【正文】 度對設(shè)施設(shè)備日后維護保養(yǎng)及業(yè)主使用便利等方面提出一系列合理化建議，并依據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案，為接管打下堅實的基礎(chǔ)。7道路完好率及使用率95%以上100%實行個人工作責(zé)任制，監(jiān)督考核機制，制定各項維護、保養(yǎng)、巡視的管理制度，對市政公用配套設(shè)施進行編號入檔管理，做好檢查，定期清疏，訊期做好排水工作，不因管理責(zé)任造成堵塞、溢漫。二、人員編制計劃本著小區(qū)管理人員精干、高效、一專多能的原則，確定人員編制，詳細之人員編制情況請參閱管理費成本測算。12） 協(xié)調(diào)供水、供電、供氣與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，有效開展工作。8． 設(shè)備、設(shè)施的正常運行是小區(qū)業(yè)主生活的基本保障，我們在加強設(shè)備、設(shè)施的日常維護、保養(yǎng)，對設(shè)備的故障及時維修與處理，定期檢查等日常工作外，做到因管理責(zé)任造成的責(zé)任事故率為0，正常供水、供電率為98%，設(shè)備、設(shè)施完好率達98%以上。（三）全面質(zhì)量管理。因此，對于社區(qū)文化建設(shè)，憑借多年以來的管理經(jīng)驗，強調(diào)以社區(qū)成員為中心，尊重業(yè)主，相信業(yè)主，依靠業(yè)主，充分調(diào)動業(yè)主的積極性，通過富教于樂，循序漸進的社區(qū)文化建設(shè)，培育社區(qū)精神，提高居民的文化素質(zhì)，整合共享價值觀念，增強社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍的功效。（二） 綠化管理：小區(qū)的綠化日常的養(yǎng)護，提供良好的生態(tài)環(huán)境，并創(chuàng)造條件建立小型花圃，既美化小區(qū)環(huán)境，又可滿足業(yè)主的需要。二、方針實現(xiàn)“有效經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧”的方針，開展“服務(wù)為主，多種經(jīng)營”，從管理服務(wù)轉(zhuǎn)換經(jīng)營管理機制，求得自身的生存與發(fā)展。公司以“ 以人為本、服務(wù)業(yè)主”為方針，奉行“誠信、高效、求實、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，樹立“全心全意全為您”的服務(wù)理念。具有豐富的培訓(xùn)經(jīng)驗和人才優(yōu)勢本公司已形成一整套完善的“培訓(xùn)——考核——淘汰”機制，使員工的素質(zhì)與市場同步發(fā)展，同時，公司注重社會效益，現(xiàn)管理的項目已成物業(yè)管理實習(xí)、培訓(xùn)基地。 若我們有幸進駐金葉馨城住宅小區(qū)，將在廣大業(yè)主的全面監(jiān)督、指導(dǎo)和支持下，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，真正做到物業(yè)的保值、增值，使金葉馨城住宅小區(qū)的知名度和美譽度得到提升，最大限度地滿足業(yè)主對高品質(zhì)生活的追求，為業(yè)主營造一個安心、舒心、放心的生活環(huán)境。小區(qū)配套設(shè)施完善。公司財政支持及時到位，人員配置科學(xué)合理，物資準(zhǔn)備充足，設(shè)施設(shè)備檢查交接細致全面，使業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司責(zé)、權(quán)、利明晰，接管過程井然有序，使物業(yè)管理工作在最短時間內(nèi)步入正軌，確保業(yè)主生活正常無擾。本公司已具備物業(yè)管理企業(yè)二級資質(zhì)的條件。提供全方位綜合管理和全天候的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為小區(qū)業(yè)主提供一個“安全、整潔、和諧、文明、優(yōu)雅、舒適”的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境，使所管理的物業(yè)得到保值、增值。第三類 物業(yè)的綜合管理（一） 清潔管理：包括對小區(qū)公共部位的清潔，垃圾、廢物、排污管道等的清除和污水、雨水的處理，以保持小區(qū)的干凈整潔。進入21世紀(jì)的人們對自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來的單一的物來管理服務(wù)，小區(qū)是人們工作八小時以外享受精神文明熏陶的重要場所，所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足。⑷ 激勵、培訓(xùn)管理： 物業(yè)管理是多工種的服務(wù)行業(yè)，平凡而樸實無華，為預(yù)防員工在一天天的重復(fù)工作當(dāng)中滋生惰性，我們采取通過各種培訓(xùn)教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽感和責(zé)任意識，讓廣大員工都能在不斷挑戰(zhàn)平凡的過程中不斷超越，并樹立員工與管理中心利益一致性的認同感和“與小區(qū)榮辱與共”的使命感，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。7． 美化小區(qū)環(huán)境，維護小區(qū)的綠化地帶，定期對小區(qū)內(nèi)的花草樹木洗淋、修剪、補種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲害，給業(yè)主創(chuàng)造一個人與自然和諧的環(huán)保小區(qū)，做到綠樹成一線，草地綠成片，黃葉看不見。6） 負責(zé)業(yè)主單元的裝修審批，協(xié)調(diào)違章處理和落實；7） 負責(zé)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動；8） 負責(zé)擬定小區(qū)月工作計劃；9） 負責(zé)日檢、周檢工作，并做好記錄，接受開發(fā)商和本公司、業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會的監(jiān)督檢查；10） 參加創(chuàng)建“寶雞市物業(yè)管理示范小區(qū)”、“陜西省物業(yè)管理示范小區(qū)”、“全國物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評工作，提高管理服務(wù)水平；11） 小區(qū)的安全防范、消防管理工作；配專職護衛(wèi)人員，24小時值勤承擔(dān)門衛(wèi)盤查外來人員及通出車輛等任務(wù),確保小區(qū)安全。清掃、保潔、綠化管理。6清潔、保潔率95%以上99%以上實行垃圾分流，垃圾日產(chǎn)日清，定期對區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站及清潔器具進行消毒、殺菌，落實管理區(qū)域的責(zé)任制，保持路無樹葉影，走道無煙頭，公共場所掃干凈。第四部分 日常物業(yè)管理運作日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實施公共設(shè)備設(shè)施管理與業(yè)主服務(wù)功能的重要階段，針對金葉馨城住宅小區(qū)的特點，我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、日常管理運作階段二個部分組成。簽訂移交書面手續(xù)，做好遺留工程備案簽訂物業(yè)保修方案二、日常管理運作階段的管理對小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運作階段，管理公司將嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個服務(wù)項目人員的培訓(xùn)、考評、加強日檢、周檢、月檢工作。（3） 工程部主管負責(zé)維修監(jiān)督，對“維修服務(wù)項目表”以外的報修內(nèi)容進行評審。（3） 樓管員負責(zé)派發(fā)各項收費通知單，并協(xié)助財務(wù)做好各項費用的催繳工作。（1） 管理處應(yīng)進行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn)，并負責(zé)搶救現(xiàn)場指揮及督導(dǎo)。 （2） 給排水維修工負責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。（三）消防管理 中控室設(shè)備運行管理確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、護衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財產(chǎn)安全。（1） 中控室維修工負責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。（2） 工程人員負責(zé)消防設(shè)備運行。負責(zé)對設(shè)備設(shè)施進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。（3） 護衛(wèi)經(jīng)理/隊長負責(zé)檢查和考評３、護衛(wèi)員軍事培訓(xùn)通過軍事化培訓(xùn)，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴明、文明執(zhí)勤的護衛(wèi)員隊伍。（4） 嚴格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。（5） 隊長負責(zé)、督導(dǎo)工作，對工作提出改進方法及注意事項。（六）清潔管理對小區(qū)清掃保潔實行垃圾日產(chǎn)日清，時時保潔服務(wù)。④13：00－17：30清運各單元垃圾筒的垃圾，清洗垃圾中轉(zhuǎn)站，并消殺、噴藥，清洗垃圾箱，對小區(qū)進行保潔，每小時循環(huán)一遍。具體管理方式如下：　　車輛進崗：　?。?）當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛需進入住宅區(qū)時，駛近道口擋車器（道閘）時，應(yīng)立即走近車輛，向司機立正行舉手禮。（3）若后面有車緊跟，應(yīng)立即在車前示意停下后，立即放下道閘，再按上述規(guī)定處理下一輛車的放行?！　》抗芊?wù)內(nèi)容：　?。?）跟蹤監(jiān)督：日常3遍/天，入伙期間8小時/天　　（2）巡視：日常2遍/天，入伙期間8小時/天（3）走訪：3次/月，1遍/月　　房管日檢項目：　　?。?）裝修巡視?。?）投訴接待?。?）違章檢查　（4）車輛管理?。?）治安?。?）清潔?。?）綠化?。?）維修　（9）機電設(shè)備?。?0）社區(qū)活動（11）員工宿舍　（12）內(nèi)容巡視房管日檢處理方法：　　?。?）記錄巡視發(fā)現(xiàn)問題，搜集業(yè)主的反饋意見。第五部分 物業(yè)管理制度（目錄）　為保證對小區(qū)制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理，物業(yè)管理公司將有選擇，切合實際地執(zhí)行以下規(guī)章制度。D、發(fā)現(xiàn)嚴重不合格的，填寫糾正措施報告。9：30－11：30跟蹤監(jiān)督?！　≤囕v出崗：　?。?）當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛駛出住宅區(qū)道口擋車器時，即上前立正并請司機交還保管卡，并核對車牌號?！　。?）除雜草：中耕1遍/季，平時1遍/天，下雨天除外?！　∽≌瑓^(qū)室外部分清掃服務(wù)安排：　?、僭绯?：00－8：00清掃道路、草地、公共場地、停車場各一遍。（3） 負責(zé)相關(guān)消防表格的記錄。（1） 熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù)，協(xié)助各個崗位處理疑難問題。４、門衛(wèi)值班崗工作通過對轄區(qū)進出人員的控制，確保轄區(qū)的安全。（3） 護衛(wèi)經(jīng)理/隊長負責(zé)管轄區(qū)治安工作的管理。巡視設(shè)備房和設(shè)備運行情況，做好巡查記錄。（2） 工程部主管對上述工作進行檢查監(jiān)督。（4） 管理處物業(yè)主任負責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。 操作使給排水設(shè)備性能穩(wěn)定，保證正常運行。 應(yīng)急分隊工作規(guī)程（1） 由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊，以應(yīng)付各類突發(fā)事件。（1） 客戶部負責(zé)編制社區(qū)文化活動計劃，并具體組織實施。（3） 管理處負責(zé)對投訴處理的效果進行檢查。（3） 總公司實施不定期巡檢。提前對業(yè)主進行物業(yè)管理宣傳為了更好地實施將來對金葉馨城住宅小區(qū)的管理，我們把對業(yè)主的宣傳作為前期介入的一項重要工作。15違章發(fā)生率與處理率1%以下90%以上0100%建立三級交叉巡視制度，跟蹤管理，加強裝修戶的監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)，及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。2房屋零修、急修及時率100%100%接到維修信息，維修人員在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場維修、零修工程，及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。14）維持業(yè)主的合法權(quán)益，并提供必要的有償服務(wù)，努力為業(yè)主排憂解難。小區(qū)的管理實行物業(yè)經(jīng)理負責(zé)制，并輔以直線—職能制管理方式。一是鼓勵