【正文】 5環(huán)境主管16工程主管17維修工18客服接待19安護員1210保潔員311綠化工112合計13法定加班費，春節(jié)、元旦、五一、國慶共10天的300%加班費。 綠化、。（五）治安管理小區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災(zāi)害，有制度、有設(shè)施、有公約、有專人負責。行政管理盡職盡責，監(jiān)督機制完善。負責物業(yè)安全維護、維修服務(wù)、保潔、綠化服務(wù)過程的管理和控制。制定小區(qū)設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計劃，并抓好落實，及時提出設(shè)備、設(shè)施的更新和質(zhì)量管理建議。熟悉各崗位職責、任務(wù)、工作要求、考核標準，掌握小區(qū)保安工作的規(guī)律及特點，加強重點部位的安全防范。1定期對義務(wù)消防員進行培訓(xùn)，不斷提高他們的操作技能和應(yīng)變能力。應(yīng)對消防設(shè)備、設(shè)施作定期巡查和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)缺陷及時修復(fù)，必要時向管理處報告，并提出預(yù)防性建議。積極主動為業(yè)主服務(wù)，接到施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短時間內(nèi)完成，工作完畢清理場地，完工后在維修單上填寫修理內(nèi)容及所用材料，請業(yè)主在維修單上簽字。工作完畢及時清理場地，清點工具和剩余材料，并保管好所轄工具。注重儀容儀表、文明執(zhí)勤、禮貌服務(wù)。按時開關(guān)公共照明路燈，保護小區(qū)內(nèi)的公共照明設(shè)施、公用市政設(shè)施、綠化，如有損壞，查明事故責任者。認真做好交接班記錄工作。（十二）綠化員崗位職責綠化員要熟悉小區(qū)的綠化布局和個人包干的職責范圍，以及花草樹木的品種和數(shù)量，并掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特征、培植管理方法等。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪消防火災(zāi)發(fā)生率0全員義務(wù)消防制度，定期培訓(xùn)和演習，加大宣傳力度，安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理治安案件發(fā)生率因管理因素的發(fā)率低于1‰實行12小時站崗、24小時巡邏值班制度，確立入住期“人防為主、技防為輔、全面防范”的治安思路。第三章 安保管理方案人力、物力配備充足，技防、人防相結(jié)合，基礎(chǔ)工作扎實，各項治安防范制度落到實處，確保小區(qū)無重大治安、火災(zāi)事件發(fā)生。定期組織管理處員工學(xué)習消防知識，對小區(qū)工作人員進行消防知識宣傳。二、人員配備及工作制度（一）人員配備：小區(qū)道路：1名；樓道等公共部位及樣板房：2名。衛(wèi)生間墻面、地面干凈，大小便器潔凈無黃漬、無異味。樹木無旱死、枯死現(xiàn)象施肥根據(jù)土質(zhì)、花木生長期和培植需要，決定施肥的種類和數(shù)量：一般喬灌木每年4次，草地每年1次；一般施肥時間在陰天或傍晚花草樹木茁壯成長殺蟲貫徹“預(yù)防為主，綜合治理”的基本原則，每月防治1次，發(fā)現(xiàn)病蟲及時噴射無明枯枝、死杈，有蟲害枝條在2％以下去塵每周由綠化工用濕布對植物莖葉進行除塵花池、花基、花盆、綠化帶無煙頭、紙屑等雜物補缺如有枯死現(xiàn)象，要按花木栽種季節(jié)及時補栽補種草坪無明顯黃土裸露，％以內(nèi)。物業(yè)管理工作正式開展后，幾乎每一個環(huán)節(jié)都離不開檔案，無論是維修、養(yǎng)護物業(yè)設(shè)施，還是了解業(yè)主及物業(yè)使用人情況，或是收取管理費用、開發(fā)經(jīng)營活動等，都要用到物業(yè)檔案。三、檔案內(nèi)容范圍分　類資　料　內(nèi)　容房產(chǎn)公司提供資料產(chǎn)權(quán)資料立項文件、工期批復(fù)文件、規(guī)劃會審文件、規(guī)劃用地許可證、土地證、擴初會審文件、建設(shè)規(guī)劃許可證技術(shù)資料規(guī)劃圖、竣工圖、地質(zhì)勘察報告、工程預(yù)決算書、圖紙會審記錄、竣工驗收證明書、總平面圖、平面圖、房屋及設(shè)備使用技術(shù)資料管理處建立的資料物業(yè)資料小區(qū)基本資料、商業(yè)網(wǎng)點資料、娛樂設(shè)施資料、路標、門牌、室號配置圖業(yè)主資料入住通知書、業(yè)主公約、業(yè)主情況登記表、裝修申請表、房屋交接單日常管理資料日常工作記錄、各類協(xié)議、各種設(shè)施設(shè)備檔案四、資料歸檔整理按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學(xué)地分類與保存。三、精神文明公約愛國愛樓，遵紀守法，遵守各項管理制度。為維護安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，各種室內(nèi)外裝修工程、廣告牌設(shè)置和涉及到物業(yè)外觀、小區(qū)環(huán)境的行為，都應(yīng)預(yù)先提出申請，由政府有關(guān)部門審批，物業(yè)管理處備案后方能實施，違章必究。業(yè)主委員會根據(jù)《全國物業(yè)管理條例》行使相應(yīng)的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。（二）察看工程建設(shè)現(xiàn)場、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。（四）為后期管理做好準備物業(yè)管理是一項綜合管理工程，通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。四、配合工作與供電、供水、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證業(yè)主入住后水、電、通信等正常使用。在入住手續(xù)辦理現(xiàn)場，準備部分收費標準宣傳單即相關(guān)收費文件復(fù)印件，以備業(yè)主索取。四、裝修跟蹤監(jiān)管體系業(yè)主裝修施工，指定專職房管員，實施“全過程”追蹤監(jiān)管。第四章　入住期間的安全防范措施一、入住期間的治安分析入住高峰期中的裝修、搬運人員往來頻繁的狀態(tài)相互并存。第六部分 經(jīng)營核算一、增收節(jié)支、以業(yè)養(yǎng)業(yè)計劃努力提高各種費用的收繳率，力爭達到90％以上；開展多種經(jīng)營服務(wù)；制定各項費用開支計劃，從而達到節(jié)約開支的作用；充分發(fā)揮公司在管理中的統(tǒng)籌作用，利用公司現(xiàn)有管理人員的技術(shù)人員，降低管理成本；通過公司技術(shù)力量，降低設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費用，降低能耗。車流控制通過停車場IC卡管理系統(tǒng)記錄車主、車牌號、車型等信息。針對違章裝修，除了采取說服制止、行政壓力促使其整改外，根據(jù)違章?lián)p壞情況，采取賠償和罰款處理等經(jīng)濟手段控制。維護房屋外觀統(tǒng)一美觀，審核重點：陽臺、窗臺、天臺、空調(diào)安裝及管線走向。三、收費標志上墻及宣傳工作在小區(qū)宣傳櫥窗內(nèi)，制作張貼收費一覽表，列明本小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費及有償服務(wù)收費標準，公布監(jiān)督、服務(wù)電話。業(yè)主入住前7天，管理處掛牌辦公，交付前5天所有員工經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗，共同迎接業(yè)主入住。、打算。如在規(guī)劃設(shè)計一項上,針對配套設(shè)施的合理設(shè)置、水電供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理的方式、消防設(shè)備的處理、建筑材料的使用狀況等多方面提供專業(yè)的參考意見,提請設(shè)計單位注意,從而將一些隱患避免在初始階段。入住率達到50％后，由物業(yè)公司向市物業(yè)管理科及當?shù)亟值捞岢錾暾?，成立業(yè)主代表大會籌委會。業(yè)主互相尊重、相互關(guān)心、互相幫助、和睦相處、共享和平。一、設(shè)想及安排突出特點：開展小區(qū)文化活動，逐步成為創(chuàng)建文明住宅小區(qū)宇的特色；找準切入點，開展形式多樣的主題活動、節(jié)日活動和經(jīng)常性活動；把握基本點，吸引業(yè)主（使用人）廣泛參與，喜聞樂見；設(shè)想定期舉辦小區(qū)內(nèi)業(yè)主（使用人）之間的聯(lián)誼活動，增進業(yè)主（使用人）之間的交流。二、資料分類整理收集后的所有信息資料，統(tǒng)一由檔案管理員整理。對枯萎的花草及時清除、更換，杜絕裸土現(xiàn)象的發(fā)生；及時清理綠化帶內(nèi)垃圾，每周擦拭綠化小品一次。進入樓道感到清潔、明亮、舒適除四害按季節(jié)要求除四害配合社區(qū)居委會，及時購買、投放、回收小區(qū)內(nèi)無明顯的四害侵害和活動公廁每天清掃二次廁內(nèi)無糞便堆積，地上無污染廁所內(nèi)無臭味，地面干凈，無糞便污染第五章 綠化管理方案根據(jù)綠化養(yǎng)護管理質(zhì)量要求，細化養(yǎng)護計劃和考核指標，做到小區(qū)內(nèi)外的花卉、樹木生長正常，布局合理。垃圾桶清倒及時，桶內(nèi)無異味。管理處主管一天兩次檢查衛(wèi)生工作質(zhì)量，根據(jù)衛(wèi)生標準對清潔工進行考核。定期進行消防安全檢查，保安員每天巡視小區(qū)的每個角落，及時發(fā)現(xiàn)消防火險隱患；定期對消防器材（滅火器、消防栓等）的完好情況進行檢查；每天檢查小區(qū)自動消防報警系統(tǒng)是否正常運行；每天對小區(qū)安全用電情況進行檢查；定期對消防設(shè)備（消防泵、水噴淋等）進行測試，并做好記錄。派專業(yè)技術(shù)人員、熟練技術(shù)工人深入小區(qū)機房，熟悉設(shè)施設(shè)備的性能和操作要求，根據(jù)行業(yè)標準制定設(shè)施設(shè)備管理保養(yǎng)計劃，做好管理保養(yǎng)工作。綠化員要維護和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設(shè)備、設(shè)施，如澆水工具、割草機等，如有遺失和損壞須按規(guī)定賠償。維持責任區(qū)域清潔衛(wèi)生，勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。堅持文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時遇到的各種問題。熟悉和愛護小區(qū)配套的公共設(shè)施、機電設(shè)備、泵房、消防器材及消防栓位置，并熟練掌握各種滅火器材的使用方法及火災(zāi)處理程序。積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務(wù)，制止違章行為，發(fā)生分歧要以理服人，不能制止的向帶班員報告。定期巡回檢查，做到小修不過時，大修不拖延，特殊維修及時報上級審批。合閘前應(yīng)仔細普查一遍，確認無問題后方可合閘。（五）消防管理員崗位職責遵守管理處各項規(guī)章制度和消防管理制度。每月召開一次班務(wù)會，組織講評工作。（三）保安主管崗位職責保安主管在管理處主任的帶領(lǐng)下，負責保安工作并協(xié)助主任做好其他管理服務(wù)工作。1完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。負責保安、消防過程的控制和管理，營造安全、舒適的工作環(huán)境。（八）樓內(nèi)文化積極開展文化活動，宣傳教育活動內(nèi)容豐富，活動開展有計劃、有制度，積極培養(yǎng)愛護公物，遵守法紀，團結(jié)互助，弘揚社會主義精神文明和道德風尚，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無積污堵塞，小區(qū)公共走廊潔凈，不堆放雜物，排污達到國家規(guī)定排放標準。 。（四）開除（犯有下列錯誤，立即予以開除或辭退）連續(xù)曠工七天或一年內(nèi)累計曠工十五天；偷竊公司、同事或業(yè)主財務(wù)；用非法手段涂改原始記錄，竊取賬單或單據(jù)，從不牟取私利；嚴重玩忽職守，給業(yè)主（使用人）或公司利益造成重大損失；威脅上級，侮辱刁難業(yè)主及來訪客人；因觸犯國家法律而被公安司法機關(guān)拘審；犯有其他嚴重錯誤。1上班時要保持良好的坐姿或站姿，不得東歪西倒前傾后靠，不得伸懶腰。在業(yè)主面前不準做不雅或不尊敬的動作，如雙手叉腰、撓頭、挖耳等。二、儀表行為規(guī)范公司各崗位員工上班時間必須穿規(guī)定制服，制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。一、培訓(xùn)目標規(guī)范員工培訓(xùn)考核工作，使員工培訓(xùn)工作系統(tǒng)化、規(guī)范化，最終使員工具備滿足工作需要的知識和技能，提高管理處全體員工的專業(yè)水平以及服務(wù)意識，培養(yǎng)愛崗敬業(yè)的精神，增強隊伍的凝聚力、穩(wěn)定性，為管好小區(qū)提供人力資源保證，確保管理人員合格上崗。（二）創(chuàng)優(yōu)實施方案①成立達標創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并制定詳細的達標創(chuàng)優(yōu)計劃；②加強員工隊伍建設(shè)，強化員工團隊精神。交通、車輛行駛和停泊管理。加強對該住宅小區(qū)實施社會化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，維護和提高房產(chǎn)公司和物業(yè)公司的社會聲譽。賞心悅目的小區(qū)風景居住生活環(huán)境的舒適、整潔會給人一個好的心情，在做好小區(qū)清潔工作的同時，我們側(cè)重抓好小區(qū)內(nèi)的花卉以及環(huán)境的綠化工作，做到小區(qū)內(nèi)外的花卉、樹木生長正常，布局合理。舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上，居住環(huán)境應(yīng)該首先注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。一、管理基本定位第一步（從房產(chǎn)銷售開始到房屋銷售結(jié)束）：物業(yè)管理以房屋銷售為中心，促進配合開發(fā)公司的房屋銷售物業(yè)管理的好壞必將直接影響到房屋的銷售，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理將形成良好的市場口碑，對房屋的銷售起到無形的宣傳作用，反之將成為銷售的阻礙。針對該小區(qū)的總體概況和各個要素，確立了以下整體的管理設(shè)想及策劃方案。我們秉著真誠的態(tài)度，以高起點、高標準、嚴要求的標準，為業(yè)主締造最純粹的感性，使業(yè)主充滿享受居住的舒適與生活的便捷。安全溫馨的居住環(huán)境小區(qū)安全是正常居住、生活的基本保障，通過我公司的努力，營造小區(qū)安全溫馨的工作環(huán)境，保障監(jiān)控設(shè)施、消防等安保設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)，確保無重大治安案件。加強對業(yè)主（使用人）的行為管理、維護業(yè)主的整體利益，從而有利于每一位業(yè)主和使用人。公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。根據(jù)委托管理事項和國家、省、市物業(yè)管理分項考核標準，使本住宅小區(qū)達到硬件指標。二、管理人員的配備分類和數(shù)量：（僅限一期前期交付人員配置）崗 位崗位及人數(shù)人 數(shù)備 注管理處主 任1全面負責小區(qū)的管理安保部主管1負責安護隊員的全面管理保安員（兼消防員、車管員）12維護小區(qū)公共秩序工程維修部主管1前期管理面積較小暫時可不設(shè)主管維修工1主管1人，維修1人環(huán)境部主管1前期管理面積較小暫時可不設(shè)主管清 衛(wèi)3小區(qū)道路、樓道清掃等綠化工1負責小區(qū)的綠化工作客服中心主管1前期管理面積較小暫時可不設(shè)主管接待與財務(wù)各1人2負責與業(yè)主（使用人）之間的聯(lián)系合 計24三、人員配備標準分類崗　位職　責具備條件客服中心主 任全面負責小區(qū)物業(yè)管理工作大專以上文化，協(xié)調(diào)管理能力強，有2年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，接待員會計負責接待受理業(yè)主（使用人）的投訴，管理公司發(fā)放的文件和小區(qū)技術(shù)檔案資料，分類整理各類工作記錄表格，兼電腦員，負責小區(qū)的文化宣傳工作，落實各項小區(qū)服務(wù)措施中專以上學(xué)歷，懂檔案管理，有物業(yè)管理經(jīng)驗