【正文】 設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋營(yíng)銷(xiāo)等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，在管理中將建立追求全過(guò)程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開(kāi)發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后居住水平提高的需要，從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開(kāi)始關(guān)注物業(yè)的全過(guò)程效益，其首要環(huán)節(jié)即是前期的介入。一、前期介入的主要內(nèi)容（一）對(duì)物業(yè)的整體規(guī)劃提出合理建議，對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行全面了解根據(jù)人性化、人體工程學(xué)、大量的人文習(xí)慣以及微觀使用效率等,針對(duì)物業(yè)設(shè)計(jì)注意和提高其在工程、功能、環(huán)境、管理四個(gè)方面的質(zhì)量,使物業(yè)使用更為合理、有效、經(jīng)濟(jì),以便充分發(fā)揮物業(yè)價(jià)值。如在規(guī)劃設(shè)計(jì)一項(xiàng)上,針對(duì)配套設(shè)施的合理設(shè)置、水電供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理的方式、消防設(shè)備的處理、建筑材料的使用狀況等多方面提供專(zhuān)業(yè)的參考意見(jiàn),提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位注意,從而將一些隱患避免在初始階段。我們將對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線(xiàn)定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況進(jìn)行了解，達(dá)到了如指掌，對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見(jiàn)，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄，更好地為業(yè)主服務(wù)。（二）察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)、管線(xiàn)走向、出入線(xiàn)路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備及電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。，磋商解決辦法。、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、銘牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。（三）建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系、希望。、打算。（四）為后期管理做好準(zhǔn)備物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合管理工程，通過(guò)物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開(kāi)發(fā)商草擬有關(guān)文件制度， 籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，便能有序地對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。二、人員安排按進(jìn)度陸續(xù)入現(xiàn)場(chǎng)，參與前期的物業(yè)規(guī)劃，具體內(nèi)容如下：參與有關(guān)設(shè)備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作，掌握小區(qū)設(shè)備設(shè)施的合理布局等基本情況，提出建議；參與房屋的竣工驗(yàn)收和房屋設(shè)施的預(yù)驗(yàn)工作；配合房產(chǎn)公司做好綜合驗(yàn)收相關(guān)工作；投入入住前的各項(xiàng)工作。小區(qū)綜合驗(yàn)收通過(guò)后，交付前7天，部分治安人員、維修人員經(jīng)上崗培訓(xùn)合格后，先期到位，負(fù)責(zé)對(duì)將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作和情況熟悉。小區(qū)綜合驗(yàn)收前，按照小區(qū)條例規(guī)定，做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，包括用房、資金、資料、房屋設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。業(yè)主入住前7天，管理處掛牌辦公，交付前5天所有員工經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗，共同迎接業(yè)主入住。三、前期管理及監(jiān)督管理處成立后，管理處主任編寫(xiě)入住工作方案，配備管理處工作人員，制定開(kāi)辦采購(gòu)計(jì)劃；治安方面：熟悉小區(qū)地形地物及各種安防設(shè)施，明確人員排班及各崗位工作職責(zé)；車(chē)輛管理：設(shè)計(jì)安裝小區(qū)道路標(biāo)志，建立完善車(chē)輛管理制度；垃圾清運(yùn)：確定臨時(shí)裝修垃圾堆放處。四、配合工作與供電、供水、電信等公司和有線(xiàn)電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證業(yè)主入住后水、電、通信等正常使用。第二章　入住管理一、舉行簡(jiǎn)樸溫馨的入住儀式為使業(yè)主在短時(shí)間內(nèi)了解、熟悉物業(yè)情況，展現(xiàn)我公司物業(yè)管理人的良好形象，邀請(qǐng)房產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在小區(qū)舉行簡(jiǎn)樸溫馨的入住儀式。二、辦理入住手續(xù)采取的便利措施辦理入住八字方針：“熱情、周到、高效、便利”。設(shè)立入住手續(xù)辦理場(chǎng)地，有咨詢(xún)、資料分發(fā)（業(yè)主手冊(cè)、裝修管理規(guī)定等），收取相關(guān)費(fèi)用、簽訂入住公約，精神文明公約、發(fā)放鑰匙、驗(yàn)房服務(wù)等，由專(zhuān)職人員提供一條龍服務(wù)，精心安排入住程序。提前與電信公司、煤氣公司等部門(mén)簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書(shū)，代辦相關(guān)業(yè)務(wù)，給業(yè)主方便。提供集體辦理和上門(mén)服務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目。三、收費(fèi)標(biāo)志上墻及宣傳工作在小區(qū)宣傳櫥窗內(nèi)，制作張貼收費(fèi)一覽表，列明本小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公布監(jiān)督、服務(wù)電話(huà)。印制收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單，委托房產(chǎn)公司銷(xiāo)售部門(mén)在房屋交付業(yè)主時(shí)一同發(fā)放。在入住手續(xù)辦理現(xiàn)場(chǎng)，準(zhǔn)備部分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單即相關(guān)收費(fèi)文件復(fù)印件，以備業(yè)主索取。第三章 裝修管理一、裝修控制流程業(yè)主辦理入住手續(xù)；對(duì)業(yè)主和裝修公司進(jìn)行裝修講解；對(duì)裝修方案進(jìn)行備案，簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；裝修管理員、環(huán)境巡查員、治安巡邏員交叉監(jiān)督；對(duì)違章裝修的立即指出，上門(mén)以理說(shuō)服業(yè)主，以情打動(dòng)業(yè)主，使其改正；若仍不糾正的采取相應(yīng)的制止措施，向政府職能部門(mén)反映，以取得行政上的支持。二、裝修宣傳為加大裝修宣傳力度，充分發(fā)揮小區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)主的橋梁，真正提高業(yè)主按章裝修的自覺(jué)性，提前對(duì)每一個(gè)業(yè)主進(jìn)行裝修宣傳，向業(yè)主和裝修公司發(fā)放《裝修須知》，明確裝修規(guī)定、違章裝修的危害行為和處理措施，從而降低違章裝修發(fā)生率。三、裝修備案根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行備案。保證房屋設(shè)施正常使用功能。審核重點(diǎn)：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線(xiàn)、電訊、有線(xiàn)電視、供水、供電等管線(xiàn)。維護(hù)房屋外觀統(tǒng)一美觀，審核重點(diǎn)：陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、天臺(tái)、空調(diào)安裝及管線(xiàn)走向。裝修材料符合防火規(guī)定。四、裝修跟蹤監(jiān)管體系業(yè)主裝修施工，指定專(zhuān)職房管員，實(shí)施“全過(guò)程”追蹤監(jiān)管。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)巡查，及時(shí)與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修工程進(jìn)展，把違章裝修消除在萌芽階段。治安人員、環(huán)境監(jiān)管人員及其他人員均對(duì)裝修進(jìn)行監(jiān)管，形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，體現(xiàn)裝修管理“全過(guò)程、全因素、全員管理”的特點(diǎn)，消除管理盲點(diǎn)，維護(hù)好智能設(shè)施管線(xiàn)等公共管線(xiàn)，杜絕違章搭建。五、違章裝修處理業(yè)主裝修備案中，服務(wù)中心分別與業(yè)主和施工單位簽訂具有法律效力的《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。同時(shí)制定《裝修管理規(guī)定》，業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，房管員或治安人員上門(mén)做好業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè)主介紹裝修規(guī)定，耐心的向業(yè)主聲明違章裝修可能造成的危害。做到以理說(shuō)服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭(zhēng)取支持和理解，讓業(yè)主自覺(jué)接受整改要求。針對(duì)違章裝修，除了采取說(shuō)服制止、行政壓力促使其整改外，根據(jù)違章?lián)p壞情況，采取賠償和罰款處理等經(jīng)濟(jì)手段控制。對(duì)違章裝修并無(wú)視一切的業(yè)主，將上報(bào)行政職能部門(mén)，由相關(guān)部門(mén)解決處理。第四章　入住期間的安全防范措施一、入住期間的治安分析入住高峰期中的裝修、搬運(yùn)人員往來(lái)頻繁的狀態(tài)相互并存。小區(qū)內(nèi)各種智能化設(shè)備處于調(diào)試、試運(yùn)行階段，業(yè)主對(duì)設(shè)備的運(yùn)行、使用還不夠了解，誤報(bào)、出錯(cuò)率高，治安壓力大，管理難度大。二、具體防范措施針對(duì)這一時(shí)期的治安形勢(shì)，我們?cè)谌胱∑陂g確立了“人防為主、技防物防為輔”的治安策略。（一）治安隊(duì)伍建設(shè)按照高標(biāo)準(zhǔn)建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍，嚴(yán)格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制，實(shí)行10％末位淘汰制。（二）確立治安重點(diǎn)搞好對(duì)人流、物流、車(chē)流的有效控制人流控制對(duì)來(lái)訪人員須通過(guò)門(mén)崗，與業(yè)主取得聯(lián)系經(jīng)同意后方可進(jìn)入，并做好訪問(wèn)登記和離去注銷(xiāo)手續(xù)；對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理制度，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制；對(duì)可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時(shí)可上前有禮貌詢(xún)問(wèn)；加強(qiáng)與派出所配合，搞好治安共同防范。物流控制對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤(pán)查制和登記制；業(yè)主物品的搬出應(yīng)主動(dòng)向門(mén)崗申報(bào)，并嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行登記；治安人員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的出入進(jìn)行禮貌檢查；所有物資流動(dòng)實(shí)行登記放行制度。車(chē)流控制通過(guò)停車(chē)場(chǎng)IC卡管理系統(tǒng)記錄車(chē)主、車(chē)牌號(hào)、車(chē)型等信息。（三）加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)的配合與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒙?lián)系，請(qǐng)求派出所的協(xié)助，加大治安治理綜合力度。第六部分 經(jīng)營(yíng)核算一、增收節(jié)支、以業(yè)養(yǎng)業(yè)計(jì)劃努力提高各種費(fèi)用的收繳率，力爭(zhēng)達(dá)到90％以上；開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)；制定各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支計(jì)劃，從而達(dá)到節(jié)約開(kāi)支的作用；充分發(fā)揮公司在管理中的統(tǒng)籌作用，利用公司現(xiàn)有管理人員的技術(shù)人員，降低管理成本；通過(guò)公司技術(shù)力量，降低設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)用，降低能耗。二、財(cái)務(wù)公開(kāi)監(jiān)督制度根據(jù)相關(guān)管理規(guī)定，制定以下財(cái)務(wù)公開(kāi)監(jiān)督制度。管理處每年一次向業(yè)主（使用人）公布物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支狀況；管理處定期向管理委托方匯報(bào)管理情況，接受業(yè)委托方的監(jiān)督和檢查。三、收入及支出測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)總額備 注Ⅰ支出成本一人工成本（一）人員工資管理處主任1人35001元/月42000元/年客服部主管1人15001元/月18000元/年客服接待2人10002元/月24000元/年會(huì)計(jì)1人12001元/月14400元/年安保部安護(hù)員45人4950045元/月594000元/年主管1人15001元/月18000元/年環(huán)境部保潔員17人80017元/月/人13600元/月綠化工2人8502元/月1700元/月入伙前期列為入伙期衛(wèi)生開(kāi)荒，后期介入綠化接收工程部工程主管1人15001元/月18000元/年維修工3人12003元/月43200元/年（二）員工保險(xiǎn)福利人員工資32%251808元/年工資總額的32%二公共設(shè)施(備)維護(hù)運(yùn)行費(fèi)53244元/年1供電設(shè)施維護(hù)1000元/月12000元/年綜合估算2消防設(shè)施維護(hù)800元/月9600元/年綜合估算3給排水設(shè)施維護(hù)800元/月9600元/年綜合估算4日常維護(hù)耗材300元/月/人10800元/年按維修工3人核算5小區(qū)綠化用水能耗437元/月5244元/年2185006其它(不可預(yù)測(cè)費(fèi)用)500元/月6000元/年綜合估算三綠化管理維護(hù)費(fèi)00前3年為施工方養(yǎng)護(hù),暫不考慮成本支出四清潔衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)用31980元/年1垃圾清運(yùn)費(fèi)1275元/月15300元/年按80戶(hù)日產(chǎn)垃圾1桶,每桶90元/月測(cè)算2消殺費(fèi)500元/月6000元/年3化糞池清理200元/車(chē)3000元/年每年1次，每次15車(chē)4保潔物耗20元/月/人4080元/年按17人測(cè)算5其他費(fèi)用300元/月3600元/年含清潔機(jī)械設(shè)備維護(hù)五安全防范服務(wù)費(fèi)22800元/年1門(mén)禁閘道300元/月3600元/年綜合測(cè)算2監(jiān)控設(shè)施500元/月6000元/年綜合測(cè)算3日常物耗費(fèi)20元/月/人10800元/年按45人有測(cè)算4安全設(shè)施裝備更換200元/月2400元/年對(duì)講機(jī)維保/更換等六辦公及社區(qū)活動(dòng)費(fèi)用元/年1辦公費(fèi)用31200元/年①辦公用品300元/月3600元/年②電話(huà)費(fèi)用800元/月9600元/年③公關(guān)外勤500元/月6000元/年④交通費(fèi)用300元/月3600元/年⑤辦公水電費(fèi)500元/月6000元/年⑥其它200元/月2400元/年2人員服裝(兩年折算)19300元/年①管理層7人800元/套2800元/年含夏秋冬裝(下同)②保安45人600元/套13500元/年③保潔\綠化17人300元/套2550元/年④維修工3人300元/套450元/年3社區(qū)文化費(fèi)500元/月6000元/年5業(yè)委會(huì)費(fèi)用00暫不考慮6員工宿舍費(fèi)用不含開(kāi)發(fā)商無(wú)法安排員工宿舍的外租房租金七固定資產(chǎn)折舊費(fèi)6970024%16728元/年其它(含不可預(yù)測(cè)費(fèi)用)200元/月2400元/月含標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、休閑設(shè)施系統(tǒng)、清潔綠化設(shè)備更新等Ⅱ管理酬金總成本的8%參照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)提取Ⅲ收入收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1物業(yè)管理費(fèi)㎡218500㎡90%收繳率㎡95%12個(gè)月（空置房收費(fèi)折算）2車(chē)位管理費(fèi)地下車(chē)位180元/輛/月道路車(chē)位120元/輛/月(800輛180+342輛120) 40%(使用率,考慮第1年業(yè)戶(hù)裝修及業(yè)戶(hù)入住少的情況)說(shuō)明：:收入部分測(cè)算為理想狀況下的收繳率.Ⅳ稅金收入%Ⅴ利潤(rùn)計(jì)算方式金額備注利潤(rùn)ⅢⅠⅡⅣ說(shuō)明: 以上核算為理論計(jì)算，物品的價(jià)格和人員的工資隨市場(chǎng)的波動(dòng)而波動(dòng)。 收繳率的高低直接影響物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)收入。 從左鄰右里的財(cái)務(wù)測(cè)算來(lái)看，收入和支出基本正常。