【正文】 各類美觀大方的標(biāo)識牌以外，在小區(qū)各類物業(yè)模式和架構(gòu)上更加深入地灌注恒基綠城物業(yè)的精神和理念，從而形成一種積極的、向上的、美好的愿望。（3）環(huán)境美化保護環(huán)境、綠化環(huán)境是營造“綠化環(huán)境”的起步和塑型，而環(huán)境美化才是“畫龍點睛”之筆，才是“傳神”之作。對所有綠化植物的擺放、補植、除草、施肥、殺蟲工作；(4)我們將定期向社區(qū)成員公布環(huán)境公告。租車服務(wù)按成本收費十一、社區(qū)活動設(shè)想社區(qū)文化是社區(qū)成員包括業(yè)主和管理人員塑造的反映社會文明、體現(xiàn)現(xiàn)代生活方式、具有個性特征的小區(qū)居住理念及其活動方式的綜合。 58 兒童計劃免役檔案按成本收費 50 鐘點工按成本收費 42 木地板打蠟按成本收費 34 修理洗手盆、洗菜盆下水管、馬桶浮球（不含材料）按成本收費 26 木門維修按成本收費 18 換門鎖按成本收費 10 8 安裝分體式空調(diào)按成本收費 組織郊游 21 （四）業(yè)主服務(wù)項目一覽表：無償服務(wù)28項編號項目內(nèi)容備注B、補習(xí)社利用學(xué)校假期，組織小區(qū)學(xué)生舉辦各學(xué)科、年級的補習(xí)班；老師則由大中專院校的老師、學(xué)生擔(dān)任。 為減少業(yè)主繳費的煩惱，與銀行建立合作關(guān)系，開設(shè)所有收費“一卡通”服務(wù)。十、恒基綠城便民服務(wù)提供便利、高效、經(jīng)濟的業(yè)主服務(wù)是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)，亦是提高小區(qū)業(yè)主生活質(zhì)量的重要措施和保障。╳100%95%∑治安（刑事）案件發(fā)生次數(shù)∑區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)╳1000‰實行24小時保安巡查，分快速、中速、慢速巡查，由中央調(diào)度中心24小時值班，接受報警及實施調(diào)度，根據(jù)實際情況，確立入住期“人防為主、技防為輔”，日常期“技防為主，人防為輔、全面防范”的治安思路。區(qū)內(nèi)保潔落實到人，每天進行16小時保潔工作，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象。∑及時完成零修、急修的次數(shù) ∑報修的零修、急修次數(shù)100%建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到急修請求后攜帶工具十分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。業(yè)主請求處理程序(22)停車管理程序(14)供水管理程序(6)保潔班長崗位職責(zé)(23)巡邏崗安管員崗位職責(zé)(15)管理處社區(qū)文化管理員崗位職責(zé)(7)業(yè)主（住戶）停車管理規(guī)定(14)用水管理規(guī)定(6)培訓(xùn)工作程序a)（3）外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)。 1. 運作標(biāo)準(zhǔn)化管理（1）貫徹公司企業(yè)文化，包括企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和發(fā)展目標(biāo)。（4）管理處主任、管理員的每月（日）檢查，通過總結(jié)評比獲取反饋信息。（四）、自我約束機制—— 經(jīng)濟利益促動自我約束機制，充分利用經(jīng)濟措施去誘發(fā)管理對象、對利益敏感的動機，由這種動機去對行為作自我約束。督導(dǎo)管理組織開展社區(qū)文化娛樂活動； 在接管恒基綠城物業(yè)后，我們將就下列事項進行管理：?（4）業(yè)主服務(wù)感受描述：?職業(yè)儀表。誠懇、親切的溝通方式是維系良好服務(wù)關(guān)系的紐帶。由此，應(yīng)憑“以物業(yè)管理為依托、以業(yè)主服務(wù)為中心”的理念，推行充分體現(xiàn)酒店式的“隱性管理”管理模式。（2）恒基綠城酒店式物業(yè)管理服務(wù)滿足個性服務(wù)需求的標(biāo)準(zhǔn)：要滿足服務(wù)對象的個性服務(wù)需求，具體要注意下列兩點：?建立治安快速反應(yīng)系統(tǒng)安全防范是物業(yè)管理第一要素，治安工作由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，并建立起戰(zhàn)斗力強的治安快速反應(yīng)系統(tǒng)，該系統(tǒng)既強調(diào)迅速快捷，又強調(diào)多重結(jié)合，迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后90鈔鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，其它崗位人員也會相繼趨前援助；多重結(jié)合即小區(qū)治安工作要做到流動崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點防范相結(jié)合，確保小區(qū)治安防范萬無一失。通過種種努力，恒基綠城物業(yè)勢必能引進人才、留住人才、用好人才、提升人才，使員工以公司為家，以目前的職業(yè)為終身職業(yè)，確保物業(yè)管理質(zhì)量，保證了恒基綠城物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。我們將根據(jù)恒基綠城各類業(yè)主的不同需求，提供更適合不同層面、不同類型的個性化社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，實行有效的“愛好分類、個性服務(wù)”，將以往物業(yè)服務(wù)的大面積、大分類和大時段上升為業(yè)主細(xì)分、愛好細(xì)分、服務(wù)細(xì)分的更人性化的服務(wù)。 錄一、樓盤介紹………………………………………………………………2二、百達物業(yè)管理述要………………………………………………….. 2三、管理目標(biāo)和設(shè)想…………………………………………………........3 四、管理內(nèi)容………………………………………………………………12五、管理方式………………………………………………………………13六、管理人員的配備………………………………………………………19七、管理人員的培訓(xùn)………………………………………………………20八、管理規(guī)章制度…………………………………………………………26九、各項指標(biāo)的承諾及措施………………………………………………30十、便民服務(wù)……………………………………………………………..35十一、社區(qū)活動設(shè)想……………………………………………………..45十二、智能化系統(tǒng)的管理維護……………………………………………60十三、接管后的計劃………………………………………………………64十四、物業(yè)管理工作相關(guān)流程……………………………………………66十五、銷售配合措施………………………………………………………76十六、開辦費用測算………………………………………………………77樹立標(biāo)桿物業(yè)管理形象恒基綠城物業(yè)是一個極具活力和競爭能力的物業(yè)管理企業(yè)，她最鮮明的特色是敢于創(chuàng)新，既有機制創(chuàng)新，又有管理創(chuàng)新，還有物業(yè)管理行業(yè)理念的創(chuàng)新。個性化服務(wù)作為服務(wù)性行業(yè)，恒基綠城物業(yè)在管理服務(wù)上不斷吸收行業(yè)內(nèi)較先進的理念，物業(yè)管理中，我們將提供個性化服務(wù)，以適應(yīng)社會發(fā)展與消費細(xì)分的市場趨勢。物業(yè)管理人職業(yè)化人力資源是物管企業(yè)最大的資本，因而，必須樹立現(xiàn)代的人力“資本”觀念，把人力資源作為企業(yè)的一種最重要的資本進行開發(fā)利用，擴大投資，讓其為企業(yè)創(chuàng)造更多的價值。實行社區(qū)計算機網(wǎng)絡(luò)管理現(xiàn)代化的物業(yè)應(yīng)該實行現(xiàn)代化的先進物業(yè)管理，實行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平的關(guān)鍵所在。Ready（準(zhǔn)備）：主動，要求能隨時為服務(wù)對象（業(yè)主）提供專業(yè)、規(guī)范的服務(wù)；Viewing（看待）：要把每一位服務(wù)對象（業(yè)主）都看作需要特殊照顧的貴賓。按物質(zhì)性的需求差別與心理性需求差別來分別滿足服務(wù)對象（業(yè)主）的需要：物質(zhì)性的需求差別是指服務(wù)對象對具體物質(zhì)產(chǎn)品（物業(yè)管理職能實施效果）的不同需求。真誠、熱情的微笑是良好服務(wù)的開始。職業(yè)禮貌。?優(yōu)美的綠色景觀，使人回歸自然，心曠神怡。組織有主題的文化娛樂和體育活動，常保心身開朗。恒基綠城物業(yè)歷來重視培訓(xùn)工作，建立了理論學(xué)習(xí)和實際演練相結(jié)合的培訓(xùn)機制。公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運，包括公共場地、房屋建筑共用部位；2（二）、激勵機制—— 依法管理，管教結(jié)合，融情于管。—— 管理者對機構(gòu)內(nèi)部工作人員進行監(jiān)督。信息反饋控制方式：（1）中央智能監(jiān)控中心通過投訴電話、閉路電視、各專業(yè)組配備的無線對講機等現(xiàn)代工具，及時反饋住宅區(qū)每個區(qū)域發(fā)生的任何情況。（4）年度考核量化，年度崗位輪換率10%，采取末位淘汰制。六、人員的配備管理處人員配備自學(xué)是提高學(xué)識和技術(shù)、增長知識才干的行之有效的方法，恒基綠城物業(yè)公司非常重視和鼓勵員工利用業(yè)余時間參與自身崗位相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)班、大學(xué)自考班，在學(xué)習(xí)時間上給予照顧和安排。管理處組織全體員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項目，開拓視野，總結(jié)經(jīng)驗。恒基綠城業(yè)主公約(3)治安管理規(guī)定(11)管理處中央監(jiān)控中心主管崗位職責(zé)(4)電梯維修操作員崗位職責(zé)(12)物業(yè)部主管崗位職責(zé)(20)物業(yè)交付程序(3)道路管理程序(11)業(yè)主違例事件處理程序(19)總的房屋建筑面積100%采取小圍合管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。╳100%4維修工程質(zhì)量回訪率100%100%∑維修住戶滿意人數(shù)∑維修住戶人數(shù)7停車場、單車棚完好率95%96%∑完好停車場、單車棚面積 ∑區(qū)內(nèi)所有停車場、單車棚面積╳100%╳100%8路燈完好率95%96%‰∑違章發(fā)生次數(shù) ∑區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù)建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)及時處理，加強宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。95%╳100%15機電設(shè)備完好率95%100%∑運行完好臺日數(shù)∑計劃運行臺日數(shù)完善機電設(shè)備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有維修人員全部持證上崗，實行24 小時專人值班，出現(xiàn)故障及時排除。 業(yè)主均可自行請專業(yè)的搬家公司進行搬運。管理處組織專業(yè)的清潔人員對新居環(huán)境和家具物料進行規(guī)范、細(xì)致的清潔工作。代訂票務(wù)、酒店；郵件專遞等服務(wù)。代請家教 4代辦旅游手續(xù) 8 11代訂牛奶 15協(xié)辦喜事慶典 26義務(wù)宣傳家庭安全用電常識洗手盆安裝按成本收費 5 11更換、檢修開關(guān)、插座按成本收費 19清洗排風(fēng)扇按成本收費 27修理窗簾、拉窗等（不含材料）按成本收費 35看護病人按成本收費 43快餐按成本收費 51其他醫(yī)療項目按成本收費 我們將環(huán)境保護工作納入物業(yè)管理日常工作中。恒基綠城X綠化管理擬采取的措施：(1)重大節(jié)日或活動的綠化美化辦法；(9)吸取國外先進經(jīng)驗，專門設(shè)計實用、美觀、藝術(shù)化的分類垃圾箱，使其成為恒基綠城X的一道風(fēng)景。其次，我們將對所有的裝修進行嚴(yán)格監(jiān)控，監(jiān)管人員每天至少二次到現(xiàn)場查看，防止線路被損壞。值班人員將根據(jù)報警的性質(zhì)，做如下應(yīng)急處理：“賣樓先賣服務(wù)”將使物業(yè)管理成為恒基綠城的重要賣點和重要媒體宣傳訴求。 9辦公桌椅25套1．254消防斧頭10把 8綠化工具1批0．26水工工具1套 ：綠化 垃圾清運費 其他 生活工程維修人員90 m2本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施商業(yè)網(wǎng)點的維修、養(yǎng)護和管理。社區(qū)文化娛樂活動。自住宅區(qū)入伙之日算起。委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金、對無故不繳交有關(guān)費用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取相關(guān)措施進行催繳催改措施。負(fù)責(zé)協(xié)助處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛。 （1）在本合同簽訂之日一周內(nèi)，由甲方向乙方支付啟動費十五萬元；（2）在小區(qū)入伙前一個月，由甲方向乙方支付開辦費十萬元；（3）在小區(qū)入伙后一個月，由甲方向乙方支付剩余五萬元。根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細(xì)則，自主開展各項管理經(jīng)營活動，但不得損害大多數(shù)業(yè)主（住用戶）的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)并支付費用，但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專項業(yè)務(wù)承包給個人。建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況。賣出的車位乙方按每月房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。在質(zhì)保期內(nèi)，本物業(yè)因質(zhì)量問題發(fā)生業(yè)主（住戶）維修請求時，由乙方核實后通知甲方在指定時間內(nèi)修好，若甲方不能在指定時間內(nèi)維修時，則由乙方直接委托其它單位維修，維修費用由甲方承擔(dān)。違約責(zé)任1.4.3.第十條2.第八條5.2.乙方承諾，在小區(qū)整體完善全部接管后第四年度達到國家優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)。開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作。接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度，測算物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，并向甲方提供測算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價，不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)。協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。 M2由甲方提供（提供地下室、架空層等非正式用房即可）。甲方在入伙前60日內(nèi)向乙方提供管理用房物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑共用部位）清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房、……）的維修、養(yǎng)護和管理。合計1640m2 安全小區(qū)建設(shè) ：保安 化糞遲清理 ：清潔 2