【正文】 管理處成立后按培訓(xùn)計劃執(zhí)行入伙入住階段1管理處運(yùn)作的準(zhǔn)備工作與接管驗(yàn)收同時進(jìn)行物資裝備的配置；入住資料的印刷；人員配備等。目的：恒基綠城的定位較高，客戶素質(zhì)亦較高，因而對日后的物業(yè)管理十分關(guān)注。4 、根據(jù)恒基綠城實(shí)際情況及地產(chǎn)公司要求，在銷售上提供其他方面的配合。6空調(diào)機(jī)5臺2對講機(jī)25部10訓(xùn)練器材1批6手推式剪機(jī)1臺4萬用電表2塊2宣傳設(shè)施1批1收支預(yù)算會所經(jīng)營不納入預(yù)算范圍（單位：萬元）項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)備注 營業(yè)稅及附加稅 ：水電維護(hù) 服裝 工具 裝備食堂員工餐廳/廚房250 m2可否兼作員工活動室物業(yè)員工宿舍安管人員400 m2每房8人，每間房為30M2左右綠化人員60 m2本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場、……）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)的進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作，（但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任）。對乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考核評定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定，有權(quán)終止合同。 M2作管理處辦公用；乙方管理處管理人員、維修人員、保潔人員、保安人員的生活住房不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動。本小區(qū)管理處開辦費(fèi)共計五十萬玖仟陸佰元，其中三十萬由甲方負(fù)擔(dān)，開辦費(fèi)支付方式為：　　有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)的保管保險義務(wù)（另有專門合同規(guī)定除外）。本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)：住宅每月每平方米建筑面積4.從入伙起，因甲方原因而造成的房屋空置產(chǎn)生的管理費(fèi)用全部由甲方承擔(dān)。第九條因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模梢曳匠袚?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。2.其它事項1.3.合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。該前期管理費(fèi)用包括入伙前派駐人員工資、交通費(fèi)、住宿費(fèi)、辦公費(fèi)等。3.本合同終止時，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務(wù)等資料；移交本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)；對本物業(yè)的管理財務(wù)狀況進(jìn)行財務(wù)審計，甲方有權(quán)指定專業(yè)審計機(jī)構(gòu)。至少每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支帳目。負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。 （3）甲方負(fù)擔(dān)開辦費(fèi)采購物品部分除易消耗品外，在合同期滿后歸甲方所有。法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。甲方在物業(yè)交付前15日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的管理檔案、資料（工程建設(shè)竣工資料、住用戶資料、以及各項驗(yàn)收資料），并在乙方管理期滿時予以收回。與物業(yè)管理公司議定年度管理計劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報告。法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項。交通、車輛行駛及停泊。房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)備、電梯等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。）附：恒基綠城X物業(yè)管理合同（草案）本合同雙方當(dāng)事人：委 托 方（以下簡稱甲方）：恒基綠城地產(chǎn)（深圳）有限公司受委托方（以下簡稱乙方）：恒基綠城物業(yè)管理（深圳）有限公司根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》及其實(shí)施細(xì)則等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對恒基綠城X實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。辦公用房200 m2包括：會議室、檔案室倉庫維修物料倉庫200 m2最低要求推車可自由進(jìn)出。 其他 人工 消殺 人工 其中：維修 八 合計 3 2沖擊鉆2臺4清潔工具1批8防毒面具20套 4復(fù)印機(jī)1臺２、定期安排高級物業(yè)管理人員到銷售現(xiàn)場回答客戶咨詢。主任助理負(fù)責(zé)物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)的日常管理及協(xié)調(diào)工作。3參加智能化系統(tǒng)、機(jī)電系統(tǒng)的安裝調(diào)試、運(yùn)行培訓(xùn)發(fā)展商安排派機(jī)電工程師、中級以上電工，進(jìn)駐現(xiàn)場。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)結(jié)合的辦法來確保設(shè)備安全運(yùn)行。（二）恒基綠城智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)針對恒基綠城智能化系統(tǒng)的特點(diǎn)，結(jié)合我公司智能化系統(tǒng)管理的經(jīng)驗(yàn)，制定如下管理及維護(hù)方案：1. 建立設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊伍由高素質(zhì)的專業(yè)人員來使用和維護(hù)設(shè)備，設(shè)備的功能才能得到充分的發(fā)揮。如人性化的綠化藝術(shù)、即時凈化的環(huán)衛(wèi)意識、隱性管理的安全意識等。恒基綠城社區(qū)的環(huán)境美化，要依照園林式的建筑風(fēng)格，在不破壞建筑設(shè)計思想的前提下，要充分體現(xiàn)出古雅、現(xiàn)代、和美、靜宜、自然的整體文化環(huán)境，營造出休閑、愉快、安逸、祥和的生活氛圍。對所有綠化植物的澆水等日常養(yǎng)護(hù)；(5)我們采取的主要措施有：按照ISO14000環(huán)境管理體系和使用指南，控制家庭污水進(jìn)入雨水管網(wǎng)、垃圾分類袋裝和資源化回收、垂直綠化和立體綠化、噪音監(jiān)測和管制、空氣污染控制等。社區(qū)文化具有凝聚功能、導(dǎo)向功能、約束功能、激勵功能和輻射功能。復(fù)印按成本收費(fèi) 55 代接代送客人按成本收費(fèi) 47 美容美發(fā)按成本收費(fèi) 39 打掃衛(wèi)生、買菜、做飯按成本收費(fèi) 31 安裝燈具、門鈴、廚柜（不含材料）按成本收費(fèi) 23 自行車、摩托車小修按成本收費(fèi) 15 9 安裝熱水器按成本收費(fèi)（下同） 1組織老年人交誼活動 28義務(wù)檢查煤氣管道漏氣情況、宣傳消防活動 24 代購代送禮品、鮮花 17代訂酒店客戶 13代訂報刊、雜志 6無償配備急救箱、急救藥品 2居家守護(hù)C、興趣班針對小區(qū)業(yè)主的興趣，組織股市投資、園藝、舞蹈、書畫、電腦等興趣班。建立、維系與供水、供電、供氣、電話公司、有線電視臺等部門的良好合作關(guān)系，在業(yè)主收樓入伙辦理時可以及時開通或辦理以上各類服務(wù)項目，讓業(yè)主住得舒心。我們將根據(jù)小區(qū)的結(jié)構(gòu)、地理位置和周邊的配套設(shè)施情況、業(yè)主需求調(diào)研結(jié)果，結(jié)合恒基綠城物業(yè)開展便民服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)，充分考慮恒基綠城業(yè)主生活的每一細(xì)節(jié)，通過提供豐富的便民服務(wù)項目，切實(shí)提高業(yè)主的生活質(zhì)量。14綠化完好率2‰ 100%明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確?；▓@居民人身財產(chǎn)安全。╳100%6道路完好率95%96%并建立回訪制度和回訪記錄。出租房屋控制程序(23)值班管理程序(15)裝修控制程序(7)樓內(nèi)保潔員崗位職責(zé)(24)車崗安管員崗位職責(zé)(16)管理處財務(wù)內(nèi)勤人員崗位職責(zé)(8)摩托車、自行車管理規(guī)定2．用電管理規(guī)定(7)培訓(xùn)工作計劃為確保四季雅苑各項管理工作能按目標(biāo)完成，取得培訓(xùn)應(yīng)有的滿意效果，按培訓(xùn)的需求，制定以下培訓(xùn)計劃：序號培訓(xùn)目標(biāo)培訓(xùn)時間授課人參加人員培訓(xùn)方式考核方式培訓(xùn)目標(biāo)1基礎(chǔ)培訓(xùn)，包括《員工手冊》、《勞動法》、公司概況、公司的規(guī)章制度等五天物業(yè)公司行政人事部管理處全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)考核讓新員工了解公司的組織、企業(yè)文化、政策及公司各部門職能和運(yùn)作方式2結(jié)合接管前期人員培訓(xùn)計劃有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)十天管理處主任管理處全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)考核了解小區(qū)管理內(nèi)容、接管程序及運(yùn)作方式3各崗位職責(zé)及佳兆業(yè)物業(yè)管理制度一天管理處主任管理處全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉本職工作程序，管理運(yùn)作程序4物業(yè)管理方案和要求一天管理處主任管理處全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)考核對小區(qū)物業(yè)管理有較深層次的認(rèn)識5進(jìn)行各種專業(yè)培訓(xùn)五天各有關(guān)主管部門和協(xié)辦單位管理處全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)與外派相結(jié)合考核熟悉掌握本專業(yè)的工作技巧，適應(yīng)工作之要求6職業(yè)道德和職業(yè)禮儀培訓(xùn)三天管理處主任管理處全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)考核加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)，提高服務(wù)水平和管理水平7模擬上崗培訓(xùn)二、三天各部門主管管理處全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)考核學(xué)習(xí)、領(lǐng)會基本操作方法為正式上崗提供經(jīng)驗(yàn)8深圳市物業(yè)管理法規(guī)條例及相關(guān)規(guī)定三天管理處主任管理處全體新員工內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉掌握條例、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容9智能化專業(yè)知識培訓(xùn)二天智能化系統(tǒng)工程師部分管理層人員和維修人員內(nèi)部培訓(xùn)考核了解智能化工作要點(diǎn)10深圳市住宅局舉辦的物業(yè)管理上崗培訓(xùn)六天市住宅局培訓(xùn)中心需持物業(yè)管理證上崗的人員外派培訓(xùn)考核確保持證上崗率100%11小區(qū)管理目標(biāo)及模式和管理方案有關(guān)內(nèi)容二天管理處主任管理處全體人員內(nèi)部培訓(xùn)考核明確各項工作要求、目標(biāo)、模式12崗位職責(zé)和物業(yè)管理運(yùn)作制度二天工程部主管管理、維修技術(shù)人員內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉小區(qū)管理及基本運(yùn)行13房屋整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施、電梯性能、智能監(jiān)控系統(tǒng)、環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)等內(nèi)容介紹二天工程部主管管理、維修技術(shù)人員內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉小區(qū)管理、運(yùn)行14房屋驗(yàn)收交接程序一天工程部主管管理處全體人員內(nèi)部培訓(xùn)考核要求掌握房屋交接的全過程15公用設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天工程部主管工程部員工、安管隊員內(nèi)部培訓(xùn)考核明確公用維修范圍及標(biāo)準(zhǔn)16住房裝修管理辦法一天工程部主管裝修管理小組成員內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉裝修管理要點(diǎn)17治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序一天安管隊隊長安管隊員內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉治安保衛(wèi)的范圍和目標(biāo)18清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天保潔主管管理處全體人員內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉清潔衛(wèi)生范圍和目標(biāo)19綠化標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天保潔主管管理處全體人員內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉綠化范圍和目標(biāo)20住戶入住手續(xù)辦理程序一天客戶服務(wù)部主管管理處全體人員內(nèi)部培訓(xùn)考核熟悉住戶入住程序、要求21各工種工作技巧和服務(wù)語言規(guī)范及人際溝技巧一天客戶服務(wù)部主管管理、維修及服務(wù)人員內(nèi)部培訓(xùn)考核行為、語言規(guī)范及技巧22消防職責(zé)及滅火作戰(zhàn)實(shí)施程序和急救常識一天安管隊隊長管理處全體人員、安管隊員內(nèi)部培訓(xùn)考核掌握應(yīng)急方案及常識23代客維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序一天工程部主管管理、維修及服務(wù)人員內(nèi)部培訓(xùn)考核了解代客服務(wù)范圍及要求24業(yè)主、客戶有關(guān)保密事項和管理人員熟記事項一天物業(yè)部主管管理處全體人員內(nèi)部培訓(xùn)考核確保業(yè)主、客戶資料保密和熟記率達(dá)100%安排外派專業(yè)培訓(xùn)，積極選派員工參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)技能培訓(xùn)。培訓(xùn)目標(biāo)為了充分體現(xiàn)世紀(jì)東方智能化、多功能的生活環(huán)境和百達(dá)物業(yè)管理的形象，必須培養(yǎng)出一支踏實(shí)肯干、業(yè)務(wù)精通、具有良好服務(wù)意識和職業(yè)道德的物業(yè)管理隊伍，確保世紀(jì)東方小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。（2）貫徹公司ISO9001物業(yè)管理質(zhì)量體系，嚴(yán)格按照管理規(guī)程和操作要求運(yùn)行。（5）通過反饋信息的總評比，及時發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點(diǎn)、盲點(diǎn)，以便改進(jìn)工作，提高服務(wù)質(zhì)量?！?目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相聯(lián)系的促進(jìn)機(jī)制，將管理目標(biāo)層層分解到個人以后，由分層次的子目標(biāo)之間相互聯(lián)系而形成的促動機(jī)制。 激勵機(jī)制是激勵活動要素在進(jìn)行過程中相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)能，其作用旨在提高“內(nèi)聚力”。整理、保管與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料；對業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、