【正文】 住戶用電專用配電室1 間地下室公共用電消控中心、監(jiān)控中心1 間6號樓一層電梯20 部1至8號樓共18個樓梯相 關(guān) 信 息小區(qū)共18個梯,2個地下車庫出入口,1個小區(qū)主入口,1個小區(qū)出口,1個消防通道,1個人行消防通道,8號樓獨立幢獨設(shè)1個出入口,二期未開發(fā)。業(yè)主的報修、投訴、求助事項每天都要清理匯總，檢查是否都已經(jīng)按要求的時限及時處理，是否有遺漏，由于工程復(fù)雜程度及難度因素沒有處理完畢的，要日日跟蹤，及時給業(yè)主回復(fù)處理的進展情況。 企業(yè)的每一位員工都是企業(yè)的形象代言人,每一個人的一舉一動都代表著公司形象。 不要計較客戶的態(tài)度如何，你需要做的就是把服務(wù)做到位，記住，這就是你的工作。 每日學(xué)習(xí)，每日進步。 天下大事，必做于細；天下難事，必做于易。 要求下級做到的，自己要先做到。非常認真地做好它，就是不容易。 領(lǐng)導(dǎo)與管理不是耍威享福，而是引導(dǎo)與勸戒，更是支持與服務(wù)。 誰砸企業(yè)的牌子，企業(yè)就砸誰的飯碗。 決不內(nèi)耗。7. 企業(yè)服務(wù)理念： 我們所有的工作就是把客戶的不滿消除到零。 永遠不要與客戶爭辯。 客戶的事，既使是一件小事，也比其它任何事都重要，甚至是領(lǐng)導(dǎo)的事。8. 企業(yè)愿景： 做本地最好的物業(yè)企業(yè)，永遠領(lǐng)先對手一步。主要業(yè)主群為：一院醫(yī)生、河市馬甲、市地質(zhì)大隊、洛江政府人員。由于小區(qū)內(nèi)的3號樓、4號樓、7號樓的一層架空層作為停車場，無法形成人車分流管理，人車出入較混雜，安全系數(shù)較低，車場分布較散，考慮到成本核算，不可能每個車場設(shè)車管員，因此，整個小區(qū)的安全管理和秩序管理主要是從以下兩方面實施：應(yīng)增設(shè)小區(qū)的監(jiān)控探頭，包括小區(qū)出入口處、車場車庫出入口與場內(nèi)主要位置、車輛出入通道、外圍店面和四周圍墻；加強小區(qū)出入口物品、車輛、人員的控制和小區(qū)的巡查力度。項 目類 別計價單位標(biāo) 準(zhǔn)備 注物業(yè)管理費（住宅）m178。月120元地面車位維護費個、人員編制及薪酬福利總經(jīng)理項目經(jīng)理事務(wù)助理出納客戶服務(wù)部綜合事務(wù)管理會所管理品質(zhì)監(jiān)督環(huán)境服務(wù)部工程服務(wù)部安防服務(wù)部部 門崗 位定 編 數(shù)備 注一期到崗日期二期增編項目經(jīng)理107．4事務(wù)助理107．6客戶服務(wù)部客服主管107．4客服助理307．4前臺接待107．6出納107．6工程服務(wù)部主管107．4水電維修207．4安防服務(wù)部主管107．6班長307. 6隊員1207．73監(jiān)控307．72車管員407．72環(huán)境服務(wù)部主管107．6保潔員607．72綠化工207．7品質(zhì)監(jiān)督事務(wù)助理兼任會所管理事務(wù)助理兼任行政后勤事務(wù)助理兼任食堂廚務(wù)107．7449崗 位基本工資崗位工資職務(wù)工資超時補貼技能(工作量)補貼正常工資試用轉(zhuǎn)正事務(wù)助理450550850300200特定1800出納4504006001501200部門主管450450750150150特定1500客服助理450400600150特定1200安防班長4503504001001502001300安防員450350500300特定1250監(jiān)控450250350特定800車管員45050150200800保潔員450150250特定700工程人員450400500150特定1100綠化工450250350特定800廚師450250350800 、醫(yī)保按公司規(guī)定另外提取費用項目子項目數(shù) 量單 價費用小計備 注前期投入費用攤銷印刷品125002500辦公場地布置150005000員工宿舍用品11000010000標(biāo)識系統(tǒng)11000010000員工服裝1批4000040000辦公用品1批2000020000保潔機具1批150005000安防器械1批170005000維修工具1批1500015000134500費用小計134500元、管理成本構(gòu)成及測算結(jié)果一覽表年經(jīng)營支出匯總表費 用 項 目月支出額（元）年支出額（萬元）所占比重%單位面積成本（元）備 注（一）人工費5160061．9258．54（二）辦公費24602．952．79 （三）固定資產(chǎn)折舊費11181．04（四）低值易耗品攤銷費14081．31（五）設(shè)施設(shè)備維護維修費35923．35（六）清潔費87808．19（七）安防費14941．39（八）不可預(yù)見費26872．51（九）社區(qū)文化費27682．58（十）管理傭金66516．20（十一）法定稅費55925．21按收入合計的6%計提合 計88150105．6793．11崗 位人 數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)月工次額備 注經(jīng)理140004000事務(wù)助理118001800客服主管115001500客服助理512006000出納112001200環(huán)境主管115001500監(jiān)控38002400綠化員28001600保潔員67004200工程主管115001500車管員48003200水電工311003300日常維修安防主管115001500安防班長313003900安防員121100132008小時廚師1800800小計4651600費用合計51600費用項目子項目測 算 依 據(jù)費用小計辦公費交通費日常租車估算200通訊費電話費兩部電話，平均每部月120元，共計240元240手機費2部，平均150元∕月300服裝費管理人員夏裝2套:150元∕月，冬裝2套：200元∕月，（150+300）2套12∕24（兩年折舊）450護管員夏裝2套:100元∕月，冬裝2套：150元∕月，（100+200）2套15∕24（兩年折舊）375其他員工夏裝2套:100元∕月，冬裝2套：200元∕月，（100+150）2套19∕24（兩年折舊）475辦公用品14人（辦公室及領(lǐng)班長以上人員）30元∕人（包括公共辦公用品）420合 計2460費用項目子項目數(shù) 量單 價費用小計備 注辦公設(shè) 備原值電腦5400020000打印機115001500傳真機110001000電話機3150450復(fù)印機180008000對講機15100015000辦公桌椅經(jīng)理1800800管理人員93002700值班室4200800文件柜經(jīng)理1800800部門104004000電視機110001000熱水器110001000驗鈔機1200200沙發(fā)、茶幾1800800保險柜110001000工具設(shè)備 數(shù)字萬用表1200200鉗形電流表1300300兆歐表110001000工具柜35001500管道疏通機115001500電焊機110001000沖擊鉆110001000電錘120002000小推車53001500高壓水槍115001500剪草機2500010000修邊機﹨綠籬剪160006000小計86550（三）固定資產(chǎn)折舊費計8655（殘值）1118按5年折舊，折舊扣殘值為10%計算（四）低值易耗品攤銷清潔工具批13000125按兩年攤銷榨水車臺20240200維修工具批16000250綠化工具批12000167辦公文具批13000250安防、消防工具批15000417低值易耗品合計費用1408費用項目子項目測 算 依 據(jù)費用小計給排水系統(tǒng)日常維修與更換配件每月估算2000照明系統(tǒng)維修費用原值估算50萬元，按原值5%計算208更換費用原值估算50萬元，%更新（40年更換一遍），12個月攤銷1042監(jiān)控系統(tǒng)維修費用原值估算50萬元，按每年原值5%計算208消防系統(tǒng)維修費用原值估算80萬元，按原值2%計算133運行養(yǎng)護費合計359安防、不可預(yù)見費、管理傭金明細表費用項目子 項 目測 算 依 據(jù)費用小計（六）清潔綠化費衛(wèi)生消殺每月消殺4次，每次300元1200清潔化糞池共83個，平均每個每次200元，共16600元1383清潔材料（1）普通工具500清潔材料（2）普通清潔劑1500清潔材料（3）樟腦球、潔廁凈等300噴泉、水池水質(zhì)處理費冬季每月一次，夏季每周一次，春秋每月兩次∕每次約500元1125綠化材料∕月2772清潔費合計8780（七）安防費建筑面積298800平方米，∕平方米∕月計算1494（八）不可預(yù)見費按前七個項目的3%提取2687（九）社區(qū)文化費按前八項的3%提取2768（十）管理傭金按前九個項目的7%提取6651針對住宅小區(qū)的自然條件和業(yè)主構(gòu)成特點，對小區(qū)采取的總休管理思路為：：安防管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作 ，必須做到萬無一失。 所有員工的工作均是按照業(yè)主的生活節(jié)奏設(shè)計的，均以滿足業(yè)主的生理需要和心理需要為主要目標(biāo)。按照標(biāo)準(zhǔn)配置保潔員、綠化工，從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。本公司在機電設(shè)備、房屋設(shè)施和業(yè)主家庭報修管理上將采用本公司獨具特色的標(biāo)準(zhǔn)化管理和定人定機制。對設(shè)備的檢修工作基本上做到不影響業(yè)主的正常工作，“零干擾”業(yè)主。b. 業(yè)主選擇的裝修方案應(yīng)符合規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項目，項目管理中心將對裝修方案進行嚴(yán)格的審查。b. 在接業(yè)主（住戶）遞交的裝修方案一周內(nèi)，事務(wù)助理會同工程服務(wù)部、安防部對方案進行嚴(yán)格的審核，保證不出現(xiàn)違章裝修方案。如實際情況需要更改，必須報項目管理中心審批，出具更改通知后方可施工。e. 裝修施工用電不得越過該裝修住宅單元的裝修表容量，嚴(yán)禁擅自亂接、亂拉電源線；超容量用電在管理處協(xié)商后，在項目管理中心的監(jiān)督下，由管理人員指定位置處接臨時電源線，否則造成的一切后果由業(yè)主（住戶）負責(zé)。i. 嚴(yán)禁封閉陽臺，不得改變陽臺的用途，防盜窗花由項目管理中心設(shè)計統(tǒng)一式樣。如未驗收，項目管理中心可安排拆除隱蔽部分遮擋，再行驗收，由此造成的損失由業(yè)主（住戶）自己負責(zé)。d. 裝修驗收合格并使用個月后，經(jīng)項目管理中心復(fù)驗確定工程無明顯質(zhì)量問題，將押金退回業(yè)主（住戶）。 本小區(qū)內(nèi)裝修隊實