【正文】 37750 元 /月 %= 元 /月 5. 辦公費用 通訊 費 500 元 /月 辦公費用（含水、電、辦公日耗品等） 5000 元 /月 6750 元 /月 : 500 元 /月 300 元 /月 300 元 /月 888 戶 3 元 /戶月 =2664 元 /月 修 500 元 /月 、樓道路燈電費估算 20200 元 /月 （滅蚊蠅） 150 元 /月 300 元 /月 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 12 頁 共 35 頁 （電池、巡邏自行車修理費用） 100 元 /月 （對講機、電腦、打印機、復印機） （ 10080+12020+1300+8500） %247。如消防、大門崗、停車場、保潔、綠化、維修等應知應會。 管理處經(jīng)理： 1 人 經(jīng)理助理： 2 人 部門主管： 4 人 物管員： 4 人 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 7 頁 共 35 頁 出 納： 1 人 安管人員： 21 人 保潔人員： 15 人 維 修： 3 人 綠 化： 2 人 內(nèi)勤員： 2 人 3．管理職責 管理處經(jīng)理：全面負責小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作； 經(jīng)理助理：協(xié)助管理經(jīng)理處理日常事務(wù)； 財務(wù)人員：負責收取物業(yè)管理費和代收代繳費用； 物管人員：房屋裝修巡視、中介租賃、報修、投訴處理、業(yè)主的走訪和信息的反饋、檔案管理、社區(qū)文化活動的組織及會所管理； 安管人員：主要是對停車場、電視監(jiān)控、消防、公共秩序、進出人員實行管理； 維修人員：主要是對房屋、設(shè)施、設(shè)備的日常養(yǎng)護和定期檢修，水、電、消防設(shè)備、電視監(jiān)控設(shè)備、配電進行日常維護保養(yǎng)管理，抄水表、業(yè)主的日常報修處理。管理處本著“高效精干、科學合理、以崗定人”的原則，按綜合一體化管理八大服務(wù)：資料管理、房屋管理、生活秩序、車輛管理、環(huán)境清潔、綠化養(yǎng)護、工程維修、社區(qū)文化。 9．社會文化活動的組織。 5．小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備（共用上下水管道、落水管、共用照明、有線電xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 5 頁 共 35 頁 視、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備）的養(yǎng)護、管理。 六、管理內(nèi)容 1．公共環(huán)境管理（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。 四、委托管理原則 根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》和《 XXXX 城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則以及委托管理合同，本著“以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余”和“精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，執(zhí)行公司“服務(wù)是我們的宗旨”的質(zhì)量方針，實施“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合管理。 第一章 概 要 一、企業(yè)概況 略 二、物業(yè)概況 略 第二章 管理方案 三、委托管理目的 保持和提高物業(yè)的完好程度。通過加強對“ XXXX”住宅小區(qū)整體物業(yè)的管理養(yǎng)護和對使用人的管理和服務(wù)，以防使用不當，損壞物業(yè)。 五、委托管理方式 XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司根據(jù)建設(shè)部《 前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法 》和《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則及雙方議定的其它事項，全權(quán)委托 XXXXX 物業(yè)管理有限公司對住宅小區(qū)實行綜合一體化管理。 2．車輛出入及停泊管理。 6．小區(qū)內(nèi)房屋建筑本體共用部位的養(yǎng)護、維修管理。 七、質(zhì)量管理目標 1．房屋及公共配套設(shè)施完好率達 98%； 2．小區(qū)內(nèi)無重大火災、刑事案件和交通事故； 3．小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、消殺達國家標準率 98%； 4．維修及時率達 100%，處理率達 98%； 5．業(yè)主滿意率達 95%； 6．投訴處理率達 100%； 7．員工專業(yè)培訓上崗率達 100%。設(shè)一個管理xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 6 頁 共 35 頁 XXXX物物 業(yè)業(yè) 服服 務(wù)務(wù) 處處 行政綜合部 工程維修部 安全管理部 客戶服務(wù) 行政管理 中介服務(wù) 投訴處理 資料管理 人力資源 文檔處理 管理制度 招聘員工 員工培訓 檔案管理 保 潔 園林綠化 倉庫管理 水電維修 家政服務(wù) 鐘點工 設(shè)備養(yǎng)護 節(jié)日裝典 治安管理 消防管理 車輛管理 管道疏通 后勤保障 環(huán)境管理部 品質(zhì)管理（總公司負責監(jiān)督） 弱電管理 機電養(yǎng)護 智能監(jiān)控 二次供水 電梯保養(yǎng) 財 務(wù) 代租代售 場地招租 會所管理 處、四個部（行政綜合部、安全管理部、環(huán)境管理 部、工程維修部）。 保潔人員：主要是對整個公共場 所、公共部位進行環(huán)境保潔和垃圾的清運； 綠化人員：綠化的養(yǎng)護（施肥、澆水、修剪、補種等） 九、管理運作機制及信息反饋環(huán)節(jié) 管理處經(jīng)理 經(jīng)理助理 xxx 物業(yè)管理有限公司 xxxxx 物業(yè)管理方案 第 8 頁 共 35 頁 十、工作流程 十一、管理處員工的培訓 為確保小區(qū)物業(yè)管理早日步入正常，實現(xiàn)對小區(qū)管理目標的承諾，管理處將嚴格按照 ISO9001 質(zhì)量體系文件的培訓規(guī)定，科學系統(tǒng)地對小區(qū)管理處員工進行全面培訓，確保員工 100%持證上崗，全員年培訓率達 100%，合格率達 100%。 3．經(jīng)驗、信息培訓： 主要是對管理處主任、主管、各專業(yè)領(lǐng)班的外出參觀培訓，學習和交流先進、科學的物業(yè)管理經(jīng)驗，了解物業(yè)管理行業(yè)新動態(tài)。 12= /月 (根據(jù)勞動局要求電梯年檢費用 :3600 元 /年月；高層： 元 /㎡ 1．實行全天候的服務(wù) 對小區(qū)要提供 365 天 24 小時全天候的管理和服務(wù)，包括 24 小時的房屋設(shè)施設(shè)備維護保養(yǎng)、消防保安管理和日常環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)。作為物業(yè)管理公司，推行限時承諾服務(wù)是提高服務(wù)質(zhì)量的有效手段。 開展多種服務(wù)，是提升小區(qū)服務(wù)功能的需要，如 24 小時停車場服務(wù)，代辦二次裝修、代辦房 屋租賃、代辦服務(wù)、家政維修服務(wù)等。 舉止文明、大方、端莊、穩(wěn)健。抬頭挺胸，不得弓腰駝背，不得東 倒西歪，前傾后靠。 遇到緊急突發(fā)事件（事故）應立即參入事件（事故）的處理和及時向主管領(lǐng)導請示報告。 舉止文明、大方、端莊、穩(wěn)健。不袖手、背手、叉腰或?qū)⑹植迦肟诖?，招惹時不準吸煙、吃零食，不搭肩挽膀。認真指引車輛出入，并引導車主泊車正車輛。 工地安管員職責 工地出入口設(shè)置安管值班崗位 安管員應佩戴工作牌上崗，上崗著制服應干凈、整齊、筆挺。 精神振作，姿態(tài)良好。配合好本現(xiàn)場的銷售工作。用語文明，談話自然。負責與客戶簽訂有關(guān)物業(yè)管理內(nèi)容的 協(xié)議、公約等，配合好現(xiàn)場的銷售工作。 售樓大廳、辦公及外圍等場所的清潔 負責售樓中心、辦公場所及外圍的衛(wèi)生 拖凈地面巡回保潔，做到整體干凈，無紙屑、水跡、痰跡、煙頭等。 抹凈天花燈罩及掃塵、無塵、無蜘蛛網(wǎng)。 人員配置： 物業(yè)管理事項咨詢員 1 人 安管員 4 人（銷售中心 1 人，工地大門 1 人，停車場管理員 1 人，機動換崗安管員 1 人） 保潔員 2 人（銷售中心 1 人，辦公、外圍 1 人） 物業(yè)管理日常維修協(xié)助（由北美物業(yè)臨時指派） 費用：合計人民幣 5200 元 /月 1）、護管員： 4 人 1000 元 =4000 元 /月（含工資、福利、服裝、裝備） 2）、保潔員： 2 人 600 元 =1200 元 /月（含 工資、福利、服裝、清潔用品及工具） （費用計算方式 =配置人員單價人數(shù)：安管員標準 1000 元 /月 物管咨詢員： 2440 歲，外貌端正，談吐流利。 1．財務(wù)管理 工作內(nèi)容：處理公司往來賬目，催繳、收取各類費用 2．綜合事務(wù)管理 工作內(nèi)容：房屋的租賃、裝修巡視、投訴處理、代辦服務(wù)、信息反饋及會所管理。 檢查項目：排水溝；停車場、景觀小品、車棚；垃圾箱、化糞池；污、雨水井；宣傳欄、標識；樓 面、樓梯、走廊、樓道燈具；墻面、窗、門、消防栓、管線電表箱、滅蚊蠅。 公共設(shè)施： A．室外污水系統(tǒng)每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修補； B．停車場：每天檢查一次； C．暗溝：每周檢查 1 次，隨壞隨修； D．公共區(qū)域照明燈：每周檢查 1 遍，即壞即換。 第四章 管理措施 十七、擬采取的主要管理措施 全面導入 ISO9001 質(zhì)量管理體系。 清潔衛(wèi)生，采取定時和循環(huán)清潔方式。編制《 XXXX 住宅小區(qū)住戶手冊》《 XXXX 住宅小區(qū)裝修指南》，介紹 XXXX 公司的服務(wù)宗旨及管理處可提供的服務(wù)項目，物業(yè)管理各項法規(guī)、住戶須遵守的管理規(guī)定等。與市、區(qū)房管局、工商、稅務(wù)、公安、水電管理和小區(qū)管理會等行政業(yè)務(wù)主管部門的公共關(guān)系，建立一套單位互通信息網(wǎng)絡(luò)。 屬業(yè)主的停車場按 50 元 /車庫 附件： 江西省物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法 江西省物業(yè)管理服務(wù)收費標準 專項服務(wù)收費分攤方式 江西省物業(yè)管理服務(wù)收費申報審批表 江西省發(fā)展計劃委員會 江西省建設(shè)廳 2020 年 7 月 30 日 附件 1： 江 西省物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法 第一章 總則 第一條 為加強全省物業(yè)管理服務(wù)收費管理，規(guī)范收費行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，建立物業(yè)管理 優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的競爭機制，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家計委關(guān)于加強房地產(chǎn)價格調(diào)控加快住房建設(shè)意 見的通知》 (國發(fā) (1998)34 號 )精神和《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，特制定本辦法。 本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。 第二章 物業(yè)管理服務(wù)規(guī)定 第五條 物業(yè)管理服務(wù)的范圍主要有： (一 )公共性服務(wù)。 (三 )其它特約性服 務(wù)。 (二 )房屋的共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施保修期滿后的日常維修、養(yǎng)護，由物業(yè)管理企業(yè)負責，其費用從物業(yè)管理公共性服務(wù)費中列支。 第三章 物業(yè)管理服務(wù)收費 第八條 物業(yè)管理服務(wù)收費屬經(jīng)營性服務(wù)收費，應當遵循合理、公開、公平以及與管理水平相適應的原則，既要考慮物業(yè)管理成本的補償和合理利潤，又要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力。 業(yè)主、使用人因房屋裝修產(chǎn)生的垃圾 ,原則上應由業(yè)主 (使用人 )自行清運，需由物業(yè)管理企業(yè)清運的 ,其垃圾清運收費標準由同級價格主管部門制定。并將收費項目和收費標準報同級價格主管部門備案。 (八 )法定稅金 。 第十五條 新建住宅區(qū)的政府定價和政府指導價物業(yè)管理服務(wù)收費，可由有管理權(quán)限的價格主管部門先行核定試行標準，一年內(nèi)有效。 第十八條 各級價格主管部門在制定和調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)收費標準時，要通過現(xiàn)場察看、核實成本、召開價格聽證座談會，廣泛聽取業(yè)主或業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)意見 ，切實維護物業(yè)管理企業(yè)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。每年考核復審一次，管理服務(wù)質(zhì)量發(fā)生變化的，價格主管部門有權(quán)調(diào)整其收費等級和收費標準。 第二十三條 物業(yè)管理服務(wù)收費必須禁止價格壟斷和牟取暴利行為 。對需由業(yè)主 (使用人 )分攤的費用，應當公布相關(guān)的收費票據(jù)復印和具體的分攤原則及計算方法，接受業(yè)主的監(jiān)督和詢問。 第二十七條 已享受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主應當按價格主管部門核定的