【正文】 對(duì)火災(zāi)、水浸、電梯困人 等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案，（每年進(jìn)行消防演習(xí)一次）。 實(shí)行 24 小時(shí)報(bào)修值班制度，急修報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)約維修報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。 綠籬超過(guò)平齊線 10 公分時(shí)應(yīng)進(jìn)行修剪，綠籬根部無(wú)死枝枯葉及雜物，當(dāng)天清除修剪廢棄物。并按規(guī)范簽定物業(yè)管理合同。 （四） 公 共 秩 序 維 護(hù) 小區(qū)主出入口 24 小時(shí)立崗值班。 小區(qū)主出口設(shè)小區(qū)房屋、道路平面分布圖。公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)價(jià)目。每平方米建筑面積 等級(jí) 住 宅 類 別 辦公樓 (寫字樓 ) 商場(chǎng) (商鋪 ) 工業(yè)區(qū) (廠房 ) 多層住宅 (7 層及以下 ) 高層住宅 (8 層以上 ) 一級(jí) 0． 610． 90 1． 01— 1． 50 8． 01— 12． 00 10． 01— 13． 00 由各設(shè)區(qū)市價(jià)格主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定政府指導(dǎo)價(jià) 二級(jí) 0． 410． 60 0． 81— 1． 00 5． 01— 8． 00 7． 01— 10． 00 三級(jí) 0． 210． 40 0． 510． 80 3． 0l— 5． OO 3． 01— 7． 00 四級(jí) 0． 100． 20 0． 300． 50 1． 003． 00 2． 00— 3． 00 高 檔 住宅 區(qū) 、別 墅 區(qū)主 要 依據(jù) 業(yè) 主的 要 求和 所 提供 的 服務(wù) 內(nèi) 容， 質(zhì) 量和 深度 ， 按 雙 方協(xié) 議 確定 。物業(yè)管理企業(yè)不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。 (九 )其它為管理而發(fā)生的合理支出； (十 )合理利潤(rùn) (普通住宅最高不超過(guò) 10％，高級(jí)公寓、別墅區(qū)、寫字樓、商住樓、營(yíng)業(yè)樓和大型商品交易市場(chǎng)不超過(guò) 15％計(jì)取利潤(rùn) )。 (三 )物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)室外水、電、煤氣、消防、通訊等到管線的維修及綠化、垃圾、路燈、道路等物業(yè)管理分工按《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 第二條 經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)，并已獲得省以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，在本省范圍內(nèi)從事物業(yè)管理服務(wù)并收取 費(fèi)用的，應(yīng)遵守本辦法。 綜合管理。 治安、消防、車輛管 理、監(jiān)控： 工作內(nèi)容：公共秩序、消防設(shè)施；違章行為、車輛出入停放、處理突發(fā)事件。 公共設(shè)施擦拭、無(wú)塵，無(wú)痕跡。抬頭挺胸，不得弓腰駝背，不得東倒西歪，前傾后靠。用語(yǔ)文明，談話自然。 這些服務(wù)項(xiàng)目，方便了業(yè)主，增加了企業(yè)效益，為物業(yè)公司良性發(fā)展擴(kuò)大了資金積累，增強(qiáng)了發(fā)展后勁。部 ) 3600 元 /年 注： 其他服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)參照《住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行（詳見附件二）。 創(chuàng)造良好的環(huán)境，統(tǒng)籌安排小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，強(qiáng)化宣傳，對(duì)業(yè)主（住戶）進(jìn)行依法管理約束，共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境； 維護(hù)住宅小區(qū)業(yè)主（住戶）的權(quán)益。 4．業(yè)主、物業(yè)檔案和資料管理。 操作層各崗位職責(zé)培訓(xùn)。 2．推行限時(shí)承諾服務(wù)，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量。 嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，按時(shí)交接班，不得遲到、早退，不能誤班、漏班。 經(jīng)常性巡邏車場(chǎng)情況，清查勸離閑雜人員，防止損壞車輛， 有漏水、漏油情況及時(shí)通知車主。 與業(yè)主簽訂《錦繡 365 物業(yè)管理協(xié)議》、《業(yè)主臨時(shí)公約》。人） 人員素質(zhì)： 安管員：男， 30 歲以下，外貌端正， 以上，責(zé)任心強(qiáng)，身體素質(zhì)好，復(fù)退軍人優(yōu)先。 2）負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。物業(yè)開始交付使用后，因貴方原因未按時(shí)交付業(yè)主的物業(yè)，其物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由貴方按實(shí)際面積依照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的 50%向我方交納。 (二 )專項(xiàng)性服務(wù)。 第十一條 物業(yè)管理企業(yè)提供的其它特約性服務(wù)，除政府價(jià)格主管部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，收費(fèi)實(shí) 行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。 第二十 條 業(yè)主或使用人在辦完購(gòu)房或租賃手續(xù)后 (以交鑰匙為準(zhǔn) )，物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人按月交納，已購(gòu)買但未住的，業(yè)主交納 50％物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)；未出售、出租、使用空置房的物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)由開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位或包銷商按 50％物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)交納，未使用或入住的房屋，不交納設(shè)備運(yùn)行項(xiàng)服務(wù)費(fèi)。 第四章 罰則 第二十九條 凡有下列違反本辦法行為之一者，由縣級(jí)以上政府價(jià)格主管部門依法予以處罰。并按規(guī)范 簽定物業(yè)管理合同。外墻及公共空間無(wú)亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。 路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率 98%以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)。 三、排水、排污管道暢通 區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道 1 次 /年 全面疏通 雨、污水井 1 次 /月 檢查，并視檢查情況進(jìn)行及時(shí)清掏 化糞池 1 次 /月 檢查 2 次 /年 清掏 四、二次供水水箱按國(guó)家、地方有關(guān)規(guī)定定期清洗、消毒、加藥，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水箱加蓋上鎖，水箱口、瀉水管口安裝防蟲紗網(wǎng)；定期巡查。 1建立較完善的檔案管理制度（物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案）。 封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面。 停水、停電，在接到相關(guān)部門通知后，按規(guī)定時(shí)間提前通知用戶。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 32 頁(yè) 共 35 頁(yè) 附：編制說(shuō)明 為規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)行為，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)管理健康有序發(fā)展，根 據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其它有關(guān)規(guī)定，制定本標(biāo)準(zhǔn)。 各設(shè)備房衛(wèi)生、整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)清楚齊全，設(shè)備房管理制度明確。 對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止、報(bào)告，并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。 根據(jù)小區(qū)實(shí)際條件，開展業(yè)戶必需的有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)（公示服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)價(jià)目）。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 28 頁(yè) 共 35 頁(yè) （ 五 ） 保 潔 服 務(wù) 一、小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔 （不少于以下頻次） 小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道 （ 1）公共綠地 1 次 /天 清理 （ 2）硬化地面 2 次 /天 清掃 （ 3）主次干道 2 次 /天 清掃 （ 4）室外標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品 1 次 /周 擦拭 （ 5）水池、溝、渠、沙井 1 次 /天 清理 房屋內(nèi)公共部位 （ 1）多層樓內(nèi)通道、樓梯 1 次 /天 拖掃 （ 2）高層電梯廳（白天） 1 次 /4 小時(shí) 拖掃 （ 3）高層消防通道 1 次 /周 拖擦 （ 4）共用活動(dòng)場(chǎng)所 2 次 /天 清掃 （ 5）樓道玻璃窗 1 次 /周 擦拭 （ 6）高層大堂、會(huì)所 石料地面 1 次 /4 小時(shí) 全面拖洗 1 次 /2 個(gè)月 打蠟 地板地面 1 次 /4 小時(shí) 全面拖洗 1 次 /2 個(gè)月 打蠟 地磚地面 1 次 /4 小時(shí) 全面拖洗 1 次 /2 個(gè)月 清洗 地毯地面 1 次 /4 小時(shí) 全面吸塵 1 次 /2 個(gè)月 清洗 （ 7）室內(nèi)信報(bào)箱、消防栓、過(guò)道門、扶手等公共設(shè)施 1 次 /2 天 全面擦拭 （ 8）公共衛(wèi)生間 1 次 /2 小時(shí)全面清潔 （ 9）電梯內(nèi) 2 次 /天 全面清潔 根據(jù)電梯裝飾用材情況進(jìn)行必要的定期養(yǎng)護(hù) （ 10）及時(shí)清掃積水、積雪 清潔完成后，清潔區(qū)域、部位無(wú)垃圾、雜物、異味，外觀整潔、明亮；并進(jìn)行 保潔巡查，無(wú)亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫現(xiàn)象。 水、電、電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行人員技能熟練，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程， 定期進(jìn)行消防演習(xí)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。 （二） 房 屋 管 理 按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立質(zhì)量管理體系和管理體系。 第二十七條 已享受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按價(jià)格主管部門核定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理委托合同的約定追繳滯納金。 第十八條 各級(jí)價(jià)格主管部門在制定和調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)察看、核實(shí)成本、召開價(jià)格聽證座談會(huì)，廣泛聽取業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)意見 ，切實(shí)維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。 業(yè)主、使用人因房屋裝修產(chǎn)生的垃圾 ,原則上應(yīng)由業(yè)主 (使用人 )自行清運(yùn)，需由物業(yè)管理企業(yè)清運(yùn)的 ,其垃圾清運(yùn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由同級(jí)價(jià)格主管部門制定。 第二章 物業(yè)管理服務(wù)規(guī)定 第五條 物業(yè)管理服務(wù)的范圍主要有： (一 )公共性服務(wù)。與市、區(qū)房管局、工商、稅務(wù)、公安、水電管理和小區(qū)管理會(huì)等行政業(yè)務(wù)主管部門的公共關(guān)系，建立一套單位互通信息網(wǎng)絡(luò)。 公共設(shè)施： A．室外污水系統(tǒng)每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修補(bǔ)； B．停車場(chǎng)：每天檢查一次； C．暗溝：每周檢查 1 次，隨壞隨修； D．公共區(qū)域照明燈：每周檢查 1 遍，即壞即換。 人員配置： 物業(yè)管理事項(xiàng)咨詢員 1 人 安管員 4 人（銷售中心 1 人，工地大門 1 人，停車場(chǎng)管理員 1 人，機(jī)動(dòng)換崗安管員 1 人） 保潔員 2 人（銷售中心 1 人，辦公、外圍 1 人） 物業(yè)管理日常維修協(xié)助（由北美物業(yè)臨時(shí)指派） 費(fèi)用：合計(jì)人民幣 5200 元 /月 1）、護(hù)管員： 4 人 1000 元 =4000 元 /月（含工資、福利、服裝、裝備） 2）、保潔員： 2 人 600 元 =1200 元 /月（含 工資、福利、服裝、清潔用品及工具） （費(fèi)用計(jì)算方式 =配置人員單價(jià)人數(shù)：安管員標(biāo)準(zhǔn) 1000 元 /月用語(yǔ)文明，談話自然。認(rèn)真指引車輛出入，并引導(dǎo)車主泊車正車輛。抬頭挺胸，不得弓腰駝背，不得東 倒西歪，前傾后靠。 1．實(shí)行全天候的服務(wù) 對(duì)小區(qū)要提供 365 天 24 小時(shí)全天候的管理和服務(wù)，包括 24 小時(shí)的房屋設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、消防保安管理和日常環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)。 保潔人員：主要是對(duì)整個(gè)公共場(chǎng) 所、公共部位進(jìn)行環(huán)境保潔和垃圾的清運(yùn)； 綠化人員：綠化的養(yǎng)護(hù)（施肥、澆水、修剪、補(bǔ)種等） 九、管理運(yùn)作機(jī)制及信息反饋環(huán)節(jié) 管理處經(jīng)理 經(jīng)理助理 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 8 頁(yè) 共 35 頁(yè) 十、工作流程 十一、管理處員工的培訓(xùn) 為確保小區(qū)物業(yè)管理早日步入正常，實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)管理目標(biāo)的承諾，管理處將嚴(yán)格按照 ISO9001 質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)規(guī)定，科學(xué)系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)管理處員工進(jìn)行全面培訓(xùn)，確保員工 100%持證上崗，全員年培訓(xùn)率達(dá) 100%，合格率達(dá) 100%。 2．車輛出入及停泊管理。 四、委托管理原則 根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《 XXXX 城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則以及委托管理合同，本著“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，執(zhí)行公司“服務(wù)是我們的宗旨”的質(zhì)量方針，實(shí)施“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。管理處本著“高效精干、科學(xué)合理、以崗定人”的原則，按綜合一體化管理八大服務(wù)：資料管理、房屋管理、生活秩序、車輛管理、環(huán)境清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、工程維修、社區(qū)文化。 12 月 =3000 元 /月 (2～ 1