【正文】 山東藍(lán)盾物業(yè)服務(wù)有限公司 服務(wù)電話：2273111目 錄第一章 公司基本概況第二章 人員配置及報價第三章 管理服務(wù)理念及管理思路第四章 項(xiàng)目管理方式一、管理服務(wù)策劃二、管理目標(biāo)三、管理原則四、管理機(jī)制第五章 擬建立的組織機(jī)構(gòu)、人員配備、培訓(xùn)制度一、管理人員的選用辦法二、管理處組織架構(gòu)三、管理處運(yùn)作方式及各部門職責(zé)四、人員配備及崗位任職五、管理人員的培訓(xùn)第六章 擬采取的管理服務(wù)措施一、前期介入服務(wù)二、業(yè)主入伙（?。┤⒀b修管理四、治安管理五、消防管理 六、綠化保潔管理七、機(jī)電、智能化等設(shè)備設(shè)施的管理八、環(huán)境保護(hù)與消殺服務(wù)九、業(yè)主投訴處理第七章 配合銷售的措施、承諾一、簽定物業(yè)管理委托合同二、提供物業(yè)管理咨詢?nèi)?、提供物業(yè)管理培訓(xùn)四、提供有形展示五、協(xié)助舉辦展銷活動六、開展業(yè)主意見征詢第八章 管理指標(biāo)承諾及采取的措施一、房屋及配套設(shè)施完好率二、房屋零修、急修及時率三、維修工程質(zhì)量合格率及回訪率四、保潔率五、治安案件年發(fā)生率六、火災(zāi)年發(fā)生率七、年違章發(fā)生率與處理率八、業(yè)主年有效投訴率和處理率九、業(yè)主綜合服務(wù)滿意率十、綠化完好率十一、道路、車場完好率十二、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率十三、檔案建立與完好率第九章 項(xiàng)目服務(wù)管理一、財務(wù)管理模式二、財務(wù)管理措施三、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)的收取四、維修基金的管理和使用第一章 企業(yè)基本概況山東藍(lán)盾物業(yè)服務(wù)有限公司是經(jīng)濟(jì)寧市工商局注冊的法人企業(yè)，注冊資金301萬，國家物業(yè)管理二級資質(zhì)企業(yè)。公司自2004年成立以來，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和有效地管理，迅速在濟(jì)寧市物業(yè)管理行業(yè)崛起，以打造精品物業(yè)項(xiàng)目打響了藍(lán)盾公司服務(wù)品牌，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。公司主要經(jīng)營：物業(yè)管理、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、家政服務(wù)、勞務(wù)派遣、綠化養(yǎng)護(hù)、道路清掃、消防器材、安防產(chǎn)品、監(jiān)控設(shè)備、GPS定位產(chǎn)品、勞保用品等業(yè)務(wù)。公司十分注重培育“創(chuàng)新、敬業(yè)、務(wù)實(shí)、奉獻(xiàn)”的企業(yè)精神，秉承高品質(zhì)、規(guī)范化的服務(wù)水準(zhǔn)，在發(fā)展過程中逐步形成獨(dú)具特色的管理風(fēng)格。將創(chuàng)建國家一流物業(yè)管理企業(yè)作為自己的奮斗目標(biāo)，并聘請深圳國家一級物業(yè)公司為物業(yè)顧問，吸收引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，運(yùn)用現(xiàn)代企業(yè)管理理論，精心打理自己物業(yè)管理的服務(wù)品牌，創(chuàng)造性的探索適應(yīng)濟(jì)寧本土物業(yè)管理工作模式，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。現(xiàn)已接管小區(qū)、學(xué)校、工礦企業(yè)、企事業(yè)單位寫字樓等各種類型的物業(yè)綜合服務(wù)項(xiàng)目。公司設(shè)有總經(jīng)理室、副總經(jīng)理室、行政人事部、財務(wù)部、監(jiān)察部、后勤部、指揮（客服）中心，同時成立了八個綜合事業(yè)管理部、安防技術(shù)服務(wù)中心、勞務(wù)派遣服務(wù)中心、家政（援助）服務(wù)中心、經(jīng)營服務(wù)中心；公司于2007年經(jīng)報濟(jì)寧市人力資源和社會勞動局批準(zhǔn)，濟(jì)寧市民政局登記成立了濟(jì)寧市金盾物業(yè)職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校，主要培訓(xùn)物業(yè)管理、保安消防類和家政服務(wù)類項(xiàng)目；2010年，為進(jìn)一步加強(qiáng)為民、便民服務(wù)意識，更好為業(yè)主和老百姓服務(wù)，經(jīng)報濟(jì)寧市任城區(qū)民政局批準(zhǔn)，成立了濟(jì)寧市任城區(qū)藍(lán)盾家政（援助）服務(wù)中心，現(xiàn)已開展家庭保潔、家庭養(yǎng)老、家庭安防等家政業(yè)務(wù)。公司先后建立山東藍(lán)盾物業(yè)公司網(wǎng)站和濟(jì)寧藍(lán)盾家政（援助）服務(wù)中心網(wǎng)站，擴(kuò)大公司宣傳影響力和服務(wù)項(xiàng)目，并建立24小時信息服務(wù)熱線：95105123和無線對講指揮調(diào)度平臺，2013年起，公司建立了內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)ＯＡ辦公管理系統(tǒng)和物業(yè)管理系統(tǒng)，廣大業(yè)主可以通過物業(yè)管理系統(tǒng)實(shí)時查詢物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、申請?jiān)鲋捣?wù)和物業(yè)費(fèi)繳納等情況，極大地提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。公司現(xiàn)有員工1300余人，其中物業(yè)技術(shù)人員100余人，各級管理人員80人。公司以星級酒店衛(wèi)生、服務(wù)、管理為標(biāo)準(zhǔn)，高起點(diǎn)，嚴(yán)要求，匯集了物業(yè)管理方面的高素質(zhì)人才及國內(nèi)外先進(jìn)的管理模式，不斷加強(qiáng)員工隊(duì)伍建設(shè)，注重引才、育才、用才，定期對員工進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，并選派優(yōu)秀管理人員、技術(shù)人員到國內(nèi)其他優(yōu)秀物管理企業(yè)學(xué)習(xí)、深造。部門經(jīng)理以上管理人員均取得國家建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理資格證書，且具有多年物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)。 目前，我公司已接管濟(jì)寧醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院、濟(jì)寧學(xué)院、濟(jì)寧職業(yè)技術(shù)學(xué)院、國能寧陽生物發(fā)電有限公司、華能嘉祥發(fā)電有限公司、濟(jì)寧市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、濟(jì)寧如意集團(tuán)、濟(jì)寧光伏太陽能發(fā)電公司、濟(jì)寧市博物館、濟(jì)寧濱湖花園、濟(jì)寧祥和花園、濟(jì)寧吉安小區(qū)、濟(jì)寧億豐時代廣場、任城公務(wù)員小區(qū)、巨野第一中學(xué)、巨野教育小區(qū)、國泰君安小區(qū)等類型服務(wù)單位，業(yè)務(wù)范圍除本市14縣市區(qū)外還拓展到泰安、聊城、菏澤、棗莊和江蘇等地，所有服務(wù)人員都已經(jīng)通過職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校的專業(yè)培訓(xùn)，達(dá)到持證上崗。十年來，我公司連續(xù)被評為山東省勞動保障廳“省級勞務(wù)培訓(xùn)基地” 濟(jì)寧市“社會職業(yè)培訓(xùn)先進(jìn)單位”、“青春創(chuàng)業(yè)行動培訓(xùn)基地”、“市級職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)基地”、任城區(qū)“黨建工作先進(jìn)單位”、“濟(jì)寧物業(yè)服務(wù)先進(jìn)單位”等稱號。現(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)已不僅僅滿足于所提供的日常保安、維修、保潔、綠化等服務(wù)，而需要的是一種更深層的高品質(zhì)需求。為增強(qiáng)與用戶之間的溝通，公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常走訪用戶，在征求意見的基礎(chǔ)上，同時深入了解住戶需求，力爭為藍(lán)盾物業(yè)的每一位客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，樹立良好的信譽(yù)。其中所接管的服務(wù)單位多次獲得“市級優(yōu)秀環(huán)境單位”、“市級優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“省級文明服務(wù)窗口”等榮譽(yù)稱號。幾年的發(fā)展歷程，成就了今天藍(lán)盾物業(yè)的輝煌。創(chuàng)造最適合人類居住環(huán)境是藍(lán)盾物業(yè)人永遠(yuǎn)追求的目標(biāo)。公司全體員工將本著專業(yè)化、制度化、規(guī)范化的發(fā)展方向，以開拓的思維、創(chuàng)新的意識努力打造藍(lán)盾物業(yè)品牌。我們堅(jiān)信：只要不斷開拓、頑強(qiáng)拼搏，就一定會在激烈的市場競爭中贏得商機(jī)、贏得市場，就一定能夠創(chuàng)造出更加絢麗的明天。第二章 管理服務(wù)理念及管理思路濟(jì)寧市吉安小區(qū)在戶型設(shè)計(jì)上本著大戶型的設(shè)計(jì)理念，以人為本，著意追求回歸自然、遠(yuǎn)離喧囂的鬧市環(huán)境。濟(jì)寧市吉安小區(qū)是“都市文化人”的居所，“文化人”重情、講理、守法。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)需求及主動參與社區(qū)建設(shè)的愿望。我們提出構(gòu)建“文化小區(qū)”人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融合的“文化小區(qū)”的管理目標(biāo)。文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與小區(qū)業(yè)主以及業(yè)主與業(yè)主之間的正常溝通，使“睦鄰親善”的傳統(tǒng)概念得以理性回歸，并激發(fā)業(yè)主共同參與建設(shè)小區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)業(yè)主集體主義觀念，進(jìn)而深入到他們在使用物業(yè)，尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。我們的設(shè)想是：一、倡導(dǎo)“天天讓您滿意”的服務(wù)理念我們秉持“實(shí)施科學(xué)管理，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)，不斷開拓創(chuàng)新，增強(qiáng)顧客滿意”的質(zhì)量方針,對小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化、每一個作業(yè)動作都有嚴(yán)格的操作標(biāo)準(zhǔn),都經(jīng)過大量的培訓(xùn),足以達(dá)到省時、“管理報告制度”，每季度如實(shí)向業(yè)主報告物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支使用情況，以及本體維修治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項(xiàng)工作的運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。二、營建“事業(yè)至真，生活至愛”的文化服務(wù)理念社區(qū)文化是物業(yè)管理人與業(yè)主共同創(chuàng)造的、具有小區(qū)特色的精神財富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在小區(qū)內(nèi)建立一種“生活至愛”的文化氛圍，以取代小區(qū)中正在漫延的“人情沙漠”。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。我們將圍繞“環(huán)境保護(hù)、科普家教、社區(qū)公益、物管宣教、健康家居”等五大主題來組織、策劃社區(qū)活動，努力把濟(jì)寧市吉安小區(qū)創(chuàng)建為精神文明建設(shè)的窗口。三、塑造“樸實(shí)無華，追求時尚”的審美理念在新世紀(jì)里，業(yè)主更加關(guān)注居住區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氛圍營造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計(jì)特色的形象識別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長勢；以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“城市家園文化區(qū)”。科學(xué)技術(shù)的發(fā)展帶來了建筑設(shè)計(jì)理念的日新月異，業(yè)主對服務(wù)的需求也不斷提升。作為二十一世紀(jì)的物業(yè)管理人，必須建立現(xiàn)代的管理體制和先進(jìn)的管理運(yùn)作機(jī)制。在管理機(jī)制上，建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機(jī)制，建立了多種體系有機(jī)結(jié)合的激勵機(jī)制，建立了競爭上崗、雙向選擇的用人機(jī)制。四、探求、創(chuàng)造物業(yè)管理新模式住宅產(chǎn)業(yè)“三分建、七分管”的客觀事實(shí)決定了物業(yè)管理的重要性，探索物業(yè)管理新模式，對于推動住宅產(chǎn)業(yè)快速、健康的發(fā)展，滿足作為受益主體高收入階層的服務(wù)需求具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。我們認(rèn)為,管理好高尚濟(jì)寧市吉安小區(qū)的核心問題在于:解決提高服務(wù)質(zhì)量與降低管理成本之間的矛盾。我們確立的物業(yè)管理模式是：緊密圍繞“服務(wù)業(yè)主、報效社會”的核心理念；提供“精品服務(wù)”的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品；倡導(dǎo)“以客戶為中心”的流程管理思想；建立以流程為基石的客戶需求價值鏈；倡導(dǎo)科學(xué)管理和專業(yè)服務(wù)，規(guī)范管理服務(wù)行為；致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系；推廣“天天讓您滿意”的服務(wù)理念；在確定管理模式的基礎(chǔ)上，針對高檔濟(jì)寧市吉安小區(qū)的特色及實(shí)際情況，我們進(jìn)一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路。我們的管理思路是：采用整體管理和專業(yè)管理相結(jié)合的辦法；強(qiáng)調(diào)成本控制意識和成本管理程序；強(qiáng)調(diào)維修基金的效能管理與維修計(jì)劃的科學(xué)實(shí)施的有機(jī)結(jié)合；強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn)；確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個性化；確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日趨完美；致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識；致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升；致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境。第三章 人員配置及報價明細(xì)第一節(jié) 人員配置情況序號崗位數(shù)量（人）備注1保安員12保潔員13綠化員14工程維修1合計(jì)4備注 本項(xiàng)目與濟(jì)寧市吉安小區(qū)一期、二期都屬于山東藍(lán)盾物業(yè)服務(wù)有限公司進(jìn)行物業(yè)服務(wù)工作，項(xiàng)目經(jīng)理由小區(qū)原物業(yè)經(jīng)理擔(dān)任。 所有的配套設(shè)施與原吉安小區(qū)設(shè)施設(shè)備一致，根據(jù)實(shí)際情況配置。第二節(jié) 報價明細(xì)表項(xiàng)目名稱：濟(jì)寧市吉安小區(qū)一塑料片物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目單位：元序號項(xiàng)目品目單 價數(shù)量總 價（元）1（一）人工費(fèi)用2（二）維修等工具費(fèi)用3（三）秩序維護(hù)、綠化、清潔、物料及耗材費(fèi)明細(xì)表4（四）服裝折舊費(fèi)5（五）員工保險、福利及法定假日6（六）不可預(yù)見費(fèi)用（（一）至（五）項(xiàng)的5%）7（七）管理費(fèi)用（（一）至（六）項(xiàng)的10%）8（十三）稅費(fèi)（（一）至（十二）%）合計(jì)本項(xiàng)目最終報價合計(jì)大寫：壹拾萬肆仟貳佰叁拾叁元玖角四分小寫：（，）注：具體報價明細(xì)見下方附件附件一：人工費(fèi)用明細(xì)表序號項(xiàng)目品目單 價（元/人/月）數(shù)量（人）總 價（元）1保安員：1300元/人/月X 2人X 12月13001156002保潔員（兼職垃圾清運(yùn)）：1800元/人/月X 1人X 12月18001216003綠化員：1300元/人/月X 1人X 12月13001156004工程維修：1300元/人/月X 1人X 12月1300115600小計(jì)468400附表二：維修等工具明細(xì)表項(xiàng)目名稱：濟(jì)寧市吉安小區(qū)一塑料片物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目區(qū)單位：元類別名 稱型號數(shù) 量單 價金額月分?jǐn)偨痤~年分?jǐn)偨痤~維修工具費(fèi)數(shù)字鉗形表個　18080780 兆歐表個120080780 套裝工具20138038032380雨衣件93834210 114 絕緣鞋雙　94036010 120 中筒靴雙　9302708 90 電工手電二節(jié)66036010 120 合計(jì)/841008附件三：秩序維護(hù)、綠化、清潔、物料及耗材費(fèi)明細(xì)表項(xiàng)目名稱：濟(jì)寧市吉安小區(qū)一塑料片物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目區(qū) 單位：元類別品 名規(guī)格/型號單位（個）單 價總價月均攤年均攤秩序維護(hù)費(fèi)用及耗材對講機(jī)個1860860/860強(qiáng)光（防水）手電個16060/60膠皮棒個14040/40雨衣件18080/80雨靴雙13535/35綠化費(fèi)用及耗材綠化工