【正文】 7)小計 ： /月 小計合計 ： 元 /月 （總費用 89837. 38 元 /月 5%） = 元 /月 多層按 元 /㎡計算物業(yè)管理費用、高層按 元 /㎡計算物業(yè)管理費用 ，營業(yè)稅率按 %,則應納營業(yè)稅 : ( /㎡ 70000㎡ + /㎡ 46000 ㎡ ) %= 元 /月 10%提取 利潤 : ( /㎡ 70000㎡ + /㎡ 46000 ㎡ ) 10%=6948 元 /月 共計支出 ： 元 /月 總計收入（ 104580元 /月） ： （多層： 元 /㎡紐扣要全部扣好，不得敞開外衣，卷起褲腳、衣袖，領帶必須結正。抬頭挺胸，不得弓腰駝背，不得東倒西歪，前傾后靠。 嚴格執(zhí)行交接班制度，按時交接班，不得遲到、早退，不能誤班、漏班。 墻壁擦拭、無黃色積垢及其它污漬。 道路清潔：循環(huán)清掃；每月用水沖刷一次； 樓道保潔：清掃 1 遍 /2 天； 垃圾清運：清運 2 次 /天（裝修垃圾除外）；。 溝通與住戶之間的聯(lián)系，多渠道開展宣傳活動。 本辦法所稱業(yè)主，是指居住小區(qū)物業(yè)的所有權人。造成損失的，應負賠償損失的責任。 (三 ) 省直單位后勤服務中心下屬物業(yè)管理企業(yè)屬政府定價和政府指導價的物業(yè)管理服務收費，由主管機關審核蓋章后，報省價格主管部門核定。凡屬政府定價或政府指導價的物業(yè)管理服務收費，物業(yè)管理企業(yè)應向同級價格主管部門申請辦理《收費許可證》，物業(yè)管理企業(yè)將收費項目、收費標準及收費辦法在其收費場所的醒目位置明示。 3 、 獲 得 全國 城 市物 業(yè) 管理 優(yōu) 秀示 范 稱號 的 物業(yè) 、 省城 市 物業(yè) 管 理示 范 稱號 的 物業(yè) 、省 城市 物 業(yè)管 理 優(yōu)秀 稱 號的 物 業(yè)，其 服務 收費 標 準可 分 別在 上 表各 等 級最 高 標準的 25％、 1 5 ％和 10％ 以 內上 浮 。每年進行一次滿意度測評，有效樣本覆蓋率＞ 20%，并對薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 27 頁 共 35 頁 （ 三） 設 施 設 備 維 修 養(yǎng) 護 共用設施設備運行正常，維護良好，無事故隱患。 中央監(jiān)控室 24 小時實施監(jiān)控。 物業(yè)管理項目經理應具備二年以上專業(yè)物業(yè)管理經驗。 根據氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。 水、電、 電梯等設備運行人員嚴格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，消防設備設施完好無損，可隨時啟用；消防通道暢通；制訂消防應急方案、進行消防演習。 二、垃圾的處理與收集 根 據物業(yè)實際合理布設垃圾桶、果殼箱； 垃圾每日收集 1 次，作到日產日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現象； 設有垃圾中轉站的，每日進行沖洗，沖洗后無異味；根據實際需要進行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲孳生； 垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗，保持潔凈。 進出小區(qū)的車輛實施登記管理，引導車輛有序停放。小區(qū)內組團及各棟、單元（門）、戶門及公共配套設施場地有明顯標志。 草坪內常年清除雜草，有效控制雜草孳生。 物業(yè)管理企業(yè)應制定質量管理制度。 各設備房及公共場所、場地、危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。 房屋裝修符合規(guī)定，有小區(qū)裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關材料，日常巡查記錄及驗收手續(xù)等。 物業(yè)管理企業(yè)廣泛運用計算機管理（業(yè)戶檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等） 小區(qū)應設置“服務中心”，實行 24 小時服務接 待，公示服務聯(lián)系電話。原《江西省城市物業(yè)管理服務收費辦法》贛價房字xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 25 頁 共 35 頁 [1999]5 號同時廢止。物業(yè)管理企業(yè)不得收取與自身管理或服務無關的交付使用前的開發(fā)建設等費用。 (三 )綠化養(yǎng)護費； xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 23 頁 共 35 頁 (四 )公共環(huán)境清潔衛(wèi)生費； (五 )安全保衛(wèi)費 (六 )辦公費； (七 )直接用于管理區(qū)物業(yè)管理的固定資產折舊費 。 第七條 物業(yè)的維護、養(yǎng)護責任與費用劃分： (一 )室內部分，由物業(yè)業(yè)主、使用人負責維修，費用自理。執(zhí)行中發(fā)現的問題，請及時上報省計委、省建設廳。 1） 加強制度落實，明確責任，整個小區(qū)實行 24 小時全方位巡xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 20 頁 共 35 頁 視； 2）加強車輛管理采用出入證的管理方式。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 18 頁 共 35 頁 十七、日常管理運作 全面推行 XXXX 公司導入 ISO9001 質量管理體系及參照《住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務等級指導標準》二級標準進行小區(qū)內日常服務包括：機電運行、治安、車輛、清潔、綠化、綜合事務、設施維護保養(yǎng)管理。 不斷學習、了解有關當地物業(yè)管理的最新信息，特別是法律、法規(guī)條款。用語文明，談話自然。 紐扣要全部扣好，不得敞開外衣，卷起褲腳、衣袖，領帶必須結正。 ，提升服務功能，提高經濟效益。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 10 頁 共 35 頁 十三、檔案的建立與管理 1．建立 設施設備養(yǎng)護、運行記錄臺帳； 投訴處理記錄； 消防檢查檔案； 各崗位交接班記錄； 財務報表； 文書檔案； 小區(qū)設備的使用說明； 房屋驗收圖紙 2．管理流程 見右框圖： 十四、管理費用預算方案 （ — ）日常運作費用 （ 55 人） 經理 1 人 2200 元 /月 1 人 =2200 元 /月 助理 2 人 1500 元 /月 2 人 =3000 元 /月 分類 裝訂 編碼 借閱 建檔 檔案 登記 歸還 批準 檔案 存檔 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 11 頁 共 35 頁 主管 4 人 1000 元 /月 4 人 =4000 元 /月 出納 1 人 800 元 /月 1 人 =800 元 /月 物業(yè)管理人員： 4 人 700 元 /月 4 人 =2800 元 /月 保安 21 人 班長 3 人 750 元 /月 3 人 =2250 元 /月 隊員 18 人 650 元 /月 18 人 =11700 元 /月 保潔 15 人 400 元 /月 15 人 =6000 元 /月 維修 3 人 800 元 /月 3 人 =2400 元 /月 綠化園藝師 2 人 800 元 /月 2 人 =1600 元 /月 內勤員 2 人 500 元 /月 2 人 =1000 元 /月 小計： 37750 元 /月 3 年合同期內物價上漲因素，計提 15%的上浮工資 37750 元 /月 15%= 元 /月 37750 元 /月 14%=5285元 /月 37750 元 /月 %= 元 /月 5. 辦公費用 通訊 費 500 元 /月 辦公費用（含水、電、辦公日耗品等） 5000 元 /月 6750 元 /月 : 500 元 /月 300 元 /月 300 元 /月 888 戶 3 元 /戶月 =2664 元 /月 修 500 元 /月 、樓道路燈電費估算 20200 元 /月 （滅蚊蠅） 150 元 /月 300 元 /月 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 12 頁 共 35 頁 （電池、巡邏自行車修理費用） 100 元 /月 （對講機、電腦、打印機、復印機） （ 10080+12020+1300+8500） %247。 9．社會文化活動的組織。 第一章 概 要 一、企業(yè)概況 略 二、物業(yè)概況 略 第二章 管理方案 三、委托管理目的 保持和提高物業(yè)的完好程度。 6．小區(qū)內房屋建筑本體共用部位的養(yǎng)護、維修管理。 3．經驗、信息培訓： 主要是對管理處主任、主管、各專業(yè)領班的外出參觀培訓，學習和交流先進、科學的物業(yè)管理經驗，了解物業(yè)管理行業(yè)新動態(tài)。作為物業(yè)管理公司，推行限時承諾服務是提高服務質量的有效手段。 遇到緊急突發(fā)事件（事故）應立即參入事件（事故）的處理和及時向主管領導請示報告。 工地安管員職責 工地出入口設置安管值班崗位 安管員應佩戴工作牌上崗，上崗著制服應干凈、整齊、筆挺。負責與客戶簽訂有關物業(yè)管理內容的 協(xié)議、公約等，配合好現場的銷售工作。 物管咨詢員： 2440 歲，外貌端正，談吐流利。 第四章 管理措施 十七、擬采取的主要管理措施 全面導入 ISO9001 質量管理體系。 屬業(yè)主的停車場按 50 元 /車庫 (三 )其它特約性服 務。并將收費項目和收費標準報同級價格主管部門備案。每年考核復審一次，管理服務質量發(fā)生變化的，價格主管部門有權調整其收費等級和收費標準。 第三十條 違反本辦法的規(guī)定，各縣級以上人民政府價格主管部門或者房地產行政主管部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者好處的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 物業(yè)管理項目經理應具備三年以上物業(yè)管理經驗，曾擔任一年以上項目負責人。 空調安裝統(tǒng)一有序，支架無銹蝕；有條件的組織實施冷凝水集中排放。 對設備故障及重大事件有完 善的應急方案和現場處理措施、處理記錄。 飼養(yǎng)寵物必須符合相關規(guī)定；對違反者及時勸止、報告，并配合有關部門進行處理。 1建立健全財務管理制度，每年公布一次物業(yè)管理費的收支狀況。 房屋裝 修符合規(guī)定，有小區(qū)裝修管理制度、裝修申請及審批記錄、日常巡查記錄及驗收手續(xù)等。 對小區(qū)重點部位每 2 小時巡查一次。 飼養(yǎng)寵物必須符合相關規(guī)定；對違反者及時勸止、報告，并配合有關部門進行處理。 維修養(yǎng)護制度健全，并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執(zhí)行良好。 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 30 頁 共 35 頁 （二） 房 屋 管 理 按有關法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。 物業(yè)管理企業(yè)多方面運用計算機管理（業(yè)主檔案、收費管理等）。 對進出小區(qū)的裝修工、服務人員實施發(fā)放臨時出入證管理；對可疑人員作盤問、登記管理；對訪客指引行走路徑。急修報修半小時內到達現場，預約維修報修按 雙方約定時間到達現場。 1建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理費的收支狀況 。全部用 戶 實 用 量 ) ；電 梯 、中 央 空 調 分 攤 公 式 ：用 戶 使 用 建 筑 面 積 x [ ( 耗費 + 人工費 )247。并抄送受理審批的價格主管部門備案。 第十六條 物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委員會 (或業(yè)主 )委托管理物業(yè)，其收費標準，根據物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務項目、服務量和服務深度等實行分等定級，按不同等級實行不同收費標準的質優(yōu)價、按質論價的等級定價制度。 第十條 物業(yè)管理區(qū)域內公共性服務費實行政府定價。 第四條 各級人民政府價格主管部門是本行政區(qū)域內物業(yè)管理服務收費的主管機關。如舉辦游園、青年酷賽、書畫比賽等活動，塑造“ XXXXX”青年社區(qū)大家庭的觀念等，逐步把物業(yè)管理要求化為住戶的自覺行動，使住戶成為物