【正文】 中國最大管理資源中心 延河一、二連層 5000 元 內(nèi)街一層 8000 元 內(nèi)街二層 4000 元 住宅：目前本項(xiàng)目地塊區(qū)域市場商業(yè)店鋪價(jià)格在 1400— 1900 元之間，總價(jià)在 30— 50 萬，是比較能夠接受的。 六、配套設(shè)施建議 道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建議： (1) 大方、雅致、與主題相符合的主題造型主入口 (2) 入口主干道的園林景觀處理和路面造型處理，各通道的景觀處理和 路面處理 (3) 項(xiàng)目北面做地下停車庫，以控制車流向街內(nèi)延伸 （ 4）入口盡量做到人車分流，控制項(xiàng)目地塊的流通性能 配套設(shè)施建議： 根據(jù)本案目前周邊商業(yè)多為大眾化消費(fèi)和周邊業(yè)態(tài)的調(diào)和性，我們建議在延河做休閑飲食類業(yè)態(tài)，可以充分利用延河景觀帶和路面做飲食廣場，通過美食一條街吸納人氣。 銷售道具建議： 1）模型：建議制作系列模型，一期樓盤模型、整體規(guī)劃模型、房型單體模型，商業(yè)內(nèi)展模型。 A、 城市最繁華也是最有潛力的標(biāo)高建設(shè) 本案位于城市傳統(tǒng)商業(yè)中心大中路北面，附近大型商業(yè)建筑成群，承載城市的生活商業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)功能。 十、 推廣戰(zhàn)略步驟 醞釀期 ： 時(shí)間 ：項(xiàng)目規(guī)劃到項(xiàng)目搬遷 戰(zhàn)略目標(biāo) ： 1）利用銷售中心動(dòng)工，更直觀的告訴灌云房地產(chǎn)市場，灌云商業(yè)核心圈地標(biāo)性建筑即將出現(xiàn)了，預(yù)示將有更新更好的樓盤供他們選擇，暫時(shí)叫停他們購置房產(chǎn)的念頭。 規(guī)劃指標(biāo)： 一、 項(xiàng)目簡介： 本次測算主要依據(jù)總用地面積進(jìn)行指標(biāo)初步規(guī)劃估算，具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 總用地面積：約 33333 ㎡（ 50 畝） 總建筑面積： 50000 ㎡ 商業(yè)建面： 30000 ㎡（一層 /二層面積分別為 15000 ㎡） 住宅建面： 20000 ㎡ 建筑密度： 45% 容積率： 二、投資測算：（萬元） 二、投資測算： （萬元） 1． 土地費(fèi)： （ 1）土地費(fèi)用： （ 2）土地出讓金： （ 3）土地契稅： 3% 小 計(jì)： 2． 前期費(fèi)用： （ 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 50000 ㎡ 15 元 /㎡ （ 2）．勘探費(fèi)： 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （ 3）．三通一平： 33333 ㎡ 10元 /㎡ （ 4）．選址、測繪費(fèi)： 33333 ㎡ 2 元 /㎡ （ 5）．報(bào)建費(fèi)： 50000 ㎡ 110 元 /㎡ （ 6）．建管局聯(lián)辦費(fèi)： 50000 ㎡ 4 元 /㎡ （ 7）．規(guī)劃服務(wù)費(fèi)： 50000 ㎡ 元 /㎡ （ 8）．監(jiān)理費(fèi)： % 小 計(jì)： 3．建安費(fèi)： 商業(yè) 30000 ㎡ 1000 元 /㎡ 住宅 20000 ㎡ 800 元 /㎡ 小 計(jì)： 4．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： （ 1）．綠化費(fèi)： 33333 ㎡ 50元 /㎡ 35% （ 2）．小區(qū)道路停車場： 33333 ㎡ 30元 /㎡ 20% （ 3）．弱電： 50000 ㎡ 10元 /㎡ （ 4）．排水系統(tǒng)： （ 5）．供水施工費(fèi)： 50000 ㎡ 10元 /㎡ （ 6）．供電施工費(fèi)： 50000 ㎡ 40元 /㎡ （ 7）．供水增容、排污費(fèi)： 50000 ㎡ 20元 /㎡ （ 8）．消防噴淋： 30000 ㎡ 35元 /㎡ 小 計(jì) : 合 計(jì) : 5．不可預(yù)見費(fèi)： 2 % 成本總額： 6．管理費(fèi)： 3% 7．銷售費(fèi)用： 24400 1% 投資總額： 8． 銷售收入： （ 1）商業(yè)部分： 30000 ㎡ 7000 元 /㎡ （ 2）住宅部分： 20000 ㎡ 1700 元 /㎡ 小 計(jì)： 9．營業(yè)稅： 24400 萬元 % 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 10．利 潤 ： 24400－ － ＝ 11．利 潤 率： 12. 投資回報(bào)率： 本估算為最保守 估算值 ,估算價(jià)格較底 ,其抵御風(fēng)險(xiǎn)能力相應(yīng)較強(qiáng)。 3）完成項(xiàng)目營銷總指標(biāo)：首期總量 90%去化。 D、 景觀構(gòu)筑 目前灌云的景觀建設(shè)并沒有特別出色的項(xiàng)目。 銷售中心分區(qū)建議： 六、建設(shè)工期配合建議： 一期完成 九、營銷定位： 本案賣點(diǎn)分析： 本案處在城市繁華街區(qū)的延展部位，其地段的唯一性和高端性是本案最大的操作點(diǎn)。 內(nèi)部裝修建議： 建議根據(jù)項(xiàng)目園林規(guī)劃，設(shè)計(jì)縮景園林，在銷售現(xiàn)場以直接的實(shí)景園林感染客戶，讓客戶提前體驗(yàn)項(xiàng)目園林魅力。從而設(shè)定不同的功能配備，以滿足觀光與功能相結(jié)合的需要。通過調(diào)研這是目前市場上接受度最廣的總價(jià)范圍，該總價(jià)也能夠 被當(dāng)?shù)氐氖袌鏊邮堋? 在做商業(yè)街的時(shí)候，一定要考慮到商住的和諧性和包容性，不能夠因?yàn)樯虡I(yè)破壞居住效果，也不 能夠因?yàn)樽≌茐纳虡I(yè)的高端定位性。 65%的人會(huì)參考配偶意見， 40%的人會(huì)邀請(qǐng)親人或者朋友對(duì)實(shí)地進(jìn)行考察，然后通過要經(jīng)驗(yàn)的購房者來幫助自己界定所購置的房產(chǎn)。 客戶需求動(dòng)機(jī)： 住宅： （ 1）目前灌云房地產(chǎn)增長勢(shì)頭較好，希望通過圈房，達(dá)到投資升值的效果。 第五部分 本案產(chǎn)品定位建議 一、目標(biāo)市場的定位 目標(biāo)客戶群的定位 以出國留守人員、企事業(yè)單位、周邊城市轉(zhuǎn)移置業(yè)目標(biāo)的中高等收入者和私營業(yè)主為主要目標(biāo)對(duì)象，兼具考慮外出經(jīng)商以及周邊發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的高收入人群。 （ 5）開發(fā)商是初次進(jìn)駐宿州，消費(fèi)群體對(duì)開發(fā)商實(shí)力心存疑慮。 （ 4）灌云近兩年房地產(chǎn)增值速度之快，極大的刺激了地產(chǎn)發(fā)展，將促使部分持幣待購的人群加入到項(xiàng)目營銷過程中來。 （ 5）與項(xiàng)目地一街之隔的富園廣場、新城區(qū)的溫州商貿(mào)城的先期啟動(dòng)，將分流很大部分商業(yè)運(yùn)營者，增加項(xiàng)目運(yùn)營壓力。 （ 6）項(xiàng)目地塊周邊很多商業(yè)業(yè)主、市民對(duì)房地產(chǎn)升值有信心，一般都認(rèn)為在近兩年內(nèi)房價(jià)肯定會(huì)漲，為項(xiàng)目開發(fā)提供了消費(fèi)資源保障。 市政配套（周邊 1000米范圍內(nèi)） 項(xiàng)目地處 城市傳統(tǒng)商業(yè)中心，周邊商場林立、店鋪繁多，擁有大量的社會(huì)配套設(shè)施。相反，新區(qū)商業(yè)的發(fā)展將更有效促進(jìn)傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的整體升級(jí)，并凈化傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的生活商業(yè)類型，為打造全新的生活類商業(yè)巔峰而奠定基礎(chǔ)。溫州商貿(mào)城、東越大酒店的破土而出，預(yù)示著灌云商業(yè)向精細(xì)化角度轉(zhuǎn)移。建設(shè)中的富源廣場是目前灌云規(guī)劃較先進(jìn) ，規(guī)模較大的商業(yè)中心，中心以一站式消費(fèi)為主體進(jìn)行對(duì)外推廣，成為目前市民普遍認(rèn)可的商業(yè)街之一，市民對(duì)其價(jià)格的期望值也比較高。銷售中心的陳列與布局也還是傳統(tǒng)買賣市場的布置，很少注入新的現(xiàn)場營銷理念。很高樓盤已經(jīng)跳開了單一建筑產(chǎn)品的概念，開始向品質(zhì)化、生活化、環(huán)境化、集約化、品位化過渡，很多樓盤已經(jīng)開始向環(huán)境營造、品質(zhì)營造和文化營造中延伸。 ● 灌云城市的發(fā)展，給灌云房地產(chǎn)市場帶來了硬件和軟件的配套，也為項(xiàng)目的進(jìn)一步開發(fā)提供了可 行空間。加上富園廣場的獨(dú)有地段性、小商品批發(fā)市場的專有性和溫州商貿(mào)城的區(qū)域性以及伊新步行街的先入性，均給未來商業(yè)開發(fā)帶來定位的難題。 （ 10）作為勞務(wù)輸出大縣的灌云，國際國內(nèi)間的勞務(wù)對(duì)流加大了城市資源對(duì)流，同時(shí)也為本土經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的拓展提供了空間。在地產(chǎn)方面也不例外，現(xiàn)在的灌云市場普遍看好房地產(chǎn)市場，而且很多商業(yè)地產(chǎn)擁有者也正在“持鋪待漲”，為城市房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的契機(jī)。加上下崗人員和在外富余農(nóng)村勞動(dòng)力的本土轉(zhuǎn)移以及未來一年內(nèi)公務(wù)員的加薪，將為商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營帶來一定的市場空間。房產(chǎn)消費(fèi)也將發(fā)生質(zhì)的變化，品質(zhì)消費(fèi)將逐步成為地產(chǎn)消費(fèi)的主導(dǎo)。 灌云房地產(chǎn) 未來走勢(shì)預(yù)測 （ 1）供求市場趨于平穩(wěn)，開發(fā)理念更加前瞻 灌云的房地產(chǎn)市場，經(jīng)過近兩年的運(yùn)營積淀后，在未來時(shí)間里將供求關(guān)系將趨向于平穩(wěn)，大而無序的開發(fā)現(xiàn)象將得到有效扭轉(zhuǎn)，城市房產(chǎn)的開發(fā)理性將呈現(xiàn)成熟。而在這樣的房產(chǎn)市場里，房產(chǎn)價(jià)格將成為整個(gè)城市發(fā)展傾向性杠桿，即城市向哪發(fā)展，房產(chǎn)價(jià)格向哪里傾斜。而灌云的商業(yè)市場也得到進(jìn)一步的啟動(dòng)，步行街、商貿(mào)城等新的 商業(yè)體系正在逐步建成，房地產(chǎn)開發(fā)市場已經(jīng)按照“老區(qū)商業(yè)，新區(qū)住宅 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 辦公”城市規(guī)劃推進(jìn)，為房地產(chǎn)市場的理性化發(fā)展提供基礎(chǔ)，也為城市的進(jìn)一步發(fā)展提供了空間。城市框架的拉開極大的促進(jìn)了外資進(jìn)入，2020 年上半年，全縣到位內(nèi)聯(lián)資金 億，同 比增長 %,實(shí)際利用外資 829 萬美元 ,同次增長 萬美元，成為增長率最高的年限。完成工業(yè)投入 40 億元，增長 %。 灌云是全國商 品糧生產(chǎn)基地縣、優(yōu)質(zhì)棉花生產(chǎn)基地縣、棉花生產(chǎn)百強(qiáng)縣，盛產(chǎn)糧食、棉花、蔬菜、林木等。 灌云城市發(fā)展定位 “全力推進(jìn)，崛起蘇北”是灌云城市的未來發(fā) 展目標(biāo)。 灌云 東部瀕臨黃海；西部與宿遷市沭陽縣及連云港市東?？h為鄰；南部隔新沂河與連云 港市灌南縣相鄰；北部與連云港市海州、新浦兩區(qū)接壤，是國務(wù)院首批批準(zhǔn)的對(duì)外開放縣之一 ，也是 全國最具投資潛力中小城市百強(qiáng)縣之一。在整個(gè)調(diào)研過程中，我們通過采用“中采盤，分片訪談”的方式對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營所涉及的政治氣候、經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì)、商業(yè)運(yùn)營趨勢(shì)進(jìn)行了透徹的了解，尤其是對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營涉及到地產(chǎn)消費(fèi)心里、地產(chǎn)消費(fèi)形態(tài)和商業(yè)運(yùn)營理念進(jìn)行深入透徹的了解。全縣共有 318 個(gè)行政村，總?cè)丝?105 萬 。 灌云城市發(fā)展優(yōu)勢(shì) ●優(yōu)越的 港口 資源 港口是 灌云縣 最主要的 資源 之一 ，是灌云縣最具特色的優(yōu)勢(shì)所在。 灌云縣有豐富的砂石、陶瓷土和礦泉水等資源，分布集中，品質(zhì)優(yōu)良，開發(fā)發(fā)展?jié)摿κ志薮?。 從縣城驅(qū)車至連云港火車站只需 30 分鐘，通過隴海鐵路可連接亞歐 。加上蘇北人固有的勤奮因子和比拼精神，在政府有效的引導(dǎo)下，其經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)出相當(dāng)?shù)幕盍?。房產(chǎn)流通方式也將從單一的買賣市場轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y市場，房價(jià)價(jià)格也將進(jìn)一步上揚(yáng)。 灌云房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀 隨著規(guī)模樓盤的開發(fā)和市場的進(jìn)一步理性化，灌云的房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)多元化、精細(xì)化、精準(zhǔn)化發(fā)展。 （ 2）置業(yè)觀念轉(zhuǎn)變，理性消費(fèi)將成為房地產(chǎn)消費(fèi)主題 隨著開發(fā)項(xiàng)目的成熟和市場的歷練，房地產(chǎn)市場的消費(fèi)領(lǐng)域也將進(jìn)一步嬗變。加上各開發(fā)企業(yè)品質(zhì)回歸，開發(fā)理念的不斷優(yōu)化，開