【正文】 .圓夢(mèng)花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一部分、項(xiàng)目概況地塊概況 交通狀況地形地貌特征市政設(shè)施保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)想第二部分：某房地產(chǎn)總體前景分析某房地產(chǎn)市場(chǎng)概況某房地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析第三部分：項(xiàng)目區(qū)域前景分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)概況區(qū)域優(yōu)勢(shì)及前景分析第四部分：項(xiàng)目市場(chǎng)定位及價(jià)格定位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位第五部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃第六部分：投資估算與資金籌措項(xiàng)目總投資估算資金籌措投資使用計(jì)劃第七部分：收入預(yù)測(cè)及資金分析銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷(xiāo)售預(yù)測(cè)及銷(xiāo)售回款計(jì)劃第八部分：財(cái)務(wù)與敏感性分析財(cái)務(wù)分析依據(jù)銷(xiāo)售利潤(rùn)分析現(xiàn)金流量分析項(xiàng)目敏感性分析第九部分：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策第十部分：項(xiàng)目配套 生活配套 水配套 電配套第十一部分：項(xiàng)目可行性結(jié)論經(jīng)濟(jì)效益分析社會(huì)效益分析可行性結(jié)論第十二部分、環(huán)評(píng)簡(jiǎn)析運(yùn)營(yíng)期環(huán)境影響評(píng)價(jià)施工期環(huán)境影響分析環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評(píng)價(jià)結(jié)論 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境可行性綜合結(jié)論 第一部分：項(xiàng)目概況 地塊概況 保利圓夢(mèng)花園項(xiàng)目位于某經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，屬于某經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)往大**城區(qū)的過(guò)渡區(qū)域。項(xiàng)目東接某大橋，西接武鋼生活區(qū)（規(guī)劃中的新武鋼生活園），南臨柴泊湖。北連漢施公路快速干線，屬于大**市區(qū)的生態(tài)后花園和某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的中間地帶。項(xiàng)目所在地綠化率較高，植被多為矮草和普通樹(shù)木；人口密度低；交通路網(wǎng)健全，四通八達(dá)；生活配套齊全，居住條件成熟。 交通狀況□ 大區(qū)域交通環(huán)境： 從交通來(lái)看，保利圓夢(mèng)花園項(xiàng)目附近有通往市區(qū)的2106路公汽，從上車(chē)到二七路，僅需30分鐘，到達(dá)終點(diǎn)站**客運(yùn)港也僅45分鐘。根據(jù)交通規(guī)劃，今年底將新設(shè)公交線路直通某。與此同時(shí)，某長(zhǎng)江公路大橋2007年上半年建成通車(chē)，從青山到某僅需15分鐘。而全長(zhǎng)188公里的**繞城公路將全線貫通，聯(lián)接某的31106國(guó)道改擴(kuò)建工程及某至黃岡的江北一級(jí)公路竣工，加上遷建某的漢口機(jī)場(chǎng)及京廣、京九鐵路聯(lián)絡(luò)線的建成，華中地區(qū)少有的某“水鐵公空”立體交通格局將快速形成?！　　?項(xiàng)目及所在區(qū)域交通環(huán)境：高速公路：**外環(huán)路，紅線寬度60 米，綠帶寬度 28米，向南過(guò)長(zhǎng)江至青山，現(xiàn)狀為城市快速路，規(guī)其控制范圍待確定后再作調(diào)整?！　≈鞲傻溃翰癫创蟮?，紅線寬度35米，綠帶寬度4 米?！　〈胃傻溃海ㄉ鐓^(qū)主道路及支干道路）：紅線寬度15米，綠帶寬度4米。％；— km/km。 地形地貌及氣候特征保利圓夢(mèng)花園項(xiàng)目地處**東部丘陵地帶、北高南低、枕丘面水、東西平坦、地塊內(nèi)有起伏。所在區(qū)域?qū)賮啛釒Ъ撅L(fēng)氣候，四季分明，春秋短、冬夏長(zhǎng)。氣候濕潤(rùn)，光照充足，雨量充沛，無(wú)霜期長(zhǎng)。保利圓夢(mèng)花園項(xiàng)目規(guī)劃用地面積784683㎡（1176畝），規(guī)劃建筑占地面積1883191㎡?！?。大部分為農(nóng)田，其余為菜地、宅基地、林地、水塘。場(chǎng)地地貌單元相當(dāng)于長(zhǎng)江三級(jí)階地，為城崗、溝谷地貌，地層分布情況如下：A．填土（耕土）（Q4ml），黃褐色，主要由粘性土組成，含植物根莖，濕，松散。B．Q2老粘土，黃褐色、棕紅色，含鐵錳質(zhì)結(jié)核及灰白色高嶺土團(tuán)塊，硬塑狀態(tài)，厚約6m。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為fak=330KPa，Es=14Mpa。C．Q2含碎石粘土，黃褐色、棕紅色，碎石含量約20%左右，碎石大小不等，粘土主要為可塑狀態(tài)，厚約1m左右。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為fak=280KPa，E0=18Mpa。D．殘積粘土，黃褐色、棕紅色，硬塑~可塑狀態(tài)，厚約2m左右。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為fak=240KPa，Es=11Mpa。E．強(qiáng)風(fēng)化泥巖，為KE地層，棕紅色，大部分已風(fēng)化成土狀、碎塊狀，為極軟巖。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為fak=300KPa，E0=40Mpa。F．中風(fēng)化泥巖，為KE地層，棕紅色，巖芯呈碎塊狀、短柱狀，為極軟巖，厚度較大。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為fa=600KPa。 市政設(shè)施保障保利圓夢(mèng)花園項(xiàng)目的市政配套均由某開(kāi)發(fā)區(qū)政府統(tǒng)一進(jìn)行施工，在交地時(shí)即已經(jīng)達(dá)到三通一平。**土地交易中心在交地時(shí)，將各項(xiàng)市政配套管線均鋪設(shè)到地塊紅線外，并預(yù)留足夠的接口。根據(jù)某新城對(duì)本地塊的規(guī)劃，本項(xiàng)目所在區(qū)域定位為居住、綜合用地，主要依托于項(xiàng)目所在的柴泊湖形成以居住和商業(yè)為主的各類(lèi)市政公用設(shè)施與綜合公共服務(wù)設(shè)施。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)A、保利圓夢(mèng)花園項(xiàng)目已與**市土地交易中心完成《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》；B、保利圓夢(mèng)花園項(xiàng)目其他相關(guān)資格文件將根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定陸續(xù)辦理。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)想根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃條件和公司開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，確定保利圓夢(mèng)花園項(xiàng)目初步開(kāi)發(fā)方案。㎡，擬規(guī)劃全部建設(shè)小高層和高層住宅以及部分低密度住宅，計(jì)劃總建筑面積為2200000㎡，地上建筑面積為2060000㎡，地下建筑面積為140000㎡。住宅總建筑面積為2030000㎡、并配套有底商10000㎡、大型商業(yè)中心10000㎡。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表。技術(shù)指標(biāo)　　　　　總規(guī)劃總用地 ㎡合畝可建設(shè)用地 ㎡合畝建筑容積率　　　　綠地率36%　　　　總建筑面積2200000㎡　　　地上建筑面積2060000㎡　其中：住宅2030000㎡戶數(shù)14842戶 底商10000㎡　　　 商業(yè)中心10000㎡　　　 教育及公建配套10000㎡　　　地下建筑面積140000㎡70％置于地下　　 停車(chē)位550個(gè)　　　可售建筑面積2050000㎡　　　綠地面積792000 ㎡　　　第二部分：**房地產(chǎn)總體前景分析 **房地產(chǎn)市場(chǎng)概況作為華中重鎮(zhèn)的**，中部龍頭地位日益彰顯，隨著經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)開(kāi)局，**大城經(jīng)濟(jì)崛起，無(wú)論是中心城區(qū)“向心力”作用進(jìn)一步加強(qiáng)，還是非中心城區(qū)開(kāi)始崛起，**已經(jīng)開(kāi)始融入全國(guó)、甚至國(guó)際性視野，即將進(jìn)入資本融合下的轉(zhuǎn)型期，未來(lái)發(fā)展空間極其廣闊?？春?*，投資**已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)之市場(chǎng)共識(shí)。A、2007年GDP有望破三千億。2007年1季度**，全年可能實(shí)現(xiàn)3000億的歷史突破。北京、上海、廣州等城市從3000億增長(zhǎng)到5000億，均只用了三年的時(shí)間，**已經(jīng)進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。B、享受型高檔商品消費(fèi)增長(zhǎng)明顯。16月份，%。同時(shí)，%；增幅較高類(lèi)別依次為：%，%。隨著收入增加，人們生活水平不斷提高、生活觀念發(fā)生改變，進(jìn)入高檔耐用品消費(fèi)階段。C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度適中，低于全國(guó)平均水平。15月，%，投資速度適度。同時(shí)，%%?？梢?jiàn)，**發(fā)展速度低于全國(guó)水平，有進(jìn)一步的投資空間。D、全市新增供應(yīng)量減少，樓市重回賣(mài)方市場(chǎng)。與投資額放緩對(duì)應(yīng)，市場(chǎng)新增供應(yīng)量減緩。1－6月，**開(kāi)發(fā)辦核準(zhǔn)173個(gè)新樓盤(pán)入市，累計(jì)核準(zhǔn)建筑面積約為960萬(wàn)㎡，約為去年同期的88%。樓市供應(yīng)減緩，刺激房?jī)r(jià)上升，是今年樓市重回賣(mài)方市場(chǎng)的重要因素。E、主城區(qū)土地購(gòu)置面積大幅提升，規(guī)劃面積半年高于去年全年水平。2007上半年主城區(qū)共成交23宗土地，㎡，累計(jì)可建規(guī)模507萬(wàn)㎡，超過(guò)2006全年指標(biāo)。F、銷(xiāo)售面積一路創(chuàng)高，比去年同期增長(zhǎng)24%。2007年1－㎡，%；全市登記備案銷(xiāo)售57312套，成交量比2006年同期大幅上升。G、住宅均價(jià)突破4000元/㎡。2007上半年，**成交金額累計(jì)達(dá)280億元；成交均價(jià)為4436元/㎡。其中，商品住房均價(jià)為4187元／㎡，主力價(jià)格區(qū)間整體上移1000元/㎡，4000元—5000元/㎡房源占到總成交量約六成，已成為“主力房?jī)r(jià)。H、90㎡以下小戶型交易量占比接近1/3市場(chǎng)份額。2007年16月，據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示90㎡以下12993套、90120㎡戶型12864套，%、%。而從市場(chǎng)銷(xiāo)量看，%，接近1/3市場(chǎng)份額。 **房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展分析A、開(kāi)發(fā)企業(yè)二十強(qiáng)占領(lǐng)全市近三成市場(chǎng)份額全市現(xiàn)有600多家持有建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)公司，而二十強(qiáng)企業(yè)的房地產(chǎn)投資總額、竣工總面積、銷(xiāo)售總額、納稅總額都占到全市總額的30%以上，與國(guó)內(nèi)一線城市相比，**房地產(chǎn)行業(yè)集中度偏低，大牌云集的時(shí)代即將來(lái)臨。 B、惜售，推動(dòng)樓市向上發(fā)展，可能促成準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)代到來(lái)。上半年**樓市大熱：一方面是購(gòu)房者的“搶購(gòu)”，一方面是開(kāi)發(fā)商紛紛大減推盤(pán)量，少量加推，惜售成為2007年度銷(xiāo)售旺季中的“流行語(yǔ)”。對(duì)于處于后期仍有一定存量的樓盤(pán)而言，銷(xiāo)售上采用惜售策略，以控制推盤(pán)速度、減少推量，減緩銷(xiāo)售速度，將促動(dòng)準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)代到來(lái)。C、萬(wàn)科、華潤(rùn)、福星惠譽(yù)區(qū)域霸主誕生，引領(lǐng)樓市新發(fā)展：2007年萬(wàn)科武昌、漢口中心城區(qū)的 “雙金色”計(jì)劃；光谷魅力之城步武昌城市花園后同期啟動(dòng)，最近更是轉(zhuǎn)戰(zhàn)金銀湖以公司收購(gòu)方式攬得高爾夫城市花園后續(xù)300畝地塊，萬(wàn)科西半島、萬(wàn)科高爾夫城市花園“雙塔”領(lǐng)跑金銀湖。同樣，華潤(rùn)集團(tuán)上半年在土地市場(chǎng)競(jìng)得中南、漢鋼、楊園3宗用地完成中心城區(qū)部署；**本土名企福星惠譽(yù)收購(gòu)6月低調(diào)收購(gòu)徐東團(tuán)結(jié)村集團(tuán)67%股權(quán)，獲得其下十余宗用地開(kāi)發(fā)權(quán)，未來(lái)將成為武昌中心區(qū)住宅供應(yīng)量最大的開(kāi)發(fā)商。D、**吸納能力增強(qiáng)，城際置業(yè)逐漸增多。由于**開(kāi)始承擔(dān)沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，同時(shí)城市之間房?jī)r(jià)差巨大，導(dǎo)致**現(xiàn)在具有相當(dāng)強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，城際置業(yè)現(xiàn)象越來(lái)越多。外地購(gòu)房人群已占全市購(gòu)房人群的四成以上，成為普及全國(guó)的異地置業(yè)潮中最受關(guān)注的城市。E、**價(jià)格漲幅平穩(wěn)，保持正常和理性2007年上半年，**市商品住房均價(jià)為4187元／㎡，比2006年上漲14%，與此同時(shí)，深圳漲幅高達(dá)64%、北京漲幅更甚達(dá)70%、廣州漲幅達(dá)39%。同時(shí)這一價(jià)格水平僅相當(dāng)于深圳2001年，上海的2002年，廣州的2003年。與這些城市相比，**房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境更顯正常和理性，投資環(huán)境和投資回報(bào)更為安全可靠。第三部分：某區(qū)域房地產(chǎn)前景分析 項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)概況某新城作為**東部地區(qū)目前唯一的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，具有承載**新一輪制造業(yè)、尤其是重工制造業(yè)轉(zhuǎn)移的綜合優(yōu)勢(shì)。大企業(yè)遷入某經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)將會(huì)帶來(lái)巨大的潛在優(yōu)質(zhì)客戶群，具有相當(dāng)?shù)馁?gòu)房需求。按照規(guī)劃，某新城將打造成為**最具潛力的工業(yè)新城和宜居生活城，由目前城區(qū)面積37平方