【正文】 37750 元 /月 %= 元 /月 5. 辦公費(fèi)用 通訊 費(fèi) 500 元 /月 辦公費(fèi)用（含水、電、辦公日耗品等） 5000 元 /月 6750 元 /月 : 500 元 /月 300 元 /月 300 元 /月 888 戶 3 元 /戶月 =2664 元 /月 修 500 元 /月 、樓道路燈電費(fèi)估算 20200 元 /月 （滅蚊蠅） 150 元 /月 300 元 /月 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 12 頁(yè) 共 35 頁(yè) （電池、巡邏自行車修理費(fèi)用） 100 元 /月 （對(duì)講機(jī)、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)） （ 10080+12020+1300+8500） %247。如消防、大門崗、停車場(chǎng)、保潔、綠化、維修等應(yīng)知應(yīng)會(huì)。 管理處經(jīng)理： 1 人 經(jīng)理助理： 2 人 部門主管： 4 人 物管員： 4 人 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 7 頁(yè) 共 35 頁(yè) 出 納： 1 人 安管人員： 21 人 保潔人員： 15 人 維 修： 3 人 綠 化： 2 人 內(nèi)勤員： 2 人 3．管理職責(zé) 管理處經(jīng)理：全面負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作； 經(jīng)理助理：協(xié)助管理經(jīng)理處理日常事務(wù)； 財(cái)務(wù)人員：負(fù)責(zé)收取物業(yè)管理費(fèi)和代收代繳費(fèi)用； 物管人員：房屋裝修巡視、中介租賃、報(bào)修、投訴處理、業(yè)主的走訪和信息的反饋、檔案管理、社區(qū)文化活動(dòng)的組織及會(huì)所管理； 安管人員：主要是對(duì)停車場(chǎng)、電視監(jiān)控、消防、公共秩序、進(jìn)出人員實(shí)行管理； 維修人員：主要是對(duì)房屋、設(shè)施、設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和定期檢修，水、電、消防設(shè)備、電視監(jiān)控設(shè)備、配電進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)管理，抄水表、業(yè)主的日常報(bào)修處理。管理處本著“高效精干、科學(xué)合理、以崗定人”的原則，按綜合一體化管理八大服務(wù)：資料管理、房屋管理、生活秩序、車輛管理、環(huán)境清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、工程維修、社區(qū)文化。 9．社會(huì)文化活動(dòng)的組織。 5．小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備（共用上下水管道、落水管、共用照明、有線電xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 5 頁(yè) 共 35 頁(yè) 視、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備）的養(yǎng)護(hù)、管理。 六、管理內(nèi)容 1．公共環(huán)境管理（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。 四、委托管理原則 根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《 XXXX 城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則以及委托管理合同，本著“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，執(zhí)行公司“服務(wù)是我們的宗旨”的質(zhì)量方針，實(shí)施“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。 第一章 概 要 一、企業(yè)概況 略 二、物業(yè)概況 略 第二章 管理方案 三、委托管理目的 保持和提高物業(yè)的完好程度。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)“ XXXX”住宅小區(qū)整體物業(yè)的管理養(yǎng)護(hù)和對(duì)使用人的管理和服務(wù)，以防使用不當(dāng)，損壞物業(yè)。 五、委托管理方式 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司根據(jù)建設(shè)部《 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法 》和《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則及雙方議定的其它事項(xiàng)，全權(quán)委托 XXXXX 物業(yè)管理有限公司對(duì)住宅小區(qū)實(shí)行綜合一體化管理。 2．車輛出入及停泊管理。 6．小區(qū)內(nèi)房屋建筑本體共用部位的養(yǎng)護(hù)、維修管理。 七、質(zhì)量管理目標(biāo) 1．房屋及公共配套設(shè)施完好率達(dá) 98%； 2．小區(qū)內(nèi)無(wú)重大火災(zāi)、刑事案件和交通事故； 3．小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、消殺達(dá)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)率 98%； 4．維修及時(shí)率達(dá) 100%，處理率達(dá) 98%； 5．業(yè)主滿意率達(dá) 95%； 6．投訴處理率達(dá) 100%； 7．員工專業(yè)培訓(xùn)上崗率達(dá) 100%。設(shè)一個(gè)管理xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 6 頁(yè) 共 35 頁(yè) XXXX物物 業(yè)業(yè) 服服 務(wù)務(wù) 處處 行政綜合部 工程維修部 安全管理部 客戶服務(wù) 行政管理 中介服務(wù) 投訴處理 資料管理 人力資源 文檔處理 管理制度 招聘員工 員工培訓(xùn) 檔案管理 保 潔 園林綠化 倉(cāng)庫(kù)管理 水電維修 家政服務(wù) 鐘點(diǎn)工 設(shè)備養(yǎng)護(hù) 節(jié)日裝典 治安管理 消防管理 車輛管理 管道疏通 后勤保障 環(huán)境管理部 品質(zhì)管理（總公司負(fù)責(zé)監(jiān)督） 弱電管理 機(jī)電養(yǎng)護(hù) 智能監(jiān)控 二次供水 電梯保養(yǎng) 財(cái) 務(wù) 代租代售 場(chǎng)地招租 會(huì)所管理 處、四個(gè)部（行政綜合部、安全管理部、環(huán)境管理 部、工程維修部）。 保潔人員：主要是對(duì)整個(gè)公共場(chǎng) 所、公共部位進(jìn)行環(huán)境保潔和垃圾的清運(yùn)； 綠化人員：綠化的養(yǎng)護(hù)（施肥、澆水、修剪、補(bǔ)種等） 九、管理運(yùn)作機(jī)制及信息反饋環(huán)節(jié) 管理處經(jīng)理 經(jīng)理助理 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 8 頁(yè) 共 35 頁(yè) 十、工作流程 十一、管理處員工的培訓(xùn) 為確保小區(qū)物業(yè)管理早日步入正常，實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)管理目標(biāo)的承諾，管理處將嚴(yán)格按照 ISO9001 質(zhì)量體系文件的培訓(xùn)規(guī)定，科學(xué)系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)管理處員工進(jìn)行全面培訓(xùn)，確保員工 100%持證上崗，全員年培訓(xùn)率達(dá) 100%，合格率達(dá) 100%。 3．經(jīng)驗(yàn)、信息培訓(xùn)： 主要是對(duì)管理處主任、主管、各專業(yè)領(lǐng)班的外出參觀培訓(xùn)，學(xué)習(xí)和交流先進(jìn)、科學(xué)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，了解物業(yè)管理行業(yè)新動(dòng)態(tài)。 12= /月 (根據(jù)勞動(dòng)局要求電梯年檢費(fèi)用 :3600 元 /年月；高層： 元 /㎡ 1．實(shí)行全天候的服務(wù) 對(duì)小區(qū)要提供 365 天 24 小時(shí)全天候的管理和服務(wù)，包括 24 小時(shí)的房屋設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、消防保安管理和日常環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)。作為物業(yè)管理公司，推行限時(shí)承諾服務(wù)是提高服務(wù)質(zhì)量的有效手段。 開展多種服務(wù)，是提升小區(qū)服務(wù)功能的需要，如 24 小時(shí)停車場(chǎng)服務(wù)，代辦二次裝修、代辦房 屋租賃、代辦服務(wù)、家政維修服務(wù)等。 舉止文明、大方、端莊、穩(wěn)健。抬頭挺胸，不得弓腰駝背，不得東 倒西歪，前傾后靠。 遇到緊急突發(fā)事件（事故）應(yīng)立即參入事件（事故）的處理和及時(shí)向主管領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示報(bào)告。 舉止文明、大方、端莊、穩(wěn)健。不袖手、背手、叉腰或?qū)⑹植迦肟诖?，招惹時(shí)不準(zhǔn)吸煙、吃零食，不搭肩挽膀。認(rèn)真指引車輛出入，并引導(dǎo)車主泊車正車輛。 工地安管員職責(zé) 工地出入口設(shè)置安管值班崗位 安管員應(yīng)佩戴工作牌上崗，上崗著制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。 精神振作，姿態(tài)良好。配合好本現(xiàn)場(chǎng)的銷售工作。用語(yǔ)文明，談話自然。負(fù)責(zé)與客戶簽訂有關(guān)物業(yè)管理內(nèi)容的 協(xié)議、公約等，配合好現(xiàn)場(chǎng)的銷售工作。 售樓大廳、辦公及外圍等場(chǎng)所的清潔 負(fù)責(zé)售樓中心、辦公場(chǎng)所及外圍的衛(wèi)生 拖凈地面巡回保潔，做到整體干凈，無(wú)紙屑、水跡、痰跡、煙頭等。 抹凈天花燈罩及掃塵、無(wú)塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。 人員配置： 物業(yè)管理事項(xiàng)咨詢員 1 人 安管員 4 人（銷售中心 1 人，工地大門 1 人，停車場(chǎng)管理員 1 人，機(jī)動(dòng)換崗安管員 1 人） 保潔員 2 人（銷售中心 1 人，辦公、外圍 1 人） 物業(yè)管理日常維修協(xié)助（由北美物業(yè)臨時(shí)指派） 費(fèi)用：合計(jì)人民幣 5200 元 /月 1）、護(hù)管員： 4 人 1000 元 =4000 元 /月（含工資、福利、服裝、裝備） 2）、保潔員： 2 人 600 元 =1200 元 /月（含 工資、福利、服裝、清潔用品及工具） （費(fèi)用計(jì)算方式 =配置人員單價(jià)人數(shù)：安管員標(biāo)準(zhǔn) 1000 元 /月 物管咨詢員： 2440 歲，外貌端正，談吐流利。 1．財(cái)務(wù)管理 工作內(nèi)容：處理公司往來(lái)賬目，催繳、收取各類費(fèi)用 2．綜合事務(wù)管理 工作內(nèi)容：房屋的租賃、裝修巡視、投訴處理、代辦服務(wù)、信息反饋及會(huì)所管理。 檢查項(xiàng)目：排水溝；停車場(chǎng)、景觀小品、車棚；垃圾箱、化糞池；污、雨水井；宣傳欄、標(biāo)識(shí)；樓 面、樓梯、走廊、樓道燈具；墻面、窗、門、消防栓、管線電表箱、滅蚊蠅。 公共設(shè)施： A．室外污水系統(tǒng)每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修補(bǔ)； B．停車場(chǎng)：每天檢查一次； C．暗溝：每周檢查 1 次，隨壞隨修； D．公共區(qū)域照明燈：每周檢查 1 遍，即壞即換。 第四章 管理措施 十七、擬采取的主要管理措施 全面導(dǎo)入 ISO9001 質(zhì)量管理體系。 清潔衛(wèi)生，采取定時(shí)和循環(huán)清潔方式。編制《 XXXX 住宅小區(qū)住戶手冊(cè)》《 XXXX 住宅小區(qū)裝修指南》，介紹 XXXX 公司的服務(wù)宗旨及管理處可提供的服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)管理各項(xiàng)法規(guī)、住戶須遵守的管理規(guī)定等。與市、區(qū)房管局、工商、稅務(wù)、公安、水電管理和小區(qū)管理會(huì)等行政業(yè)務(wù)主管部門的公共關(guān)系，建立一套單位互通信息網(wǎng)絡(luò)。 屬業(yè)主的停車場(chǎng)按 50 元 /車庫(kù) 附件： 江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法 江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 專項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)分?jǐn)偡绞? 江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)申報(bào)審批表 江西省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì) 江西省建設(shè)廳 2020 年 7 月 30 日 附件 1： 江 西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法 第一章 總則 第一條 為加強(qiáng)全省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，建立物業(yè)管理 優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家計(jì)委關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)意 見(jiàn)的通知》 (國(guó)發(fā) (1998)34 號(hào) )精神和《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，特制定本辦法。 本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。 第二章 物業(yè)管理服務(wù)規(guī)定 第五條 物業(yè)管理服務(wù)的范圍主要有： (一 )公共性服務(wù)。 (三 )其它特約性服 務(wù)。 (二 )房屋的共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施保修期滿后的日常維修、養(yǎng)護(hù)，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，其費(fèi)用從物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)中列支。 第三章 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) 第八條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)屬經(jīng)營(yíng)性服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、公平以及與管理水平相適應(yīng)的原則，既要考慮物業(yè)管理成本的補(bǔ)償和合理利潤(rùn)，又要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力。 業(yè)主、使用人因房屋裝修產(chǎn)生的垃圾 ,原則上應(yīng)由業(yè)主 (使用人 )自行清運(yùn)，需由物業(yè)管理企業(yè)清運(yùn)的 ,其垃圾清運(yùn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由同級(jí)價(jià)格主管部門制定。并將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)同級(jí)價(jià)格主管部門備案。 (八 )法定稅金 。 第十五條 新建住宅區(qū)的政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，可由有管理權(quán)限的價(jià)格主管部門先行核定試行標(biāo)準(zhǔn)，一年內(nèi)有效。 第十八條 各級(jí)價(jià)格主管部門在制定和調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)察看、核實(shí)成本、召開價(jià)格聽證座談會(huì)，廣泛聽取業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)意見(jiàn) ，切實(shí)維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。每年考核復(fù)審一次，管理服務(wù)質(zhì)量發(fā)生變化的，價(jià)格主管部門有權(quán)調(diào)整其收費(fèi)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 第二十三條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)必須禁止價(jià)格壟斷和牟取暴利行為 。對(duì)需由業(yè)主 (使用人 )分?jǐn)偟馁M(fèi)用，應(yīng)當(dāng)公布相關(guān)的收費(fèi)票據(jù)復(fù)印和具體的分?jǐn)傇瓌t及計(jì)算方法，接受業(yè)主的監(jiān)督和詢問(wèn)。 第二十七條 已享受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按價(jià)格主管部門核定的