【正文】 經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團隊。 四、人員配備及崗位任職（一）人員配備的原則精干、高效、敬業(yè)愛業(yè)的原則；文化素質(zhì)與實際管理經(jīng)驗相結(jié)合的原則；內(nèi)部調(diào)劑為主和社會招聘為輔的原則；先定崗后定編以及德才兼?zhèn)?、一專多能的原則。（11）以身作則，關(guān)心員工，獎罰分明，使管理處具有高度凝聚力，引導(dǎo)員工以高度熱忱和責任感悟完成工作。（8）協(xié)助完成管理處布置的業(yè)主特約服務(wù)。定期清洗公共樓梯、通道扶手，并做好垃圾清運工作及做好清運記錄。（8）負責對共用部位設(shè)施的巡視和保養(yǎng)。（1）提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建議；（2）分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力； （3）審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見； （4）提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見； （5）提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；（6）幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護，以避免施工對材質(zhì)造成損傷；（7）提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能； （8）檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）；（9）檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議； （10）配合設(shè)備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；（11）提出遺漏工程項目的建議； （12）對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標（ISO900ISO1400OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。4）若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認，填寫返修表送交開發(fā)商，管理處應(yīng)協(xié)助開發(fā)商對房屋進行整改后，請業(yè)主再次驗房。（1）集中入伙時管理處經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。對極個別情節(jié)嚴重且不服從管理的業(yè)主，我們將積極采取法律途徑予以解決，確保居住區(qū)房屋本體及公共設(shè)施的完好。技術(shù)防范：應(yīng)用安全報警監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)，對小區(qū)內(nèi)的治安情況實施24小時監(jiān)控，以確保安全。（三）安全管理的重點轉(zhuǎn)移接管入伙期，我們主要以人防為主，物防為輔。（二）管理措施制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實；制訂消防事故處理預(yù)案，防患于未然；建立義務(wù)消防隊，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)；定期進行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除；做好消防器材、設(shè)備的檢查保養(yǎng)，使之始終處于完好狀態(tài)；制止任何違反消防安全的行為；積極開展防火安全宣傳教育，定期向業(yè)主傳授消防知識；建議消防安全登記檔案；建立小區(qū)消防快速反應(yīng)分隊。義務(wù)消防員繼續(xù)協(xié)助消防警滅火直至火勢被完全控制。葉子枝干基本正常。五、協(xié)助舉辦展銷活動協(xié)助發(fā)展商定期舉辦展銷會、業(yè)主嘉年華及其他慶?；虼黉N活動。每月5日前由維修主管對上月維修單進行統(tǒng)計、分析，并提交分析報告。施工單位應(yīng)指定動火部位監(jiān)控人，并配備足夠的消防器材。對不合格項提出糾正和預(yù)防措施，并將實施結(jié)果直接向業(yè)主公布。一、財務(wù)管理模式在小區(qū)物業(yè)管理委員會成立之前，由房產(chǎn)公司行使監(jiān)督職能。對于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。三、管理服務(wù)費及代收代繳費的收取我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負責物業(yè)管理服務(wù)費及各項代收代繳費用的收取。第八章 項目服務(wù)管理費提要：倡導(dǎo)“開放管理”，定期向業(yè)主公布管理處財務(wù)收支報告，接受業(yè)主的監(jiān)督。投訴處理率作為部門及員工個人每月工作考核的重要指標直接與工資掛鉤。六、火災(zāi)年發(fā)生率承諾指標　‰測定依據(jù)：火災(zāi)發(fā)生次數(shù)/總?cè)胱魯?shù)1000‰‰質(zhì)量保證措施：實行全員義務(wù)消防員制，建立一支“消防快速反應(yīng)分隊”。維修工程實行業(yè)主、客戶質(zhì)量簽收制度。而在銷售中心的前期管理上,建議亦簽定委托管理協(xié)議,明確管理范圍、費用、內(nèi)容、期限等事宜，為銷售中心的正常運作提供良好的保障。③綠化建筑小品無損壞。疏散組負責協(xié)助鄰近火場的居民迅速由消防通道疏散，同時指揮停泊在危險區(qū)域內(nèi)的車輛駛離。我們將在小區(qū)宣傳欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防隊前來舉辦消防知識講座。嚴格執(zhí)行保安巡更點到制度，確保巡邏質(zhì)量；監(jiān)控中心定期檢修、保養(yǎng)，確保監(jiān)控設(shè)備完好；保證監(jiān)控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案；在防范的策略上強調(diào)與當?shù)氐闹伟步M織聯(lián)防聯(lián)治，發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢。為防止裝修后經(jīng)常出現(xiàn)滲漏水問題，我們將要求施工隊做好洗手間、廚房等部位的防水處理并經(jīng)管理處確認后方可繼續(xù)施工。（5）業(yè)主驗房后若提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助開發(fā)商進行工程質(zhì)量問題的返修工作。受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質(zhì)量。（2）培訓(xùn)的組織方式①集中授課，組織學(xué)習(xí)；②參觀學(xué)習(xí)，操作現(xiàn)場實踐；③定期舉行學(xué)習(xí)研討會，教學(xué)與自學(xué)相結(jié)合；④根據(jù)不同的主題，物業(yè)管理中的難點問題，進行轉(zhuǎn)項研討、攻關(guān)，學(xué)習(xí)，旨在培訓(xùn)員工的研究分析能力和處理難點問題的能力。（6）編制（設(shè)備）突發(fā)事故的應(yīng)急處理預(yù)案，并適時組織預(yù)演。（2）維護保潔區(qū)域的整潔，制止各種有損環(huán)境衛(wèi)生的亂倒、亂涂等違章行為。（4）負責對消防設(shè)施及保安器材、公用物品的檢查和管理。（8）組織管理處的月檢工作，對管理處的整體服務(wù)質(zhì)量。 部門職責 客戶服務(wù)部：客戶服務(wù)部主要負責日常與業(yè)主之間的聯(lián)系，處理包括入伙服務(wù)、業(yè)主接待、裝修管理、檔案管理、投訴、報修、社區(qū)文化等事宜，協(xié)調(diào)各部門工作。運作標準化管理（1）貫徹公司企業(yè)文化，包括企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和發(fā)展目標?！?管理者對機構(gòu)內(nèi)部工作人員進行監(jiān)督。計劃目標管理按小區(qū)的實際情況制定各項管理指標和創(chuàng)優(yōu)方案，管理處各職能管理人員明確責任，授予權(quán)利，在實際過程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制，并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來，實現(xiàn)目標動態(tài)控制，進行目標成果評價，確定成果和考績，并與個人利益待遇相結(jié)合。在具體物業(yè)管理服務(wù)中，實現(xiàn)對建筑物及其附屬物的管理和人的服務(wù)。 管理模式統(tǒng)一管理標準：嚴格執(zhí)行公司各項規(guī)章制度。二、營建“事業(yè)至真，生活至愛”的文化服務(wù)理念社區(qū)文化是物業(yè)管理人與業(yè)主共同創(chuàng)造的、具有小區(qū)特色的精神財富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在小區(qū)內(nèi)建立一種“生活至愛”的文化氛圍，以取代小區(qū)中正在漫延的“人情沙漠”。公司主要經(jīng)營：物業(yè)管理、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、家政服務(wù)、勞務(wù)派遣、綠化養(yǎng)護、道路清掃、消防器材、安防產(chǎn)品、監(jiān)控設(shè)備、GPS定位產(chǎn)品、勞保用品等業(yè)務(wù)。幾年的發(fā)展歷程，成就了今天藍盾物業(yè)的輝煌。在環(huán)境文化氛圍營造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計特色的形象識別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護，保持綠化的良好長勢；以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護及美化家園活動，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“城市家園文化區(qū)”。兩個意識管理意識：予管理與服務(wù)之中，以改革、開拓精神穿心附院的管理新思路，樹立業(yè)主就是顧客，管理就是服務(wù)的理念。因此，我們將根據(jù)業(yè)主要求和期望，遵照物業(yè)管理公司的管理任務(wù)和目標，結(jié)合《物業(yè)管理規(guī)定》和相關(guān)法規(guī)、條例及ISO9000質(zhì)量標準，為實現(xiàn)即定管理任務(wù)和目標，在管理服務(wù)中將始終把握以下原則：以人為本、以業(yè)主為中心的服務(wù)原則安全第一、質(zhì)量為重的原則督導(dǎo)管理管理處擬采用成熟的督導(dǎo)管理模式，對各職能部門實施指揮和指導(dǎo)管理?！?權(quán)利鏈條相互制約機制，建立管理對象之間相互制約的權(quán)利鏈條，形成相關(guān)機構(gòu)、相關(guān)員工相互制約的自我約束機制。建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊伍，提高員工素質(zhì)是實現(xiàn)我們在小區(qū)物業(yè)服務(wù)中的各項承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。（二）管理處各崗位員工的任職要求 管理處經(jīng)理：大專以上學(xué)歷；具備行業(yè)崗位資格證書；全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書；熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對工程設(shè)施有一定了解和管理能力；具有豐富的高檔濟寧市吉安小區(qū)管理經(jīng)驗；外表端莊，思路敏捷；有良好的團隊精神和溝通技巧；有良好的指揮能力、語言交流能力和文字表達能力 經(jīng)理助理：大專以上學(xué)歷；全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書；具有高檔濟寧市吉安小區(qū)管理經(jīng)驗；有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達能力。（12）完成公司交辦的其他工作。 保安員職責（1）執(zhí)行門衛(wèi)、守護、巡邏、人群控制保安服務(wù)任務(wù)。（6）完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作任務(wù)。（9）按月做好報修、維修記錄的匯總和材料采購的計劃編制。 竣工驗收階段物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護開發(fā)商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。 5）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關(guān)人員整改，對確屬運作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實完善。（五）謹慎驗收，不留隱患我們將著重驗收房屋本體結(jié)構(gòu)及上下水、供暖管道、電氣線路等隱蔽工程的質(zhì)量，對隱蔽工程要求施工單位每完成一項必須事先向管理處申報，經(jīng)管理處驗收核準后方可進行下一道工序。（1）對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進行現(xiàn)場勘察處理。安全管理對象主要針對周邊施工人員、現(xiàn)場裝修人員及外來可疑人員。發(fā)生火災(zāi)，及時組織補救并迅速向有關(guān)部門報警，結(jié)合以往的工作經(jīng)驗，我們將在保安員中選拔一批隊員組建管理處“消防快速反應(yīng)分隊”，以保證一旦出現(xiàn)火警時，我們能迅速作出反應(yīng)，立足“自救”，最大限度地減少火災(zāi)損失。（四）善后與恢復(fù)火勢完全熄滅后，保安員負責現(xiàn)場警戒，保護現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門查明火因，統(tǒng)計損失，向上級提交事故報告。②草坪：覆蓋率在90%以上。六、開展業(yè)主意見征詢在銷售過程中，我們擬通過問卷、電話、面談等方式開展2—3次業(yè)主意見征詢，就業(yè)主及購房者對物業(yè)管理、會所管理方面的需求加以收集和統(tǒng)計，及時修訂和調(diào)整管理方案，確保日后物業(yè)管理管理服務(wù)的適用性。四、保潔率承諾指標　99%測定依據(jù)：保潔達標面積/保潔總面積100%≥99%質(zhì)量保證措施：配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施，方便業(yè)主使用，加強宣傳教育，提高業(yè)主保潔意識。定期為業(yè)主提供安全用電檢查和煤氣灶檢測服務(wù)，及時消除隱患。通過每季度召開一次質(zhì)量分析會，每半年組織一次內(nèi)部質(zhì)量審核，每年開展一次管理評審等活動，不斷改進和完善質(zhì)量保證體系，確保業(yè)主滿意。二、財務(wù)管理措施（一）設(shè)立財務(wù)管理機構(gòu)。四、維修基金的管理和使用對維修基金以房屋本體每棟為單位進行專帳管理，并設(shè)立專用帳號存儲本物業(yè)的維修基金。為此，我們將充分發(fā)揮財務(wù)管理在成本管理和成本控制方面的職能，從加強計劃、統(tǒng)計、成本考核等入手，減少各種不必要的開支和浪費，在保證管理服務(wù)質(zhì)量的同時有效降低管理成本。采用原始資料與電腦磁盤雙軌制，確保檔案資料的安全可靠，實現(xiàn)檔案資料儲存方式的多元化。暫時無法解決的問題應(yīng)制訂解決的計劃并向業(yè)主進行解釋。保安員實行準軍事化管理，定期進行軍事素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。三、維修工程質(zhì)量合格率及回訪率（一）維修工程質(zhì)量合格率承諾指標　100%測定依據(jù)：質(zhì)量合格的維修單數(shù)/總維修單數(shù)100%=100%質(zhì)量保證措施：加強對維修技工的專業(yè)培訓(xùn)，所有技術(shù)人員持證上崗,嚴格按照操作規(guī)程進行維修。建議在派出前期管理人員進駐現(xiàn)場前，房產(chǎn)公司應(yīng)在濟寧市物業(yè)管理條例的指導(dǎo)下，就本小區(qū)的物業(yè)管理與我公司簽定正式的委托管理合同，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和深度、標準、雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃撥、工程保固金的支付等重大問題用合同的形式明確下來。（一）管理內(nèi)容樹木、草坪養(yǎng)護管理指標①新種樹苗：本地苗成活率95%，外地苗成活率85%②蟲害的樹木不超過2%。搶救組應(yīng)迅速組織人力將貴重物品及危險物品搬離現(xiàn)場。消防教育宣傳工作。三者之間構(gòu)成立體交叉式的巡邏網(wǎng)絡(luò)，確保管理不出現(xiàn)盲點。（三）強調(diào)下列監(jiān)管重點：為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建，我們在實際工作中，除要求項目主管的例行巡查外，管理處保安員、保潔員等各崗位也對裝修進行全方位監(jiān)管，消除管理盲點，形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時處理，把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。（4）由指定的業(yè)主服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)主驗房。即時完成入伙注記。培訓(xùn)類別與方式（1）培訓(xùn)類別①入職培訓(xùn)：側(cè)重于對物業(yè)管理基本知識及ISO9001（2000）質(zhì)量體系和各項規(guī)章制度的培訓(xùn)；②上崗培訓(xùn)：側(cè)重于專業(yè)技能與職業(yè)道德的培訓(xùn)，在員工到崗的頭兩個星期內(nèi)進行；③在職培訓(xùn)：管理層側(cè)重于綜合管理能力的培訓(xùn)，操作層側(cè)重于專業(yè)技能的提高和多種技術(shù)的掌握，在員工工作中穿插進行；④轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)：側(cè)重于新崗位的專業(yè)知識及技能的培訓(xùn)，在員工到新崗位前一星期內(nèi)進行，采用授課或帶