【正文】 六、項(xiàng)目部門職能（一）、技術(shù)部：1. 負(fù)責(zé)與委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行有關(guān)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)的銜接、協(xié)調(diào)2. 對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行可行性分析，并提交處理意見3. 負(fù)責(zé)工程外裝各種材料的選擇并提出選擇意見、4. 協(xié)辦工程中間查驗(yàn)和竣工驗(yàn)收5. 向各相關(guān)部門提供、登記和管理所有設(shè)計(jì)的圖紙及技術(shù)資料6. 向相關(guān)部門提供項(xiàng)目的法律、法規(guī)及技術(shù)咨詢7. 根據(jù)樓盤自身情況和策劃部建議提出有關(guān)賣場(chǎng)、樣板房、會(huì)所等方案的建議8. 項(xiàng)目當(dāng)?shù)亟ㄖ袠I(yè)有關(guān)政策和情報(bào)信息的收集、整理、研究、分析和綜合9. 協(xié)助企業(yè)管理部進(jìn)行開發(fā)各項(xiàng)報(bào)建手續(xù)的辦理10. 負(fù)責(zé)提出本部門員工崗位培訓(xùn)的計(jì)劃及組織要求（二）、工程預(yù)算部1. 擬訂投資項(xiàng)目工程造價(jià)的估算，報(bào)總部審核2. 對(duì)開發(fā)項(xiàng)目編制工程造價(jià)預(yù)算書，審定標(biāo)的（包括主樓、群樓、總平、地下車庫(kù)等），報(bào)總部審核。五、 人力資源安排根據(jù)XX漢城項(xiàng)目部的職能需要，擬進(jìn)行以下的崗位設(shè)置項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人（1名）技術(shù)部部門主管1工程預(yù)算部部門主管1設(shè)計(jì)人員工程管理部部門主管1企業(yè)管理部部門主管1財(cái)務(wù)部部門主管1策劃部部門主管1銷售部部門主管1預(yù)算師工程監(jiān)理銷售代表平面設(shè)計(jì)活動(dòng)專員主辦會(huì)計(jì)由主管兼出納兼收銀員行政助理行政內(nèi)勤項(xiàng)目司機(jī)報(bào)建人員部門技術(shù)部工程預(yù)算部工程管理部銷售部策劃部財(cái)務(wù)部企業(yè)管理部合計(jì)人數(shù)234532525 注： 項(xiàng)目初期，所有項(xiàng)目職能部門主管、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、出納、行政助理等崗位由宏信公司從成都總部指派人員擔(dān)任，其余崗位在當(dāng)?shù)卣衅腹陀谩 按已批準(zhǔn)的廣告投放計(jì)劃安排的廣告費(fèi)用支付由項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人簽批。（二）、財(cái)務(wù)權(quán)限：n 人民幣8000元以下現(xiàn)金付款由項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人簽批，8000元及以上金額須由宏信總經(jīng)理加簽；人民幣10000元以下支票付款由項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人簽批，10000元及以上金額須由宏信總經(jīng)理加簽。 各職能部門設(shè)負(fù)責(zé)人一名，對(duì)外統(tǒng)一稱謂為主管，并按公司規(guī)定的職能與權(quán)限分別向項(xiàng)目部總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，同時(shí)工作向宏信公司對(duì)口職能部門報(bào)備。（三） 資金回籠計(jì)劃；；第八章 開發(fā)機(jī)構(gòu)方案及可行性分析一、開發(fā)組合投資商——置信實(shí)業(yè)開發(fā)商——宏信房產(chǎn)部分自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商——置信資產(chǎn)二、直接開發(fā)機(jī)構(gòu)定位 根據(jù)XX漢城項(xiàng)目開發(fā)的目的與要求，成立“XX漢城項(xiàng)目部”負(fù)責(zé)此項(xiàng)目的全程開發(fā)與營(yíng)銷執(zhí)行工作，隸屬宏信公司股東會(huì)、董事會(huì)、總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)和管理，不在XX當(dāng)?shù)刈?cè)項(xiàng)目公司或分支機(jī)構(gòu)。在2003年18月期間要支付約4000萬元的土地款和2000萬元的前期項(xiàng)目啟動(dòng)資金，存在較大的資金壓力，要使項(xiàng)目成功開發(fā)，挺過這一時(shí)期是非常關(guān)鍵的，此時(shí)的資金籌措需慎重，通過滾動(dòng)支付土地款，分期取得國(guó)土證，分期抵押、取得銀行信用，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資金鏈的正常順暢。（2）、啟動(dòng)資金籌劃：2002年8月~2002年12月 第一部分：由公司向成都的主辦銀行中國(guó)銀行武候支行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款3000萬元，期限一年，從2002年8月2003年8月（一期開盤） 第二部分：2002年12月取得第一塊國(guó)土使用證75畝，可以此做為抵押，向中行XX支行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款2000萬元。但是期間資金運(yùn)營(yíng)需應(yīng)該仔細(xì)籌劃。（八）、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)為 14142萬元（磚混）11304萬元（框架），預(yù)計(jì)在四年內(nèi)收回投資。(2)、鋪面的單價(jià)敏感度分析：鋪面的靈敏度顯然低于鋪面和總的水平。(1)、如果銷售均價(jià)能達(dá)到1800元/平方米,%，每提高1%，%。 銷售單價(jià)上浮1%， %。項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為=固定成本/（單位售價(jià)單位可變成本）（1）、磚混盈虧平衡點(diǎn)：21898/（27251060）=A． /（55001544） = ，% 住宅：（1800916）=，%B．項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為=固定成本/（單位售價(jià)單位可變成本）（2）框架盈虧平衡點(diǎn): 21898/（27251189）=，住宅:每賣一平方米僅賺32元。 （2）房屋銷售單價(jià)在各個(gè)時(shí)期、各種銷售水平上都是相同的。 所得稅目前沒有政府的明確批復(fù)，暫未估算。（不含稅金）（四）、利潤(rùn)預(yù)測(cè) 稅前利潤(rùn)測(cè)算經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目的框架稅前利潤(rùn)總額為11304萬元，%。（未考慮稅收返還）（三）、成本估算詳見附表。（三）、價(jià)格體系總體水平類型總建面㎡成本 投入銷售均價(jià)收入盈利住宅1650001544元/㎡1800元/㎡鋪面550003483元/㎡5500元/㎡合計(jì)6億住宅（第一組團(tuán)）價(jià)格策略起價(jià)均價(jià)最高價(jià)花園價(jià)樓層差價(jià)一次性優(yōu)惠按揭優(yōu)惠160013801980計(jì)入房?jī)r(jià)502005%2%付款方式可以考慮公積金按揭貸款方式商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格體系 一樓均價(jià)：8000元/平米，二樓均價(jià)3000元/平米，平均價(jià)5500元/平米（四）、制訂科學(xué)嚴(yán)密的推盤計(jì)劃策略和銷售節(jié)奏控制策略第七章 財(cái)務(wù)投資方案及可行性分析一、 基本情況： 項(xiàng)目計(jì)算期四年，其中建設(shè)期三年、前期準(zhǔn)備時(shí)間一年 經(jīng)營(yíng)狀況確定：本項(xiàng)目從建設(shè)期第一年開始預(yù)售，預(yù)售比例30%，第二年預(yù)售50%，第三年預(yù)售20%。三、銷售方案（一）、銷售周期安排（以下為四個(gè)組團(tuán)分批推出的情況）：區(qū)域A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)內(nèi)容住宅鋪面住宅鋪面住宅鋪面住宅鋪面面積㎡400001500050000200003500015000400005000均價(jià)（元）16005200180055001800580020005800收入（億元）合計(jì)收入2億元住宅總收入：；鋪面總收入：；合計(jì)總收入：； 該項(xiàng)目總的銷售周期可訂為24個(gè)月，每個(gè)組團(tuán)銷售周期為6個(gè)月。④、 整合營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)——置信具有的整合實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)⑤、 人力資源優(yōu)勢(shì)——各部門主管及骨干主要由置信宏信房產(chǎn)的創(chuàng)新理念在當(dāng)?shù)鼐哂袃?yōu)勢(shì)③、 成熟開發(fā)經(jīng)驗(yàn)——置信市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)①、 方案優(yōu)勢(shì)——現(xiàn)有的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案不論是在土地競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)還是房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中都具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。⑤、 旅游優(yōu)勢(shì)——位于九寨溝旅游環(huán)線和三國(guó)旅游環(huán)線上，本項(xiàng)目建成后將與博物館、李杜祠、富樂山、宋哲元墓整合起來，成為該旅游線上的一顆燦爛的明珠。②、 地段優(yōu)勢(shì)——位于一環(huán)路外側(cè)和108國(guó)道，臨近XX大型新興居住片區(qū)開元、沈家壩。經(jīng)濟(jì)適用房主要分布在高水和御營(yíng)壩片區(qū)。 商業(yè)用房：XX市商業(yè)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)價(jià)格不高，但是銷售市場(chǎng)價(jià)格偏高；市中心商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)在20000——35000元/平米之間，富臨大觀園最高達(dá)51000元/平米；在本項(xiàng)目西方的劍南東路上的三個(gè)住宅小區(qū)臨街商鋪銷售價(jià)格在8800——13500/平米之間。（六）、價(jià)格策略可行性 住宅：XX市商品房住宅價(jià)格平均水平在1350元/平米左右，其中高價(jià)住宅主要集中在電梯公寓，均價(jià)在1800——2000左右。（五）、形象策略可行性 XXXX漢城在XX市區(qū)具有唯一性、排他性，不易模仿性，與XX古城形成延續(xù)性、協(xié)調(diào)性、統(tǒng)一性。（四）、產(chǎn)品策略可行性 在住宅和商業(yè)房產(chǎn)的開發(fā)上已經(jīng)具有了一定的經(jīng)驗(yàn)，在本項(xiàng)目設(shè)計(jì)中我們考慮得會(huì)更充分考慮過往的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。 規(guī)劃中的三個(gè)市政廣場(chǎng)和XX溪，加上周邊社區(qū)設(shè)施，為開展置信生活方式提供了硬件設(shè)施。 XX因其國(guó)防企業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)，接待中央及其他省市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)視察、考察機(jī)會(huì)眾多，本項(xiàng)目成功運(yùn)作，將為置信實(shí)業(yè)和XX品牌系列走向全國(guó)建立堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 在本項(xiàng)目開發(fā)過程中，XX古城將逐步交房，將會(huì)對(duì)XX漢城的營(yíng)銷起到很大的幫助。 在品質(zhì)接近的情況下，有超過40%的目標(biāo)群體對(duì)“置信房產(chǎn)”所修房屋的單價(jià)不愿意多出，%的目標(biāo)群體愿意多出100200元/平米，%的目標(biāo)群體愿意多出50100元/平米；平均多出71元/平米。二、XXXX漢城營(yíng)銷策劃思路可行性分析（一）、品牌策略可行性 “置信”在XX沒有開發(fā)項(xiàng)目的情況下，%的目標(biāo)群體知道“置信房產(chǎn)”，表明“置信房產(chǎn)”的品牌在XX已經(jīng)有了相當(dāng)?shù)囊绯鲂?yīng)。③、 物業(yè)管理前期介入策略n 引入蜀信物業(yè)管理公司介入辦公區(qū)、樣板區(qū)物業(yè)管理工作④、 其它n 降低按揭貸款門檻，加大按揭購(gòu)房意識(shí)宣傳力度，已取得中行XX分行營(yíng)業(yè)部為XXXX漢城項(xiàng)目住宅消費(fèi)者提供8成30年按揭購(gòu)房信貸，為商業(yè)用房消費(fèi)者提供6成10年的按揭購(gòu)房信貸。 價(jià)格策略①、 A區(qū)住宅售價(jià)按照成本價(jià)平推，依靠商業(yè)用房賺取利潤(rùn)。②、 全面、系統(tǒng)推廣XXXX漢城VIS系統(tǒng)的運(yùn)用，在XX古城VIS系統(tǒng)的基礎(chǔ)上做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，加注漢代文化和多層建筑的符號(hào)，設(shè)計(jì)出新的XX漢城VIS系統(tǒng)，但是在整體風(fēng)格上與XX古城保持協(xié)調(diào)統(tǒng)一，與XX古城形成姊妹品牌。②、 商業(yè)房：產(chǎn)品形式上類似XX古城的古建筑外型，環(huán)境關(guān)系上類似金沙園水景商業(yè)街。 對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，要致力于創(chuàng)建市場(chǎng)，首先作好商業(yè)形態(tài)的定位，進(jìn)而進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)定位；其次注重經(jīng)營(yíng)方式的開發(fā)，引入XX餐飲系列品牌。 實(shí)現(xiàn)“體驗(yàn)式營(yíng)銷”。宏信房產(chǎn)的企業(yè)品牌效應(yīng)②、 充分利用XX古城的品牌優(yōu)勢(shì)，塑造XX房地產(chǎn)界第一品牌 大營(yíng)銷策略——走大旅游產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷，借助政府的力量，聯(lián)袂政府、文化局、富樂山公園進(jìn)行大營(yíng)銷，借助推廣旅游文化產(chǎn)業(yè)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。高壓配電工程由當(dāng)?shù)毓╇娋质┕?，價(jià)格比成都略有降低，造價(jià)由30元/m2調(diào)為22元/m2。 營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅費(fèi)等參照初步營(yíng)銷方案確定的銷售均價(jià)（A、住宅 1800元/M2；B、營(yíng)業(yè)房 5500元/M2）計(jì)算，比例參照宏信現(xiàn)行比例。電線選用三電塔牌。第五章 成本控制方案及可行性分析一、住宅及商鋪單位（m2）成本控制概算明細(xì)表(一)、磚混結(jié)構(gòu)成本類別多層住宅商業(yè)用房地下汽車庫(kù)會(huì)所建筑面積（M2）16500055000150006000建安工程土建工程538106215001933裝飾工程水電安裝617914884弱電382536設(shè)備240純凈水配電箱101910建安小計(jì)647118518982831基礎(chǔ)設(shè)施管道工程9999強(qiáng)電工程10101010弱電工程5555變壓設(shè)備22222222市政工程18181818綠化工程 水閘77廣場(chǎng) 基礎(chǔ)設(shè)施小計(jì) 6464前期工程報(bào)建80808080設(shè)計(jì)20202020三通一平6666其他8888前期工程小計(jì)114114114114土地成本2501000廣告費(fèi)(8%)144440管理費(fèi)用(%)2099999財(cái)務(wù)費(fèi)用 稅金(%)319不可預(yù)見費(fèi)50505050單方造價(jià)合計(jì)(元)1544348322253158金額(億元)總投資(億元)（二）、框架結(jié)構(gòu)成本類別多層住宅商業(yè)用房地下汽車庫(kù)會(huì)所建筑面積（M2）16500055000150006000建安工程土建工程710106215001933裝飾工程水電安裝617914884弱電382536設(shè)備240純凈水配電箱101910建安小計(jì)819118518982831基礎(chǔ)設(shè)施管道工程9999強(qiáng)電工程10101010弱電工程5555變壓設(shè)備22222222市政工程18181818綠化工程水閘77廣場(chǎng) 基礎(chǔ)設(shè)施小計(jì) 6464前期工程報(bào)建80808080設(shè)計(jì)20202020三通一平6666其他8888前期工程小計(jì)114114114114土地成本2501000廣告費(fèi)(8%)144440管理費(fèi)用(%)2099999財(cái)務(wù)費(fèi)用(%)稅金(%)319不可預(yù)見費(fèi)50505050單方造價(jià)合計(jì)(