僑新城金浪灣花園住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(文件)
【正文】 寧市房地產(chǎn)完成投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，增速比 2020 年平均增速快 個(gè)百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是 2020－ 2020 年房地產(chǎn)每年投資增長(zhǎng)率高達(dá) 50％以上， 06 年投資增長(zhǎng)率雖有所減緩，投資額卻保持較高增長(zhǎng)， 預(yù)示著 2020－ 2020 年南寧市商品房的供應(yīng)量仍將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)幅度。 基此預(yù)測(cè)， 2020～ 2020 年，南寧市“ 8 商品房供應(yīng)量將保持穩(wěn)定的幅度，但增速放緩。 13 月，全市商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中，現(xiàn)房銷(xiāo)售占 %，期房銷(xiāo)售占 %。 按照 國(guó)家 的統(tǒng)計(jì)規(guī)定， “ 空置面積 ” 是指 “ 在 報(bào)告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建，統(tǒng)建代建，公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積。積壓的“空置面積”將在來(lái)年釋放，未來(lái)市場(chǎng)有短期飽和傾向，激烈加劇。其中，市區(qū)的商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為 2925元 /平方米，同比上漲 %。 項(xiàng)目 容積率 ，綠 地 率 30%，建筑密度 %。手法上簡(jiǎn)潔明快，舒展自由，某種程度上反映一些現(xiàn)代景觀處理方式。主路面寬 5 米，宅間路以硬質(zhì)鋪裝為主，結(jié)合區(qū)域景觀布置，體現(xiàn)即路即景的特色。 空間形態(tài) 自然形成的環(huán)境、舒適宜人的聚落，從街坊、鄰里到院落形成一個(gè)從開(kāi)放到私密的城市空間層次，以及與相 應(yīng)城市空間相配合的城市尺度。板式住宅與弧形建筑結(jié)合 ,使整個(gè)小區(qū)內(nèi)部空間豐富多變。 采用節(jié)能墻體和屋面、門(mén)窗的保溫、隔熱技術(shù)與材料。 （ 三 ） 節(jié)水措施 節(jié) 水 措施 主要包括： 采用節(jié)水型器具及衛(wèi)生設(shè)備。 五 、建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置 本項(xiàng)目原為 生產(chǎn)用地 ，無(wú)須拆遷和安置。 （ 二 ） 主要污染源、污染物及治理方案 污水及治理方案 本項(xiàng)目產(chǎn)生的污水，主要是 商業(yè) 、 住宅 產(chǎn)生的污水。 廢氣及治理方案 本項(xiàng)目在運(yùn)行中，無(wú)廢氣產(chǎn)生，不構(gòu)成污染。手法上簡(jiǎn)潔明快，舒展自由，某種程度上反映一些現(xiàn)代景觀處理方式。因此，項(xiàng)目建設(shè)將做到“三同時(shí)”，對(duì)上述的“三廢”的治理達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)果詳見(jiàn)附表 1。詳見(jiàn)附表 2。 盈利能力分析 ① 經(jīng)營(yíng)收入及稅金 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入萬(wàn) 元，可獲利潤(rùn)總額萬(wàn)元，扣除所得稅萬(wàn)元后還有萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。 ③ 投資利潤(rùn)率 商品房投資利潤(rùn)率（稅前） = 100%=% “ 17 商品房投資利潤(rùn)率（稅后） = 100%=% （五） 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 本房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)方案在財(cái)務(wù)方面是完全可行的。 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，在下一步設(shè)計(jì)方案、營(yíng)銷(xiāo)方案實(shí)施時(shí)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，并加強(qiáng)工程施工建設(shè)，加強(qiáng)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)對(duì)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷(xiāo)路。 ② 內(nèi)部收益率及財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）為 %，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為 20%時(shí)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，投資回收期為 年。 故 根據(jù)工程所處位 置、周?chē)h(huán)境條件、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位方案及本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，制定項(xiàng)目 住宅的平均銷(xiāo)售價(jià)格 為 1580 元 /平方米 。以 四個(gè)月 為一期 ,則 項(xiàng)目建設(shè)期從第 1期開(kāi)始，第 4 期竣工。 七 、投資估算 與資金籌措 （一） 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排方案 項(xiàng)目建設(shè)期 14 個(gè)月，預(yù)計(jì) 2020 年 10 月正式開(kāi)工， 2020 年 6 月完成主體封頂， 2020 年 年 底竣工交付使用。 在周邊優(yōu)美的自然山水的骨架上將精致的人 工造景融入其中，創(chuàng)造出園區(qū)“雖由人作，“ 15 宛自天開(kāi)”的景觀。 項(xiàng)目建設(shè)階段的施工噪聲，按 GB1252390《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》要求處理。 廢渣及治理方案 廢渣主要是建筑垃圾、 生活 垃圾。自然地形最低標(biāo)高為 ，最高 。 給水系統(tǒng)設(shè)置計(jì)量裝置，盡可能減少自來(lái)水跑、漏現(xiàn)象。 在電氣設(shè)備選型方面，選用節(jié)能型變壓器和其 他節(jié)能型電氣設(shè)備，對(duì)電氣設(shè)備采用電容補(bǔ)償無(wú)功功率損耗，提高功率因素，以節(jié)約能源。本項(xiàng)目認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家的節(jié)能政策，在設(shè)計(jì)中充分考慮節(jié)約能源，從而降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。 本設(shè)計(jì)的環(huán)境空間以社區(qū)人行干道和大面積公共綠化系統(tǒng)為紐帶，并配以小尺度的半私密性組團(tuán)綠地，在新的居住方式的條件下重新演繹了環(huán)境空間的層次和相應(yīng)的尺度，并形成居住的私密感、安全感和歸屬感。 地塊的主入口設(shè)置在東面的規(guī)劃道路上，通過(guò)建筑的排列變化的收放，形成獨(dú)特的入口廣場(chǎng)空間，作為對(duì)外交通的過(guò)渡和緩沖，“ 12 次入口設(shè)置在西面規(guī)劃道路上。 在周邊優(yōu)美的自然山水的骨架上將精致的人工造景融入其中，創(chuàng)造出園區(qū)“雖由人作，宛自天開(kāi)”的景觀。在外立面設(shè)計(jì)與顏色的運(yùn)用上，以經(jīng)久耐看的深色調(diào)為主，體現(xiàn)項(xiàng)目深沉、厚重的文化內(nèi)涵，同時(shí) 大量采用涂料飾面，色彩以接近自然的黃系為主色調(diào)，不張揚(yáng)、不顯擺，含蓄內(nèi)斂，與背景融為一體。 （二）建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 整體規(guī)劃： 項(xiàng)目占地約 平方米 ，總建筑面積 平方米，規(guī)劃為 10 棟 6
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