【正文】 通知 贛計商價字 [2020]766 號 各設(shè)區(qū)市物價局、房地產(chǎn)行政主管部門： 為了適應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)不斷發(fā)展的需要，進一步規(guī)范其收費行為，根據(jù)《中華人民共和國價格 法》的有關(guān)規(guī)定，在總結(jié) 和完善《江西省城市物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》的基礎(chǔ)上，重新修訂了《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。 第四條 各級人民政府價格主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機關(guān)。 第六條 房屋共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造費用從共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金 (以下簡稱 “維修基金 ”)中列支，維修基金的籌集、使用按《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》及國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共性服務(wù)費實行政府定價。 第十三條 物業(yè)管理公共性服務(wù)費用主要由如下一些項目構(gòu)成： (一 )管理、服務(wù)和維修人員的工資和按規(guī)定提取的福利費及社保基金； (二 )共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備日常運行 .維修、保養(yǎng)及公共場所照明、路燈、節(jié)日 ?燈飾等公用水電費。 第十六條 物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委員會 (或業(yè)主 )委托管理物業(yè)，其收費標準，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)項目、服務(wù)量和服務(wù)深度等實行分等定級，按不同等級實行不同收費標準的質(zhì)優(yōu)價、按質(zhì)論價的等級定價制度。 第二十二條 經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、使用人共同約定，公共性物管理服務(wù)費可以預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過三個月，在已預(yù)繳費期間業(yè)主或使用人搬遷時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)退還尚未提供實際服務(wù)已預(yù)收的費用。并抄送受理審批的價格主管部門備案。 第三十二條 本規(guī)定自 2020 年 9 月 1 日起執(zhí)行。全部用 戶 實 用 量 ) ；電 梯 、中 央 空 調(diào) 分 攤 公 式 ：用 戶 使 用 建 筑 面 積 x [ ( 耗費 + 人工費 )247。 一線服務(wù)人員每年體檢一次，合格上崗。 1建立健全財務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理費的收支狀況 。 無超出設(shè)計或統(tǒng)一設(shè)置的外凸防盜網(wǎng)、晾衣架、遮陽蓬以及屋頂平臺護欄等。急修報修半小時內(nèi)到達現(xiàn)場，預(yù)約維修報修按 雙方約定時間到達現(xiàn)場。 各設(shè)備房衛(wèi)生、整潔，主要設(shè)施設(shè)備標識清楚齊全。 對進出小區(qū)的裝修工、服務(wù)人員實施發(fā)放臨時出入證管理；對可疑人員作盤問、登記管理；對訪客指引行走路徑。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 29 頁 共 35 頁 二 級 項 目 內(nèi) 容 與 標 準 （一） 基 本 要 求 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)持有國家三級以上資質(zhì)證書。 物業(yè)管理企業(yè)多方面運用計算機管理（業(yè)主檔案、收費管理等）。 （六） 綠 化 養(yǎng) 護 管 理 草坪保 持平整，高度不應(yīng)超過 10 公分，超過時應(yīng)及時進行修剪。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 30 頁 共 35 頁 （二） 房 屋 管 理 按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進行管理服務(wù)。 小區(qū)主出口設(shè)小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標。 維修養(yǎng)護制度健全，并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執(zhí)行良好。 應(yīng)對小區(qū)公共娛樂設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺等危險隱患部位，設(shè)置安全防范警示標志。 飼養(yǎng)寵物必須符合相關(guān)規(guī)定；對違反者及時勸止、報告，并配合有關(guān)部門進行處理。 三、排水、排污管道暢通 區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道 1 次 /年 疏通 雨、污水井 1 次 /6 個月 檢查，并視情況進行及時清掏 化糞池 1 次 /6 個月 檢查 1 次 /年 清掏 四、二次供水水箱按國家、地方有關(guān)規(guī)定定期清洗、消毒、加藥，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；定期巡查。 對小區(qū)重點部位每 2 小時巡查一次。 道路通暢，路面平整，路面井蓋不影響車輛和行人通行，停車場及主要道路交通標志齊全規(guī)范。 房屋裝 修符合規(guī)定，有小區(qū)裝修管理制度、裝修申請及審批記錄、日常巡查記錄及驗收手續(xù)等。 適時組織防凍保暖、防沙，預(yù)防病蟲害。 1建立健全財務(wù)管理制度，每年公布一次物業(yè)管理費的收支狀況。 管理人員應(yīng) 90%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng) 100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。 飼養(yǎng)寵物必須符合相關(guān)規(guī)定；對違反者及時勸止、報告，并配合有關(guān)部門進行處理。 應(yīng)對小區(qū)公共娛樂設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺等危險隱患 部位，設(shè)置安全防范警示標志。 對設(shè)備故障及重大事件有完 善的應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。有 設(shè)備臺帳、運行記錄、 檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄。 空調(diào)安裝統(tǒng)一有序，支架無銹蝕；有條件的組織實施冷凝水集中排放。 1建立完善的檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等）。 物業(yè)管理項目經(jīng)理應(yīng)具備三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，曾擔任一年以上項目負責人。 4 、 各 類 機動 車 停車 費 按各 設(shè) 區(qū)市 、 縣所 在 地收 費 標準 執(zhí) 行。 第三十條 違反本辦法的規(guī)定，各縣級以上人民政府價格主管部門或者房地產(chǎn)行政主管部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者好處的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。對需由業(yè)主 (使用人 )分攤的費用，應(yīng)當公布相關(guān)的收費票據(jù)復(fù)印和具體的分攤原則及計算方法，接受業(yè)主的監(jiān)督和詢問。每年考核復(fù)審一次，管理服務(wù)質(zhì)量發(fā)生變化的，價格主管部門有權(quán)調(diào)整其收費等級和收費標準。 第十五條 新建住宅區(qū)的政府定價和政府指導價物業(yè)管理服務(wù)收費，可由有管理權(quán)限的價格主管部門先行核定試行標準，一年內(nèi)有效。并將收費項目和收費標準報同級價格主管部門備案。 第三章 物業(yè)管理服務(wù)收費 第八條 物業(yè)管理服務(wù)收費屬經(jīng)營性服務(wù)收費，應(yīng)當遵循合理、公開、公平以及與管理水平相適應(yīng)的原則，既要考慮物業(yè)管理成本的補償和合理利潤，又要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力。 (三 )其它特約性服 務(wù)。 本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。 屬業(yè)主的停車場按 50 元 /車庫編制《 XXXX 住宅小區(qū)住戶手冊》《 XXXX 住宅小區(qū)裝修指南》，介紹 XXXX 公司的服務(wù)宗旨及管理處可提供的服務(wù)項目，物業(yè)管理各項法規(guī)、住戶須遵守的管理規(guī)定等。 第四章 管理措施 十七、擬采取的主要管理措施 全面導入 ISO9001 質(zhì)量管理體系。 檢查項目：排水溝；停車場、景觀小品、車棚；垃圾箱、化糞池；污、雨水井；宣傳欄、標識；樓 面、樓梯、走廊、樓道燈具；墻面、窗、門、消防栓、管線電表箱、滅蚊蠅。 物管咨詢員： 2440 歲，外貌端正，談吐流利。 抹凈天花燈罩及掃塵、無塵、無蜘蛛網(wǎng)。負責與客戶簽訂有關(guān)物業(yè)管理內(nèi)容的 協(xié)議、公約等，配合好現(xiàn)場的銷售工作。配合好本現(xiàn)場的銷售工作。 工地安管員職責 工地出入口設(shè)置安管值班崗位 安管員應(yīng)佩戴工作牌上崗，上崗著制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。不袖手、背手、叉腰或?qū)⑹植迦肟诖?，招惹時不準吸煙、吃零食，不搭肩挽膀。 遇到緊急突發(fā)事件（事故）應(yīng)立即參入事件（事故）的處理和及時向主管領(lǐng)導請示報告。 舉止文明、大方、端莊、穩(wěn)健。作為物業(yè)管理公司，推行限時承諾服務(wù)是提高服務(wù)質(zhì)量的有效手段。月；高層： 元 /㎡ 3．經(jīng)驗、信息培訓： 主要是對管理處主任、主管、各專業(yè)領(lǐng)班的外出參觀培訓，學習和交流先進、科學的物業(yè)管理經(jīng)驗，了解物業(yè)管理行業(yè)新動態(tài)。設(shè)一個管理xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 6 頁 共 35 頁 XXXX物物 業(yè)業(yè) 服服 務(wù)務(wù) 處處 行政綜合部 工程維修部 安全管理部 客戶服務(wù) 行政管理 中介服務(wù) 投訴處理 資料管理 人力資源 文檔處理 管理制度 招聘員工 員工培訓 檔案管理 保 潔 園林綠化 倉庫管理 水電維修 家政服務(wù) 鐘點工 設(shè)備養(yǎng)護 節(jié)日裝典 治安管理 消防管理 車輛管理 管道疏通 后勤保障 環(huán)境管理部 品質(zhì)管理（總公司負責監(jiān)督） 弱電管理 機電養(yǎng)護 智能監(jiān)控 二次供水 電梯保養(yǎng) 財 務(wù) 代租代售 場地招租 會所管理 處、四個部（行政綜合部、安全管理部、環(huán)境管理 部、工程維修部）。 6．小區(qū)內(nèi)房屋建筑本體共用部位的養(yǎng)護、維修管理。 五、委托管理方式 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司根據(jù)建設(shè)部《 前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法 》和《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則及雙方議定的其它事項，全權(quán)委托 XXXXX 物業(yè)管理有限公司對住宅小區(qū)實行綜合一體化管理。 第一章 概 要 一、企業(yè)概況 略 二、物業(yè)概況 略 第二章 管理方案 三、委托管理目的 保持和提高物業(yè)的完好程度。 六、管理內(nèi)容 1．公共環(huán)境管理（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。 9．社會文化活動的組織。 管理處經(jīng)理： 1 人 經(jīng)理助理： 2 人 部門主管： 4 人 物管員： 4 人 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 7 頁 共 35 頁 出 納： 1 人 安管人員： 21 人 保潔人員： 15 人 維 修： 3 人 綠 化： 2 人 內(nèi)勤員： 2 人 3．管理職責 管理處經(jīng)理：全面負責小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作； 經(jīng)理助理：協(xié)助管理經(jīng)理處理日常事務(wù)； 財務(wù)人員：負責收取物業(yè)管理費和代收代繳費用； 物管人員：房屋裝修巡視、中介租賃、報修、投訴處理、業(yè)主的走訪和信息的反饋、檔案管理、社區(qū)文化活動的組織及會所管理； 安管人員：主要是對停車場、電視監(jiān)控、消防、公共秩序、進出人員實行管理； 維修人員：主要是對房屋、設(shè)施、設(shè)備的日常養(yǎng)護和定期檢修，水、電、消防設(shè)備、電視監(jiān)控設(shè)備、配電進行日常維護保養(yǎng)管理，抄水表、業(yè)主的日常報修處理。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 10 頁 共 35 頁 十三、檔案的建立與管理 1．建立 設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護、運行記錄臺帳； 投訴處理記錄； 消防檢查檔案； 各崗位交接班記錄； 財務(wù)報表； 文書檔案； 小區(qū)設(shè)備的使用說明； 房屋驗收圖紙 2．管理流程 見右框圖： 十四、管理費用預(yù)算方案 （ — ）日常運作費用 （ 55 人） 經(jīng)理 1 人 2200 元 /月 1 人 =2200 元 /月 助理 2 人 1500 元 /月 2 人 =3000 元 /月 分類 裝訂 編碼 借閱 建檔 檔案 登記 歸還 批準 檔案 存檔 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 11 頁 共 35 頁 主管 4 人 1000 元 /月 4 人 =4000 元 /月 出納 1 人 800 元 /月 1 人 =800 元 /月 物業(yè)管理人員： 4 人 700 元 /月 4 人 =2800 元 /月 保安 21 人 班長 3 人 750 元 /月 3 人 =2250 元 /月 隊員 18 人 650 元 /月 18 人 =11700 元 /月 保潔 15 人 400 元 /月 15 人 =6000 元 /月 維修