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住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案-文庫(kù)吧資料

2025-05-02 13:12本頁(yè)面
  

【正文】 柱、路燈、圍欄、宣傳牌、宣傳窗的清潔。認(rèn)真做好交接班記錄工作。堅(jiān)持文明上崗,禮貌待人,妥善處理上崗時(shí)遇到的各種問(wèn)題。及時(shí)提醒車(chē)主關(guān)好車(chē)窗、門(mén),勿將貴重物品遺留在車(chē)上。(十)車(chē)輛管理員崗位職責(zé)懂得一般交通管理指揮知識(shí),熟悉停車(chē)場(chǎng)路況環(huán)境,以及底層車(chē)庫(kù)車(chē)位使用狀況,熟悉車(chē)主、車(chē)牌號(hào)碼和停車(chē)位號(hào)碼。按時(shí)開(kāi)關(guān)公共照明路燈,保護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共照明設(shè)施、公用市政設(shè)施、綠化,如有損壞,查明事故責(zé)任者。熟悉和愛(ài)護(hù)小區(qū)配套的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、泵房、消防器材及消防栓位置,并熟練掌握各種滅火器材的使用方法及火災(zāi)處理程序。檢查機(jī)動(dòng)車(chē)停放,如有在消防通道、路口停車(chē)、修車(chē)、洗車(chē)等違章現(xiàn)象,應(yīng)立即制止,如駕駛員不在場(chǎng)可記下車(chē)牌號(hào)查詢(xún)處理。發(fā)現(xiàn)情況異常時(shí),應(yīng)立即查明原因,視情況報(bào)告帶班員或管理處。注重儀容儀表、文明執(zhí)勤、禮貌服務(wù)。積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務(wù),制止違章行為,發(fā)生分歧要以理服人,不能制止的向帶班員報(bào)告。堅(jiān)守崗位,保持高度警惕,注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物,預(yù)防治安案件的發(fā)生。如一時(shí)不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說(shuō)明情況。工作完畢及時(shí)清理場(chǎng)地,清點(diǎn)工具和剩余材料,并保管好所轄工具。定期巡回檢查,做到小修不過(guò)時(shí),大修不拖延,特殊維修及時(shí)報(bào)上級(jí)審批。(七)給排水工崗位職責(zé)負(fù)責(zé)小區(qū)水泵房的運(yùn)行管理,負(fù)責(zé)所有管道的日常維修,熟悉管道閥門(mén)用途、走向和各種參數(shù),保證管道暢通和設(shè)施完好。負(fù)責(zé)消防管理及低配值班。積極主動(dòng)為業(yè)主服務(wù),接到施工單,應(yīng)立即趕往處理,并在最短時(shí)間內(nèi)完成,工作完畢清理場(chǎng)地,完工后在維修單上填寫(xiě)修理內(nèi)容及所用材料,請(qǐng)業(yè)主在維修單上簽字。合閘前應(yīng)仔細(xì)普查一遍,確認(rèn)無(wú)問(wèn)題后方可合閘。小修不過(guò)時(shí),大修不拖延,會(huì)判斷和處理發(fā)生的故障和事故。熟悉小區(qū)供電系統(tǒng)的線(xiàn)路圖和控制方法,機(jī)電設(shè)備的性能和使用狀況,保證低壓配電設(shè)備的正常運(yùn)行。應(yīng)對(duì)消防設(shè)備、設(shè)施作定期巡查和保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)修復(fù),必要時(shí)向管理處報(bào)告,并提出預(yù)防性建議。(五)消防管理員崗位職責(zé)遵守管理處各項(xiàng)規(guī)章制度和消防管理制度。熟悉小區(qū)分布結(jié)構(gòu)、車(chē)行道、人行道、綠化地分布及面積,具有管理保潔的全面技能。(四)環(huán)境部主管崗位職責(zé)保潔主管在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)的保潔綠化工作,美化、凈化工作環(huán)境。1定期對(duì)義務(wù)消防員進(jìn)行培訓(xùn),不斷提高他們的操作技能和應(yīng)變能力。每月召開(kāi)一次班務(wù)會(huì),組織講評(píng)工作。對(duì)新隊(duì)員做好培訓(xùn)及傳帶工作,了解員工思想動(dòng)態(tài),及時(shí)做好思想教育工作,對(duì)離職人員主持辦理交接工作。做好保安班的月工作安排。熟悉各崗位職責(zé)、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn),掌握小區(qū)保安工作的規(guī)律及特點(diǎn),加強(qiáng)重點(diǎn)部位的安全防范。(三)保安主管崗位職責(zé)保安主管在管理處主任的帶領(lǐng)下,負(fù)責(zé)保安工作并協(xié)助主任做好其他管理服務(wù)工作。經(jīng)常巡視轄區(qū),走訪(fǎng)、回訪(fǎng)業(yè)主。組織消防設(shè)施、防盜設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的定期檢查工作。制定小區(qū)設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃,并抓好落實(shí),及時(shí)提出設(shè)備、設(shè)施的更新和質(zhì)量管理建議。1完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。提高全體員工的消防安全意識(shí),消除不安全隱患。負(fù)責(zé)各項(xiàng)服務(wù)過(guò)程中質(zhì)量記錄的正確、清晰、完整。負(fù)責(zé)物業(yè)安全維護(hù)、維修服務(wù)、保潔、綠化服務(wù)過(guò)程的管理和控制。負(fù)責(zé)保安、消防過(guò)程的控制和管理,營(yíng)造安全、舒適的工作環(huán)境。二、崗位職責(zé)(一)管理處主任崗位職責(zé)熟悉物業(yè)管理的法律、法規(guī)、政策及公司領(lǐng)導(dǎo)要求,根據(jù)小區(qū)實(shí)際,完善有關(guān)規(guī)章制度,不斷提高管理水平。資料、檔案齊全,保存完好。行政管理盡職盡責(zé),監(jiān)督機(jī)制完善。(八)樓內(nèi)文化積極開(kāi)展文化活動(dòng),宣傳教育活動(dòng)內(nèi)容豐富,活動(dòng)開(kāi)展有計(jì)劃、有制度,積極培養(yǎng)愛(ài)護(hù)公物,遵守法紀(jì),團(tuán)結(jié)互助,弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明和道德風(fēng)尚,共同創(chuàng)建文明小區(qū)。管理處嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律,財(cái)會(huì)人員無(wú)貪污、挪用行為,并厲行節(jié)約,積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)。(六)經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)格按照國(guó)家和市有關(guān)部門(mén)制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),無(wú)亂收費(fèi)、亂攤派行為。(五)治安管理小區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災(zāi)害,有制度、有設(shè)施、有公約、有專(zhuān)人負(fù)責(zé)。做到:垃圾日產(chǎn)日清,管道、溝渠暢通,無(wú)積污堵塞,小區(qū)公共走廊潔凈,不堆放雜物,排污達(dá)到國(guó)家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)整體外貌無(wú)損壞,房屋達(dá)到完好或基本完好的標(biāo)準(zhǔn),保證居住安全和正常使用,車(chē)輛停放整齊有序。管理處各類(lèi)員工守時(shí)守紀(jì),著裝整潔,禮貌待人,嚴(yán)格按《服務(wù)準(zhǔn)則》,做好各項(xiàng)服務(wù)。 綠化、。 。物業(yè)管理前期開(kāi)辦費(fèi)用是保證物業(yè)管理工作正常開(kāi)展的基本條件,是業(yè)主能夠享受到全方位服務(wù)的基本保證。各省市的相關(guān)法規(guī)也作了明確的規(guī)定,部分城市法規(guī)明確規(guī)定按開(kāi)發(fā)建筑面積10元/平米,合同期內(nèi)支付給物業(yè)管理公司作為開(kāi)辦費(fèi)用。全公司通報(bào)表?yè)P(yáng);頒發(fā)獎(jiǎng)品或獎(jiǎng)金;特別加薪;晉級(jí)第六章 開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算前期開(kāi)辦費(fèi)用的組成: 施工末期與交房期之間1個(gè)月的所有人員工資福利 管理處固定資產(chǎn)的購(gòu)置 管理處所有的法律文書(shū)、運(yùn)行表單、辦公用品的印刷和購(gòu)置 工程、保潔、綠化等工具的采購(gòu)、庫(kù)房設(shè)施的購(gòu)置 管理處員工的統(tǒng)一服裝、勞保用品的采購(gòu) 管理處籌備期的辦公費(fèi)用 其 他一、工資福利勞保費(fèi)用序號(hào)崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)月度工資1管理處主任12會(huì)計(jì)13客服主管14保安主管15環(huán)境主管16工程主管17維修工18客服接待19安護(hù)員1210保潔員311綠化工112合計(jì)13法定加班費(fèi),春節(jié)、元旦、五一、國(guó)慶共10天的300%加班費(fèi)。(四)開(kāi)除(犯有下列錯(cuò)誤,立即予以開(kāi)除或辭退)連續(xù)曠工七天或一年內(nèi)累計(jì)曠工十五天;偷竊公司、同事或業(yè)主財(cái)務(wù);用非法手段涂改原始記錄,竊取賬單或單據(jù),從不牟取私利;嚴(yán)重玩忽職守,給業(yè)主(使用人)或公司利益造成重大損失;威脅上級(jí),侮辱刁難業(yè)主及來(lái)訪(fǎng)客人;因觸犯國(guó)家法律而被公安司法機(jī)關(guān)拘審;犯有其他嚴(yán)重錯(cuò)誤。(二)嚴(yán)重過(guò)失(違反下列一項(xiàng)者,給予嚴(yán)重警告一次):曠工一天;利用職務(wù)之便收取戶(hù)主或客戶(hù)錢(qián)物;對(duì)業(yè)主(使用人)態(tài)度蠻橫;公開(kāi)頂撞上級(jí),不服從指揮或故意消極怠工;由于工作過(guò)失,造成公司財(cái)務(wù)損失價(jià)值1000以上3000元以下。(二)嚴(yán)重警告適用于第一次觸犯重大過(guò)失的規(guī)定及受過(guò)三次嚴(yán)重警告者(三)最后警告適用于第二次觸犯重大過(guò)失的規(guī)定及受過(guò)三次嚴(yán)重警告者(四)開(kāi)除(或辭退)適用于觸犯開(kāi)除規(guī)定以及受過(guò)二次最后警告者。一、目的為維護(hù)公司聲譽(yù),加強(qiáng)企業(yè)管理,提高管理水平,在加強(qiáng)事項(xiàng)教育的同時(shí),對(duì)違反公司制度的員工給予必要的紀(jì)律處分。1上班時(shí)要保持良好的坐姿或站姿,不得東歪西倒前傾后靠,不得伸懶腰。員工在工作、打電話(huà)或工作與人交談時(shí),如有業(yè)主走近,應(yīng)立即打招呼或點(diǎn)頭同意,表示注意到他(她)的來(lái)臨,不準(zhǔn)毫無(wú)表示或裝作沒(méi)看見(jiàn)。上班時(shí)間不準(zhǔn)大聲說(shuō)話(huà)、談笑、喊叫、亂丟亂碰物品,以免發(fā)出不必要的聲響影響他人工作。不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物、化妝等。在業(yè)主面前不準(zhǔn)做不雅或不尊敬的動(dòng)作,如雙手叉腰、撓頭、挖耳等。和業(yè)主交談時(shí)應(yīng)全神貫注,雙眼注視對(duì)方,適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)頭稱(chēng)是。男員工不得留長(zhǎng)發(fā),女員工不得濃妝艷抹,時(shí)刻保持良好形象。制服外不得顯露個(gè)人衣物和物品,制服口袋不要裝過(guò)大的物品以免鼓起。二、儀表行為規(guī)范公司各崗位員工上班時(shí)間必須穿規(guī)定制服,制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。物業(yè)管理員工的外在表現(xiàn)形式是缺一不可的,要求我們每個(gè)員工對(duì)自己的行為有一個(gè)準(zhǔn)確的任職,將儀表、儀容、言行舉止形象作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作常抓不懈,全面提高企業(yè)的信譽(yù)度和公司形象。三、培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)計(jì)劃注重分階段培訓(xùn),分為接管前集中強(qiáng)化培訓(xùn)、日常管理培訓(xùn)。(二)崗位培訓(xùn)針對(duì)不同崗位集中授課進(jìn)行崗前培訓(xùn),實(shí)地跟班,以老帶新進(jìn)行崗中培訓(xùn)。一、培訓(xùn)目標(biāo)規(guī)范員工培訓(xùn)考核工作,使員工培訓(xùn)工作系統(tǒng)化、規(guī)范化,最終使員工具備滿(mǎn)足工作需要的知識(shí)和技能,提高管理處全體員工的專(zhuān)業(yè)水平以及服務(wù)意識(shí),培養(yǎng)愛(ài)崗敬業(yè)的精神,增強(qiáng)隊(duì)伍的凝聚力、穩(wěn)定性,為管好小區(qū)提供人力資源保證,確保管理人員合格上崗。一、配備原則堅(jiān)持高素質(zhì)、業(yè)務(wù)精的高層次配備原則;力求精干、高效、實(shí)用;熱愛(ài)物業(yè)管理工作,有創(chuàng)新、奉獻(xiàn)精神。機(jī)構(gòu)設(shè)置圖:委托方(匯景房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司)金壇鑫盛物業(yè)有限公司左鄰右里管理處客服中心環(huán)境部安保部維修部科清潔管理綠化管理秩序管理消防管理車(chē)輛管理房屋維修設(shè)備管理裝修管理有償維修財(cái)務(wù)管理文檔管理接待管理社區(qū)文化第二章 管理人員配備本著“精干、高效,以崗定人”的原則確定人員編制,建立一支年輕化、專(zhuān)業(yè)化,高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊(duì)伍,實(shí)施先進(jìn)管理理念,保證各項(xiàng)工作高效、快速的開(kāi)展,該住宅小區(qū)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。第二部分 管理架構(gòu)和人員配備、管理及開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算第一章 管理架構(gòu)根據(jù)該住宅小區(qū)的實(shí)際情況,從節(jié)省人力、物力的角度出發(fā),不設(shè)置一些專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu),一專(zhuān)多能,重在管理。(二)創(chuàng)優(yōu)實(shí)施方案①成立達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,并制定詳細(xì)的達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃;②加強(qiáng)員工隊(duì)伍建設(shè),強(qiáng)化員工團(tuán)隊(duì)精神。七、總體目標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)實(shí)施方案(一)總體目標(biāo)在管理合同期內(nèi)將該住宅小區(qū)管理成“舒適、安全、文明”的住宅小區(qū)。其他特約服務(wù)。消防管理。交通、車(chē)輛行駛和停泊管理。小區(qū)規(guī)劃紅線(xiàn)內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。小區(qū)房屋建筑本體公用設(shè)施設(shè)備(公用的上下水管管道、落水管、公用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)備等)的維修,養(yǎng)護(hù),管理和運(yùn)行服務(wù)。五、管理原則根據(jù)全國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則,本著“以樓養(yǎng)樓,略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則,實(shí)行“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。加強(qiáng)對(duì)該住宅小區(qū)實(shí)施社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、一體化管理,不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量,維護(hù)和提高房產(chǎn)公司和物業(yè)公司的社會(huì)聲譽(yù)。維護(hù)業(yè)主和使用人的權(quán)益。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)整體物業(yè)管理的養(yǎng)護(hù)和對(duì)人的管理和服務(wù),以防止使用不當(dāng),損壞物業(yè)。在管理合同期內(nèi)制定年度管理目標(biāo),在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算自負(fù)盈虧,實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。賞心悅目的小區(qū)風(fēng)景居住生活環(huán)境的舒適、整潔會(huì)給人一個(gè)好的心情,在做好小區(qū)清潔工作的同時(shí),我們側(cè)重抓好小區(qū)內(nèi)的花卉以及環(huán)境的綠化工作,做到小區(qū)內(nèi)外的花卉、樹(shù)木生長(zhǎng)正常,布局合理。選派綜合素質(zhì)好、技術(shù)精的技術(shù)人員對(duì)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù),對(duì)小區(qū)的水電設(shè)備、智能化設(shè)施等進(jìn)行定期的養(yǎng)護(hù),保證小區(qū)設(shè)施設(shè)備常年運(yùn)轉(zhuǎn)良好。(二)抓住三個(gè)保障:“運(yùn)轉(zhuǎn)良好的小區(qū)設(shè)施設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的小區(qū)風(fēng)景”。尊貴:“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或使用人體現(xiàn)到生活尊貴的一面。舒適:物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上,居住環(huán)境應(yīng)該首先注重“舒適”的一面,以滿(mǎn)足其“生理上的基本需求”。該小區(qū)作為較高檔的住宅小區(qū),其特點(diǎn)決定了物業(yè)管理工作開(kāi)展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴”。(一)樹(shù)立“以品質(zhì)為重,以服務(wù)為尊”的理念堅(jiān)持“以管理服務(wù)于人,以服務(wù)奉獻(xiàn)于人、以誠(chéng)心打動(dòng)人、用信譽(yù)塑造人”,打造鑫盛物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌。第二步:該住宅小區(qū)房屋銷(xiāo)售結(jié)束以后此后的物業(yè)管理進(jìn)入成熟期,隨著業(yè)主委員會(huì)的成立,工作重心轉(zhuǎn)移到與業(yè)主委員會(huì)的配合,積極配合與其開(kāi)展延伸服務(wù),促進(jìn)物業(yè)增值、保值,打造該住宅小區(qū)在金壇市住宅小區(qū)中的領(lǐng)頭地位,達(dá)到社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙豐收。一、管理基本定位第一步(從房產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)始到房屋銷(xiāo)售結(jié)束):物業(yè)管理以房屋銷(xiāo)售為中心,促進(jìn)配合開(kāi)發(fā)公司的房屋銷(xiāo)售物業(yè)管理的好壞必將直接影響到房屋的銷(xiāo)售,優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理將形成良好的市場(chǎng)口碑,對(duì)房屋的銷(xiāo)售起到無(wú)形的宣傳作用,反之將成為銷(xiāo)售的阻礙。我們有信心、也有能力將該小區(qū)打造成金壇高品住宅小區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的象征。58 / 58金壇左鄰右里小區(qū)物業(yè)管理方案金壇市鑫盛物業(yè)管理有限公司地址:春風(fēng)新村桃園1號(hào)樓東側(cè)電話(huà):051982818851傳真:051982818851郵編:213200目 錄第一部分 整體管理目標(biāo)和理念 2第二部分 管理架構(gòu)和人員配備、管理及開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算 8第一章 管理架構(gòu) 8第二章 管理人員配備 9第三章 員工培訓(xùn)和考核 10第四章 員工的儀表、行為規(guī)范 12第五章 員工獎(jiǎng)懲機(jī)制 14第六章 開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算 17第三部分 管理規(guī)章制度 24第四部分 各項(xiàng)管理具體實(shí)施方案 35第一章 總體管理目標(biāo) 35第二章 房屋和設(shè)施、設(shè)
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