【正文】 風(fēng)采的團(tuán)隊(duì)?！蔽覀儗⒅?shí)施品牌戰(zhàn)略和形象工程，進(jìn)一步倡導(dǎo)我們藍(lán)盾物業(yè)管理實(shí)踐忠一直堅(jiān)持的科學(xué)觀，信守“文明、禮貌、優(yōu)質(zhì)、高效”的經(jīng)營(yíng)方針，通過(guò)專業(yè)精細(xì)化物業(yè)管理，確保校區(qū)安全，優(yōu)美校區(qū)環(huán)境，從而提升品牌形象，達(dá)到社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益良性循環(huán)發(fā)展。 管理模式統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)：嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度。我們的管理思路是：采用整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合的辦法；強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序；強(qiáng)調(diào)維修基金的效能管理與維修計(jì)劃的科學(xué)實(shí)施的有機(jī)結(jié)合；強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn)；確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化；確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日趨完美；致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識(shí)；致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升；致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境。在管理機(jī)制上，建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機(jī)制，建立了多種體系有機(jī)結(jié)合的激勵(lì)機(jī)制，建立了競(jìng)爭(zhēng)上崗、雙向選擇的用人機(jī)制。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。二、營(yíng)建“事業(yè)至真，生活至愛(ài)”的文化服務(wù)理念社區(qū)文化是物業(yè)管理人與業(yè)主共同創(chuàng)造的、具有小區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在小區(qū)內(nèi)建立一種“生活至愛(ài)”的文化氛圍，以取代小區(qū)中正在漫延的“人情沙漠”。我們提出構(gòu)建“文化小區(qū)”人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融合的“文化小區(qū)”的管理目標(biāo)。我們堅(jiān)信：只要不斷開(kāi)拓、頑強(qiáng)拼搏，就一定會(huì)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得商機(jī)、贏得市場(chǎng)，就一定能夠創(chuàng)造出更加絢麗的明天。公司以星級(jí)酒店衛(wèi)生、服務(wù)、管理為標(biāo)準(zhǔn)，高起點(diǎn)，嚴(yán)要求，匯集了物業(yè)管理方面的高素質(zhì)人才及國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理模式，不斷加強(qiáng)員工隊(duì)伍建設(shè)，注重引才、育才、用才，定期對(duì)員工進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，并選派優(yōu)秀管理人員、技術(shù)人員到國(guó)內(nèi)其他優(yōu)秀物管理企業(yè)學(xué)習(xí)、深造?，F(xiàn)已接管小區(qū)、學(xué)校、工礦企業(yè)、企事業(yè)單位寫(xiě)字樓等各種類型的物業(yè)綜合服務(wù)項(xiàng)目。公司自2004年成立以來(lái)，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和有效地管理，迅速在濟(jì)寧市物業(yè)管理行業(yè)崛起，以打造精品物業(yè)項(xiàng)目打響了藍(lán)盾公司服務(wù)品牌，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。公司主要經(jīng)營(yíng)：物業(yè)管理、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、家政服務(wù)、勞務(wù)派遣、綠化養(yǎng)護(hù)、道路清掃、消防器材、安防產(chǎn)品、監(jiān)控設(shè)備、GPS定位產(chǎn)品、勞保用品等業(yè)務(wù)。公司設(shè)有總經(jīng)理室、副總經(jīng)理室、行政人事部、財(cái)務(wù)部、監(jiān)察部、后勤部、指揮（客服）中心，同時(shí)成立了八個(gè)綜合事業(yè)管理部、安防技術(shù)服務(wù)中心、勞務(wù)派遣服務(wù)中心、家政（援助）服務(wù)中心、經(jīng)營(yíng)服務(wù)中心；公司于2007年經(jīng)報(bào)濟(jì)寧市人力資源和社會(huì)勞動(dòng)局批準(zhǔn)，濟(jì)寧市民政局登記成立了濟(jì)寧市金盾物業(yè)職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校，主要培訓(xùn)物業(yè)管理、保安消防類和家政服務(wù)類項(xiàng)目；2010年，為進(jìn)一步加強(qiáng)為民、便民服務(wù)意識(shí)，更好為業(yè)主和老百姓服務(wù)，經(jīng)報(bào)濟(jì)寧市任城區(qū)民政局批準(zhǔn)，成立了濟(jì)寧市任城區(qū)藍(lán)盾家政（援助）服務(wù)中心，現(xiàn)已開(kāi)展家庭保潔、家庭養(yǎng)老、家庭安防等家政業(yè)務(wù)。部門經(jīng)理以上管理人員均取得國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理資格證書(shū)，且具有多年物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)?，F(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)已不僅僅滿足于所提供的日常保安、維修、保潔、綠化等服務(wù)，而需要的是一種更深層的高品質(zhì)需求。幾年的發(fā)展歷程，成就了今天藍(lán)盾物業(yè)的輝煌。第二章 管理服務(wù)理念及管理思路濟(jì)寧市吉安小區(qū)在戶型設(shè)計(jì)上本著大戶型的設(shè)計(jì)理念，以人為本，著意追求回歸自然、遠(yuǎn)離喧囂的鬧市環(huán)境。文化管理涉及兩個(gè)層面，一是通過(guò)多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與小區(qū)業(yè)主以及業(yè)主與業(yè)主之間的正常溝通，使“睦鄰親善”的傳統(tǒng)概念得以理性回歸，并激發(fā)業(yè)主共同參與建設(shè)小區(qū)人文環(huán)境的積極性。我們將以開(kāi)展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。在環(huán)境文化氛圍營(yíng)造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計(jì)特色的形象識(shí)別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長(zhǎng)勢(shì)；以多種形式組織業(yè)主開(kāi)展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營(yíng)造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“城市家園文化區(qū)”。四、探求、創(chuàng)造物業(yè)管理新模式住宅產(chǎn)業(yè)“三分建、七分管”的客觀事實(shí)決定了物業(yè)管理的重要性，探索物業(yè)管理新模式，對(duì)于推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)快速、健康的發(fā)展，滿足作為受益主體高收入階層的服務(wù)需求具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。第三章 人員配置及報(bào)價(jià)明細(xì)第一節(jié) 人員配置情況序號(hào)崗位數(shù)量（人）備注1保安員12保潔員13綠化員14工程維修1合計(jì)4備注 本項(xiàng)目與濟(jì)寧市吉安小區(qū)一期、二期都屬于山東藍(lán)盾物業(yè)服務(wù)有限公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)工作，項(xiàng)目經(jīng)理由小區(qū)原物業(yè)經(jīng)理?yè)?dān)任。統(tǒng)一管理理念：“以人為本，服務(wù)為主“，注重對(duì)各級(jí)員工的關(guān)心、激勵(lì)、挖潛，做到人盡其才，在外延上則是以業(yè)主、顧客的服務(wù)為重點(diǎn)，對(duì)業(yè)主、顧客的合理需求給予最大限度的滿足。兩個(gè)意識(shí)管理意識(shí)：予管理與服務(wù)之中，以改革、開(kāi)拓精神穿心附院的管理新思路，樹(shù)立業(yè)主就是顧客，管理就是服務(wù)的理念。二、管理目標(biāo)超越業(yè)主、賓客期望，追求細(xì)致與完美。自接管之日起，2年內(nèi)使小區(qū)成為物業(yè)管理優(yōu)秀模范小區(qū)，樹(shù)立小區(qū)物業(yè)實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例。為此，所有的物業(yè)管理活動(dòng)都離不開(kāi)以“以人為本”的理念。因此，我們將根據(jù)業(yè)主要求和期望，遵照物業(yè)管理公司的管理任務(wù)和目標(biāo)，結(jié)合《物業(yè)管理規(guī)定》和相關(guān)法規(guī)、條例及ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，為實(shí)現(xiàn)即定管理任務(wù)和目標(biāo)，在管理服務(wù)中將始終把握以下原則：以人為本、以業(yè)主為中心的服務(wù)原則安全第一、質(zhì)量為重的原則系統(tǒng)管理、制度管理、程序管理、科學(xué)管理的原則品質(zhì)服務(wù)、超值服務(wù)、創(chuàng)新服務(wù)的原則協(xié)調(diào)管理運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突。督導(dǎo)管理管理處擬采用成熟的督導(dǎo)管理模式，對(duì)各職能部門實(shí)施指揮和指導(dǎo)管理。（二）激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制是激勵(lì)活動(dòng)要素在進(jìn)行過(guò)程中相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵(lì)效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)能，其作用旨在提高“內(nèi)聚力”?！?依法管理，管教結(jié)合，融情于管?！?業(yè)主對(duì)管理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合監(jiān)督體系?！?權(quán)利鏈條相互制約機(jī)制，建立管理對(duì)象之間相互制約的權(quán)利鏈條，形成相關(guān)機(jī)構(gòu)、相關(guān)員工相互制約的自我約束機(jī)制。（4）管理處主任、主任助理的每月（日）檢查，通過(guò)總結(jié)評(píng)比獲取反饋信息。（3）管理處對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時(shí)。（2）運(yùn)用公司《員工手冊(cè)》，規(guī)范管理處員工的行為，提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊(duì)伍，提高員工素質(zhì)是實(shí)現(xiàn)我們?cè)谛^(qū)物業(yè)服務(wù)中的各項(xiàng)承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。它直接關(guān)系到團(tuán)隊(duì)的組成、人員的配置、工作效率的高低和組織執(zhí)行力的強(qiáng)弱。管理處下設(shè)保安部、保潔綠化部、工程部，具體架構(gòu)如下：小區(qū)物業(yè)管理處項(xiàng)目經(jīng)理 工程部保安部客戶服務(wù)部保潔綠化部水電維修巡邏崗固定崗應(yīng)急分隊(duì)修剪、養(yǎng)護(hù)日常保潔護(hù)理消殺工作流程圖入職、上崗培訓(xùn)建立規(guī)章制度，完備資料、裝訂與協(xié)作單位建立聯(lián)系物業(yè)接管隊(duì)伍輪訓(xùn)日常管理與服務(wù)完善配套建立檔案三、管理處運(yùn)作方式及各部門職責(zé)管理處運(yùn)作方式管理處實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制的直線制領(lǐng)導(dǎo)形式，下設(shè)客戶服務(wù)部、保安部、保潔綠化部、工程部，實(shí)施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理。 保安部：保安部負(fù)責(zé)小區(qū)治安,交通與消防管理工作，包括門崗服務(wù)、巡視管理服務(wù)、車輛管理服務(wù)、治安管理服務(wù)。（二）管理處各崗位員工的任職要求 管理處經(jīng)理：大專以上學(xué)歷；具備行業(yè)崗位資格證書(shū)；全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū)；熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對(duì)工程設(shè)施有一定了解和管理能力；具有豐富的高檔濟(jì)寧市吉安小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)；外表端莊，思路敏捷；有良好的團(tuán)隊(duì)精神和溝通技巧；有良好的指揮能力、語(yǔ)言交流能力和文字表達(dá)能力 經(jīng)理助理：大專以上學(xué)歷；全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū)；具有高檔濟(jì)寧市吉安小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)；有良好的協(xié)調(diào)能力、語(yǔ)言交流能力和文字表達(dá)能力。保潔綠化：通過(guò)保潔專業(yè)化培訓(xùn)；熟悉高檔濟(jì)寧市吉安小區(qū)的保潔保綠工作；形象健康；細(xì)心、認(rèn)真，能刻苦耐勞及承受工作壓力 （三）管理處各部門崗位人員配備及崗位職責(zé)和工作范圍管理處經(jīng)理職責(zé)（1）全面負(fù)責(zé)管理處的工作，領(lǐng)導(dǎo)全體員工完成公司下達(dá)的責(zé)任目標(biāo)。（5）編制管理處業(yè)務(wù)中、遠(yuǎn)期發(fā)展計(jì)劃，負(fù)責(zé)制定年度工作安排，員工培訓(xùn)計(jì)劃及年終工作總結(jié)。（9）注重于行業(yè)主管部門及同行業(yè)之間的交流，樹(shù)立公司對(duì)外形象，努力爭(zhēng)創(chuàng)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（12）完成公司交辦的其他工作。（5）負(fù)責(zé)建立業(yè)主檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊(cè)與租賃清冊(cè)、權(quán)籍資料，對(duì)業(yè)主檔案實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理。、保安隊(duì)長(zhǎng)職責(zé)（1）在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)所管轄區(qū)內(nèi)的治安、消防負(fù)責(zé)。（5）負(fù)責(zé)員工的消防培訓(xùn)及小區(qū)消防安全知識(shí)宣傳。 保安員職責(zé)（1）執(zhí)行門衛(wèi)、守護(hù)、巡邏、人群控制保安服務(wù)任務(wù)。（5）保安員對(duì)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)發(fā)生的不法侵害行為應(yīng)及時(shí)制止，對(duì)不法行為人應(yīng)移交公安機(jī)關(guān)或有關(guān)部門處理。（3）負(fù)責(zé)檢查、考核、總結(jié)、改進(jìn)小區(qū)保潔工作，確立獎(jiǎng)懲。（3）保持沙井蓋邊、果皮箱、垃圾桶的保潔衛(wèi)生，定期對(duì)果皮箱和垃圾桶進(jìn)行清洗，定期清疏化糞池沙井，保持排水排污暢通。（6）完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。（4）制止破壞綠化設(shè)備設(shè)施、踐踏綠地、花木的行為。（3）負(fù)責(zé)小區(qū)房屋設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行與維保的質(zhì)量控制，擬制維保服務(wù)過(guò)程中的費(fèi)用預(yù)算、作業(yè)文件，并負(fù)責(zé)實(shí)施。 （7）負(fù)責(zé)對(duì)房屋設(shè)備（設(shè)施）維修、保養(yǎng)工作的計(jì)劃實(shí)施和記錄備案，對(duì)一些隱蔽工程中的更改要詳細(xì)記錄備案，記錄文件長(zhǎng)期保存。（9）按月做好報(bào)修、維修記錄的匯總和材料采購(gòu)的計(jì)劃編制。培訓(xùn)目標(biāo)：品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位。（4）分解目標(biāo)為：①管理人員持證上崗率100%；②特種工持證上崗率100%；③操作層員工專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)時(shí)間每年不少于80小時(shí)，其中保安員軍訓(xùn)時(shí)間每年不少于120小時(shí)。第五章 擬采取的管理服務(wù)措施一、前期介入服務(wù)要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用。 竣工驗(yàn)收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)開(kāi)發(fā)商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見(jiàn)和建議，協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。 （3）物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。 二、業(yè)主入伙（?。┨崾緲I(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作，以免辦理手續(xù)時(shí)徒勞往返。 業(yè)主入伙流程 1）業(yè)主向開(kāi)發(fā)商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開(kāi)出入伙通知書(shū)。 5）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。（4）特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費(fèi)合理，守時(shí)守約，保證質(zhì)量。 （2）業(yè)主攜帶購(gòu)房合同書(shū)、入伙通知書(shū)、入伙手續(xù)書(shū)前往指定地點(diǎn)辦理手續(xù)。（6）如開(kāi)發(fā)商或施工單位將工程質(zhì)量問(wèn)題委托物業(yè)管理公司返修時(shí)，雙方須簽字確認(rèn)。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書(shū)面通知相關(guān)人員整改，對(duì)確屬運(yùn)作上的不完善處，經(jīng)分析后開(kāi)具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實(shí)完善。（一）加強(qiáng)宣傳，正確引導(dǎo)針對(duì)小區(qū)業(yè)主大多為高收入群體，素養(yǎng)相對(duì)高的特點(diǎn)，加強(qiáng)裝修法規(guī)的宣傳，導(dǎo)入先進(jìn)的裝修設(shè)計(jì)理念，合理的室內(nèi)設(shè)計(jì)方案，恰當(dāng)?shù)难b修材料選擇，有效的施工管理方法正確引導(dǎo)業(yè)主，減輕裝修管理的壓力。加強(qiáng)裝修過(guò)程的監(jiān)管，實(shí)施“全員管理”。為維持居住區(qū)裝修秩序及安全，我們將加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)的管理，狠抓消防安全，控制未經(jīng)允許的動(dòng)火作業(yè)；實(shí)施對(duì)外來(lái)人員準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格管制各區(qū)出入口，對(duì)搬出/入物品一律登記后放行；嚴(yán)格控制施工的時(shí)間及裝修垃圾的清運(yùn)，消除因裝修而帶來(lái)的噪音和垃圾污染。（五）謹(jǐn)慎驗(yàn)收，不留隱患我們將著重驗(yàn)收房屋本體結(jié)構(gòu)及上下水、供暖管道、電氣線路等隱蔽工程的質(zhì)量，對(duì)隱蔽工程要求施工單位每完成一項(xiàng)必須事先向管理處申報(bào)，經(jīng)管理處驗(yàn)收核準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一道工序。四、治安管理在小區(qū)物業(yè)管理中，適當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備、工具和人的主觀能動(dòng)性，維護(hù)物業(yè)和業(yè)主的安全，這是一項(xiàng)很重要的工作，最為廣大業(yè)主所關(guān)注，安全保衛(wèi)管理按軍事化管理執(zhí)行，特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案。⑥嚴(yán)禁攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入小區(qū)，嚴(yán)格執(zhí)行安檢程序和規(guī)定。（1）對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄象措施，并及時(shí)通知值班保安，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察處理。制定《緊急事故處理辦法》，定期組織演習(xí)。、單車巡邏和步行巡邏三種方式。強(qiáng)調(diào)全員管理。安全管理對(duì)象主要針對(duì)周邊施工人員、現(xiàn)場(chǎng)裝修人員及外來(lái)可疑人員