【正文】 完成任務(wù)。 運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突。包括責(zé)令停止違章行為，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金；1處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項；1積極配合恒基綠城的銷售。房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、公共消防設(shè)備、中央供水系統(tǒng)等； 恒基綠城的酒店式物業(yè)管理將使恒基綠城x的業(yè)主倍感尊貴。???快捷。業(yè)主滿意是我們工作的目標(biāo)。一般而言，業(yè)主追求的便利、迅速、安全、舒適、文明的商住活動環(huán)境。在恒基綠城的物業(yè)管理中，我們將逐步加大技術(shù)投入力度，如治安管理中，逐步增加技防在管理中的比重；環(huán)境綠化逐漸實行綠化機(jī)械化，既提高工作效率，又節(jié)約人力成本；在機(jī)電設(shè)備管理中，利用成熟的技術(shù)和經(jīng)驗，加快智能化建設(shè)。B．CIS系統(tǒng)：我們將對恒基綠城進(jìn)行形象設(shè)計?！凹磿r服務(wù)”，就是我們將對小區(qū)業(yè)主的服務(wù)需求做全面、深入、細(xì)致的了解，并成立“業(yè)主應(yīng)急服務(wù)隊伍”和“二十四小時快速維修隊伍”，保證在業(yè)主需要幫助時會即時出現(xiàn)，為業(yè)主提供及時滿意的服務(wù)，我們強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)的快捷性和業(yè)主的滿意度。恒基綠城的人性化管理實現(xiàn)了幾個統(tǒng)一：對業(yè)主來說，注重了外在環(huán)境和內(nèi)在情感的統(tǒng)一；對公司來說，實現(xiàn)了規(guī)范化管理和人性化管理的統(tǒng)一；對員工來說，體現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展和個人成長的統(tǒng)一。大名恒基綠城小區(qū)物業(yè)管理方案目恒基綠城“人性化物業(yè)管理模式”可以表述為：（1）關(guān)注員工和業(yè)主不同層次的需求；（2）小區(qū)環(huán)境建設(shè)中人性化因素的融入；（3）對業(yè)主在管理服務(wù)過程中的“家庭式關(guān)懷”；（4）現(xiàn)代文明社區(qū)精神的塑造。“隱性管理”是服務(wù)檔次的提升，其主旨是充分尊重業(yè)主的私密空間和生活的私密性，而且保證在業(yè)主需要幫助時即時出現(xiàn)，提供深層次的個性化服務(wù)。該設(shè)計內(nèi)容包括小區(qū)標(biāo)識導(dǎo)視系統(tǒng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的色調(diào)、招牌規(guī)劃設(shè)計、小區(qū)管理人員的服裝、綠化景觀的建造等，這些設(shè)計完成并實施以后，恒基綠城將有一個獨(dú)立完整的形象系統(tǒng)，從而大大提高恒基綠城的形象，提高社區(qū)的文化品味。全面導(dǎo)入酒店式商務(wù)物業(yè)管理（重點(diǎn)介紹）我們將在恒基綠城推行“以業(yè)主為中心”的酒店式管理服務(wù)模式，倡導(dǎo)“以人為本”全方位個性化的業(yè)主服務(wù)。酒店式物業(yè)管理過程中，在滿足業(yè)主歸屬需要方面，應(yīng)特別注重業(yè)主對管理項目和服務(wù)水平的不同感受，滿足其自我實現(xiàn)需要方面的需求；這樣，必須事前了解各類型業(yè)主的“個性”歸類集中，擬定服務(wù)的實施計劃。?根據(jù)業(yè)主的服務(wù)要求和投訴問題，及時采取行動，時刻關(guān)注業(yè)主。團(tuán)體合作。大堂優(yōu)雅的布置、溫馨的氣氛，主動熱情的大堂保安的真誠微笑、禮貌問候，讓業(yè)主體現(xiàn)星級酒店服務(wù)的感受。公共設(shè)備正常運(yùn)行和迅速的家居維修服務(wù)，便可商居無憂。（二）建設(shè)專業(yè)規(guī)范的服務(wù)隊伍在實施恒基綠城x物業(yè)管理的過程中，我們將建設(shè)一支能夠?qū)⒑慊G城物業(yè)管理模式與恒基綠城x全面結(jié)合的專業(yè)、規(guī)范的物業(yè)管理人員隊伍。物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等；五、管理方式借恒基綠城物業(yè)“以物業(yè)管理為依托，以業(yè)主服務(wù)為中心”的管理理念和“基本職能標(biāo)準(zhǔn)化、業(yè)主服務(wù)個性化”的管理模式，吸取恒基綠城物業(yè)多年的管理經(jīng)驗，引入恒基綠城物業(yè)先進(jìn)的運(yùn)作機(jī)制，同時結(jié)合恒基綠城的實際狀況和業(yè)主的需求，使恒基綠城的物業(yè)管理更加專業(yè)化、規(guī)范化。 管理處擬采用恒基綠城物業(yè)管理成熟的督導(dǎo)管理模式，對各職能部門實施指揮和指導(dǎo)管理。 ——法規(guī)管理，制定一套完整的規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范員工言行，提高工作質(zhì)量和工作效率?！?實施獎金、破格晉級制度，調(diào)動全員工作熱情。（五）信息反饋及控制機(jī)制信息反饋渠道：（2）實行目標(biāo)經(jīng)營管理責(zé)任制，對管理處管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，做出具體要求。（4）發(fā)揮公司計算機(jī)管理系統(tǒng)的作用，提高物業(yè)管理工作效率。2.針對物業(yè)管理工作中發(fā)生的疑難、典型案例及時聘請有關(guān)專家同管理層舉行專題研討會或?qū)ｎ}講座，總結(jié)探討具有超前意識的管理途徑或管理措施。公眾制度(1)出租房管理規(guī)定(9)管理處主任崗位職責(zé)(2)電梯管理員崗位職責(zé)（10）給排水工程師崗位職責(zé)(10)管理處監(jiān)控室安管員崗位職責(zé)(18)管理處綠化養(yǎng)護(hù)員崗位職責(zé)管理運(yùn)作制度(1)便民服務(wù)工作程序(9)公用設(shè)施改造及維護(hù)維修工作程序(17)員工月度考核辦法(2)員工年終考核辦法公司其它各項規(guī)章制度九、各項指標(biāo)的承諾及采取的相應(yīng)措施3維修工程質(zhì)量合格率100%100%∑（報告期評定為合格的單位工程建筑面積）247。落實責(zé)任人，堅持對道路、路燈及停車場等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視、檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，由工程部監(jiān)督執(zhí)行，各物業(yè)助理配合檢查落實。∑火災(zāi)受災(zāi)人數(shù)∑區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù) 全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳和檢查力度，由保安進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，確保小區(qū)安全。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。99%（一）前期的業(yè)主服務(wù)措施A、方便業(yè)主入住所采取的措施D、E、維修服務(wù)提供家電維修安裝服務(wù)（電視、電腦、音響等家用電器）；提供24小時維修室內(nèi)供水、供電項目服務(wù)。介紹保姆 3代購車船票 7 12電話留言服務(wù) 16攝影、攝像協(xié)助 23邀請有關(guān)展覽、小型演出隊來社區(qū)服務(wù) 27建立老年活動組織、開辦老年課堂墻面改造按成本收費(fèi) 3家用電器檢查、小修按成本收費(fèi) 17換鎮(zhèn)流器按成本收費(fèi) 25修理、更換水閥、水龍頭、各類軟管等（不含材料）按成本收費(fèi) 33打掃衛(wèi)生按成本收費(fèi) 41裁剪、紡織、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo)按成本收費(fèi) 49建立健康檔案按成本收費(fèi) 57車打蠟按成本收費(fèi)環(huán)境建設(shè)是社區(qū)文化建設(shè)的起點(diǎn)，經(jīng)過精心設(shè)計和精心維護(hù)的環(huán)境有助于良好社區(qū)文化的形成。恒基綠城物業(yè)公司將根據(jù)小區(qū)的綠化規(guī)劃特點(diǎn)，合理劃分管理區(qū)域，管理好綠化，同時利用小區(qū)文化節(jié)向居民傳授園藝花卉知識，鼓勵引導(dǎo)居民發(fā)揮絕妙的想象，綠化自己的小空間，共同參與搞好立體綠化，垂直綠化，全民綠化。根據(jù)小區(qū)情況設(shè)計整體和細(xì)部綠化造型方案，要求常綠常新；(7)建議地產(chǎn)公司在適當(dāng)位置建設(shè)兒童游樂場所，如兒童迷宮、兒童滑梯、兒童秋千等，使其成為兒童戲耍的樂園；（3）2. 對用戶進(jìn)行多種形式的培訓(xùn)用戶能否正確使用室內(nèi)智能系統(tǒng)，是減少誤報警及延長設(shè)備使用壽命的關(guān)鍵，我們將從第一個入住的用戶開始，通過提供詳細(xì)的使用操作指引、舉辦培訓(xùn)班、上門指導(dǎo)等多種形式，讓所有的業(yè)戶都能全面了解室內(nèi)智能化系統(tǒng)的各種功能并熟練操作。(三)報警應(yīng)急處理安裝于每套住宅單元內(nèi)的各類探測器（紅外線探測器、緊急按鈕，煤氣泄漏探測器等）對戶內(nèi)警情進(jìn)行實時檢測。5建立恒基綠城管理機(jī)構(gòu)進(jìn)駐前一個月內(nèi)內(nèi)部調(diào)配人員一周內(nèi)到位；外聘人員一個月內(nèi)到位；所有人員均持證上崗6人員培訓(xùn)管理處成立后按培訓(xùn)計劃執(zhí)行入伙入住階段1管理處運(yùn)作的準(zhǔn)備工作與接管驗收同時進(jìn)行物資裝備的配置；入住資料的印刷；人員配備等。目的：恒基綠城的定位較高，客戶素質(zhì)亦較高，因而對日后的物業(yè)管理十分關(guān)注。4 、根據(jù)恒基綠城實際情況及地產(chǎn)公司要求，在銷售上提供其他方面的配合。6空調(diào)機(jī)5臺2對講機(jī)25部10訓(xùn)練器材1批6手推式剪機(jī)1臺4萬用電表2塊2宣傳設(shè)施1批1收支預(yù)算會所經(jīng)營不納入預(yù)算范圍（單位：萬元）項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)備注 營業(yè)稅及附加稅 ：水電維護(hù) 服裝 工具 裝備食堂員工餐廳/廚房250 m2可否兼作員工活動室物業(yè)員工宿舍安管人員400 m2每房8人，每間房為30M2左右綠化人員60 m2本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場、……）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)的進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作，（但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任）。對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定，有權(quán)終止合同。 M2作管理處辦公用；乙方管理處管理人員、維修人員、保潔人員、保安人員的生活住房不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動。本小區(qū)管理處開辦費(fèi)共計五十萬玖仟陸佰元，其中三十萬由甲方負(fù)擔(dān)，開辦費(fèi)支付方式為：　　有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施。不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)的保管保險義務(wù)（另有專門合同規(guī)定除外）。本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)：住宅每月每平方米建筑面積4.從入伙起，因甲方原因而造成的房屋空置產(chǎn)生的管理費(fèi)用全部由甲方承擔(dān)。第九條因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模梢曳匠袚?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。2.3.4.違約責(zé)任1.在質(zhì)保期內(nèi)，本物業(yè)因質(zhì)量問題發(fā)生業(yè)主（住戶）維修請求時，由乙方核實后通知甲方在指定時間內(nèi)修好，若甲方不能在指定時間內(nèi)維修時，則由乙方直接委托其它單位維修，維修費(fèi)用由甲方承擔(dān)。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。賣出的車位乙方按每月建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況。有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專項業(yè)務(wù)承包給個人。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細(xì)則，自主開展各項管理經(jīng)營活動，但不得損害大多數(shù)業(yè)主（住用戶）的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。 （1）在本合同簽訂之日一周內(nèi)，由甲方向乙方支付啟動費(fèi)十五萬元；（2）在小區(qū)入伙前一個月，由甲方向乙方支付開辦費(fèi)十萬元；（3）在小區(qū)入伙后一個月，由甲方向乙方支付剩余五萬元。負(fù)責(zé)協(xié)助處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛。委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對無故不繳交有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取相關(guān)措施進(jìn)行催繳催改措施。自住宅區(qū)入伙之日算起。社區(qū)文化娛樂活動。本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。工程維修人員90 m2 生活 其他 垃圾清運(yùn)費(fèi) ：綠化 6水工工具1套8綠化工具1批0．2 4消防斧頭10把9辦公桌椅25套1．25 “賣樓先賣服務(wù)”將使物業(yè)管理成為恒基綠城的重要賣點(diǎn)和重要媒體宣傳訴求。值班人員將根據(jù)報警的性質(zhì)，做如下應(yīng)急處理：其次，我們將對所有的裝修進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，監(jiān)管人員每天至少二次到現(xiàn)場查看，防止線路被損壞。吸取國外先進(jìn)經(jīng)驗，專門設(shè)計實用、美觀、藝術(shù)化的分類垃圾箱，使其成為恒基綠城X的一道風(fēng)景。重大節(jié)日或活動的綠化美化辦法；(9)恒基綠城X綠化管理擬采取的措施：(1)我們將環(huán)境保護(hù)工作納入物業(yè)管理日常工作中。 其他醫(yī)療項目按成本收費(fèi) 51 快餐按成本收費(fèi) 43 看護(hù)病人按成本收費(fèi) 35 修理窗簾、拉窗等（不含材料）按成本收費(fèi) 27 清洗排風(fēng)扇按成本收費(fèi) 19 更換、檢修開關(guān)、插座按成本收費(fèi) 11 5 洗手盆安裝按成本收費(fèi)義務(wù)宣傳家庭安全用電常識 26 協(xié)辦喜事慶典 15代訂牛奶 11 8代辦旅游手續(xù) 4代請家教代訂票務(wù)、酒店；郵件專遞等服務(wù)。管理處組織專業(yè)的清潔人員對新居環(huán)境和家具物料進(jìn)行規(guī)范、細(xì)致的清潔工作。 業(yè)主均可自行請專業(yè)的搬家公司進(jìn)行搬運(yùn)。 ╳100%15機(jī)電設(shè)備完好率95%100%∑運(yùn)行完好臺日數(shù)∑計劃運(yùn)行臺日數(shù)完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有維修人員全部持證上崗，實行24 小時專人值班，出現(xiàn)故障及時排除。95%‰∑違章發(fā)生次數(shù) ∑區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強(qiáng)宣傳