【正文】 個(gè)41地刷5把42塵推5套43塵推布頭10套44夾紙鉗14把45水管100米46推水刮10把47垃圾收集車5輛48貨架2組合計(jì)四、首次綠化、保潔耗材費(fèi)用序號(hào)名 稱單位數(shù)量單價(jià)/元金額/元1全能清潔劑加侖102酸性清潔劑加侖53玻璃清潔劑加侖104氯水消毒清潔劑加侖105毛巾?xiàng)l206膠靴雙87塑膠手套付208大垃圾袋只10009小垃圾袋卷50010鏟刀刀片片1011衛(wèi)生球個(gè)2012水拔子個(gè)813涂抹器布頭個(gè)2014玻璃刮皮條根2015肥皂粉袋5016除蟲(chóng)劑瓶1017復(fù)合肥料袋5合 計(jì)五、前期辦公投入費(fèi)用序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容計(jì)算單位數(shù)量單價(jià)(元/)金 額備 注1電話安裝費(fèi)用程控交換機(jī)部1 各辦公部門(mén)內(nèi)部通訊電話分機(jī)部5中繼線路條5寬帶網(wǎng)絡(luò)條12法律文書(shū)制作 每戶業(yè)主的物業(yè)管理合同、公約 運(yùn)行記錄本 二次裝修管理規(guī)定等批1用于業(yè)主和內(nèi)部運(yùn)轉(zhuǎn)3辦公用品費(fèi)用打印紙、箱1文具批1檔案盒、卷皮只100制度上墻只8打印耗材只14培訓(xùn)費(fèi)人員招聘廣告次2人員培訓(xùn)費(fèi)5合 計(jì)說(shuō) 明：各級(jí)政府的職能主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的管理也是本著保本微利的原則，物業(yè)管理的項(xiàng)目啟動(dòng)必須依靠開(kāi)發(fā)單位經(jīng)濟(jì)上的支持。（三）重大警告（違反下列一項(xiàng)者，給予最后警告一次）：連續(xù)曠工三天；接受賄賂；毆打他人或相互打架斗毆由于工作過(guò)失，造成公司財(cái)務(wù)損失價(jià)值達(dá)3000元以上。二、種類（一）警告適用于第一次觸犯輕微過(guò)失的規(guī)定。在為業(yè)主服務(wù)時(shí)不得流露出不耐煩、不高興、冷淡的表情，應(yīng)做到親切、友好、精神飽滿、不卑不亢。行走時(shí)不要勾肩搭背，與業(yè)主相遇應(yīng)靠邊而走，不得從二人中穿行，請(qǐng)人讓路要講對(duì)不起，不得橫沖直撞，粗俗無(wú)禮。不得東張西望、心不在焉。上崗時(shí)必須佩戴工作牌，工作牌應(yīng)端正佩戴于左胸。一、著裝所有員工一律穿制服上崗。（三）會(huì)議討論針對(duì)日常管理工作中發(fā)現(xiàn)的典型案例組織管理處各類人員進(jìn)行討論，提高員工實(shí)際工作能力。二、管理人員的配備分類和數(shù)量：（僅限一期前期交付人員配置）崗 位崗位及人數(shù)人 數(shù)備 注管理處主 任1全面負(fù)責(zé)小區(qū)的管理安保部主管1負(fù)責(zé)安護(hù)隊(duì)員的全面管理保安員（兼消防員、車管員）12維護(hù)小區(qū)公共秩序工程維修部主管1前期管理面積較小暫時(shí)可不設(shè)主管維修工1主管1人，維修1人環(huán)境部主管1前期管理面積較小暫時(shí)可不設(shè)主管清 衛(wèi)3小區(qū)道路、樓道清掃等綠化工1負(fù)責(zé)小區(qū)的綠化工作客服中心主管1前期管理面積較小暫時(shí)可不設(shè)主管接待與財(cái)務(wù)各1人2負(fù)責(zé)與業(yè)主（使用人）之間的聯(lián)系合 計(jì)24三、人員配備標(biāo)準(zhǔn)分類崗　位職　責(zé)具備條件客服中心主 任全面負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作大專以上文化，協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng)，有2年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，接待員會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)接待受理業(yè)主（使用人）的投訴，管理公司發(fā)放的文件和小區(qū)技術(shù)檔案資料，分類整理各類工作記錄表格，兼電腦員，負(fù)責(zé)小區(qū)的文化宣傳工作，落實(shí)各項(xiàng)小區(qū)服務(wù)措施中專以上學(xué)歷，懂檔案管理，有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)1年以上工程維修部維修工負(fù)責(zé)小區(qū)的房屋和設(shè)施、設(shè)備的管理、維修具有初級(jí)以上技術(shù)職稱安保部班長(zhǎng)全面負(fù)責(zé)小區(qū)的治安、消防和車輛管理工作高中文化、退伍軍人，有3年的物業(yè)公司治安隊(duì)管理經(jīng)驗(yàn)保安負(fù)責(zé)小區(qū)治安、消防、車輛管理工作高中文化，35歲以下，退伍軍人環(huán)保部道路保潔負(fù)責(zé)小區(qū)各主、干支道清掃、垃圾清運(yùn)、消毒勤勞樓道保潔負(fù)責(zé)小區(qū)樓道的保潔勤勞綠化養(yǎng)護(hù)負(fù)責(zé)小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作有多年綠化養(yǎng)護(hù)工作經(jīng)驗(yàn)第三章 員工培訓(xùn)和考核人是企業(yè)中最重要的資源，物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)就是人與人之間的往來(lái)，企業(yè)中人力資源反映了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱，而教育和培訓(xùn)是提高企業(yè)人員素質(zhì)的重要手段，所以我們把培訓(xùn)人才作為實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和可靠保證。管理處設(shè)置一個(gè)中心、三個(gè)部門(mén)，即：客服中心和工程維修部、安保部、環(huán)境部，按照各自的分工負(fù)責(zé)本部門(mén)的工作。根據(jù)委托管理事項(xiàng)和國(guó)家、省、市物業(yè)管理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn)，使本住宅小區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)。小區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物公用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。六、管理內(nèi)容小區(qū)房屋建筑本體公用部分（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、設(shè)備房等）的維修，養(yǎng)護(hù)管理。加強(qiáng)對(duì)業(yè)主（使用人）的行為管理、維護(hù)業(yè)主的整體利益，從而有利于每一位業(yè)主和使用人。四、管理目的保持和提高物業(yè)的完好程度。安全溫馨的居住環(huán)境小區(qū)安全是正常居住、生活的基本保障，通過(guò)我公司的努力，營(yíng)造小區(qū)安全溫馨的工作環(huán)境，保障監(jiān)控設(shè)施、消防等安保設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，確保無(wú)重大治安案件。高品質(zhì)的物業(yè)管理將使業(yè)主（使用人）感受到檔次和身份的象征，通過(guò)我們的管理，力求讓業(yè)主（使用人）滿足“受人尊重的需求”。我們秉著真誠(chéng)的態(tài)度，以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主締造最純粹的感性，使業(yè)主充滿享受居住的舒適與生活的便捷。二、管理理念定位樹(shù)立“以品質(zhì)為重，以服務(wù)為尊”的理念，抓住“運(yùn)轉(zhuǎn)良好的小區(qū)設(shè)施設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的小區(qū)風(fēng)景” 三個(gè)保障。針對(duì)該小區(qū)的總體概況和各個(gè)要素，確立了以下整體的管理設(shè)想及策劃方案。58 / 58金壇左鄰右里小區(qū)物業(yè)管理方案金壇市鑫盛物業(yè)管理有限公司地址：春風(fēng)新村桃園1號(hào)樓東側(cè)電話：051982818851傳真：051982818851郵編：213200目 錄第一部分　整體管理目標(biāo)和理念 2第二部分 管理架構(gòu)和人員配備、管理及開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算 8第一章 管理架構(gòu) 8第二章 管理人員配備 9第三章 員工培訓(xùn)和考核 10第四章 員工的儀表、行為規(guī)范 12第五章 員工獎(jiǎng)懲機(jī)制 14第六章 開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算 17第三部分 管理規(guī)章制度 24第四部分 各項(xiàng)管理具體實(shí)施方案 35第一章 總體管理目標(biāo) 35第二章 房屋和設(shè)施、設(shè)備管理方案 35第三章 安保管理方案 37第四章 清潔衛(wèi)生管理方案 40第五章 綠化管理方案 42第六章 檔案的建立與管理 44第七章 社區(qū)文化建設(shè) 45第八章 協(xié)助業(yè)主委員會(huì)籌建工作 48第五部分　前期物業(yè)管理服務(wù)方案 49第一章　前期介入 49第二章　入住管理 52第三章 裝修管理 53第四章　入住期間的安全防范措施 55第六部分 經(jīng)營(yíng)核算 56第一部分　整體管理目標(biāo)和理念左鄰右里以其優(yōu)越的布局、高檔的配置和建筑的現(xiàn)代風(fēng)格，構(gòu)筑了具有現(xiàn)代生活氣息的城市景觀，是集多元化、時(shí)尚化、現(xiàn)代化于一體的高檔次住宅小區(qū)。一、管理基本定位第一步（從房產(chǎn)銷售開(kāi)始到房屋銷售結(jié)束）：物業(yè)管理以房屋銷售為中心，促進(jìn)配合開(kāi)發(fā)公司的房屋銷售物業(yè)管理的好壞必將直接影響到房屋的銷售，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理將形成良好的市場(chǎng)口碑，對(duì)房屋的銷售起到無(wú)形的宣傳作用，反之將成為銷售的阻礙。（一）樹(shù)立“以品質(zhì)為重，以服務(wù)為尊”的理念堅(jiān)持“以管理服務(wù)于人，以服務(wù)奉獻(xiàn)于人、以誠(chéng)心打動(dòng)人、用信譽(yù)塑造人”，打造鑫盛物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌。舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上，居住環(huán)境應(yīng)該首先注重“舒適”的一面，以滿足其“生理上的基本需求”。（二）抓住三個(gè)保障：“運(yùn)轉(zhuǎn)良好的小區(qū)設(shè)施設(shè)備、安全溫馨的生活環(huán)境、賞心悅目的小區(qū)風(fēng)景”。賞心悅目的小區(qū)風(fēng)景居住生活環(huán)境的舒適、整潔會(huì)給人一個(gè)好的心情，在做好小區(qū)清潔工作的同時(shí)，我們側(cè)重抓好小區(qū)內(nèi)的花卉以及環(huán)境的綠化工作，做到小區(qū)內(nèi)外的花卉、樹(shù)木生長(zhǎng)正常，布局合理。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)整體物業(yè)管理的養(yǎng)護(hù)和對(duì)人的管理和服務(wù)，以防止使用不當(dāng)，損壞物業(yè)。加強(qiáng)對(duì)該住宅小區(qū)實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，維護(hù)和提高房產(chǎn)公司和物業(yè)公司的社會(huì)聲譽(yù)。小區(qū)房屋建筑本體公用設(shè)施設(shè)備（公用的上下水管管道、落水管、公用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)備等）的維修，養(yǎng)護(hù)，管理和運(yùn)行服務(wù)。交通、車輛行駛和停泊管理。其他特約服務(wù)。（二）創(chuàng)優(yōu)實(shí)施方案①成立達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，并制定詳細(xì)的達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃；②加強(qiáng)員工隊(duì)伍建設(shè)，強(qiáng)化員工團(tuán)隊(duì)精神。機(jī)構(gòu)設(shè)置圖：委托方（匯景房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司）金壇鑫盛物業(yè)有限公司左鄰右里管理處客服中心環(huán)境部安保部維修部科清潔管理綠化管理秩序管理消防管理車輛管理房屋維修設(shè)備管理裝修管理有償維修財(cái)務(wù)管理文檔管理接待管理社區(qū)文化第二章 管理人員配備本著“精干、高效，以崗定人”的原則確定人員編制，建立一支年輕化、專業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊(duì)伍，實(shí)施先進(jìn)管理理念，保證各項(xiàng)工作高效、快速的開(kāi)展，該住宅小區(qū)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。一、培訓(xùn)目標(biāo)規(guī)范員工培訓(xùn)考核工作，使員工培訓(xùn)工作系統(tǒng)化、規(guī)范化，最終使員工具備滿足工作需要的知識(shí)和技能，提高管理處全體員工的專業(yè)水平以及服務(wù)意識(shí)，培養(yǎng)愛(ài)崗敬業(yè)的精神，增強(qiáng)隊(duì)伍的凝聚力、穩(wěn)定性，為管好小區(qū)提供人力資源保證，確保管理人員合格上崗。三、培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)計(jì)劃注重分階段培訓(xùn)，分為接管前集中強(qiáng)化培訓(xùn)、日常管理培訓(xùn)。二、儀表行為規(guī)范公司各崗位員工上班時(shí)間必須穿規(guī)定制服，制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。男員工不得留長(zhǎng)發(fā)，女員工不得濃妝艷抹，時(shí)刻保持良好形象。在業(yè)主面前不準(zhǔn)做不雅或不尊敬的動(dòng)作，如雙手叉腰、撓頭、挖耳等。上班時(shí)間不準(zhǔn)大聲說(shuō)話、談笑、喊叫、亂丟亂碰物品，以免發(fā)出不必要的聲響影響他人工作。1上班時(shí)要保持良好的坐姿或站姿，不得東歪西倒前傾后靠，不得伸懶腰。（二）嚴(yán)重警告適用于第一次觸犯重大過(guò)失的規(guī)定及受過(guò)三次嚴(yán)重警告者（三）最后警告適用于第二次觸犯重大過(guò)失的規(guī)定及受過(guò)三次嚴(yán)重警告者（四）開(kāi)除（或辭退）適用于觸犯開(kāi)除規(guī)定以及受過(guò)二次最后警告者。（四）開(kāi)除（犯有下列錯(cuò)誤，立即予以開(kāi)除或辭退）連續(xù)曠工七天或一年內(nèi)累計(jì)曠工十五天；偷竊公司、同事或業(yè)主財(cái)務(wù)；用非法手段涂改原始記錄，竊取賬單或單據(jù)，從不牟取私利；嚴(yán)重玩忽職守，給業(yè)主（使用人）或公司利益造成重大損失；威脅上級(jí)，侮辱刁難業(yè)主及來(lái)訪客人；因觸犯國(guó)家法律而被公安司法機(jī)關(guān)拘審；犯有其他嚴(yán)重錯(cuò)誤。各省市的相關(guān)法規(guī)也作了明確的規(guī)定，部分城市法規(guī)明確規(guī)定按開(kāi)發(fā)建筑面積10元/平米，合同期內(nèi)支付給物業(yè)管理公司作為開(kāi)辦費(fèi)用。 。管理處各類員工守時(shí)守紀(jì)，著裝整潔，禮貌待人，嚴(yán)格按《服務(wù)準(zhǔn)則》，做好各項(xiàng)服務(wù)。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無(wú)積污堵塞，小區(qū)公共走廊潔凈，不堆放雜物，排污達(dá)到國(guó)家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。（六）經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)格按照國(guó)家和市有關(guān)部門(mén)制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)亂收費(fèi)、亂攤派行為。（八）樓內(nèi)文化積極開(kāi)展文化活動(dòng)，宣傳教育活動(dòng)內(nèi)容豐富，活動(dòng)開(kāi)展有計(jì)劃、有制度，積極培養(yǎng)愛(ài)護(hù)公物，遵守法紀(jì)，團(tuán)結(jié)互助，弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。資料、檔案齊全，保存完好。負(fù)責(zé)保安、消防過(guò)程的控制和管理，營(yíng)造安全、舒適的工作環(huán)境。負(fù)責(zé)各項(xiàng)服務(wù)過(guò)程中質(zhì)量記錄的正確、清晰、完整。1完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。組織消防設(shè)施、防盜設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的定期檢查工作。（三）保安主管崗位職責(zé)保安主管在管理處主任的帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)保安工作并協(xié)助主任做好其他管理服務(wù)工作。做好保安班的月工作安排。每月召開(kāi)一次班務(wù)會(huì)，組織講評(píng)工作。（四）環(huán)境部主管崗位職責(zé)保潔主管在管理處