【文章內(nèi)容簡介】 帳，依法管理，確保物業(yè)管理資金的良性運作。一、財務(wù)管理模式(略)說明：在居住區(qū)物業(yè)管理委員會成立之前，由市置業(yè)有限公司行使批準(zhǔn)和監(jiān)督職能。二、財務(wù)管理措施(一)設(shè)立財務(wù)管理機構(gòu)。我們將在管理公司行政部下設(shè)財務(wù)組，并設(shè)會計、出納和收款員等專、兼職財務(wù)人員，負(fù)責(zé)管理公司財務(wù)管理工作。(二)建立規(guī)范、透明的財務(wù)體系。根據(jù)居住區(qū)的實際情況，制定切實可行的財務(wù)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。蘭州市物業(yè)管理有限公司對物業(yè)管理處的財務(wù)工作定期進(jìn)行檢查，并每年對財務(wù)帳目進(jìn)行一次審計。管理處財務(wù)工作由管理處經(jīng)理主管，凡涉及管理處資金使用的，除較大金額需報告總公司領(lǐng)導(dǎo)外，一律由管理處經(jīng)理簽字審批后方可使用。管理處每三個月向廣大業(yè)主公布一次收支帳目，接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費預(yù)算報告，并提交業(yè)主委員會審批，經(jīng)批準(zhǔn)后實施。(三)加強財務(wù)管理的職能。物業(yè)管理收費與其他行業(yè)比較而言相對較低，收入來源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要。為此，我們將充分發(fā)揮財務(wù)管理在成本管理和成本控制方面的職能，從加強計劃、統(tǒng)計、成本考核等入手，減少各種不必要的開支和浪費，在保證管理服務(wù)質(zhì)量的同時有效降低管理成本。三、管理服務(wù)費及代收代繳費的收取(一)我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費及各項代收代繳費用的收取。對于部分在上班時間交費有困難的業(yè)主，我們將采取節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門服務(wù)的形式，方便業(yè)主交費，提高費用收繳率。(二)在費用收取方式上，我們初期采用人工收費和電腦劃帳同步進(jìn)行，力求盡量盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。(三)對于極少數(shù)欠交管理服務(wù)費用的住戶，我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進(jìn)行催交，必要情況下管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理進(jìn)行上門拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布，敦促其交費。對于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。四、維修基金的管理和使用(一)對維修基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理，并設(shè)立專用帳號存儲本物業(yè)的維修基金。(二)管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計劃和預(yù)算，提交開發(fā)商(或業(yè)委會)審議通過后執(zhí)行。(三)管理處需使用維修基金時，應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算，并報開發(fā)商(或業(yè)委會)審批。(四)當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時，經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實際發(fā)生額分?jǐn)偂?五)維修基金的收支帳目接受市置業(yè)有限公司和業(yè)主監(jiān)督并且每三個月公布一次，年度使用情況接受市置業(yè)有限公司(或業(yè)委會)及其委托的會計師事務(wù)所審計。第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算提要：每年按收入的15%提取管理酬金，其余全部用于居住區(qū)的物業(yè)管理。在物業(yè)管理經(jīng)費收支上，我們將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面，堅決按招標(biāo)書確定的參考價格及市房地局、物價局等政府部門的定價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。政府部門沒有規(guī)定服務(wù)項目的收費標(biāo)準(zhǔn)，堅持略低于市場平均價格執(zhí)行。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅持“事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時，確保資金的合理使用，實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下的高效運營。一、物業(yè)管理資金的籌措與使用管理資金是物業(yè)管理正常有效運作的基礎(chǔ)和必要條件，為此，我們把物業(yè)管理經(jīng)費收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容，確保居住區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費收支實現(xiàn)良性循環(huán)。居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖(圖表略)二、日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算(一)測算依據(jù)及說明市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件?！兑?guī)劃設(shè)計方案》提供的原始數(shù)據(jù)。根據(jù)實地調(diào)研，我們預(yù)計：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢良好，據(jù)此，我們對相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測如下：(圖表略)管理處員工工資待遇：經(jīng)理1人，2200元/。經(jīng)理助理1人，1500元/。主管2人，1200元/。其他管理人員、操作層員工34人，平均工資待遇600元/。%計算。物業(yè)多年從事物業(yè)管理工作所積累的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。居住區(qū)物業(yè)管理人員配置和物資裝備計劃。市及居住區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場行情。(二)居住區(qū)物業(yè)管理費收取標(biāo)準(zhǔn)(由物業(yè)公司和置業(yè)公司參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)商談后制定)。(三)日常物業(yè)管理收入測算(由雙方商談制定標(biāo)準(zhǔn)后再做測算)(四)日常物業(yè)管理支出測算(同上)三、測算結(jié)果分析經(jīng)初步測算，管理處年收支盈虧情況如下(單位：萬元)：(圖表略)測算結(jié)果分析：(一)收支盈虧及原因(根據(jù)公司和置業(yè)公司雙方商談的收支標(biāo)準(zhǔn)測算和分析)(二)收支虧損的彌補辦法針對小區(qū)入住后最初年度可能出現(xiàn)的虧損，管理處將利用小區(qū)入住初期消費需求量大及商業(yè)配套短期內(nèi)不夠完善等條件，開展一些滿足業(yè)主入住及生活必需材料、物品的經(jīng)營項目，在方便業(yè)主入住和生活的同時增加管理處收入，以彌補出現(xiàn)的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補。(三)收支盈余資金的使用從入住后起，管理處收支將逐步達(dá)到有一定的盈余的水平，我們根據(jù)居住區(qū)物業(yè)管理的實際需要，將盈余資金用于彌補以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個年度使用，也可用于建設(shè)和完善小區(qū)社區(qū)文化活動設(shè)施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進(jìn)物業(yè)的保值增值。四、增收節(jié)支的措施(一)根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務(wù)項目，利用居住區(qū)的商業(yè)需求開展多種經(jīng)營活動,努力增加營業(yè)外收入。(二)將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強員工的成本意識，提高員工控制成本的積極性和主動性。(三)嚴(yán)格控制辦公用品消耗,堅持物盡其用的原則,節(jié)約辦公費用開支。(四)加強物料采購、使用、保管、審批等程序的管理，加強物料成本的控制。(五)加強設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù),使之保持良好狀態(tài),減少維修支出,降低運行費用。(六)強化總公司財務(wù)部對管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能,制定嚴(yán)格的管理制度,監(jiān)督各部門的各項財物消耗過程。第五部分 特色服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)以業(yè)主需求為基礎(chǔ)，提供便利、經(jīng)濟(jì)、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)和特約服務(wù)，是日常物業(yè)管理工作的一項主要內(nèi)容。居住區(qū)在規(guī)劃設(shè)計和服務(wù)定位上具有如下一些特點：小區(qū)配套設(shè)施齊全，具有相對的獨立性。有一定規(guī)模，對社區(qū)服務(wù)的需求(或潛在需求)較大。業(yè)主素質(zhì)高，對特色服務(wù)的品位和深度要求亦高。有鑒于此，需要建立一個完整的社會化服務(wù)體系，提供全方位、多層次的綜合性服務(wù)，方可保證業(yè)主日常生活舒適、便利、不假外求。一、服務(wù)思路(一)提供種類齊全的服務(wù)項目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。同時根據(jù)業(yè)主需求的變化，在實際操作中不斷設(shè)計和推出滿足業(yè)主個性化要求的服務(wù)項目，不提供過剩的服務(wù)產(chǎn)品。(二)注重統(tǒng)籌與組織，確保無償服務(wù)項目提供的可行性。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償服務(wù)按略低于市場平均價格的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供。(三)與社會服務(wù)機構(gòu)、專業(yè)公司攜手，在小區(qū)內(nèi)定點定員服務(wù)，通過社會力量，開展專業(yè)化的各類特約服務(wù)。(四)服務(wù)人員以兼職為主，同時招聘周圍地區(qū)部分下崗人員及熱心公益、具有特長的社區(qū)成員組織家政服務(wù)隊，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一培訓(xùn)。推行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度。1頂一下二、服務(wù)項目 無償服務(wù)17項：(圖表略)2. 有償服務(wù) 64 項：(圖表略)說明：有償服務(wù)的價格，以市物價局有關(guān)規(guī)定及居住區(qū)周邊市場平均價格為依據(jù)，按“略低于市場平均價格”的原則,合理確定，實施前將報置業(yè)有限公司核準(zhǔn)。三、日常服務(wù)措施為切實做好便民服務(wù)工作，我們擬向業(yè)主提供十七項無償服務(wù)和六十四項有償服務(wù)，同時應(yīng)業(yè)主需要不斷推陳出新。在居住區(qū)我們將推出以下服務(wù)：(一)設(shè)立兒童益智中心。為解決業(yè)主子女放學(xué)后或假期在沒有父母照顧情況下的去處問題，我們將設(shè)立一個集游戲、學(xué)習(xí)、娛樂及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業(yè)主的后顧之憂。(二)設(shè)立健康服務(wù)中心。我們將聯(lián)系有關(guān)單位在小區(qū)內(nèi)設(shè)立健康中心，為業(yè)主提供健康咨詢、健身、醫(yī)療、保健等多方面的綜合性健康服務(wù)，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。(三)完善小區(qū)文化娛樂設(shè)施。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會所，我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化娛樂設(shè)施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂的空間和場所，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。第六部分 未來接管中的新舉動、新設(shè)想第一章 建立“物業(yè)信息島”，實現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢向我們涌來。在當(dāng)今各級組織對信息的交流和共享有著迫切的需求。我們在物業(yè)管理中，力求管理手段現(xiàn)代化及信息網(wǎng)絡(luò)化，形成一個可為業(yè)主提供多種信息，為管理提供方便的資源共享的信息網(wǎng)。我們設(shè)想在居住區(qū)計算機網(wǎng)上建立物業(yè)居住區(qū)管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關(guān)的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過Internet國際互聯(lián)網(wǎng)、政府主管部門的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、蘭州總公司和其它分公司的計算機網(wǎng)絡(luò)獲取大量信息，業(yè)主可通過上該網(wǎng)站得到相關(guān)管理服務(wù)信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f。政府主管部門、蘭州總公司和其它分公司可通過電話網(wǎng)與居住區(qū)計算機網(wǎng)相聯(lián)，查閱管理處的資料，對管理處的工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。總之，隨著IT業(yè)的發(fā)展，居住區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個“信息島”，從而滿足社會各界、物業(yè)管理人、業(yè)主之間對管理資源及信息共享的需求。一、對小區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺的新設(shè)想(一)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)上自助查詢水費、電費、氣費、管理費、社區(qū)內(nèi)消費等費用清單，既使業(yè)主身在外地，也可以通過授權(quán)身份登陸到社區(qū)網(wǎng)站查詢各類費用。網(wǎng)上預(yù)約社區(qū)會所消費、家政服務(wù)、家具維修等服務(wù)。社區(qū)信息統(tǒng)計、投訴處理等服務(wù)。(二)休閑娛樂網(wǎng)絡(luò)游戲：小區(qū)居民在各自家中，就可以一起打麻將、下棋、打牌以及游戲大戰(zhàn)，還可以一邊玩一邊聊天。再不會出現(xiàn)“三缺一”的情況。聊天室：小區(qū)居民可以通過聊天室或OICQ等聊天軟件，互相交流。IP電話：小區(qū)居民可以通過下載特殊軟件，給外地親友打IP電話，如果對方有計算機及網(wǎng)速夠快時，還可以進(jìn)行可視對講。VOD視頻點播：可在家點播最新電影，享受在線卡拉OK及音樂服務(wù)。(三)信息中心小區(qū)居民可以查詢與自己日常生活息息相關(guān)的各類費用、物業(yè)管理、小區(qū)新聞、公告等信息，并可以了解各種時事新聞。(四)社區(qū)學(xué)校網(wǎng)上學(xué)校：在社區(qū)內(nèi)舉辦各類網(wǎng)上培訓(xùn)班，如網(wǎng)頁制作、計算機培訓(xùn)、英語培訓(xùn)、假期學(xué)校等。通過網(wǎng)絡(luò)使用各種互動教育軟件，享受全新的網(wǎng)上教學(xué)模式。遠(yuǎn)程教育：社區(qū)可與學(xué)校聯(lián)網(wǎng)，在家接受輔導(dǎo)、查閱資料等，家長同學(xué)?？蓪崟r溝通。(五)股市行情與證券公司聯(lián)網(wǎng)，實時行情、技術(shù)分析、證券分析、委托交易一應(yīng)俱全，真正高速實現(xiàn)“家庭大戶室”。(六)社區(qū)電子商務(wù)網(wǎng)上購物：業(yè)主在某一時間段內(nèi)將訂單下到網(wǎng)上，由管理處統(tǒng)一匯總并配送。由于社區(qū)網(wǎng)絡(luò)購物多集中在同人們?nèi)粘Ｉ罹o密聯(lián)系的日常消費品上，故這部分的利潤相當(dāng)可觀。通過服務(wù)產(chǎn)生的這筆利潤一部分補貼到住戶身上，一部分作為公司營運資金。跳蚤市場：小區(qū)居民可以從網(wǎng)上舊貨交易市場中互通有無，物業(yè)管理處通過管理收取一定傭金。中介服務(wù)：開展網(wǎng)上房屋租售、家政服務(wù)等中介服務(wù)。(七)物業(yè)管理提供專業(yè)的物業(yè)管理系統(tǒng)，一方面規(guī)范物業(yè)管理處的工作流程，提高管理水平。另一方面，住戶可通過社區(qū)網(wǎng)站隨時在網(wǎng)上查詢費用清單、服務(wù)申請、投訴等，增強物業(yè)管理處和住戶間的溝通。(八)社區(qū)內(nèi)免費電子郵箱(九)高速接入internet及其它局域網(wǎng)不限時限量，價格低廉。高速接入internet查詢資料、收發(fā)信息、網(wǎng)上購物等，高速接入其它商業(yè)機構(gòu)局域網(wǎng)，方便SOHO一族居家辦公。二、商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能給開發(fā)商帶來的好處(一)短期利益——有利于促進(jìn)樓盤銷售“社區(qū)信息化”，吸引購房者商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能彌補許多信息化社區(qū)只有硬件，沒有應(yīng)用軟件的不足，真正為住戶提供信息化社區(qū)應(yīng)有的網(wǎng)上信息服務(wù)以及各類增值服務(wù)，將信息化社區(qū)落到實處。有效提升小區(qū)住宅品質(zhì)，改變房產(chǎn)的市場形象和市場價值，并最終促進(jìn)樓盤銷售。2.“零距離”溝通，有助于營造小區(qū)文化可以實現(xiàn)住戶與住戶、住戶與物業(yè)管理處間的“零距離”溝通，物業(yè)管理處可以更好地了解到小區(qū)居民的特點，有助于開展豐富多彩的社區(qū)活動，營造小區(qū)特有的文化氛圍。，樹立物業(yè)品牌網(wǎng)絡(luò)社區(qū)實現(xiàn)了交互式的管理與服務(wù)，住戶可在網(wǎng)上查詢、投訴、報修、提出服務(wù)要求等，物業(yè)管理處可以深入到每一個家庭，提供更具個性化的服務(wù)。(二)長期利益——多元化經(jīng)營， 中國最大的資料庫下載通過網(wǎng)上建立的虛擬社區(qū)，房地產(chǎn)商或物業(yè)管理處可以提供諸如網(wǎng)上游戲、網(wǎng)上視頻點播、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上產(chǎn)品廣告增值服務(wù)來獲得相應(yīng)的收入，有利于物業(yè)管理處或開發(fā)商實現(xiàn)多元化經(jīng)營，有效降低投資風(fēng)險。，意味著可以“坐地收錢”信息化社區(qū)最有吸引力的是它的終端資源?——家庭。當(dāng)一個開發(fā)商擁有可以連接全國各地幾十個甚至上百個信息化社區(qū)網(wǎng)絡(luò)體系時，就意味著擁有幾十萬甚至上百萬的家庭消費者，無論誰想從這些消費者身上賺錢，借用開發(fā)商擁有的網(wǎng)絡(luò)無疑是一條捷徑，而開發(fā)商絕對可以“坐地收錢”。三、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)的特點(一)開展“以物業(yè)管理為基礎(chǔ)、以增值服務(wù)為核心”的信息化社區(qū)經(jīng)營模式網(wǎng)絡(luò)社區(qū)可以集成完善的物業(yè)管理系統(tǒng)，一方面解決了物業(yè)管理處日常管理需要，并為物業(yè)管理處開展增值服務(wù)提供了可能。另一方面物業(yè)管理處還可以監(jiān)管其他網(wǎng)上服務(wù)提供商的經(jīng)營活動，從根本上解決了網(wǎng)上電子商務(wù)中存在的支付信用、商品配送等問題。(二)B/S模式取代舊的C/S模式，更能發(fā)揮戶聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢社區(qū)采用可直接于互聯(lián)網(wǎng)上運行的WEB開發(fā)工具，以B/S模式取代舊的C/S模式，使社區(qū)網(wǎng)站與國際互聯(lián)網(wǎng)融為一體。住戶及社區(qū)管理者只需一個瀏覽器，就可隨時隨地登陸社區(qū)網(wǎng)站，獲取即時信息。并可通過各自的身份登陸，進(jìn)行管理、查詢、看樓、預(yù)約等。系統(tǒng)程序集中安裝在服務(wù)器端，維護(hù)和升級全部在服務(wù)器上進(jìn)行，[甘肅法律服務(wù)