【正文】 具費套1400400/400綠化藥品費500500/500保潔耗材工具物料及耗材套11001200/1200化糞清理費化糞清理1000/1000垃圾清運費垃圾清運10001000/1000總計/5175附表四：服裝折舊費項目名稱：濟寧市吉安小區(qū)一塑料片物業(yè)服務(wù)項目區(qū)單位：元類別名 稱規(guī)格數(shù) 量單 價金額月分?jǐn)偨痤~年分?jǐn)偨痤~服裝折舊費保潔員、垃圾清運裝費套128028012140秩序維護套185085035425工程技術(shù)員套22805602347服裝費折舊合計/2（兩年折舊）70612附件五：員工保險、福利及法定假日 項目名稱：濟寧市吉安小區(qū)一塑料片物業(yè)服務(wù)項目單位：元序號項目品目單 價數(shù)量總 價1社會保險：2意外保險：100元/人/年X 2人3福利：100元/節(jié)X 2節(jié)X 4人 4法定假日加班費80元/人/天X2人X 11天小計第三章 項目管理方式一、管理服務(wù)策劃在全面執(zhí)行國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》的前提下，以管理和服務(wù)兩個中心為支撐點，為小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)，來營造安全、舒適、整潔、方便的工作和生活環(huán)境。 管理模式統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)：嚴(yán)格執(zhí)行公司各項規(guī)章制度。統(tǒng)一管理理念：“以人為本，服務(wù)為主“，注重對各級員工的關(guān)心、激勵、挖潛，做到人盡其才，在外延上則是以業(yè)主、顧客的服務(wù)為重點，對業(yè)主、顧客的合理需求給予最大限度的滿足。統(tǒng)一服務(wù)意識：創(chuàng)造性、全方位的服務(wù)意識，向客戶之未想，急客戶之未急，通過不斷創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方法來滿足不斷轉(zhuǎn)變觀念和不斷擴展需求的顧客。統(tǒng)一管理目標(biāo)：“接一座物業(yè)，創(chuàng)一方文明，保一方平安，樹一方品牌?！蔽覀儗⒅嵤┢放茟?zhàn)略和形象工程，進一步倡導(dǎo)我們藍盾物業(yè)管理實踐忠一直堅持的科學(xué)觀，信守“文明、禮貌、優(yōu)質(zhì)、高效”的經(jīng)營方針，通過專業(yè)精細化物業(yè)管理，確保校區(qū)安全，優(yōu)美校區(qū)環(huán)境，從而提升品牌形象，達到社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益良性循環(huán)發(fā)展。兩個意識管理意識：予管理與服務(wù)之中，以改革、開拓精神穿心附院的管理新思路，樹立業(yè)主就是顧客，管理就是服務(wù)的理念。服務(wù)意識：全方位的主動服務(wù)，客戶的一切所需，均是服務(wù)之想為之的觀念。結(jié)合小區(qū)的管理要求，實現(xiàn)“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念，依托物業(yè)成功的連鎖經(jīng)營模式和經(jīng)驗，完善的ISO9001品質(zhì)管理體系,根據(jù)房產(chǎn)公司對小區(qū)業(yè)主的定位，樓宇設(shè)備設(shè)施的自動化程度，以及小區(qū)所處的地理環(huán)境，我們擬采用“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營管理模式。創(chuàng)建有效的服務(wù)價值鏈圍繞“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營管理模式，我們將在小區(qū)全面推行競爭型服務(wù)戰(zhàn)略；采取有效的管理策略提升；藍盾物業(yè)人的服務(wù)價值，建立一支高效的、既能為業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，又能向周邊展示 藍盾物業(yè)人風(fēng)采的團隊。二、管理目標(biāo)超越業(yè)主、賓客期望，追求細致與完美。堅持“以人為本、服務(wù)第一”的思想，樹立服務(wù)意識，提高服務(wù)技能，保證服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范服務(wù)管理，為業(yè)主的生活、工作提供有力的保障。認真落實承諾服務(wù)制，加強小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的管理，制定好衛(wèi)生管理制度，不允許有“臟、亂、差”現(xiàn)象，清潔衛(wèi)生每天堅持三掃三查，定期對小區(qū)進行消毒，爭創(chuàng)一流的小區(qū)環(huán)境，做到：①地面無紙屑、無口痰,②無亂寫亂畫③無亂丟亂扔④無亂倒垃圾⑤無衛(wèi)生死角做好小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的保潔工作，給業(yè)主提供優(yōu)雅、舒適的生活環(huán)境。加強綠化管理，美化小區(qū)環(huán)境，對小區(qū)現(xiàn)有的花草樹木做好養(yǎng)護和專人的管理工作。自接管之日起，2年內(nèi)使小區(qū)成為物業(yè)管理優(yōu)秀模范小區(qū)，樹立小區(qū)物業(yè)實行社會化、專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例。自接管之日起3個月內(nèi)，使客戶單位滿意率達到95%以上。三、管理原則物業(yè)管理的實質(zhì)，就是為服務(wù)對象提供安全、和諧、舒適、寧靜的生活環(huán)境。在具體物業(yè)管理服務(wù)中，實現(xiàn)對建筑物及其附屬物的管理和人的服務(wù)。為此，所有的物業(yè)管理活動都離不開以“以人為本”的理念。物業(yè)管理的主要任務(wù)就是：一是服務(wù)、二是服務(wù)、三還是服務(wù)。所謂服務(wù)就是要讓業(yè)主心服口服地認同我們所付出的勞動。這就要求物業(yè)管理服務(wù)不僅要有量的積累，而更重要的是要有質(zhì)的內(nèi)涵。因此，我們將根據(jù)業(yè)主要求和期望，遵照物業(yè)管理公司的管理任務(wù)和目標(biāo)，結(jié)合《物業(yè)管理規(guī)定》和相關(guān)法規(guī)、條例及ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，為實現(xiàn)即定管理任務(wù)和目標(biāo)，在管理服務(wù)中將始終把握以下原則：以人為本、以業(yè)主為中心的服務(wù)原則安全第一、質(zhì)量為重的原則系統(tǒng)管理、制度管理、程序管理、科學(xué)管理的原則品質(zhì)服務(wù)、超值服務(wù)、創(chuàng)新服務(wù)的原則 實事求是、管理從嚴(yán)的原則選留訓(xùn)用、用人唯賢的原則信任組織、堅決服從、嚴(yán)格執(zhí)行的原則全員參與、集思廣益、集權(quán)決策的原則嚴(yán)謹(jǐn)、細致、踏實、熱情、微笑、禮貌、主動、準(zhǔn)確的工作原則專業(yè)管理結(jié)合業(yè)主自治管理的原則四、管理機制（一）運作機制全面質(zhì)量管理建立一套有特色的物業(yè)質(zhì)量管理體系，把質(zhì)量目標(biāo)落實到各部門、各環(huán)節(jié)直至到個人，并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高，達到業(yè)主滿意的效果。計劃目標(biāo)管理按小區(qū)的實際情況制定各項管理指標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)方案，管理處各職能管理人員明確責(zé)任，授予權(quán)利，在實際過程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制，并將目標(biāo)實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來，實現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)控制，進行目標(biāo)成果評價，確定成果和考績，并與個人利益待遇相結(jié)合。協(xié)調(diào)管理運用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突?！姓賱恿?，以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式，以獎罰為后盾的強制性促動力?！?競爭促動力，運用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過競爭，以先進帶動后進，共同完成任務(wù)?！浾摯賱恿Γ騽堇麑?dǎo)利用輿論達到協(xié)調(diào)的目的——管理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或一名管理人員對員工的吸引力、影響力，這將是本小區(qū)今后促進日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。督導(dǎo)管理管理處擬采用成熟的督導(dǎo)管理模式，對各職能部門實施指揮和指導(dǎo)管理?！?jīng)濟管理，通過制定員工崗位和工作成績的工資制度，調(diào)動員工積極性。——法規(guī)管理，制定一套完整的規(guī)章制度和工作程序，以此規(guī)范員工言行，提高工作質(zhì)量和工作效率?！麄鹘逃ㄟ^各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神，職業(yè)道德；加強員工培訓(xùn)，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。（二）激勵機制激勵機制是激勵活動要素在進行過程中相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機能，其作用旨在提高“內(nèi)聚力”。—— 實施日常管理目標(biāo)責(zé)任制，增強管理層的工作主動性，按“國優(yōu)”標(biāo)準(zhǔn)制定各項管理指標(biāo)，嚴(yán)格作好各項工作，明確獎罰?！?實施獎金、破格晉級制度，調(diào)動全員工作熱情。管理處員工實施獎懲制度，獎金標(biāo)準(zhǔn)與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤，并可根據(jù)具體情況，對先進給予破格晉升，以形成競爭激勵機制，提高員工積極性?！?依法管理，管教結(jié)合，融情于管。管理處依法與員工簽定勞務(wù)合同，關(guān)心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好的工作情緒，給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（三）監(jiān)督機制監(jiān)督機制是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作順利開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差，保證小區(qū)管理機構(gòu)及其工作人員依法辦事。—— 管理者對機構(gòu)內(nèi)部工作人員進行監(jiān)督?！?業(yè)主對管理機構(gòu)及工作人員進行廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合監(jiān)督體系?！?通過信息反饋等各種手段，實現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機制，保證小區(qū)的物業(yè)管理監(jiān)督機制的有效實現(xiàn)。（四）自我約束機制—— 經(jīng)濟利益促動自我約束機制，充分利用經(jīng)濟措施去誘發(fā)管理對象、對利益敏感的動機，由這種動機去對行為作自我約束?！?目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相聯(lián)系的促進機制，將管理目標(biāo)層層分解到個人以后，由分層次的子目標(biāo)之間相互聯(lián)系而形成的促動機制?！?權(quán)利鏈條相互制約機制，建立管理對象之間相互制約的權(quán)利鏈條，形成相關(guān)機構(gòu)、相關(guān)員工相互制約的自我約束機制。（五）信息反饋及控制機制信息反饋控制方式：（1）公司通過投訴電話、監(jiān)控設(shè)備、各專業(yè)組配備的無線對講機等現(xiàn)代工具，及時反饋住宅區(qū)每個區(qū)域發(fā)生的任何情況。（2）通過嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章制度，實行規(guī)范化運作。（3）流暢嚴(yán)密的運作流程，一環(huán)緊扣一環(huán)，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。（4）管理處主任、主任助理的每月（日）檢查，通過總結(jié)評比獲取反饋信息。（5）通過反饋信息的總評比，及時發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點、盲點，以便改進工作，提高服務(wù)質(zhì)量。（六）量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運作量化管理（1）總公司下達的任務(wù)，確定年度質(zhì)量目標(biāo)，對業(yè)主、客戶滿意率、機電設(shè)備運作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。（2）實行目標(biāo)經(jīng)營管理責(zé)任制，對管理處管理目標(biāo)進行細化和量化，做出具體要求。（3）管理處對全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進行量化，確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時。（4）年度考核量化，年度崗位輪換率10%，采取末位淘汰制。（5）財務(wù)運作量化，制定詳細的年度財務(wù)預(yù)算方案，對管理處各項目采取計劃控制成本的財務(wù)指標(biāo)量化管理，提高效益。運作標(biāo)準(zhǔn)化管理（1）貫徹公司企業(yè)文化，包括企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和發(fā)展目標(biāo)。（2）運用公司《員工手冊》，規(guī)范管理處員工的行為，提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。 （3）發(fā)揮計算機管理系統(tǒng)的作用，提高物業(yè)管理工作效率。（4）實施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。第四章 擬建立的組織機構(gòu)、人員配備、培訓(xùn)制度一、管理人員的選用辦法管理處各崗位所需人力資源配置實行藍盾物業(yè)公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團隊。建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊伍，提高員工素質(zhì)是實現(xiàn)我們在小區(qū)物業(yè)服務(wù)中的各項承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。管理處日常運作中的一項工作重點就是保證藍盾物業(yè)用人機制的有效推行，我們將通過競爭上崗、優(yōu)勝劣汰和各級崗位責(zé)任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊伍的素質(zhì)。在小區(qū)物業(yè)管理實施過程中，我們力求挑選一批“品德好、素質(zhì)好、身體好”的有志之士充實到“藍盾物業(yè)管理人”的隊伍中來，充分發(fā)揮本地員工的各項優(yōu)勢，同時對他們實施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)、加薪、升職的機會，甚至介入高層管理。二、管理處組織架構(gòu)管理組織架構(gòu)的形成是服務(wù)行業(yè)人力資本控制的重要一環(huán)。它直接關(guān)系到團隊的組成、人員的配置、工作效率的高低和組織執(zhí)行力的強弱。合理設(shè)置組織架構(gòu)既可以提高團隊工作效率，形成和諧的工作環(huán)境，有序的組織管理層級，又可大大降低行政管理成本和人力資源成本，是一個一舉多得、事半功倍、提高經(jīng)濟效益的管理環(huán)節(jié)和組織程序。項目管理組織架構(gòu)圖在綜合一體管理方式的指導(dǎo)下，實施物業(yè)管理服務(wù)工作，我公司力求部門設(shè)置精簡、高效；人員配置合理、科學(xué)。專門設(shè)立管理處，作為管理公司的派出機構(gòu)，全面負責(zé)小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。管理處下設(shè)保安部、保潔綠化部、工程部，具體架構(gòu)如下：小區(qū)物業(yè)管理處項目經(jīng)理 工程部保安部客戶服務(wù)部保潔綠化部水電維修巡邏崗固定崗應(yīng)急分隊修剪、養(yǎng)護日常保潔護理消殺工作流程圖入職、上崗培訓(xùn)建立規(guī)章制度，完備資料、裝訂與協(xié)作單位建立聯(lián)系物業(yè)接管隊伍輪訓(xùn)日常管理與服務(wù)完善配套建立檔案三、管理處運作方式及各部門職責(zé)管理處運作方式管理處實行經(jīng)理負責(zé)制的直線制領(lǐng)導(dǎo)形式，下設(shè)客戶服務(wù)部、保安部、保潔綠化部、工程部，實施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理。 （1）管理處經(jīng)理全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。各項工作的安排及臨時任務(wù)的下達，均由經(jīng)理助理直接安排，各部門主管下屬員工直接向其主管負責(zé)，各部門主管直接向主任負責(zé)。 部門職責(zé) 客戶服務(wù)部：客戶服務(wù)部主要負責(zé)日常與業(yè)主之間的聯(lián)系，處理包括入伙服務(wù)、業(yè)主接待、裝修管理、檔案管理、投訴、報修、社區(qū)文化等事宜，協(xié)調(diào)各部門工作。 保安部：保安部負責(zé)小區(qū)治安,交通與消防管理工作，包括門崗服務(wù)、巡視管理服務(wù)、車輛管理服務(wù)、治安管理服務(wù)。 保潔綠化部：保潔綠化部負責(zé)環(huán)保管理及小區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化服務(wù)。工程部：工程維修部負責(zé)整個項目的設(shè)備維修養(yǎng)護服