【正文】 模，因此，這也促使了其他發(fā)展商加快了開發(fā)的步伐。在高新科技園區(qū)，寫字樓整體平均占用率達(dá) 85％，尤其深南路沿線物業(yè)，占用率高達(dá) 90％以上。從 1997年 —2002 年，寫字樓的銷售量平均每年為 萬平方米。 2） 市場(chǎng)熱點(diǎn) （ 1）區(qū)域熱點(diǎn) 福田區(qū)是 2020年度物業(yè)買賣的絕對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域，從下表中顯示，本市入選寫字樓銷售排行位列前五位的樓盤共八個(gè)，全部位于福田區(qū)，其中有四個(gè)是 CBD 物業(yè)，三個(gè)是車公廟物業(yè)，一個(gè)是華強(qiáng)北物業(yè)。 （ 2）客戶熱點(diǎn) 深圳市確立了以 “高新技術(shù)業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè) ”為三大支柱產(chǎn)業(yè)以來，經(jīng)過大力推動(dòng)發(fā)展，目前效果顯著。 3） 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) （ 1）供應(yīng)趨勢(shì) 政府從 2002 年開始已著手控制土地的供應(yīng)計(jì)劃。 同時(shí)，深圳發(fā)展計(jì)劃局于 2020年 6月發(fā)布的《深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（ 2020－ 2020 年）》中，新建高檔寫字樓被列入限制發(fā)展類。而且，部分項(xiàng)目搶占了開發(fā)先機(jī)并獲利豐厚，所以，許多早期取得土地使用權(quán)但未開工建設(shè)的發(fā)展商認(rèn)為時(shí)機(jī)已到，紛紛開始投入到寫字樓的建設(shè)，加上一些規(guī)劃功能改變的土地所形成的隱形市場(chǎng)的加入，使本市的寫字樓市場(chǎng)在較短的時(shí)期內(nèi)再次形成供應(yīng)壓力。估計(jì)未來一兩年內(nèi)，南山商業(yè)文化中心區(qū)將成為深圳寫字樓市場(chǎng)的另一熱點(diǎn)區(qū)域。這類企業(yè)一般需求面積較大，而且資金充裕；但他們并不會(huì)一擲千金單純追求物業(yè)檔次，他們更為注重物業(yè)的質(zhì)素、價(jià)格、交通、周邊環(huán)境以及配套。所以，這類企業(yè)需求面積大了，但物業(yè)租賃 的總體預(yù)算費(fèi)用比例卻相對(duì)下降了。這些行業(yè)的發(fā)展，大大推動(dòng)了寫字樓的市場(chǎng)需求。 而隨著明年底地鐵的開通，地鐵物業(yè)將更吸引市場(chǎng)的關(guān)注。 公交車： 23 23 23 20 2 3 11 30 31 101. 配套設(shè)施 ： 中國(guó) 工商銀行深圳灣支行、晶報(bào)廣告業(yè)務(wù)部 39F40F為俱樂部，含商務(wù)中心、客房及餐廳（中餐廳、夏威夷西餐廳） 特點(diǎn)： 風(fēng)格：格調(diào)現(xiàn)代、雄偉 顏色：正面瓦藍(lán)色、兩側(cè)綠色玻璃、白色墻體 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標(biāo)： 占地面積： 4913平方米 建筑面積： 92313平方米 高度： 層數(shù)： 38層 層高： 走廊寬度： 3m 大堂： 占地面積： 1000m2 高度： 24m 電梯 品牌： HITACHI（日立） 數(shù)量：東西區(qū)各 7部 各類承租人數(shù)量 物流貨運(yùn)： 地產(chǎn)商貿(mào)： 14 中介咨詢： 11 金融投資： 22 高新科技： 7 物業(yè)管理： 物管公司： 金風(fēng)帆物業(yè)管理公司 管理費(fèi)用： 25元 / m2 租金價(jià)格 50－ 110元 / m2 出租率 % 其中 32F空置 33F38F報(bào)業(yè)集團(tuán)自用 樓宇名稱： 地王大廈 位置 ： 深南中路和寶安南路交匯 交 通狀況： 周邊干道：南為深南大道，東為寶安南路，北為解放路。還有嘉里中心，內(nèi)部集中了大量的沃爾瑪百貨供應(yīng)商，物流公司達(dá)到了 33家，商貿(mào)公司有 46家。其中 2020 年 4季度， 羅湖 區(qū)商業(yè)用房房租指數(shù)為 點(diǎn)，比上期上漲 點(diǎn)，房租環(huán)比上升 %，房租同比下降 %。據(jù)測(cè)算每分鐘 52人（下午 13： 40－ 14： 10） 車位 699 消費(fèi)群體 職業(yè)女性和當(dāng)?shù)鼐用? 租金水平 售價(jià) 7500元 /平方米 出租率 100% 物業(yè)管理水平及收費(fèi) 賽格物業(yè)管理有限公司， /平方米 .月 經(jīng)營(yíng)范圍 1 層 珠寶、化妝品、名表、精品男裝、皮鞋 2 層 青春、成熟、淑女裝，內(nèi)衣 3 層 百佳超市 4 層 休閑裝、童裝、家居、手袋 5 層 運(yùn)動(dòng)服飾、體育器械、戶外用品 6 層 吉星樓食府 7 層 SPA，健身 項(xiàng)目名稱 銅鑼灣百貨（華強(qiáng)北） 地理位置 振中路與華發(fā)北路交匯處 開發(fā)商 深圳市銅鑼灣百貨公司 經(jīng)營(yíng)主題 百貨 核心商家 品尚品咖啡 經(jīng)營(yíng)模式 半敞開式，各商家用少部分墻體隔開， 品牌店與休閑場(chǎng)所并立，文化營(yíng)銷 規(guī)模（商場(chǎng)層數(shù)及面積） 共 5層，每層 2000平方 米 電梯狀況 品牌 Schindler，共 3部廂式，中庭 2部扶梯 人流狀況 人流量較大，據(jù)測(cè)算每分鐘經(jīng)過正門處 44個(gè)（ 13： 00－ 13： 30） 消費(fèi)群體 追求時(shí)尚和潮流的中等收入群體 交通便利度 正門前兩條道路較狹窄，但同時(shí)車流量不大，故能經(jīng)常保持暢通 租金水平 150元 /平方米 .月 出租率 將近 100% 經(jīng)營(yíng)范圍 1 層 A：化妝品、鐘表、珠寶 B：皮鞋、箱包、品牌男裝 C：品牌男裝、特色精品 2 層 A：品牌女裝、飾品 B：同 A C：咖啡地帶、會(huì)所、老公寄存處 3 層 A：淑女裝、成熟女裝 B：同 A C：內(nèi)衣、健身器、家居服 4 層 A：休閑裝 B：同 A C：床上家居、兒童用品、汽車、美容、攝影 5 層 A：運(yùn)動(dòng)服飾、體育器材、戶外用品 B：同 A C：圖書、音像、數(shù)碼、 MTV工作室 項(xiàng)目名稱 中信城市廣場(chǎng) 地理位置 深南中路與上步路交叉口 開發(fā)商 中信地產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)主題 高檔服裝 核心商家 西武、吉之島、星巴克 經(jīng)營(yíng)模式 品牌店加店中店 規(guī)模（商場(chǎng)層數(shù)及面積） 地下一層，約 8000平方米 地上西 8層，東 5層，每層約 3000平方米 電梯狀況 共 28部手扶電梯， 4部觀光電梯 人流狀況 廣 場(chǎng)面積大，周末人流量多，據(jù)測(cè)每分鐘經(jīng)過星巴克咖啡店 30人（上午 9： 40－ 10： 10） 消費(fèi)群體 中高收入群體、旅游觀光人群 車位 600 物業(yè)管理水平及 收費(fèi) 中信物業(yè)管理公司， 30元 /平方米 . 月 租金水平 80－ 623元 /平方米 .月 出租率 89% 經(jīng)營(yíng)范圍 － 1 層 吉之島百貨 1 層 2 層 3 層 西武百貨 4 層 影音美容 5 層 飲食 6 層 第三部分 項(xiàng)目 SWOT分析 在進(jìn)行項(xiàng)目定位和推廣之前，項(xiàng)目組對(duì)本項(xiàng)目以及項(xiàng)目周邊進(jìn)行了周密而科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查，并充分挖掘項(xiàng)目的 優(yōu)勢(shì)，淡化項(xiàng)目的劣勢(shì)從而為項(xiàng)目定位提供最可靠的資料： 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ S） 1）位置優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地處深圳交通主干線深南大道，位于東門商圈和國(guó)貿(mào)商圈的交集中心，地理位置無與倫比； 2） 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目總建筑面積達(dá)近 86000 平米，在目前羅湖寫字樓項(xiàng)目中體量最大的項(xiàng)目，這樣為營(yíng)造嶄新商務(wù)中心提供了最大硬 件條件； 3） 設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目氣勢(shì)磅礴，俊秀挺拔，在羅湖寫字樓的地位名列前茅。 3） 由于是政府的資產(chǎn)，羅湖商務(wù)中心在前期的招商低調(diào)行事，造成物業(yè)在深圳的知名度較低，在引進(jìn)知名品牌主力店的時(shí)候?qū)⑹艿缴碳业馁|(zhì)疑。口岸經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)的物流、貿(mào)易企業(yè)對(duì)寫字樓的需求，本項(xiàng)目離文錦渡口岸、羅湖口岸咫尺之遙，對(duì)該類型的企業(yè)具有較強(qiáng)的吸引力。 四、項(xiàng)目威脅點(diǎn)（ T） 1）東門健全的商業(yè)、休閑配套將吸引部分的消費(fèi)者。 米蘭是全球有名的服裝之都，聞名世界的米蘭國(guó)際服裝節(jié)每年舉辦，米蘭給人一直是代表著時(shí)尚、潮流、前衛(wèi)。 四樓“環(huán)球美食坊”： 主要經(jīng)營(yíng)高級(jí)酒樓、韓國(guó)或日本料理、藍(lán)山咖啡等，滿足較高檔次的商務(wù)接待及酒店式公寓 客戶、企業(yè)高管的餐飲需求； 五樓“運(yùn)動(dòng)休閑館” ： 主要配套本大廈的會(huì)所功能，同時(shí)引進(jìn)純正的意大利西餐咖啡以及風(fēng)靡深圳的美容纖體館 SPA。單個(gè)來看，以嘉里中心為例，內(nèi)部集中了大量的沃爾瑪百貨供應(yīng)商，物流公司達(dá)到了 33 家，商貿(mào)公司有 46 家。行為特征：小資；泡星巴客；穿 CK、 LV；喝藍(lán)山咖啡；吃哈根達(dá)斯。 行為特征：金領(lǐng)階層，對(duì)生活檔次、物質(zhì)有所追求。同 1 2）目標(biāo)客戶群體分析 針對(duì)以上客戶，我們對(duì)京廣中 心、國(guó)貿(mào)大廈、發(fā)展中心大廈、深房廣場(chǎng)等寫字樓作了一個(gè)初步的市場(chǎng)調(diào)查，通過對(duì) 150 名寫字樓員工、管理人員進(jìn)行下面項(xiàng)問卷調(diào)查，我們得到以下結(jié)論： ? 經(jīng)常光顧的商場(chǎng) 從下面分析結(jié)果可以看出，被調(diào)查人群最常光顧的前五名商場(chǎng)為沃爾瑪、銅鑼灣、茂業(yè)、海雅及山姆會(huì)員店。經(jīng)常光顧山姆會(huì)員店的人群中會(huì)員占了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。西武百貨和新世界百貨緊隨其后。而喜歡西餐廳、日本料理和韓國(guó)燒烤的也不在少數(shù)，比例均在 %以上。對(duì)于房地產(chǎn)而言， 人們的消費(fèi)已由過去的單純住的需求，轉(zhuǎn)化為一種對(duì)附加值的需求，既不僅僅追求實(shí)用，更追求一種享受和自我表現(xiàn)。李嘉誠(chéng)曾說過：對(duì)于房地產(chǎn)而言，第一重要的是地段，第二重要的是地段，第三重要的還是地段。 概念競(jìng)爭(zhēng)階段 從這一階段的房地產(chǎn)起，不再是單純賣房子，而是提出一種全新的概念和主張，通過這樣一種概念的包裝，達(dá)到銷售的目的。未來的房地產(chǎn)將由地域競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展為跨地域，甚至是全國(guó)性的競(jìng)爭(zhēng)，只有擁有品牌的房地產(chǎn)才能消除地域之間的壁壘，輕易的由一個(gè)地域跨入另一個(gè)地域，而沒有品牌的 房地產(chǎn)將付出沉重的 “ 入場(chǎng)費(fèi) ” ，并且在強(qiáng)勢(shì)品牌的擠壓下，面臨生死存亡的壓力。很多房地產(chǎn)企業(yè)，充其量只能算是名牌，僅僅是知名度較高而已，并不具備品牌的內(nèi)涵。在這樣一種心理背景下，一些不僅賣房子，更賣精神與文化的房地產(chǎn)企業(yè)如萬科、碧桂園便脫穎而出。具體策略： 通過宣傳推廣建立自己的知名度，包括商業(yè) VI 識(shí)別系統(tǒng)。 當(dāng)人們朝商場(chǎng)走進(jìn)時(shí)，商場(chǎng)的每個(gè)細(xì)節(jié)將引起人們對(duì)商場(chǎng)形象的興趣，良好的商業(yè)形象可以得到公 眾的信賴，商業(yè)的生存與發(fā)展離不開社會(huì)公眾的參與和關(guān)注，離不開廣大消費(fèi)著的信賴與支持。 羅湖商務(wù)中心和商業(yè)裙樓需要請(qǐng)專業(yè)廣告公司結(jié)合推廣主題進(jìn)行 VI 整合，有效提升品牌。 備注：主力店：另稱店中店，是具有品牌效應(yīng)的賣場(chǎng)，通常廣為人知，對(duì)人氣的聚集有非常大的商 業(yè)價(jià)值，比如中信城市廣場(chǎng)的吉之島，香港時(shí)代廣場(chǎng)的瑪莎與蓮卡佛。 我們?nèi)蚱放频昃W(wǎng)絡(luò)資源 LEE COOPER adidas 阿迪達(dá)斯 ARMANI JEANS CERRUTI 1881 dunhill ECCO 愛步 EMPORIO ARMANI ENRICO ESPN 艾仕拜恩 ESPRIT ESPRIT 床品 GIORGIO ARMANI GIVENCHY ICE JEANS JPG LY CHERE MABRUN MAX WINER POLO RALPH LAUERN TB 2 Trakamp。 五、 招商推廣工作 1）、商家進(jìn)駐條件 商場(chǎng)交付使用原則： 發(fā)展商負(fù)責(zé)提供消防、電梯、照明、裝修（或商家自己裝修）。） 擬定廣告位、停車位：視條件提供。 3） 租金及租約 核心商家租金 二層為 330 元 /平方米月 核心商家租約 主力店租約在 1015年之間。 第二步我們?yōu)榱藰淞⑵? “深圳市首席國(guó)際級(jí)商務(wù)平臺(tái)”之形象，向更多的知道或不知道羅湖商務(wù)中心的目標(biāo)受眾傳遞此種信息，有效的促成猶豫不決的受眾則快速定奪。 下面是一組 3幅的羅湖商務(wù)中心招商的形象展示廣告（僅供參考） 第一幅以《與眾不同，一定出眾 —— 我有我精彩》為主題作為開篇，全面系統(tǒng)的介紹了羅湖商務(wù) 中心的自身的優(yōu)勢(shì)；廣告設(shè)計(jì)上更是考慮到媒體本身的局限（即在有限的雙色中尋找最佳的廣告效果為基礎(chǔ)），廣告主題“與眾不同，一定出眾”特別 突出，圖中尤其是蓋在建筑物上的那個(gè)“ 1” 字與羅湖商務(wù)中心字樣，首先向人們傳達(dá)一種羅湖商務(wù)中心與眾不同的形象，讓他們對(duì)羅湖商務(wù)中心有一個(gè) 羅湖首席國(guó)際商務(wù)平臺(tái)的 印象；同時(shí)， 裙樓倫巴第風(fēng)情國(guó)際名店，全面展示全球吃喝玩樂最流行、最前衛(wèi)元素， 因?yàn)槲覀兿嘈胖灰碳さ绞鼙姷母杏^，他們才會(huì)有機(jī)會(huì)來現(xiàn)場(chǎng)，來現(xiàn)場(chǎng)就一定會(huì)對(duì)建筑及配套設(shè)施給予充分的肯定