【文章內(nèi)容簡介】 務，包括房屋、給排水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設備的維保服務以及住戶維修、公共設施維修等工作。 四、人員配備及崗位任職（一）人員配備的原則精干、高效、敬業(yè)愛業(yè)的原則；文化素質(zhì)與實際管理經(jīng)驗相結(jié)合的原則；內(nèi)部調(diào)劑為主和社會招聘為輔的原則；先定崗后定編以及德才兼?zhèn)?、一專多能的原則。（二）管理處各崗位員工的任職要求 管理處經(jīng)理：大專以上學歷；具備行業(yè)崗位資格證書；全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書；熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對工程設施有一定了解和管理能力；具有豐富的高檔濟寧市吉安小區(qū)管理經(jīng)驗；外表端莊，思路敏捷；有良好的團隊精神和溝通技巧；有良好的指揮能力、語言交流能力和文字表達能力 經(jīng)理助理：大專以上學歷；全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書；具有高檔濟寧市吉安小區(qū)管理經(jīng)驗；有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達能力?？蛻舴諉T：大專以上學歷；熟練操作辦公自動化軟件；熟悉高檔濟寧市吉安小區(qū)運作內(nèi)容；普通話標準流利；有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達能力。保安員：年齡45歲以下，；五官端正，具有較強的敬業(yè)精神；作風正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀缺陷；能吃苦耐勞承受工作壓力。工程維修人員：具備相關(guān)操作證及上崗證；具有智能化高檔濟寧市吉安小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗；具有較強的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神。保潔綠化：通過保潔專業(yè)化培訓；熟悉高檔濟寧市吉安小區(qū)的保潔保綠工作；形象健康；細心、認真，能刻苦耐勞及承受工作壓力 （三）管理處各部門崗位人員配備及崗位職責和工作范圍管理處經(jīng)理職責（1）全面負責管理處的工作，領導全體員工完成公司下達的責任目標。（2）根據(jù)國家的政策法規(guī)和物業(yè)公司的指示精神，制定管理處的經(jīng)營方針和運作模式。（3）制定各項規(guī)章制度、服務規(guī)范及操作規(guī)程，明確各級管理人員和員工的職責，并監(jiān)督貫徹執(zhí)行。（4）建立健全管理處的各級組織架構(gòu)及工作程序，使之合理化、精簡化及效率化。（5）編制管理處業(yè)務中、遠期發(fā)展計劃，負責制定年度工作安排，員工培訓計劃及年終工作總結(jié)。（6）對管理處的全面工作有決策指揮權(quán)，對管理處所屬管理崗人員的任免及聘用、調(diào)動和辭退有建議權(quán)；對管理處所屬基層工作人員有認識決定權(quán)。（7）負責制定、審核管理處的經(jīng)費收支，做到合理收支、開源節(jié)流，開展各項有償服務，力求取得良好的經(jīng)濟和社會效益。（8）組織管理處的月檢工作，對管理處的整體服務質(zhì)量。（9）注重于行業(yè)主管部門及同行業(yè)之間的交流，樹立公司對外形象，努力爭創(chuàng)優(yōu)質(zhì)服務。研究制定管理處實施計劃及方案，使所轄物業(yè)隨社會的不斷進步和行業(yè)的不斷前進而發(fā)展，最終形成品牌物業(yè)。（10）定期巡視所管物業(yè)及各部門的工作情況，檢查服務質(zhì)量，及時發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，做好上請下達的保障工作。（11）以身作則，關(guān)心員工，獎罰分明，使管理處具有高度凝聚力，引導員工以高度熱忱和責任感悟完成工作。（12）完成公司交辦的其他工作。經(jīng)理助理職責（1）在經(jīng)理的領導下，負責業(yè)主服務的接待工作。（2）擬制小區(qū)的業(yè)主服務計劃、費用預算，負責業(yè)主服務的質(zhì)量控制。（3）負責接待業(yè)主辦理入伙、房屋和車位租售、裝修手續(xù)；（4）負責協(xié)調(diào)處理業(yè)主投訴、報修事宜。（5）負責建立業(yè)主檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊與租賃清冊、權(quán)籍資料，對業(yè)主檔案實現(xiàn)動態(tài)管理。（6）負責收集編排：管理信息、業(yè)主服務征詢單，及時張貼和收回，對反饋的業(yè)主見議和意見進行分析、落實和安排處理，保持與業(yè)主的溝通。（7）負責管理處計算機應用和辦公設備的維護保養(yǎng)工作（8）具體組織社區(qū)公益性活動。（9）完成經(jīng)理交辦的其他工作。、保安隊長職責（1）在經(jīng)理的領導下，對所管轄區(qū)內(nèi)的治安、消防負責。 （2）負責對當值保安進行崗位督導，發(fā)現(xiàn)不合格操作當場予以糾正，對各班保安質(zhì)量記錄進行初審。（3）負責對突發(fā)事故應急處理的現(xiàn)場協(xié)調(diào)。（4）負責對消防設施及保安器材、公用物品的檢查和管理。（5）負責員工的消防培訓及小區(qū)消防安全知識宣傳。（6）負責對隊員考勤和請假審批及工作考核。 （7）負責對裝修施工隊介紹小區(qū)《裝修管理規(guī)定》并對現(xiàn)場進行安全監(jiān)督和現(xiàn)場管理。（8）協(xié)助完成管理處布置的業(yè)主特約服務。 保安員職責（1）執(zhí)行門衛(wèi)、守護、巡邏、人群控制保安服務任務。 （2）利用科技手段和設備執(zhí)行保安服務任務。 （3）對發(fā)生在執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的不法侵害和治安災害事故，及時報告客戶單位和當?shù)毓矙C關(guān)，采取措施控制事態(tài)擴大，保護現(xiàn)場，維護現(xiàn)場秩序。 （4）落實防火、防盜、防爆炸、防破壞和防治安災害事故等防范措施，發(fā)現(xiàn)執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的安全隱患，立即報告客戶單位，并協(xié)助予以處置。（5）保安員對執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)發(fā)生的不法侵害行為應及時制止，對不法行為人應移交公安機關(guān)或有關(guān)部門處理。支持、配合公安機關(guān)和其他執(zhí)法部門依法執(zhí)行公務。保潔領班職責 （1）全面負責小區(qū)工作，對小區(qū)出現(xiàn)的工作失誤和問題負責；除做好自己保潔區(qū)域工作之外，對所負責管理的員工進行檢查、考評。（2）制定管理工作計劃，負責小區(qū)保潔部物料申報、使用、計劃。（3）負責檢查、考核、總結(jié)、改進小區(qū)保潔工作，確立獎懲。（4）負責與公司聯(lián)絡，接待及與貴公司溝通工作。保潔員職責（1）提請上班時間十五分鐘到崗，確保小區(qū)保潔范圍內(nèi)各路面、樓梯、通道、房屋樓宇地面的保潔衛(wèi)生，確保沒有雜物、紙屑、煙頭，保證區(qū)域內(nèi)環(huán)境整潔。（2）維護保潔區(qū)域的整潔，制止各種有損環(huán)境衛(wèi)生的亂倒、亂涂等違章行為。（3）保持沙井蓋邊、果皮箱、垃圾桶的保潔衛(wèi)生，定期對果皮箱和垃圾桶進行清洗，定期清疏化糞池沙井，保持排水排污暢通。（4）定期噴灑滅蠅、蚊、蟲、鼠的藥水、藥物。（5）每天清掃公共樓梯、通道，上門收取垃圾。定期清洗公共樓梯、通道扶手，并做好垃圾清運工作及做好清運記錄。（6）完成上級領導交辦的其他工作任務。綠化人員職責（1）掌握綠地花草、樹木生長情況，做好四季護理，及時施肥、除草、殺蟲。（2）及時消除已枯死的花草樹木并補種，根據(jù)季節(jié)每日噴淋，定期噴灑農(nóng)藥。（3）每月修剪綠化、草坪、樹木，每天清除綠地、樹腳內(nèi)的雜物垃圾。（4）制止破壞綠化設備設施、踐踏綠地、花木的行為。（5）完成上級領導交辦的其他工作任務。工程部主管（1）在經(jīng)理的領導下，負責房屋設備、設施的正常運行與維保服務，包括房屋設備設施運行的應急處理工作。（2）負責對設備部的日常管理，檢查每日運行日志，了解設備工作狀況合理安排每日工作。（3）負責小區(qū)房屋設備、設施運行與維保的質(zhì)量控制，擬制維保服務過程中的費用預算、作業(yè)文件，并負責實施。（4）負責計劃和購置維保材料及工器具。（5）負責公共設施能耗管理與節(jié)能工作。（6）編制（設備）突發(fā)事故的應急處理預案，并適時組織預演。 （7）負責對房屋設備（設施）維修、保養(yǎng)工作的計劃實施和記錄備案，對一些隱蔽工程中的更改要詳細記錄備案，記錄文件長期保存。（8）完成經(jīng)理交辦的其他工作。維修人員職責（1）執(zhí)行公司決定，服從管理、遵守紀律，樹立良好的服務意識；（2）熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇的樓幢號、單元、戶數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)、水施、電施等管線走向；?。?）嚴格遵守服務內(nèi)容與服務標準，及時受理業(yè)主提出的各種報修；（4）積極為業(yè)主提供多項便民服務，并做到服務周到、熱情、規(guī)范，無投訴；?。?）工作時間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴格遵守操作規(guī)程以確保安全，預防意外事故的發(fā)生；（6）工作完畢及時清理施工現(xiàn)場雜物，服務過程須請業(yè)主簽字認可；?。?）愛護工具，杜絕浪費，按規(guī)定領用工具和維修材料。（8）負責對共用部位設施的巡視和保養(yǎng)。（9）按月做好報修、維修記錄的匯總和材料采購的計劃編制。三、管理人員的培訓培訓觀念：企業(yè)的競爭實質(zhì)上是人才的競爭，是員工隊伍綜合素質(zhì)的競爭，而人才的聚集和隊員綜合素質(zhì)的提高關(guān)鍵在于有效的員工培訓，持續(xù)有效的員工培訓是人力資源最重要的基礎是企業(yè)保持競爭力的重要手段，大多數(shù)的管理障礙,可以通過有效培訓加以改善。基層員工在某些工作上的不足，特別是服務觀念上的差距，也可以通過培訓得到解決。培訓原則：因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實效。培訓目標：品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位。（1）管理處經(jīng)理：除熟練掌握物業(yè)管理系統(tǒng)知識和技能外，重點是具備專業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的宏觀分析，決策組織、協(xié)調(diào)和控制能力，具備現(xiàn)代管理學、組織行為學等前沿學科知識，以及具備獨立、創(chuàng)新、進去、博愛等現(xiàn)代觀念和人文品質(zhì)。（2）管理層員工：具備熟練的專業(yè)技術(shù)知識和能力，勤奮、踏實、敬業(yè)，有勇于創(chuàng)新，開拓進去的精神，以及處理各類突發(fā)事件的能力。（3）操作層員工：熟練掌握自己的工作職責、ISO9002質(zhì)量標準和管理要求，了解管理部的經(jīng)營思想，以及任勞任怨、團結(jié)協(xié)作、精益求精的團對精神和良好的服務形象。（4）分解目標為：①管理人員持證上崗率100%；②特種工持證上崗率100%；③操作層員工專業(yè)技術(shù)培訓時間每年不少于80小時，其中保安員軍訓時間每年不少于120小時。培訓主要內(nèi)容（1）項目管理中的熱點、難點和焦點問題的知識和處理，機電維修等專業(yè)技術(shù)知識；（2）ISO9001（2000）質(zhì)量管理和ISO14000環(huán)境管理體系知識；（3）企業(yè)文化（物業(yè)管理理念，企業(yè)精神等）、職業(yè)道德和現(xiàn)代思想文化觀念。培訓類別與方式（1）培訓類別①入職培訓：側(cè)重于對物業(yè)管理基本知識及ISO9001（2000）質(zhì)量體系和各項規(guī)章制度的培訓；②上崗培訓：側(cè)重于專業(yè)技能與職業(yè)道德的培訓，在員工到崗的頭兩個星期內(nèi)進行；③在職培訓：管理層側(cè)重于綜合管理能力的培訓，操作層側(cè)重于專業(yè)技能的提高和多種技術(shù)的掌握，在員工工作中穿插進行；④轉(zhuǎn)崗培訓：側(cè)重于新崗位的專業(yè)知識及技能的培訓，在員工到新崗位前一星期內(nèi)進行，采用授課或帶崗的方式的進行；⑤職外培訓：主要是組織員工參加行業(yè)主管部門組織的各項專業(yè)培訓，經(jīng)公司批準后，采用獲得畢業(yè)證書即予以報銷學費的方式進行鼓勵。（2）培訓的組織方式①集中授課，組織學習；②參觀學習，操作現(xiàn)場實踐；③定期舉行學習研討會，教學與自學相結(jié)合；④根據(jù)不同的主題，物業(yè)管理中的難點問題，進行轉(zhuǎn)項研討、攻關(guān)，學習，旨在培訓員工的研究分析能力和處理難點問題的能力。第五章 擬采取的管理服務措施一、前期介入服務要使今后的物業(yè)管理順利進行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用。若我方接管，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進度的實際情況，對小區(qū)制訂科學、成熟、相應的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎。 建設施工階段建設過程中，物業(yè)管理前期介入人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、施工情況，逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎。（1）提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議；（2）分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力； （3）審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見； （4）提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見； （5）提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；（6）幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護，以避免施工對材質(zhì)造成損傷；（7）提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能； （8）檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）；（9）檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議； （10）配合設備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；（11）提出遺漏工程項目的建議； （12）對小區(qū)公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標（ISO900ISO1400OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。 竣工驗收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護開發(fā)商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設備、管線都逐一檢查。 （1）參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案； （2）發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程； （3）參與重大設備的調(diào)試和驗收； （4）制訂物業(yè)驗收流程； （5）指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。項目的接管驗收（1）物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。（2）依據(jù)國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業(yè)進行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。 （3）物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。 a．公司選派素質(zhì)好、業(yè)務精，對工作認真負責的工程技術(shù)人員參加驗收工作； b．既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益； c．接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格； d．落實物業(yè)的保修事宜。 （4）