【正文】 主任領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)的保潔綠化工作，美化、凈化工作環(huán)境。（五）消防管理員崗位職責(zé)遵守管理處各項(xiàng)規(guī)章制度和消防管理制度。熟悉小區(qū)供電系統(tǒng)的線路圖和控制方法，機(jī)電設(shè)備的性能和使用狀況，保證低壓配電設(shè)備的正常運(yùn)行。合閘前應(yīng)仔細(xì)普查一遍，確認(rèn)無(wú)問(wèn)題后方可合閘。負(fù)責(zé)消防管理及低配值班。定期巡回檢查，做到小修不過(guò)時(shí)，大修不拖延，特殊維修及時(shí)報(bào)上級(jí)審批。如一時(shí)不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說(shuō)明情況。積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務(wù)，制止違章行為，發(fā)生分歧要以理服人，不能制止的向帶班員報(bào)告。發(fā)現(xiàn)情況異常時(shí)，應(yīng)立即查明原因，視情況報(bào)告帶班員或管理處。熟悉和愛(ài)護(hù)小區(qū)配套的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、泵房、消防器材及消防栓位置，并熟練掌握各種滅火器材的使用方法及火災(zāi)處理程序。（十）車(chē)輛管理員崗位職責(zé)懂得一般交通管理指揮知識(shí)，熟悉停車(chē)場(chǎng)路況環(huán)境，以及底層車(chē)庫(kù)車(chē)位使用狀況，熟悉車(chē)主、車(chē)牌號(hào)碼和停車(chē)位號(hào)碼。堅(jiān)持文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時(shí)遇到的各種問(wèn)題。負(fù)責(zé)小區(qū)周?chē)鷫w、柱、路燈、圍欄、宣傳牌、宣傳窗的清潔。維持責(zé)任區(qū)域清潔衛(wèi)生，勸阻、制止違反清衛(wèi)管理規(guī)定的行為。按觀賞要求，負(fù)責(zé)編制草花翻種計(jì)劃，提出花草采購(gòu)申請(qǐng)。綠化員要維護(hù)和保養(yǎng)好自己的各種工具和公用設(shè)備、設(shè)施，如澆水工具、割草機(jī)等，如有遺失和損壞須按規(guī)定賠償。制定房屋及設(shè)施設(shè)備的管理規(guī)定，制止各種擅自改變房屋和配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀及毀壞設(shè)施設(shè)備的行為。派專業(yè)技術(shù)人員、熟練技術(shù)工人深入小區(qū)機(jī)房，熟悉設(shè)施設(shè)備的性能和操作要求，根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定設(shè)施設(shè)備管理保養(yǎng)計(jì)劃，做好管理保養(yǎng)工作。（一）保安人員配備小區(qū)的保安人員共配備13名保安人員，其中主管1人，隊(duì)員12人，值班分為早、中、晚三班三倒，對(duì)小區(qū)實(shí)行24小時(shí)不間斷管理。定期進(jìn)行消防安全檢查，保安員每天巡視小區(qū)的每個(gè)角落，及時(shí)發(fā)現(xiàn)消防火險(xiǎn)隱患；定期對(duì)消防器材（滅火器、消防栓等）的完好情況進(jìn)行檢查；每天檢查小區(qū)自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)是否正常運(yùn)行；每天對(duì)小區(qū)安全用電情況進(jìn)行檢查；定期對(duì)消防設(shè)備（消防泵、水噴淋等）進(jìn)行測(cè)試，并做好記錄。參考停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)，為便于管理，為維護(hù)小區(qū)的良好停車(chē)秩序，建議安裝IC卡智能停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)一套，將整個(gè)小區(qū)的車(chē)輛管理納入電腦管理之下，提高管理效率，方便業(yè)主出入，有效防止車(chē)輛的遺失。管理處主管一天兩次檢查衛(wèi)生工作質(zhì)量，根據(jù)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)對(duì)清潔工進(jìn)行考核。（三）保潔范圍小區(qū)所有公共部位、小區(qū)外道路、停車(chē)場(chǎng)、地下室等。垃圾桶清倒及時(shí)，桶內(nèi)無(wú)異味。四、清潔內(nèi)容小區(qū)外路面清掃，每日10小時(shí)保潔；小區(qū)大廳、樓梯、走廊每天打掃、拖洗一次，10小時(shí)保潔，不間斷對(duì)垃圾桶收集、清運(yùn)；樓梯間玻璃窗每月擦拭一次；每周對(duì)樓內(nèi)護(hù)欄、標(biāo)識(shí)牌等公用部位進(jìn)行保潔擦拭，并不斷巡視保持干凈整潔；垃圾收取，固定垃圾桶每天定時(shí)收取兩次；綠地衛(wèi)生每天巡視、清潔一次，保持綠地?zé)o雜物、垃圾、果皮、紙屑；五、具體實(shí)施方案項(xiàng)目計(jì)劃方案實(shí)施效果生活垃圾在樓幢間設(shè)置垃圾桶早晚二次由清潔工直運(yùn)垃圾中轉(zhuǎn)站，垃圾桶每天清洗一次防止垃圾二次污染，減少垃圾在小區(qū)內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn)路程，對(duì)清潔路面，提高小小區(qū)次，減少垃圾帶來(lái)的污染源建筑垃圾設(shè)置建筑垃圾堆放點(diǎn)袋裝集中清運(yùn)，每周定期將建筑垃圾拉往傾倒點(diǎn)消除亂堆亂放現(xiàn)象，及時(shí)清除建筑垃圾污染問(wèn)題果殼類設(shè)置數(shù)個(gè)果殼箱放置點(diǎn)一天收集一次，每天清洗一次減少地上果殼、煙蒂、紙屑道路廣場(chǎng)10小時(shí)動(dòng)態(tài)清掃保持，清衛(wèi)員1小時(shí)循環(huán)、動(dòng)態(tài)一次清衛(wèi)果殼紙屑地上不超過(guò)一小時(shí)。進(jìn)入樓道感到清潔、明亮、舒適除四害按季節(jié)要求除四害配合社區(qū)居委會(huì)，及時(shí)購(gòu)買(mǎi)、投放、回收小區(qū)內(nèi)無(wú)明顯的四害侵害和活動(dòng)公廁每天清掃二次廁內(nèi)無(wú)糞便堆積，地上無(wú)污染廁所內(nèi)無(wú)臭味，地面干凈，無(wú)糞便污染第五章 綠化管理方案根據(jù)綠化養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量要求，細(xì)化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和考核指標(biāo)，做到小區(qū)內(nèi)外的花卉、樹(shù)木生長(zhǎng)正常，布局合理。三、樹(shù)木花草的日常維護(hù)根據(jù)季節(jié)、氣候、地域條件及時(shí)澆水，保持良好的生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。對(duì)枯萎的花草及時(shí)清除、更換，杜絕裸土現(xiàn)象的發(fā)生；及時(shí)清理綠化帶內(nèi)垃圾，每周擦拭綠化小品一次。物業(yè)檔案是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動(dòng)時(shí)直接形成的對(duì)國(guó)家和社會(huì)有保存價(jià)值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。二、資料分類整理收集后的所有信息資料，統(tǒng)一由檔案管理員整理。檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定：出室必須由管理處主任同意，經(jīng)登記后方可借出；入室時(shí)，須由專人進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。一、設(shè)想及安排突出特點(diǎn)：開(kāi)展小區(qū)文化活動(dòng)，逐步成為創(chuàng)建文明住宅小區(qū)宇的特色；找準(zhǔn)切入點(diǎn)，開(kāi)展形式多樣的主題活動(dòng)、節(jié)日活動(dòng)和經(jīng)常性活動(dòng)；把握基本點(diǎn)，吸引業(yè)主（使用人）廣泛參與，喜聞樂(lè)見(jiàn)；設(shè)想定期舉辦小區(qū)內(nèi)業(yè)主（使用人）之間的聯(lián)誼活動(dòng)，增進(jìn)業(yè)主（使用人）之間的交流。維護(hù)小區(qū)內(nèi)房屋、水、電、環(huán)衛(wèi)、市政、通訊、消防等公共設(shè)施。業(yè)主互相尊重、相互關(guān)心、互相幫助、和睦相處、共享和平。四、物業(yè)服務(wù)延伸項(xiàng)目（一）無(wú)償服務(wù)業(yè)主熱線：24小時(shí)熱線；代為訂水、訂奶服務(wù)；預(yù)定及叫車(chē)接送服務(wù)；代定報(bào)刊雜志：管理處負(fù)責(zé)辦理手續(xù)，費(fèi)用由業(yè)主自理；醫(yī)療急救服務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系醫(yī)院；代收郵件服務(wù)；代辦速遞業(yè)務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系速遞公司；代辦保險(xiǎn)業(yè)務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系和推薦保險(xiǎn)公司；代辦定票及定酒店服務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系和推薦；（二）有償服務(wù)室內(nèi)清潔；室內(nèi)綠化；工程維修服務(wù)。入住率達(dá)到50％后，由物業(yè)公司向市物業(yè)管理科及當(dāng)?shù)亟值捞岢錾暾?qǐng)，成立業(yè)主代表大會(huì)籌委會(huì)。物業(yè)公司在籌建過(guò)程中，適當(dāng)提供資金、活動(dòng)場(chǎng)地、聯(lián)絡(luò)及其他方便。如在規(guī)劃設(shè)計(jì)一項(xiàng)上,針對(duì)配套設(shè)施的合理設(shè)置、水電供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理的方式、消防設(shè)備的處理、建筑材料的使用狀況等多方面提供專業(yè)的參考意見(jiàn),提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位注意,從而將一些隱患避免在初始階段。，磋商解決辦法。、打算。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，便能有序地對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。業(yè)主入住前7天，管理處掛牌辦公，交付前5天所有員工經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗，共同迎接業(yè)主入住。二、辦理入住手續(xù)采取的便利措施辦理入住八字方針：“熱情、周到、高效、便利”。三、收費(fèi)標(biāo)志上墻及宣傳工作在小區(qū)宣傳櫥窗內(nèi)，制作張貼收費(fèi)一覽表，列明本小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公布監(jiān)督、服務(wù)電話。二、裝修宣傳為加大裝修宣傳力度，充分發(fā)揮小區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)主的橋梁，真正提高業(yè)主按章裝修的自覺(jué)性，提前對(duì)每一個(gè)業(yè)主進(jìn)行裝修宣傳，向業(yè)主和裝修公司發(fā)放《裝修須知》，明確裝修規(guī)定、違章裝修的危害行為和處理措施，從而降低違章裝修發(fā)生率。維護(hù)房屋外觀統(tǒng)一美觀，審核重點(diǎn)：陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、天臺(tái)、空調(diào)安裝及管線走向。治安人員、環(huán)境監(jiān)管人員及其他人員均對(duì)裝修進(jìn)行監(jiān)管，形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，體現(xiàn)裝修管理“全過(guò)程、全因素、全員管理”的特點(diǎn)，消除管理盲點(diǎn)，維護(hù)好智能設(shè)施管線等公共管線，杜絕違章搭建。針對(duì)違章裝修，除了采取說(shuō)服制止、行政壓力促使其整改外，根據(jù)違章?lián)p壞情況，采取賠償和罰款處理等經(jīng)濟(jì)手段控制。二、具體防范措施針對(duì)這一時(shí)期的治安形勢(shì)，我們?cè)谌胱∑陂g確立了“人防為主、技防物防為輔”的治安策略。車(chē)流控制通過(guò)停車(chē)場(chǎng)IC卡管理系統(tǒng)記錄車(chē)主、車(chē)牌號(hào)、車(chē)型等信息。管理處每年一次向業(yè)主（使用人）公布物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支狀況；管理處定期向管理委托方匯報(bào)管理情況，接受業(yè)委托方的監(jiān)督和檢查。 收繳率的高低直接影響物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)收入。第六部分 經(jīng)營(yíng)核算一、增收節(jié)支、以業(yè)養(yǎng)業(yè)計(jì)劃努力提高各種費(fèi)用的收繳率，力爭(zhēng)達(dá)到90％以上；開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)；制定各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支計(jì)劃，從而達(dá)到節(jié)約開(kāi)支的作用；充分發(fā)揮公司在管理中的統(tǒng)籌作用，利用公司現(xiàn)有管理人員的技術(shù)人員，降低管理成本；通過(guò)公司技術(shù)力量，降低設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)用，降低能耗。（二）確立治安重點(diǎn)搞好對(duì)人流、物流、車(chē)流的有效控制人流控制對(duì)來(lái)訪人員須通過(guò)門(mén)崗，與業(yè)主取得聯(lián)系經(jīng)同意后方可進(jìn)入，并做好訪問(wèn)登記和離去注銷手續(xù)；對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理制度，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制；對(duì)可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時(shí)可上前有禮貌詢問(wèn)；加強(qiáng)與派出所配合，搞好治安共同防范。第四章　入住期間的安全防范措施一、入住期間的治安分析入住高峰期中的裝修、搬運(yùn)人員往來(lái)頻繁的狀態(tài)相互并存。同時(shí)制定《裝修管理規(guī)定》，業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，房管員或治安人員上門(mén)做好業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè)主介紹裝修規(guī)定，耐心的向業(yè)主聲明違章裝修可能造成的危害。四、裝修跟蹤監(jiān)管體系業(yè)主裝修施工，指定專職房管員，實(shí)施“全過(guò)程”追蹤監(jiān)管。保證房屋設(shè)施正常使用功能。在入住手續(xù)辦理現(xiàn)場(chǎng)，準(zhǔn)備部分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單即相關(guān)收費(fèi)文件復(fù)印件，以備業(yè)主索取。提前與電信公司、煤氣公司等部門(mén)簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書(shū)，代辦相關(guān)業(yè)務(wù)，給業(yè)主方便。四、配合工作與供電、供水、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證業(yè)主入住后水、電、通信等正常使用。小區(qū)綜合驗(yàn)收通過(guò)后，交付前7天，部分治安人員、維修人員經(jīng)上崗培訓(xùn)合格后，先期到位，負(fù)責(zé)對(duì)將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作和情況熟悉。（四）為后期管理做好準(zhǔn)備物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合管理工程，通過(guò)物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、銘牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。（二）察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。因此，在管理中將建立追求全過(guò)程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開(kāi)發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后居住水平提高的需要，從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開(kāi)始關(guān)注物業(yè)的全過(guò)程效益，其首要環(huán)節(jié)即是前期的介入。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》行使相應(yīng)的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。第八章 協(xié)助業(yè)主委員會(huì)籌建工作實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司專業(yè)管理與業(yè)主自治相結(jié)合，是物業(yè)管理工作的基本目標(biāo)。為維護(hù)安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，各種室內(nèi)外裝修工程、廣告牌設(shè)置和涉及到物業(yè)外觀、小區(qū)環(huán)境的行為，都應(yīng)預(yù)先提出申請(qǐng)，由政府有關(guān)部門(mén)審批，物業(yè)管理處備案后方能實(shí)施，違章必究。共同維護(hù)小區(qū)公共衛(wèi)生。三、精神文明公約愛(ài)國(guó)愛(ài)樓，遵紀(jì)守法，遵守各項(xiàng)管理制度。檔案的管理環(huán)境做到“三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。三、檔案內(nèi)容范圍分　類資　料　內(nèi)　容房產(chǎn)公司提供資料產(chǎn)權(quán)資料立項(xiàng)文件、工期批復(fù)文件、規(guī)劃會(huì)審文件、規(guī)劃用地許可證、土地證、擴(kuò)初會(huì)審文件、建設(shè)規(guī)劃許可證技術(shù)資料規(guī)劃圖、竣工圖、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程預(yù)決算書(shū)、圖紙會(huì)審記錄、竣工驗(yàn)收證明書(shū)、總平面圖、平面圖、房屋及設(shè)備使用技術(shù)資料管理處建立的資料物業(yè)資料小區(qū)基本資料、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)資料、娛樂(lè)設(shè)施資料、路標(biāo)、門(mén)牌、室號(hào)配置圖業(yè)主資料入住通知書(shū)、業(yè)主公約、業(yè)主情況登記表、裝修申請(qǐng)表、房屋交接單日常管理資料日常工作記錄、各類協(xié)議、各種設(shè)施設(shè)備檔案四、資料歸檔整理按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。一、檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié)設(shè)立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化的先進(jìn)手段，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格管理。物業(yè)管理工作正式開(kāi)展后，幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開(kāi)檔案，無(wú)論是維修、養(yǎng)護(hù)物業(yè)設(shè)施，還是了解業(yè)主及物業(yè)使用人情況，或是收取管理費(fèi)用、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等，都要用到物業(yè)檔案。掌握病蟲(chóng)害的發(fā)展規(guī)律，采取適當(dāng)有效的除蟲(chóng)措施。樹(shù)木無(wú)旱死、枯死現(xiàn)象施肥根據(jù)土質(zhì)、花木生長(zhǎng)期和培植需要，決定施肥的種類和數(shù)量：一般喬灌木每年4次，草地每年1次；一般施肥時(shí)間在陰天或傍晚花草樹(shù)木茁壯成長(zhǎng)殺蟲(chóng)貫徹“預(yù)防為主，綜合治理”的基本原則，每月防治1次，發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)及時(shí)噴射無(wú)明枯枝、死杈，有蟲(chóng)害枝條在2％以下去塵每周由綠化工用濕布對(duì)植物莖葉進(jìn)行除塵花池、花基、花盆、綠化帶無(wú)煙頭、紙屑等雜物補(bǔ)缺如有枯死現(xiàn)象，要按花木栽種季節(jié)及時(shí)補(bǔ)栽補(bǔ)種草坪無(wú)明顯黃土裸露，％以內(nèi)。公共樓梯走廊樓梯、走廊每天清掃一次，每天拖洗一次，扶手3天擦拭一次，樓梯玻璃每月擦一次。衛(wèi)生間墻面、地面干凈，大小便器潔凈無(wú)黃漬、無(wú)異味。用干凈紙巾擦拭墻面和公共設(shè)施，無(wú)明顯污跡。二、人員配備及工作制度（一）人員配備：小區(qū)道路：1名；樓道等公共部位及樣板房：2名。做好小區(qū)的停車(chē)規(guī)范管理，在入口安裝減速帶和禁鳴限速標(biāo)志，在小區(qū)出入口設(shè)置導(dǎo)向牌，停車(chē)場(chǎng)內(nèi)設(shè)置相關(guān)的交通指示牌，對(duì)臨時(shí)停車(chē)車(chē)位進(jìn)行劃線，使小區(qū)內(nèi)車(chē)輛停放井然有序，保障車(chē)輛人員安全。定期組織管理處員工學(xué)習(xí)消防知識(shí)，對(duì)小區(qū)工作人員進(jìn)行消防知識(shí)宣傳。（二）靈活、高效、人性化的值班方式我們?cè)谥伟补芾碇屑纫ＷC安全，又要維護(hù)業(yè)主與客人之間的正常來(lái)往，具體表現(xiàn)為：強(qiáng)化安全措施，確保小區(qū)業(yè)主（使用人）的財(cái)產(chǎn)