【正文】 用最新網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)和大型數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，精心設(shè)置安全選項(xiàng)，如：停止所有不必要的系統(tǒng)服務(wù)，設(shè)置對(duì)訪問的審核與跟蹤，提高系統(tǒng)的安全級(jí)別，做好系統(tǒng)本身的安全保護(hù)?？梢岳蒙鐓^(qū)網(wǎng)站提供增值服務(wù)，將每一個(gè)社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來源，實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營。信息化社區(qū)所提供的網(wǎng)上購物、VOD視頻點(diǎn)播、家政服務(wù)、家具維修、費(fèi)用查詢等信息服務(wù)，不但同社區(qū)住戶息息相關(guān)，更是物業(yè)管理處的日常事務(wù)。另外可通過電話與蘭州總公司、各分公司的電腦網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)，及時(shí)獲取公司的信息，或?qū)⒐芾硖幍男畔⒀杆賯鞯娇偣净蚱渌止尽６?、網(wǎng)絡(luò)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)的管理為保證電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的正常運(yùn)行，保證數(shù)據(jù)的安全和可靠，我們將采取如下措施進(jìn)行管理。充分利用綠水、草場、園林景觀，以環(huán)保、休閑為主題，給業(yè)主形成歸屬感、成功的自豪感。社區(qū)文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質(zhì)的重要因素。(二)活動(dòng)項(xiàng)目的設(shè)立社區(qū)文化的高揚(yáng)與深入，讓小區(qū)成為業(yè)主休閑娛樂、健身鍛煉的樂園，各種特色活動(dòng)與綠色走廊交相輝映，構(gòu)成一道耀眼的社區(qū)文化長廊，使小區(qū)增添無限的生機(jī)和溫馨，成為天地相融的美好家園。(二)人員配備專職人員：我們將在管理處設(shè)置一名經(jīng)驗(yàn)豐富的行政主管，負(fù)責(zé)社區(qū)文化的組織、實(shí)施工作。此外，加強(qiáng)與企業(yè)、商家的合作，為提升活動(dòng)檔次開拓更多的資金來源。(一)內(nèi)部評(píng)估活動(dòng)內(nèi)容是否受業(yè)主歡迎，參加是否踴躍?；顒?dòng)經(jīng)費(fèi)是否超支，獎(jiǎng)品發(fā)放是否合理。確保一年內(nèi)創(chuàng)建市優(yōu)秀住宅小區(qū)，兩年達(dá)到省優(yōu)秀住宅小區(qū)，三年達(dá)到全國優(yōu)秀住宅小區(qū)。，促進(jìn)居住區(qū)的樓盤銷售，增強(qiáng)居住區(qū)的消費(fèi)需求，營造良好的商業(yè)環(huán)境。，零修立即處理，急修不過夜。(二)維修工程回訪率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)　100%承諾指標(biāo)　100%測定依據(jù)：維修回訪數(shù)/總維修數(shù)100%=100%質(zhì)量保證措施：維修實(shí)行100%回訪制，采用電話、上門、書面征集等方式進(jìn)行回訪，保證反饋渠道暢通。人防與技防結(jié)合，充分發(fā)揮技防手段的作用。小區(qū)所有動(dòng)火作業(yè)，施工單位必須事先申報(bào)并辦理動(dòng)火登記手續(xù)。保持業(yè)主和管理處之間溝通渠道的暢通，設(shè)立投訴電話和投訴信箱，不斷超越業(yè)主的服務(wù)需求，及時(shí)改進(jìn)管理處工作中存在的問題和缺點(diǎn)。每半年向業(yè)主作一次業(yè)主滿意率調(diào)查，由管理處經(jīng)理主持對(duì)調(diào)查結(jié)果及業(yè)主反饋意見進(jìn)行分析，及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)管理服務(wù)方案。十二、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)　98%承諾指標(biāo)　98%測定依據(jù)：培訓(xùn)合格人數(shù)/管理人員總數(shù)100%≥98%質(zhì)量保證措施：建立嚴(yán)格的培訓(xùn)制度并制訂詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃，配備專職培訓(xùn)員以及先進(jìn)的培訓(xùn)設(shè)施。按專業(yè)來分，又可以分為物業(yè)維修、交通管理、安全管理、社區(qū)文化建設(shè)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等諸多項(xiàng)目。加強(qiáng)對(duì)隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收，使質(zhì)量隱患消滅在萌芽時(shí)，促進(jìn)無業(yè)建造質(zhì)量和驗(yàn)收效率的提高。(五)對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤管理,確保施工質(zhì)量。二、辦理入住高效迅捷(一)合理安排各組團(tuán)及樓宇之間業(yè)主的入伙時(shí)間，錯(cuò)開入伙波峰，節(jié)約業(yè)主辦理手續(xù)時(shí)間，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理(具體入伙時(shí)間安排與開發(fā)商協(xié)商解決)。(二)提供臨時(shí)外買服務(wù)。為了保證物業(yè)的結(jié)構(gòu)安全，維護(hù)居住區(qū)的統(tǒng)一、美觀，我們將以房屋結(jié)構(gòu)、外觀、防水、違章搭建、裝修秩序(物品出入、安全、消防)等作為裝修管理的工作重點(diǎn)，嚴(yán)格進(jìn)行裝修管理。我們要求，各專業(yè)的。我們將和電話公司積極聯(lián)系，在小區(qū)內(nèi)增設(shè)IC卡公用電話亭2～3個(gè)，方便業(yè)主入住期間撥打電話，也可于緊急條件下作報(bào)警使用。四、入住期的便民服務(wù)措施(一)組織家私及裝修建材展銷。一、入住儀式簡潔活潑為擴(kuò)大“居住區(qū)”的知名度及影響力，增加業(yè)主的社區(qū)榮譽(yù)感，增強(qiáng)居住區(qū)的凝聚力，樹立“居住區(qū)”精品物業(yè)及物業(yè)管理人的形象，我們將舉行簡潔活潑的入住儀式，邀請廣大業(yè)主以及政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)公司等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、當(dāng)?shù)孛襟w、知名人士參加，以體現(xiàn)物業(yè)管理人與業(yè)主實(shí)現(xiàn)自我的信心和美好愿望。(三)協(xié)助制訂居住區(qū)內(nèi)交通管制方案及保安崗?fù)ぴO(shè)置方案。二、早期接入的主要工作(一)會(huì)審圖紙從環(huán)境布局，管網(wǎng)設(shè)置，泊車場所，防盜報(bào)警設(shè)施，水電煤氣計(jì)量，減少重復(fù)裝修等細(xì)節(jié)方面考慮。第九部分 物業(yè)管理的日常工作日常物業(yè)管理是一項(xiàng)涉及面廣、長期連續(xù)的管理工作。十一、道路、車場完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)　98%承諾指標(biāo)　98%測定依據(jù)：道路、車場完好房面積/道路、車場總面積100%≥98%質(zhì)量保證措施：制訂詳細(xì)的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期巡視和維護(hù)。九、業(yè)主綜合服務(wù)滿意率國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)　95%承諾指標(biāo)：兩年內(nèi)達(dá)　97%以上測定依據(jù)：(滿意戶數(shù)+基本滿意戶數(shù))/入住總戶數(shù)100%≥97%質(zhì)量保證措施：實(shí)行開放管理，向業(yè)主公開服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理工作始終處于業(yè)主監(jiān)督之中。采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段和法律手段制止違章，建立跟蹤回訪制度。制定嚴(yán)格的消防管理制度和詳細(xì)的消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，每年組織不少于二次的消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。五、治安案件年發(fā)生率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)　‰承諾指標(biāo)　‰測定依據(jù)：案件發(fā)生次數(shù)/入住總戶數(shù)1000‰‰質(zhì)量保證措施：提供24小時(shí)保安服務(wù)。加強(qiáng)外購材料、備件的驗(yàn)收控制，確保質(zhì)量，提供維修安裝服務(wù)前由業(yè)主檢驗(yàn)確認(rèn)。，建立立體交叉式的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，對(duì)進(jìn)入小區(qū)的施工單位實(shí)行跟蹤管理，防止損壞結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。對(duì)于欠交管理服務(wù)費(fèi)的行為，我們將采取管理公約中規(guī)定的合理措施予以催繳，必要時(shí)采用法律手段作為催繳措施。嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量認(rèn)證體系規(guī)范化、制度化運(yùn)作?；顒?dòng)器材是否攜帶齊全，有無遺漏。五、社區(qū)文化建設(shè)的效果評(píng)估社區(qū)文化建設(shè)是一項(xiàng)極有意義的工作，物業(yè)管理人應(yīng)該堅(jiān)持不懈、志在長遠(yuǎn)，建立評(píng)估反饋機(jī)制，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，調(diào)整思路和計(jì)劃，確保社區(qū)文化活動(dòng)的實(shí)施效果。(四)經(jīng)費(fèi)投入為促進(jìn)社區(qū)文化活動(dòng)的開展，我們將專門規(guī)劃一筆資金，作為進(jìn)駐初期開展活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)。如《居住區(qū)社區(qū)文化工作制度》、《社區(qū)文化活動(dòng)運(yùn)作流程》、《社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃》等以及專職社區(qū)文化工作人員的崗位職責(zé)，還將制訂會(huì)所的管理制度。二、社區(qū)文化建設(shè)的總思路(一)社區(qū)活動(dòng)的原則與要求卓有成效的社區(qū)文化建設(shè)是一門高超的管理藝術(shù)。一、社區(qū)文化建設(shè)構(gòu)想(一)硬件建設(shè)的構(gòu)想我們提高居住生活品質(zhì)，不應(yīng)以制造“水泥森林”和“文化沙漠”為代價(jià)。(四)通過定期將相關(guān)系統(tǒng)備份磁盤，配備良好的服務(wù)器電源保護(hù)等措施確保系統(tǒng)的可靠性和數(shù)據(jù)的完整性。為人事勞資管理節(jié)省了大量時(shí)間和工作量。該系統(tǒng)采用Lotus Domin Notes RDelphi作為開發(fā)工具，選用SQL Server、Aceess作為數(shù)據(jù)庫，可有效實(shí)現(xiàn)房管、客管、工程、保安、行政等日常工作信息的電腦化管理。一個(gè)運(yùn)行良好的物業(yè)管理體制，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)成熟發(fā)展的標(biāo)志，而且也是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的保證。(二)給開發(fā)商帶來的好處開發(fā)商紛紛觸網(wǎng)，最直接的利益是，信息化可以提升小區(qū)住宅的品質(zhì)，改變物業(yè)的市場形象和市場價(jià)值。(三)具有較強(qiáng)的可擴(kuò)展性可根據(jù)小區(qū)智能化系統(tǒng)硬件設(shè)施情況，將社區(qū)“一卡通”系統(tǒng)、自動(dòng)抄表系統(tǒng)、小區(qū)安防系統(tǒng)等集成到同一信息平臺(tái)上，并可在網(wǎng)上進(jìn)行查詢、監(jiān)控。，意味著可以“坐地收錢”信息化社區(qū)最有吸引力的是它的終端資源?——家庭。另一方面，住戶可通過社區(qū)網(wǎng)站隨時(shí)在網(wǎng)上查詢費(fèi)用清單、服務(wù)申請、投訴等，增強(qiáng)物業(yè)管理處和住戶間的溝通。遠(yuǎn)程教育：社區(qū)可與學(xué)校聯(lián)網(wǎng)，在家接受輔導(dǎo)、查閱資料等，家長同學(xué)?？蓪?shí)時(shí)溝通。(二)休閑娛樂網(wǎng)絡(luò)游戲：小區(qū)居民在各自家中，就可以一起打麻將、下棋、打牌以及游戲大戰(zhàn)，還可以一邊玩一邊聊天。在當(dāng)今各級(jí)組織對(duì)信息的交流和共享有著迫切的需求。三、日常服務(wù)措施為切實(shí)做好便民服務(wù)工作，我們擬向業(yè)主提供十七項(xiàng)無償服務(wù)和六十四項(xiàng)有償服務(wù)，同時(shí)應(yīng)業(yè)主需要不斷推陳出新。一、服務(wù)思路(一)提供種類齊全的服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。(四)加強(qiáng)物料采購、使用、保管、審批等程序的管理，加強(qiáng)物料成本的控制。居住區(qū)物業(yè)管理人員配置和物資裝備計(jì)劃。居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖(圖表略)二、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測算(一)測算依據(jù)及說明市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。(四)當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)偂Ｈ?、管理服?wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)的收取(一)我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取。根據(jù)居住區(qū)的實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。第四部分 項(xiàng)目服務(wù)管理費(fèi)第一章 財(cái)務(wù)管理提要：倡導(dǎo)“開放管理”，定期向業(yè)主公布管理處財(cái)務(wù)收支報(bào)告，接受業(yè)主的監(jiān)督。對(duì)于銷售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵(lì)體系，保證銷售主管對(duì)其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。我們將在管理服務(wù)中著力于以下三個(gè)方面：倡導(dǎo)“天天讓您滿意”的服務(wù)文化、推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化、營建“事業(yè)至真、生活至愛”的社區(qū)文化、塑造“樸實(shí)無華、追求時(shí)尚”的審美文化。第三章 資源配置情況提要:物資裝備堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、節(jié)儉的原則進(jìn)行測算和配置。注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性。同時(shí)兼任行政主管和會(huì)所主管。物業(yè)管理，我們將設(shè)立管理處，全面負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。3.管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。我們對(duì)此高度重視，一方面，將以深度市場調(diào)研來了解業(yè)主的服務(wù)需求，并以此來設(shè)定居住區(qū)內(nèi)的服務(wù)體系結(jié)構(gòu)，另一方面將在工商部門的指導(dǎo)下，積極引入有品牌、有資質(zhì)、服務(wù)好的商家參與社區(qū)服務(wù)，堅(jiān)決杜絕片面追求階段性的商業(yè)利益而犧牲業(yè)主長遠(yuǎn)利益的作法。根據(jù)我們對(duì)小區(qū)物業(yè)多年的管理經(jīng)驗(yàn)，我們將共用設(shè)施、設(shè)備的管理分為三個(gè)層次進(jìn)行，即：以保證共用設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運(yùn)行為目的的日常管理及維修。九、管理體系的全面整合和提升社會(huì)的環(huán)境時(shí)時(shí)在變，業(yè)主的需求亦時(shí)時(shí)在變，始終沿用舊有的管理模式和服務(wù)方式是無法滿足業(yè)主不斷增長的服務(wù)需求的要求。另外，根據(jù)個(gè)別業(yè)主的特殊要求，管理處亦可在業(yè)主購房之后但房屋未入伙之前，即提供裝修申請及方案審核的服務(wù)，以解業(yè)主的后顧之憂。七、提供個(gè)性化的裝修套餐服務(wù)國人生活品質(zhì)的不斷改進(jìn)，使得房屋裝修正成為業(yè)主在購房以后最為關(guān)注的一個(gè)問題。政府主管部門、蘭州總部可通過電話網(wǎng)與居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)相聯(lián)，查閱管理處的資料，對(duì)管理處的工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。在物業(yè)管理實(shí)施過程中，我們力求挑選一批“品德好、素質(zhì)好、身體好”的有志之士充實(shí)到“物業(yè)管理人”的隊(duì)伍中來，充分發(fā)揮員工的各項(xiàng)優(yōu)勢，同時(shí)對(duì)他們實(shí)施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)、加薪、升職的機(jī)會(huì)，甚至介入高層管理。物業(yè)于九七年建立了ISO9001質(zhì)量管理體系，并順利通過英國BSI的第三方認(rèn)證，通過四年多的實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強(qiáng)的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石。在管理機(jī)制上，建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機(jī)制，建立了多種體系有機(jī)結(jié)合的激勵(lì)機(jī)制，建立了競爭上崗、雙向選擇的用人機(jī)制。三、塑造“樸實(shí)無華，追求時(shí)尚”的審美理念在新世紀(jì)里，業(yè)主更加關(guān)注居住區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)需求及主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)的愿望。銷售對(duì)象主要為來蘭州創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家,投資家,和高薪白領(lǐng)。住宅小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)書提 綱第一部分 目物業(yè)管理理念第一章 項(xiàng)目調(diào)研第二章 管理服務(wù)理念及管理思路第三章 探求、創(chuàng)造“文化區(qū)”物業(yè)管理新模式第四章 擬采取的管理服務(wù)措施第二部分 項(xiàng)目管理方式第一章 管理模式第二章 各類人員的素質(zhì)要求、選用辦法和人員編制情況第三章 資源配置情況第三部分 促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施、承諾第一章 銷售對(duì)象的定位第二章 配合銷售的措施第四部分 項(xiàng)目服務(wù)管理費(fèi)第一章 財(cái)務(wù)管理第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測算第五部分 特色服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第六部分 未來接管中的新舉動(dòng)、新設(shè)想第一章 建立“物業(yè)信息島”，實(shí)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化第二章 實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)辦公自動(dòng)化第七部分 社區(qū)文化建設(shè)第八部分 項(xiàng)目管理目標(biāo)及承諾第一章　經(jīng)營指標(biāo)承諾及采取的措施第二章　管理指標(biāo)承諾及采取的措施第九部分 物業(yè)管理的日常工作第一章 前期介入第二章 業(yè)主入住第三章 二次裝修管理第四章 業(yè)主投訴處理第五章 安全管理第六章 車輛及交通管理第七章 消防管理第八章 園林綠化與養(yǎng)護(hù)第九章 機(jī)電、智能化等設(shè)備設(shè)施的管理第十章 環(huán)境保護(hù)與消殺服務(wù)第一部分 目物業(yè)管理理念第一章 項(xiàng)目調(diào)研為使管理服務(wù)工作更加貼近高尚住宅小區(qū)中的“宅”與“人”，我們深入現(xiàn)場調(diào)研，所了解的基本情況如下：【位于開發(fā)區(qū)路以南,南路以東,河以北,。路、南路交叉口的大轉(zhuǎn)盤將是一個(gè)非常大規(guī)模的中心“綠島”,這一系列景觀綠化工程的完成將使整個(gè)居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升。而我們的調(diào)研結(jié)果也顯示：住宅小區(qū)是“都市文化人”的居所，“文化人”重情、講理、守法。我們將圍繞“環(huán)境保護(hù)、科普家教、社區(qū)公益、物管宣教、健康家居”等五大主題來組織、策劃社區(qū)活動(dòng)，努力把高尚住宅小區(qū)創(chuàng)建為精神文明建設(shè)的窗口。我們在管理體制上實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部員工持股，并建立起符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制度。在物業(yè)管理介入及實(shí)施過程中，導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系是我們開展工作的基礎(chǔ)。管理處日常運(yùn)作中的一項(xiàng)工作重點(diǎn)就是保證物業(yè)用人機(jī)制的有效推行，我們將通過競爭上崗、優(yōu)勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊(duì)伍的素質(zhì)。我們設(shè)想在居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)上建立物業(yè)管理處網(wǎng)站，將管理處與