎮(zhèn)組群” ） 寧波慈城新區(qū) 項(xiàng)目 市場 研究報(bào)告 重點(diǎn)發(fā)展區(qū)為慈城、集士港（古林、橫街）、咸祥（瞻岐、塘溪）、高橋、姜山；適度發(fā)展區(qū)為鄞江（洞橋、龍觀）、五鄉(xiāng)、春曉 、九龍湖；生態(tài)環(huán)境保護(hù)區(qū)為章水、橫溪等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的山區(qū)。 新區(qū) 6 片：東部新城、灣頭地區(qū) （江北區(qū)） 、鎮(zhèn)海新城、鄞州新城、江北西區(qū)、北侖片臨港工業(yè)區(qū)。 其它 ? 項(xiàng)目周邊 區(qū)域規(guī)劃 根據(jù)江北區(qū)規(guī)劃，項(xiàng)目周邊規(guī)劃有文化創(chuàng)意發(fā)展區(qū)、綜合旅游休閑服務(wù)區(qū)、核心商務(wù)區(qū)、先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展區(qū)、核心商務(wù)區(qū)、都市工業(yè)發(fā)展區(qū)、華東 MALL、公路交通客運(yùn)樞紐等產(chǎn)業(yè)配套和基礎(chǔ)設(shè)施。 但是近幾年受外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，出口貿(mào)易拉動(dòng)減弱，第二產(chǎn)業(yè)不景氣， GDP 增速明顯趨緩， 2020 年增速為 %，低于全國平均增長水平 %。 居民收入水平 ： 人均儲(chǔ)蓄存款增長強(qiáng)勢；城鎮(zhèn)居民可支配收入持續(xù)增長 圖： 20202020 年寧波市居民收入水平情況 502542736858618010000202003000040000500006000070000800002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020元人均儲(chǔ)蓄存款 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 人均 G D P 數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局 中國指數(shù)研究院 寧波慈城新區(qū) 項(xiàng)目 市場 研究報(bào)告 20202020 年，隨著寧波市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民收入水平和支付能力不斷提升。其中房地產(chǎn)投資比重相對(duì)穩(wěn)定，基本穩(wěn)定在 19%左右。 圖：各主要城市房價(jià)收入比 0246810121416北京 深圳 上海 杭州 廈門 珠海 寧波 廣州 大連 福州 天津 蘇州 青島 寧波慈城新區(qū) 項(xiàng)目 市場 研究報(bào)告 資料來源：各大城市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院 注：房價(jià)收入比 =（住宅房價(jià) *90） /（人均可支配收入 *3） 與 可比 城市 2020 年 部分 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 對(duì)比 類別 寧波 溫州 上海 杭州 GDP（億元） 常住人口（人） 719 807 1921 808 人均 GDP(元 ) 73808 32445 77556 44335 城鎮(zhèn) 人均可支配收入（元） 27368 24467 28838 26800 商品房平均售價(jià)（元 /平米） 10320 22042 16000 14430 數(shù)據(jù)來源： 各 市統(tǒng)計(jì)局 中國指數(shù)研究院 寧波慈城新區(qū) 項(xiàng)目 市場 研究報(bào)告 市房地產(chǎn)市場分析概述 房地 產(chǎn) 投 資 圖： 20202020 年寧波市房地產(chǎn)投資情況 數(shù)據(jù)來源：寧波市統(tǒng)計(jì)局 中國指數(shù)研究院 2020 年寧波 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，增長 %。 商品房新開工量在本世紀(jì)初期急速上揚(yáng)之后，又急速下滑，多個(gè)年份 增幅為負(fù) ，即使在 2020 年 峰值 時(shí)候，新開工量增幅也不到 20%， 2020 年更是負(fù)增長 20%。 這樣，在 前述 寧波市商品房 施工與新開工量不足 的背景下 ，使得市場更顯供不應(yīng)求。 其中 ， 商品 住宅 期房 均價(jià) 9526 元 /平米 ，商業(yè)用房均價(jià) 10900元 /平米。在經(jīng)歷20202020 年的市場火熱之后，市場步入 平靜，進(jìn)入 2020 年再度驟然火爆，購置面積 萬平米，同比增長 %，創(chuàng)歷史新高。 土地出讓金 漲幅 %， 甚至趕超了上海、杭州，遙遙領(lǐng)先于全國其他城市。 商業(yè)類土地 09 年共成交 174 宗 ， 萬平方米，成交面積占總成交量的 %。其中寧波市區(qū)平均土地樓面價(jià)為 3447 元 /平方米。市區(qū)土地成交量主要集中于 市內(nèi) 三區(qū) （江北、江東、海曙三區(qū)） 和鄞州區(qū)，鎮(zhèn)海和北侖相對(duì)較少。 熱點(diǎn)成交土地排行 表： 2020 年寧波土地成交總價(jià) TOP10 (除工業(yè)、倉儲(chǔ) ) 排名 地塊名稱 區(qū)域 用途 面積 (萬平方米 ) 成交總價(jià)(萬 元 ) 樓面價(jià) (元 /平方米 ) 容積率（ ≤） 溢價(jià)率 競得單位 交易時(shí)間 1 鄞州新城區(qū)廟堰 4 號(hào)地塊 鄞州區(qū) 住宅 230701 13765 % 寧波康園房地產(chǎn)有限公司 (榮安集團(tuán) ) 20201214 2 鎮(zhèn)海商幫公園西側(cè) 14 號(hào)地塊 鎮(zhèn)海區(qū) 商住 219200 6023 2 % 寧波建材房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 202097 3 寧波高新區(qū)研發(fā)區(qū) 2地塊 高新區(qū) 住宅 210022 9920 2 % 雅戈?duì)栔脴I(yè)控股有限公司 2020129 4 北環(huán)西路南側(cè)、新建北路西側(cè)地塊 \北環(huán)西路南側(cè)、中江西側(cè)地塊\金型路北側(cè)、中江西側(cè)地塊 余姚市 商 住 207529 4773 % 浙江眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20201029 5 江北慈城新區(qū)湖西地塊 江北區(qū) 住宅 204956 5187 寧波萬科房產(chǎn) 2020916 6 東部新城 B4花園住宅地塊 東部新城 商住 189742 12030 寧波興普房產(chǎn)有限公司 2020929 7 東錢湖茶亭村地塊 東錢湖 住宅 181657 5520 1 % 寧波雅戈?duì)栔脴I(yè)控股有限公司 202091 寧波慈城新區(qū) 項(xiàng)目 市場 研究報(bào)告 8 古林鎮(zhèn)薛家片區(qū) IV12K 、IV8e 居住地塊 鄞州區(qū) 住宅 178768 10406 % 寧波城投置業(yè)有限公司 20201013 9 中心區(qū) E2 地塊 北侖 住宅 123635 4020 % 寧波環(huán)球置業(yè)有限公司 20201223 10 鄞州新城區(qū)聯(lián)心 3c 地塊 鄞州區(qū) 住宅 102830 8707 2 % 寧波雅戈?duì)栔脴I(yè)有限公司 202061 數(shù)據(jù)來源：寧波市 國土 局 中 國指數(shù)研究院 表： 09 年寧波土地成交樓面價(jià) TOP10(除工業(yè)、倉儲(chǔ) ) 排名 地塊名稱 區(qū)域 用途 面積 (萬平方米 ) 成交總價(jià)(萬 ) 樓面價(jià) (元 /平方米 ) 容積率（ ≤） 溢價(jià)率 競得單位 交易時(shí)間 1 原江南電影院地塊 余姚市 商用 36196 24252 % 自然人 20201215 2 濱江慶豐Ⅰ 2地塊 江東區(qū) 住宅 70549 18740 % 寧波雅戈?duì)栔脴I(yè)有限公司 20201030 3 濱江慶豐Ⅰ 1地塊 江東區(qū) 商住 47356 14220 % 寧波雅戈?duì)栔脴I(yè)有限公司 20201030 4 原人民醫(yī)院地塊 余姚市 商住 73110 13847 寧波舜大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2020123 5 鄞州新城區(qū)廟堰 4 號(hào)地塊 鄞州區(qū) 住宅 230701 13765 % 寧波康園房地產(chǎn)有限公司 (榮安集團(tuán) ) 20201214 6 東部新城 B4 花園住宅地塊 東部新城 商住 189742 12030 寧波興 普房產(chǎn)有限公司 2020929 7 鄞州區(qū)古林鎮(zhèn)薛家片區(qū)IV12K、 IV8e居住地塊 鄞州區(qū) 住宅 178768 10406 % 寧波城投置業(yè)有限公司 20201013 8 寧波高新區(qū)研發(fā)區(qū) 2地塊 高新區(qū) 住宅 210022 9920 2 % 雅戈?duì)栔脴I(yè)控股有限公司 2020129 寧波慈城新區(qū) 項(xiàng)目 市場 研究報(bào)告 9 江東戎家 3地塊 江東區(qū) 商用 14431 9280 % 寧波江東區(qū)城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司 2020929 10 徐霞客大道北住宅地塊 ,A 地塊 寧?？h 住宅 820 9203 1 % 自然人 202026 數(shù)據(jù)來源：寧波市 國土 局 中國指數(shù)研究院 寧波慈城新區(qū) 項(xiàng)目 市場 研究報(bào)告 板塊分析 分布 根據(jù)寧波市區(qū)城市規(guī)劃和 市場結(jié)構(gòu) 依賴度，我們將寧波市區(qū)市場進(jìn)行板塊劃分。 老城區(qū)， 多為舊城改造，出讓土地多為金融、商業(yè)用地 隨著城市的發(fā)展和“中提升”戰(zhàn)略的實(shí)施，區(qū)域的城市核心地位不斷加強(qiáng) 區(qū)域產(chǎn)品多寫字樓，住宅產(chǎn)品多為城市豪宅，豪宅主力面積為 180250平方米 寧波慈城新區(qū) 項(xiàng)目 市場 研究報(bào)告 江東區(qū) 城市向東發(fā)展的前沿地帶，寧波市重點(diǎn)建設(shè)的核心區(qū)和重點(diǎn)區(qū) 區(qū)內(nèi)服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)， 08年占生產(chǎn)總值的 %；金融業(yè)集聚發(fā)展態(tài)勢明顯 區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目較為稀缺，多為商業(yè) 、 寫字樓項(xiàng)目 項(xiàng)目靠近東部新城和科技園區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯 住宅項(xiàng)目多精裝城市豪宅，產(chǎn)品檔次較高 鄞州區(qū) 寧波市三江片的重要組成部分