【正文】 （ 8）公共衛(wèi)生間 2 次 /天 清潔 （ 9）電梯內(nèi) 1 次 /天 清潔 （ 10）及時清掃積水、積雪 清潔完成后，清潔區(qū)域、部位無垃圾、雜物、異味，并進(jìn)行 保潔巡查。 停水、停電，在接到相關(guān)部門通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶。回訪率 80%以上。 封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面。 造型樹木應(yīng)根據(jù)樹木品種和生長情況，及時修剪整形，觀賞效果良好。 1建立較完善的檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案）。 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志、規(guī)范用語。 三、排水、排污管道暢通 區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道 1 次 /年 全面疏通 雨、污水井 1 次 /月 檢查，并視檢查情況進(jìn)行及時清掏 化糞池 1 次 /月 檢查 2 次 /年 清掏 四、二次供水水箱按國家、地方有關(guān)規(guī)定定期清洗、消毒、加藥，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水箱加蓋上鎖，水箱口、瀉水管口安裝防蟲紗網(wǎng)；定期巡查。 對小區(qū)重點部位每小時巡查一次。 路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率 98%以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。小區(qū)內(nèi)各路口、棟、門、戶及其他公共配套設(shè)施場地標(biāo)識齊全、規(guī)范、美觀。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。 1采取多種形式如走訪業(yè)戶、懇談會、電話溝通、問卷調(diào)查等，每年與 50%以上業(yè)戶作有效溝通，每年有效投訴處理率 100%。并按規(guī)范 簽定物業(yè)管理合同。 以 解 困房 (經(jīng) 濟(jì)適 用 住房 )、福 利房 (房 改房 )為 主的 住 宅 ，可 參 照上 述 各類 標(biāo) 準(zhǔn)的 70％收取。 第四章 罰則 第二十九條 凡有下列違反本辦法行為之一者，由縣級以上政府價格主管部門依法予以處罰。 第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)收費實行收費許可證制和明碼標(biāo)價制度。 第二十 條 業(yè)主或使用人在辦完購房或租賃手續(xù)后 (以交鑰匙為準(zhǔn) )，物業(yè)管理公共性服務(wù)費由業(yè)主或使用人按月交納，已購買但未住的，業(yè)主交納 50％物業(yè)管理公共性服務(wù)費；未出售、出租、使用空置房的物業(yè)管理公共性服務(wù)費由開發(fā)經(jīng)營單位或包銷商按 50％物業(yè)管理公共服務(wù)費交納，未使用或入住的房屋，不交納設(shè)備運行項服務(wù)費。 第十四條 實行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費，實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理： (一 )凡在省工商行政管理局登記注冊及省外在昌的物業(yè)管理企業(yè)的收費等級和收費標(biāo)準(zhǔn)由省級價格主管部門審批； (二 )凡在設(shè)區(qū)市、縣工商行政管理局登記注冊的物業(yè)管理企業(yè)收費等級和收費標(biāo)準(zhǔn)，分別由設(shè)區(qū)市、縣價格主管部門核定。 第十一條 物業(yè)管理企業(yè)提供的其它特約性服務(wù)，除政府價格主管部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)外，收費實 行市場調(diào)節(jié)價。 (四 )人為造成共用設(shè)施損壞的 ,由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù) 。 (二 )專項性服務(wù)。 第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備、場地等。物業(yè)開始交付使用后，因貴方原因未按時交付業(yè)主的物業(yè)，其物業(yè)管理服務(wù)費由貴方按實際面積依照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的 50%向我方交納。與業(yè)主簽訂管理協(xié)議和消防責(zé)任狀，將“秩序、衛(wèi)生、綠化、消防” 責(zé)任明確給業(yè)主，從制度上制約、規(guī)范、強(qiáng)化監(jiān)督，保證整體環(huán)境的統(tǒng)一有序。 2）負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 檢查項目： 查閑雜可疑人員 查違章停車； 查漏水、漏電現(xiàn)象； 查高空拋物、亂扔垃圾現(xiàn)象； 查破壞綠化、損壞公物、占用通道現(xiàn)象； 查房屋本體設(shè)施、公共設(shè)施、消防設(shè)施完好情況； 4．保潔管理： 工作內(nèi)容：道路清掃、樓道清掃、垃圾清運。人） 人員素質(zhì)： 安管員：男， 30 歲以下，外貌端正， 以上，責(zé)任心強(qiáng)，身體素質(zhì)好，復(fù)退軍人優(yōu)先。 售樓服務(wù)臺擦拭、無塵、無手痕。 與業(yè)主簽訂《錦繡 365 物業(yè)管理協(xié)議》、《業(yè)主臨時公約》。不袖手、背手、叉腰或?qū)⑹植迦肟诖?，招惹時不準(zhǔn)吸煙、吃零食，不搭肩挽膀。 經(jīng)常性巡邏車場情況，清查勸離閑雜人員，防止損壞車輛， 有漏水、漏油情況及時通知車主。 精神振作，姿態(tài)良好。 嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，按時交接班，不得遲到、早退，不能誤班、漏班。 第三章 日常管理 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 15 頁 共 35 頁 十六、銷售期物業(yè)管理服務(wù) 根據(jù)樓盤的定位、客戶群體需求及甲方的要求，協(xié)助貴方開展物業(yè)銷售和宣傳工作； 配合貴方做好樓盤的廣告、媒體的宣傳、開盤及物業(yè)管理形象展示等相關(guān)工作； 貴方售樓中心區(qū)域的現(xiàn)場物業(yè)管理服務(wù)工作內(nèi)容包括： （ 1）、售樓大廳和建設(shè)工地出入口設(shè)置形象門崗警衛(wèi)，維護(hù)售樓中心區(qū)域公共秩序和安全； （ 2）、臨時停車場車輛的進(jìn)出，行駛和停 放管理； （ 3）、售樓大廳、甲方現(xiàn)場辦公場所的清潔衛(wèi)生及垃圾清運； （ 4）、接受 業(yè) 主 對 前期物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)事項的咨詢； 銷售期限物業(yè)管理服務(wù)事項與標(biāo)準(zhǔn)： 服務(wù)事項 內(nèi) 容 標(biāo) 準(zhǔn) xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 16 頁 共 35 頁 售樓處門崗 維護(hù)售樓中心區(qū)域公共秩序和安全以及形象展示 安管員應(yīng)佩戴工作牌上崗，上崗著制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。 2．推行限時承諾服務(wù)，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量。部 10 部247。 操作層各崗位職責(zé)培訓(xùn)。 八、管理體制和人員的配備 1．管理架構(gòu) 公司擬設(shè)小區(qū)物業(yè)管理處作為公司的外派機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)小區(qū)的日常管理運作，統(tǒng)管整個小區(qū)的內(nèi)外事務(wù)。 4．業(yè)主、物業(yè)檔案和資料管理。業(yè)主置業(yè)大都用來居住、保值、增值、享受良好的服務(wù)等，加強(qiáng)對業(yè)主、住戶的行為管理、服務(wù)就是為了維xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 4 頁 共 35 頁 護(hù) 業(yè)主的整體利益，從而有利于每一位業(yè)主； 加強(qiáng)對小區(qū)實施社會化、專業(yè)化、一體化的服務(wù)，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，維護(hù)和提高小區(qū)和本公司的社會聲譽(yù)，樹立“ XXXX” 品牌從而提升“中磊房產(chǎn)”的外在實力。 創(chuàng)造良好的環(huán)境，統(tǒng)籌安排小區(qū)各項設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，強(qiáng)化宣傳，對業(yè)主（住戶）進(jìn)行依法管理約束，共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境； 維護(hù)住宅小區(qū)業(yè)主（住戶）的權(quán)益。 3．消防、公 共秩序管理。 注： 其他服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)參照《住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》二級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行（詳見附件二）。培訓(xùn)計劃包括： 1．外送 培訓(xùn)： 主要是對電工特種崗位培訓(xùn)，物業(yè)管理上崗證培訓(xùn)； 2．崗位培訓(xùn)： 公司簡介、管理理念、公司的發(fā)展目標(biāo)、綿繡 365 小區(qū)的概況、服務(wù)意識、員工守則、公司規(guī)章制度、職業(yè)規(guī)范、安全消防教育、 ISO9001 質(zhì)量前期介入熟悉環(huán)境 物業(yè)接管驗收 人員進(jìn)駐 日常物業(yè)管理 綠化清潔人員 工程維修人員 安管人員 物管人員 財務(wù)人員 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 9 頁 共 35 頁 體系知識、普法知識、智能化物業(yè)管理。部 ) 3600 元 /年其中消防安全、設(shè)備運行要求尤其嚴(yán)格。 這些服務(wù)項目，方便了業(yè)主，增加了企業(yè)效益，為物業(yè)公司良性發(fā)展擴(kuò)大了資金積累，增強(qiáng)了發(fā)展后勁。不袖手、背手、叉腰或?qū)⑹植迦肟诖?，招惹時不準(zhǔn)吸煙、吃零食，不搭肩挽膀。用語文明，談話自然。提醒車主關(guān)好車門、車窗，并帶走車內(nèi)貴重物品。抬頭挺胸，不得弓腰駝背，不得東倒西歪，前傾后靠。 熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、管理處各項規(guī)律制度、收費標(biāo)準(zhǔn)及其構(gòu)成。 公共設(shè)施擦拭、無塵，無痕跡。人，保潔員標(biāo)準(zhǔn) 600 元 /月 治安、消防、車輛管 理、監(jiān)控： 工作內(nèi)容：公共秩序、消防設(shè)施；違章行為、車輛出入停放、處理突發(fā)事件。 機(jī)電設(shè)備運行與保養(yǎng) 主要內(nèi)容： 1）負(fù)責(zé)水電的各項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄。 綜合管理。 第五章：其它 一、 物業(yè)管理服務(wù)費于本物業(yè)交付使用之日起按月計收。 第二條 經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊，并已獲得省以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，在本省范圍內(nèi)從事物業(yè)管理服務(wù)并收取 費用的，應(yīng)遵守本辦法。主要包括：物業(yè)管理范圍內(nèi)的房屋建筑與裝修管理、公共設(shè)施、設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)與維護(hù)、交通管理、消防管理、安全秩序管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、公共停車場管理等。 (三 )物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)室外水、電、煤氣、消防、通訊等到管線的維修及綠化、垃圾、路燈、道路等物業(yè)管理分工按《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。實行專項物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)依據(jù)附件三規(guī)定計算，每月?lián)嵎謹(jǐn)偸杖?；管理區(qū)內(nèi)路燈、樓梯間照明等共用電費在公共性服務(wù)費中列支，不得另行向業(yè)主或使用人分?jǐn)偂? (九 )其它為管理而發(fā)生的合理支出； (十 )合理利潤 (普通住宅最高不超過 10％，高級公寓、別墅區(qū)、寫字樓、商住樓、營業(yè)樓和大型商品交易市場不超過 15％計取利潤 )。 第十九條 物業(yè)管理企業(yè)在申報物業(yè)管理服務(wù)收費時，應(yīng)按照本辦法第十四條規(guī)定的價格分工管理權(quán)限，向價格主管部門申領(lǐng)《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費申報審批表》 (見附件四 )，填報后，提供以資料： (一 )工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件； (二 )省以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》和物業(yè)管理服務(wù)等級證明； (三 )物業(yè)管理委托合同； (四 )小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)成本等方面的資料： (五 )申請核準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費等級、收費標(biāo)準(zhǔn)的書面報告。物業(yè)管理企業(yè)不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)。 第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和使用人之間發(fā) 生的價格糾紛，業(yè)主大會或業(yè)主委員會應(yīng)予協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的可由價格主管部門商物業(yè)管理行政部門裁定。每平方米建筑面積 等級 住 宅 類 別 辦公樓 (寫字樓 ) 商場 (商鋪 ) 工業(yè)區(qū) (廠房 ) 多層住宅 (7 層及以下 ) 高層住宅 (8 層以上 ) 一級 0． 610． 90 1． 01— 1． 50 8． 01— 12． 00 10． 01— 13． 00 由各設(shè)區(qū)市價格主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定政府指導(dǎo)價 二級 0． 410． 60 0． 81— 1． 00 5． 01— 8． 00 7． 01— 10． 00 三級 0． 210． 40 0． 510． 80 3． 0l— 5． OO 3． 01— 7． 00 四級 0． 100． 20 0． 300． 50 1． 003． 00 2． 00— 3． 00 高 檔 住宅 區(qū) 、別 墅 區(qū)主 要 依據(jù) 業(yè) 主的 要 求和 所 提供 的 服務(wù) 內(nèi) 容， 質(zhì) 量和 深度 ， 按 雙 方協(xié) 議 確定 。 應(yīng)有完善的物業(yè)管理方案。公示服務(wù)項目及收費價目。 房屋外觀（包括屋面、天臺）完好、整潔，外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡，無破損，涂料墻面定期粉刷。 小區(qū)主出口設(shè)小區(qū)房屋、道路平面分布圖。 道路、停車場平整通暢，交通標(biāo)志齊全規(guī)范。 （四） 公 共 秩 序 維 護(hù) 小區(qū)主出入口 24 小時立崗值班。 二、 垃圾的處理與收集 根據(jù)物業(yè)實際合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝，并進(jìn)行垃圾分類收集； 垃圾每日收集 2 次，作到日產(chǎn)日清， 無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象； 設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的，每日進(jìn)行沖洗，沖洗后無異味；根據(jù)實際需要進(jìn)行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲孳生； 垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗，保持潔凈。并按規(guī)范簽定物業(yè)管理合同。 1采取多種形式如走訪業(yè)戶、懇談會、電話溝通、問卷調(diào)查等，每年與 30%以上業(yè)主作有效溝通；每年有效投訴處理率＞ 90%。 綠籬超過平齊線 10 公分時應(yīng)進(jìn)行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當(dāng)天清除修剪廢棄物。 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，支架無銹蝕，無安全隱患。 實行 24 小時報修值班制度，急修報修半小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，預(yù)約維修報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場。 各 設(shè)備房及公共場所、場地、危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。 對火災(zāi)、水浸、電梯困人 等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案，（每年進(jìn)行消防演習(xí)一次）。 本標(biāo)準(zhǔn)適用于多、高層住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主會對物業(yè)管理公共服務(wù)等級的確定、以及與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理服務(wù)