【正文】 用最新網絡操作系統(tǒng)和大型數據庫系統(tǒng)，精心設置安全選項，如：停止所有不必要的系統(tǒng)服務，設置對訪問的審核與跟蹤，提高系統(tǒng)的安全級別，做好系統(tǒng)本身的安全保護?？梢岳蒙鐓^(qū)網站提供增值服務，將每一個社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來源，實現多元化經營。信息化社區(qū)所提供的網上購物、VOD視頻點播、家政服務、家具維修、費用查詢等信息服務，不但同社區(qū)住戶息息相關，更是物業(yè)管理處的日常事務。另外可通過電話與蘭州總公司、各分公司的電腦網絡相聯，及時獲取公司的信息，或將管理處的信息迅速傳到總公司或其它分公司。二、網絡辦公自動化系統(tǒng)的管理為保證電腦網絡系統(tǒng)的正常運行，保證數據的安全和可靠，我們將采取如下措施進行管理。充分利用綠水、草場、園林景觀，以環(huán)保、休閑為主題，給業(yè)主形成歸屬感、成功的自豪感。社區(qū)文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質的重要因素。(二)活動項目的設立社區(qū)文化的高揚與深入，讓小區(qū)成為業(yè)主休閑娛樂、健身鍛煉的樂園，各種特色活動與綠色走廊交相輝映，構成一道耀眼的社區(qū)文化長廊，使小區(qū)增添無限的生機和溫馨，成為天地相融的美好家園。(二)人員配備專職人員：我們將在管理處設置一名經驗豐富的行政主管，負責社區(qū)文化的組織、實施工作。此外，加強與企業(yè)、商家的合作，為提升活動檔次開拓更多的資金來源。(一)內部評估活動內容是否受業(yè)主歡迎，參加是否踴躍?；顒咏涃M是否超支，獎品發(fā)放是否合理。確保一年內創(chuàng)建市優(yōu)秀住宅小區(qū)，兩年達到省優(yōu)秀住宅小區(qū)，三年達到全國優(yōu)秀住宅小區(qū)。，促進居住區(qū)的樓盤銷售，增強居住區(qū)的消費需求，營造良好的商業(yè)環(huán)境。，零修立即處理，急修不過夜。(二)維修工程回訪率公司內控標準　100%承諾指標　100%測定依據：維修回訪數/總維修數100%=100%質量保證措施：維修實行100%回訪制，采用電話、上門、書面征集等方式進行回訪，保證反饋渠道暢通。人防與技防結合，充分發(fā)揮技防手段的作用。小區(qū)所有動火作業(yè)，施工單位必須事先申報并辦理動火登記手續(xù)。保持業(yè)主和管理處之間溝通渠道的暢通，設立投訴電話和投訴信箱，不斷超越業(yè)主的服務需求，及時改進管理處工作中存在的問題和缺點。每半年向業(yè)主作一次業(yè)主滿意率調查，由管理處經理主持對調查結果及業(yè)主反饋意見進行分析，及時調整和改進管理服務方案。十二、管理人員專業(yè)培訓合格率公司內控標準　98%承諾指標　98%測定依據：培訓合格人數/管理人員總數100%≥98%質量保證措施：建立嚴格的培訓制度并制訂詳細的培訓計劃，配備專職培訓員以及先進的培訓設施。按專業(yè)來分，又可以分為物業(yè)維修、交通管理、安全管理、社區(qū)文化建設、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等諸多項目。加強對隱蔽工程進行驗收，使質量隱患消滅在萌芽時，促進無業(yè)建造質量和驗收效率的提高。(五)對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤管理,確保施工質量。二、辦理入住高效迅捷(一)合理安排各組團及樓宇之間業(yè)主的入伙時間，錯開入伙波峰，節(jié)約業(yè)主辦理手續(xù)時間，加強節(jié)假日的入伙辦理(具體入伙時間安排與開發(fā)商協商解決)。(二)提供臨時外買服務。為了保證物業(yè)的結構安全，維護居住區(qū)的統(tǒng)一、美觀，我們將以房屋結構、外觀、防水、違章搭建、裝修秩序(物品出入、安全、消防)等作為裝修管理的工作重點，嚴格進行裝修管理。我們要求，各專業(yè)的。我們將和電話公司積極聯系，在小區(qū)內增設IC卡公用電話亭2～3個，方便業(yè)主入住期間撥打電話，也可于緊急條件下作報警使用。四、入住期的便民服務措施(一)組織家私及裝修建材展銷。一、入住儀式簡潔活潑為擴大“居住區(qū)”的知名度及影響力，增加業(yè)主的社區(qū)榮譽感，增強居住區(qū)的凝聚力，樹立“居住區(qū)”精品物業(yè)及物業(yè)管理人的形象，我們將舉行簡潔活潑的入住儀式，邀請廣大業(yè)主以及政府主管部門、房地產開發(fā)公司等相關領導、當地媒體、知名人士參加，以體現物業(yè)管理人與業(yè)主實現自我的信心和美好愿望。(三)協助制訂居住區(qū)內交通管制方案及保安崗亭設置方案。二、早期接入的主要工作(一)會審圖紙從環(huán)境布局，管網設置，泊車場所，防盜報警設施，水電煤氣計量，減少重復裝修等細節(jié)方面考慮。第九部分 物業(yè)管理的日常工作日常物業(yè)管理是一項涉及面廣、長期連續(xù)的管理工作。十一、道路、車場完好率公司內控標準　98%承諾指標　98%測定依據：道路、車場完好房面積/道路、車場總面積100%≥98%質量保證措施：制訂詳細的養(yǎng)護計劃，定期巡視和維護。九、業(yè)主綜合服務滿意率國優(yōu)標準　95%承諾指標：兩年內達　97%以上測定依據：(滿意戶數+基本滿意戶數)/入住總戶數100%≥97%質量保證措施：實行開放管理，向業(yè)主公開服務內容、服務質量標準，使物業(yè)管理工作始終處于業(yè)主監(jiān)督之中。采用情理手段、經濟手段和法律手段制止違章，建立跟蹤回訪制度。制定嚴格的消防管理制度和詳細的消防應急作戰(zhàn)方案，每年組織不少于二次的消防實戰(zhàn)演習。五、治安案件年發(fā)生率公司內控標準　‰承諾指標　‰測定依據：案件發(fā)生次數/入住總戶數1000‰‰質量保證措施：提供24小時保安服務。加強外購材料、備件的驗收控制，確保質量，提供維修安裝服務前由業(yè)主檢驗確認。，建立立體交叉式的監(jiān)管網絡，對進入小區(qū)的施工單位實行跟蹤管理，防止損壞結構、危及配套設施安全的行為。對于欠交管理服務費的行為，我們將采取管理公約中規(guī)定的合理措施予以催繳，必要時采用法律手段作為催繳措施。嚴格按照ISO9001質量認證體系規(guī)范化、制度化運作。活動器材是否攜帶齊全，有無遺漏。五、社區(qū)文化建設的效果評估社區(qū)文化建設是一項極有意義的工作，物業(yè)管理人應該堅持不懈、志在長遠，建立評估反饋機制，不斷總結經驗，調整思路和計劃，確保社區(qū)文化活動的實施效果。(四)經費投入為促進社區(qū)文化活動的開展，我們將專門規(guī)劃一筆資金，作為進駐初期開展活動的經費。如《居住區(qū)社區(qū)文化工作制度》、《社區(qū)文化活動運作流程》、《社區(qū)文化活動計劃》等以及專職社區(qū)文化工作人員的崗位職責，還將制訂會所的管理制度。二、社區(qū)文化建設的總思路(一)社區(qū)活動的原則與要求卓有成效的社區(qū)文化建設是一門高超的管理藝術。一、社區(qū)文化建設構想(一)硬件建設的構想我們提高居住生活品質，不應以制造“水泥森林”和“文化沙漠”為代價。(四)通過定期將相關系統(tǒng)備份磁盤，配備良好的服務器電源保護等措施確保系統(tǒng)的可靠性和數據的完整性。為人事勞資管理節(jié)省了大量時間和工作量。該系統(tǒng)采用Lotus Domin Notes RDelphi作為開發(fā)工具，選用SQL Server、Aceess作為數據庫，可有效實現房管、客管、工程、保安、行政等日常工作信息的電腦化管理。一個運行良好的物業(yè)管理體制，不僅是房地產行業(yè)成熟發(fā)展的標志，而且也是房地產行業(yè)持續(xù)發(fā)展的保證。(二)給開發(fā)商帶來的好處開發(fā)商紛紛觸網，最直接的利益是，信息化可以提升小區(qū)住宅的品質，改變物業(yè)的市場形象和市場價值。(三)具有較強的可擴展性可根據小區(qū)智能化系統(tǒng)硬件設施情況，將社區(qū)“一卡通”系統(tǒng)、自動抄表系統(tǒng)、小區(qū)安防系統(tǒng)等集成到同一信息平臺上，并可在網上進行查詢、監(jiān)控。，意味著可以“坐地收錢”信息化社區(qū)最有吸引力的是它的終端資源?——家庭。另一方面，住戶可通過社區(qū)網站隨時在網上查詢費用清單、服務申請、投訴等，增強物業(yè)管理處和住戶間的溝通。遠程教育：社區(qū)可與學校聯網，在家接受輔導、查閱資料等，家長同學校可實時溝通。(二)休閑娛樂網絡游戲：小區(qū)居民在各自家中，就可以一起打麻將、下棋、打牌以及游戲大戰(zhàn)，還可以一邊玩一邊聊天。在當今各級組織對信息的交流和共享有著迫切的需求。三、日常服務措施為切實做好便民服務工作，我們擬向業(yè)主提供十七項無償服務和六十四項有償服務，同時應業(yè)主需要不斷推陳出新。一、服務思路(一)提供種類齊全的服務項目，內容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。(四)加強物料采購、使用、保管、審批等程序的管理，加強物料成本的控制。居住區(qū)物業(yè)管理人員配置和物資裝備計劃。居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖(圖表略)二、日常物業(yè)管理經費收支測算(一)測算依據及說明市政府有關物業(yè)管理的法規(guī)和文件。(四)當每棟房屋的維修基金不夠支出時，經該棟50%以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實際發(fā)生額分攤。三、管理服務費及代收代繳費的收取(一)我們將在管理處設置專職收款員，負責物業(yè)管理服務費及各項代收代繳費用的收取。根據居住區(qū)的實際情況，制定切實可行的財務管理制度，并嚴格執(zhí)行。第四部分 項目服務管理費第一章 財務管理提要：倡導“開放管理”，定期向業(yè)主公布管理處財務收支報告，接受業(yè)主的監(jiān)督。對于銷售中心的服務人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權和調配權，具體辦法可在銷售中心管理協議中明確。我們將在管理服務中著力于以下三個方面：倡導“天天讓您滿意”的服務文化、推廣“平等互動”的服務文化、營建“事業(yè)至真、生活至愛”的社區(qū)文化、塑造“樸實無華、追求時尚”的審美文化。第三章 資源配置情況提要:物資裝備堅持經濟、實用、節(jié)儉的原則進行測算和配置。注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性。同時兼任行政主管和會所主管。物業(yè)管理，我們將設立管理處，全面負責小區(qū)物業(yè)管理工作。3.管理處內部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。我們對此高度重視，一方面，將以深度市場調研來了解業(yè)主的服務需求，并以此來設定居住區(qū)內的服務體系結構，另一方面將在工商部門的指導下，積極引入有品牌、有資質、服務好的商家參與社區(qū)服務，堅決杜絕片面追求階段性的商業(yè)利益而犧牲業(yè)主長遠利益的作法。根據我們對小區(qū)物業(yè)多年的管理經驗，我們將共用設施、設備的管理分為三個層次進行，即：以保證共用設施、設備處于受控狀態(tài)、維持正常運行為目的的日常管理及維修。九、管理體系的全面整合和提升社會的環(huán)境時時在變，業(yè)主的需求亦時時在變，始終沿用舊有的管理模式和服務方式是無法滿足業(yè)主不斷增長的服務需求的要求。另外，根據個別業(yè)主的特殊要求，管理處亦可在業(yè)主購房之后但房屋未入伙之前，即提供裝修申請及方案審核的服務，以解業(yè)主的后顧之憂。七、提供個性化的裝修套餐服務國人生活品質的不斷改進，使得房屋裝修正成為業(yè)主在購房以后最為關注的一個問題。政府主管部門、蘭州總部可通過電話網與居住區(qū)計算機網相聯，查閱管理處的資料，對管理處的工作進行監(jiān)督指導。在物業(yè)管理實施過程中，我們力求挑選一批“品德好、素質好、身體好”的有志之士充實到“物業(yè)管理人”的隊伍中來，充分發(fā)揮員工的各項優(yōu)勢，同時對他們實施科學培訓，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現出色的員工不斷提供培訓、加薪、升職的機會，甚至介入高層管理。物業(yè)于九七年建立了ISO9001質量管理體系，并順利通過英國BSI的第三方認證，通過四年多的實際運作和持續(xù)改進，質量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強的可操作性，質量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、標準化物業(yè)管理服務的基石。在管理機制上，建立了按勞分配和按資分配相結合的分配機制，建立了多種體系有機結合的激勵機制，建立了競爭上崗、雙向選擇的用人機制。三、塑造“樸實無華，追求時尚”的審美理念在新世紀里，業(yè)主更加關注居住區(qū)內的人文環(huán)境。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務需求及主動參與社區(qū)建設的愿望。銷售對象主要為來蘭州創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家,投資家,和高薪白領。住宅小區(qū)物業(yè)管理投標書提 綱第一部分 目物業(yè)管理理念第一章 項目調研第二章 管理服務理念及管理思路第三章 探求、創(chuàng)造“文化區(qū)”物業(yè)管理新模式第四章 擬采取的管理服務措施第二部分 項目管理方式第一章 管理模式第二章 各類人員的素質要求、選用辦法和人員編制情況第三章 資源配置情況第三部分 促進銷售的建議和配合銷售的措施、承諾第一章 銷售對象的定位第二章 配合銷售的措施第四部分 項目服務管理費第一章 財務管理第二章 日常物業(yè)管理經費收支測算第五部分 特色服務項目及收費標準第六部分 未來接管中的新舉動、新設想第一章 建立“物業(yè)信息島”，實現管理手段現代化第二章 實現網絡辦公自動化第七部分 社區(qū)文化建設第八部分 項目管理目標及承諾第一章　經營指標承諾及采取的措施第二章　管理指標承諾及采取的措施第九部分 物業(yè)管理的日常工作第一章 前期介入第二章 業(yè)主入住第三章 二次裝修管理第四章 業(yè)主投訴處理第五章 安全管理第六章 車輛及交通管理第七章 消防管理第八章 園林綠化與養(yǎng)護第九章 機電、智能化等設備設施的管理第十章 環(huán)境保護與消殺服務第一部分 目物業(yè)管理理念第一章 項目調研為使管理服務工作更加貼近高尚住宅小區(qū)中的“宅”與“人”，我們深入現場調研，所了解的基本情況如下：【位于開發(fā)區(qū)路以南,南路以東,河以北,。路、南路交叉口的大轉盤將是一個非常大規(guī)模的中心“綠島”,這一系列景觀綠化工程的完成將使整個居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升。而我們的調研結果也顯示：住宅小區(qū)是“都市文化人”的居所，“文化人”重情、講理、守法。我們將圍繞“環(huán)境保護、科普家教、社區(qū)公益、物管宣教、健康家居”等五大主題來組織、策劃社區(qū)活動，努力把高尚住宅小區(qū)創(chuàng)建為精神文明建設的窗口。我們在管理體制上實現了內部員工持股，并建立起符合市場經濟規(guī)律的現代企業(yè)制度。在物業(yè)管理介入及實施過程中，導入ISO9001質量管理體系是我們開展工作的基礎。管理處日常運作中的一項工作重點就是保證物業(yè)用人機制的有效推行，我們將通過競爭上崗、優(yōu)勝劣汰和各級崗位責任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的培訓和考核來保證隊伍的素質。我們設想在居住區(qū)計算機網上建立物業(yè)管理處網站，將管理處與