【正文】 住戶用電專用配電室1 間地下室公共用電消控中心、監(jiān)控中心1 間6號(hào)樓一層電梯20 部1至8號(hào)樓共18個(gè)樓梯相 關(guān) 信 息小區(qū)共18個(gè)梯,2個(gè)地下車庫出入口,1個(gè)小區(qū)主入口,1個(gè)小區(qū)出口,1個(gè)消防通道,1個(gè)人行消防通道,8號(hào)樓獨(dú)立幢獨(dú)設(shè)1個(gè)出入口,二期未開發(fā)。業(yè)主的報(bào)修、投訴、求助事項(xiàng)每天都要清理匯總，檢查是否都已經(jīng)按要求的時(shí)限及時(shí)處理，是否有遺漏，由于工程復(fù)雜程度及難度因素沒有處理完畢的，要日日跟蹤，及時(shí)給業(yè)主回復(fù)處理的進(jìn)展情況。 企業(yè)的每一位員工都是企業(yè)的形象代言人,每一個(gè)人的一舉一動(dòng)都代表著公司形象。 不要計(jì)較客戶的態(tài)度如何，你需要做的就是把服務(wù)做到位，記住，這就是你的工作。 每日學(xué)習(xí)，每日進(jìn)步。 天下大事，必做于細(xì)；天下難事，必做于易。 要求下級(jí)做到的，自己要先做到。非常認(rèn)真地做好它，就是不容易。 領(lǐng)導(dǎo)與管理不是耍威享福，而是引導(dǎo)與勸戒，更是支持與服務(wù)。 誰砸企業(yè)的牌子，企業(yè)就砸誰的飯碗。 決不內(nèi)耗。7. 企業(yè)服務(wù)理念： 我們所有的工作就是把客戶的不滿消除到零。 永遠(yuǎn)不要與客戶爭(zhēng)辯。 客戶的事，既使是一件小事，也比其它任何事都重要，甚至是領(lǐng)導(dǎo)的事。8. 企業(yè)愿景： 做本地最好的物業(yè)企業(yè)，永遠(yuǎn)領(lǐng)先對(duì)手一步。主要業(yè)主群為：一院醫(yī)生、河市馬甲、市地質(zhì)大隊(duì)、洛江政府人員。由于小區(qū)內(nèi)的3號(hào)樓、4號(hào)樓、7號(hào)樓的一層架空層作為停車場(chǎng)，無法形成人車分流管理，人車出入較混雜，安全系數(shù)較低，車場(chǎng)分布較散，考慮到成本核算，不可能每個(gè)車場(chǎng)設(shè)車管員，因此，整個(gè)小區(qū)的安全管理和秩序管理主要是從以下兩方面實(shí)施：應(yīng)增設(shè)小區(qū)的監(jiān)控探頭，包括小區(qū)出入口處、車場(chǎng)車庫出入口與場(chǎng)內(nèi)主要位置、車輛出入通道、外圍店面和四周圍墻；加強(qiáng)小區(qū)出入口物品、車輛、人員的控制和小區(qū)的巡查力度。項(xiàng) 目類 別計(jì)價(jià)單位標(biāo) 準(zhǔn)備 注物業(yè)管理費(fèi)（住宅）m178。月120元地面車位維護(hù)費(fèi)個(gè)、人員編制及薪酬福利總經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理事務(wù)助理出納客戶服務(wù)部綜合事務(wù)管理會(huì)所管理品質(zhì)監(jiān)督環(huán)境服務(wù)部工程服務(wù)部安防服務(wù)部部 門崗 位定 編 數(shù)備 注一期到崗日期二期增編項(xiàng)目經(jīng)理107．4事務(wù)助理107．6客戶服務(wù)部客服主管107．4客服助理307．4前臺(tái)接待107．6出納107．6工程服務(wù)部主管107．4水電維修207．4安防服務(wù)部主管107．6班長(zhǎng)307. 6隊(duì)員1207．73監(jiān)控307．72車管員407．72環(huán)境服務(wù)部主管107．6保潔員607．72綠化工207．7品質(zhì)監(jiān)督事務(wù)助理兼任會(huì)所管理事務(wù)助理兼任行政后勤事務(wù)助理兼任食堂廚務(wù)107．7449崗 位基本工資崗位工資職務(wù)工資超時(shí)補(bǔ)貼技能(工作量)補(bǔ)貼正常工資試用轉(zhuǎn)正事務(wù)助理450550850300200特定1800出納4504006001501200部門主管450450750150150特定1500客服助理450400600150特定1200安防班長(zhǎng)4503504001001502001300安防員450350500300特定1250監(jiān)控450250350特定800車管員45050150200800保潔員450150250特定700工程人員450400500150特定1100綠化工450250350特定800廚師450250350800 、醫(yī)保按公司規(guī)定另外提取費(fèi)用項(xiàng)目子項(xiàng)目數(shù) 量單 價(jià)費(fèi)用小計(jì)備 注前期投入費(fèi)用攤銷印刷品125002500辦公場(chǎng)地布置150005000員工宿舍用品11000010000標(biāo)識(shí)系統(tǒng)11000010000員工服裝1批4000040000辦公用品1批2000020000保潔機(jī)具1批150005000安防器械1批170005000維修工具1批1500015000134500費(fèi)用小計(jì)134500元、管理成本構(gòu)成及測(cè)算結(jié)果一覽表年經(jīng)營(yíng)支出匯總表費(fèi) 用 項(xiàng) 目月支出額（元）年支出額（萬元）所占比重%單位面積成本（元）備 注（一）人工費(fèi)5160061．9258．54（二）辦公費(fèi)24602．952．79 （三）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)11181．04（四）低值易耗品攤銷費(fèi)14081．31（五）設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修費(fèi)35923．35（六）清潔費(fèi)87808．19（七）安防費(fèi)14941．39（八）不可預(yù)見費(fèi)26872．51（九）社區(qū)文化費(fèi)27682．58（十）管理傭金66516．20（十一）法定稅費(fèi)55925．21按收入合計(jì)的6%計(jì)提合 計(jì)88150105．6793．11崗 位人 數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)月工次額備 注經(jīng)理140004000事務(wù)助理118001800客服主管115001500客服助理512006000出納112001200環(huán)境主管115001500監(jiān)控38002400綠化員28001600保潔員67004200工程主管115001500車管員48003200水電工311003300日常維修安防主管115001500安防班長(zhǎng)313003900安防員121100132008小時(shí)廚師1800800小計(jì)4651600費(fèi)用合計(jì)51600費(fèi)用項(xiàng)目子項(xiàng)目測(cè) 算 依 據(jù)費(fèi)用小計(jì)辦公費(fèi)交通費(fèi)日常租車估算200通訊費(fèi)電話費(fèi)兩部電話，平均每部月120元，共計(jì)240元240手機(jī)費(fèi)2部，平均150元∕月300服裝費(fèi)管理人員夏裝2套:150元∕月，冬裝2套：200元∕月，（150+300）2套12∕24（兩年折舊）450護(hù)管員夏裝2套:100元∕月，冬裝2套：150元∕月，（100+200）2套15∕24（兩年折舊）375其他員工夏裝2套:100元∕月，冬裝2套：200元∕月，（100+150）2套19∕24（兩年折舊）475辦公用品14人（辦公室及領(lǐng)班長(zhǎng)以上人員）30元∕人（包括公共辦公用品）420合 計(jì)2460費(fèi)用項(xiàng)目子項(xiàng)目數(shù) 量單 價(jià)費(fèi)用小計(jì)備 注辦公設(shè) 備原值電腦5400020000打印機(jī)115001500傳真機(jī)110001000電話機(jī)3150450復(fù)印機(jī)180008000對(duì)講機(jī)15100015000辦公桌椅經(jīng)理1800800管理人員93002700值班室4200800文件柜經(jīng)理1800800部門104004000電視機(jī)110001000熱水器110001000驗(yàn)鈔機(jī)1200200沙發(fā)、茶幾1800800保險(xiǎn)柜110001000工具設(shè)備 數(shù)字萬用表1200200鉗形電流表1300300兆歐表110001000工具柜35001500管道疏通機(jī)115001500電焊機(jī)110001000沖擊鉆110001000電錘120002000小推車53001500高壓水槍115001500剪草機(jī)2500010000修邊機(jī)﹨綠籬剪160006000小計(jì)86550（三）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)計(jì)8655（殘值）1118按5年折舊，折舊扣殘值為10%計(jì)算（四）低值易耗品攤銷清潔工具批13000125按兩年攤銷榨水車臺(tái)20240200維修工具批16000250綠化工具批12000167辦公文具批13000250安防、消防工具批15000417低值易耗品合計(jì)費(fèi)用1408費(fèi)用項(xiàng)目子項(xiàng)目測(cè) 算 依 據(jù)費(fèi)用小計(jì)給排水系統(tǒng)日常維修與更換配件每月估算2000照明系統(tǒng)維修費(fèi)用原值估算50萬元，按原值5%計(jì)算208更換費(fèi)用原值估算50萬元，%更新（40年更換一遍），12個(gè)月攤銷1042監(jiān)控系統(tǒng)維修費(fèi)用原值估算50萬元，按每年原值5%計(jì)算208消防系統(tǒng)維修費(fèi)用原值估算80萬元，按原值2%計(jì)算133運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)合計(jì)359安防、不可預(yù)見費(fèi)、管理傭金明細(xì)表費(fèi)用項(xiàng)目子 項(xiàng) 目測(cè) 算 依 據(jù)費(fèi)用小計(jì)（六）清潔綠化費(fèi)衛(wèi)生消殺每月消殺4次，每次300元1200清潔化糞池共83個(gè)，平均每個(gè)每次200元，共16600元1383清潔材料（1）普通工具500清潔材料（2）普通清潔劑1500清潔材料（3）樟腦球、潔廁凈等300噴泉、水池水質(zhì)處理費(fèi)冬季每月一次，夏季每周一次，春秋每月兩次∕每次約500元1125綠化材料∕月2772清潔費(fèi)合計(jì)8780（七）安防費(fèi)建筑面積298800平方米，∕平方米∕月計(jì)算1494（八）不可預(yù)見費(fèi)按前七個(gè)項(xiàng)目的3%提取2687（九）社區(qū)文化費(fèi)按前八項(xiàng)的3%提取2768（十）管理傭金按前九個(gè)項(xiàng)目的7%提取6651針對(duì)住宅小區(qū)的自然條件和業(yè)主構(gòu)成特點(diǎn)，對(duì)小區(qū)采取的總休管理思路為：：安防管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作 ，必須做到萬無一失。 所有員工的工作均是按照業(yè)主的生活節(jié)奏設(shè)計(jì)的，均以滿足業(yè)主的生理需要和心理需要為主要目標(biāo)。按照標(biāo)準(zhǔn)配置保潔員、綠化工，從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。本公司在機(jī)電設(shè)備、房屋設(shè)施和業(yè)主家庭報(bào)修管理上將采用本公司獨(dú)具特色的標(biāo)準(zhǔn)化管理和定人定機(jī)制。對(duì)設(shè)備的檢修工作基本上做到不影響業(yè)主的正常工作，“零干擾”業(yè)主。b. 業(yè)主選擇的裝修方案應(yīng)符合規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項(xiàng)目，項(xiàng)目管理中心將對(duì)裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審查。b. 在接業(yè)主（住戶）遞交的裝修方案一周內(nèi)，事務(wù)助理會(huì)同工程服務(wù)部、安防部對(duì)方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核，保證不出現(xiàn)違章裝修方案。如實(shí)際情況需要更改，必須報(bào)項(xiàng)目管理中心審批，出具更改通知后方可施工。e. 裝修施工用電不得越過該裝修住宅單元的裝修表容量，嚴(yán)禁擅自亂接、亂拉電源線；超容量用電在管理處協(xié)商后，在項(xiàng)目管理中心的監(jiān)督下，由管理人員指定位置處接臨時(shí)電源線，否則造成的一切后果由業(yè)主（住戶）負(fù)責(zé)。i. 嚴(yán)禁封閉陽臺(tái)，不得改變陽臺(tái)的用途，防盜窗花由項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)統(tǒng)一式樣。如未驗(yàn)收，項(xiàng)目管理中心可安排拆除隱蔽部分遮擋，再行驗(yàn)收，由此造成的損失由業(yè)主（住戶）自己負(fù)責(zé)。d. 裝修驗(yàn)收合格并使用個(gè)月后，經(jīng)項(xiàng)目管理中心復(fù)驗(yàn)確定工程無明顯質(zhì)量問題，將押金退回業(yè)主（住戶）。 本小區(qū)內(nèi)裝修隊(duì)實(shí)