【正文】 貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。并規(guī)定：自 2020 年 6 月 1 日起，各城市 (含縣城 )年度 (從 6 月 1 日起計算 )新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含經(jīng)濟適用住房 )面積所占比重，必須達到 70%以上。但部分城市低收入家庭住房還比較困難。進入法律程序準備出臺的法規(guī)、規(guī)章有《 ***市城市房屋拆遷實施細則》、《 ***市城市危險房屋管理實施細則》 、《 ***市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例（修改）》等。 2020 年 ***市政府在出臺的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格，進一步促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的實施意見》。在房地產(chǎn)開發(fā)信貸方面，對項目資本金比例達不到 35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，金融部門不予發(fā)放貸款，對空置 3 年以上的商品房，金融部門不得接受其作為貸款抵押物。 二、需求分析 住房需求主要來自下面三類情況：從沒有住房到擁有住房、從擁有住房到擁有更好的住房、從擁有更好的住房到把住房作為投資對象。他們在城市勞動多年后，對于提升自己的生活質(zhì)量有迫切心情，鑒于其經(jīng)濟情況也就產(chǎn)生了對經(jīng)濟適用房的巨大需求。 2020 年 1 月專門從事房地產(chǎn)市場研究的 REICO 工作室發(fā)表 2020 年度報告，報告認為，在上世紀六十、七十、八十年代，中國曾經(jīng)出現(xiàn)三次“嬰兒潮”，目前八十年代出生的人也進入了成年年齡段。有 數(shù)據(jù)顯示，在 2020 年至 2020 年期間，受第二次“嬰兒潮”的影響， 35— 45 歲的群體所占的比重上升，這部分群體的人口總量大概在 億左右，由此決定在 2020 年前， 35— 45 歲的群體住房改善需求將會刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。如果未來 10 年中 國城市化率以每年 個百分點的速度增長，預(yù)計每年新增城市人口將近 2000 萬人，按照人均需求住房面積 25 平方米計算，每年新增城市人口的住房需求將超過 5 億平方米。 近年來，隨著住房的市場化程度提高，住房價格的攀升和社會各階層收入差距的加大，國家加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，提出了加強住房保障，建立以普通 商品房為主體、經(jīng)濟適用住房和廉租住房為保障、高檔商品房為補充的住房供應(yīng)體系，并明確了普通商品房用地和 90 平方米以下戶型的比例。 三、市場現(xiàn)狀 房價 近年，我國房價尤其是住房價格上漲較快， 1998 年以來，全國商品住房銷售價格年均上漲 %，比居民消費價格年均 %的漲幅高 個百分點 據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng) 計局調(diào)查顯示， 2020 年 6 月，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比上月高 個百分點；環(huán)比上漲 %，漲幅與上月持平。環(huán)比漲幅較高的城市主要包括：惠州 %、烏魯木齊%、寧波 %、南寧、杭州和洛陽均上漲 %等。 2001— 2020 年商品房平均銷售價格分別為 1349 元 /平方米、 1435 元 /平方米、 1611 元 /平方米、 1777元 /平方米和 2210 元 /平方米，年平均增幅達 %，各年的增幅分別為 %、%、 %、 %和 %。與全國和中部六省相比，山西省經(jīng)濟適用房建設(shè)發(fā)展緩慢。 2020 年第一季度，山西省房地產(chǎn)完成投資 億元，住宅完成投資 億元， 其中經(jīng)濟適用房完成投資 9378 萬元，同比增長 %，辦公樓完成投資 3709 萬元，同比下降 %。“十五”期間，住宅投資累計完成 億元，年均增幅為 %，非住宅投資累計完成 億元，年均增幅高達 %，非住宅的建設(shè)規(guī)模和發(fā)展速度遠快于住宅的發(fā)展。四是高價位住房偏多，中低價位住房偏少，中低收入家庭能夠買得起的住房偏少。全市商品房屋施工面積 萬平方米，比上年增長 %；商品房屋竣工面積 萬平方米，比上年增長 %；商品房屋銷售面積 萬平方米，比上年增長 %。由此可以看出，今后五年內(nèi) ***市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模和需求量空間很大。 ○ 2 中檔次樓盤：地理位置一般，樓層在 1－ 7 層左右，個別也有高層，戶型結(jié)構(gòu)可以，綠化面積、小區(qū)景觀稍差，物業(yè)管理、配套設(shè)施較全。就中、高檔樓盤來看， 80m2 以下戶型較少，約占 20％以下 。 在商品房銷售價格上， 2020 年 ***市開發(fā)建設(shè)限價普通商品住房，限房價格初步定位為 2300 元 /m2。住房公積金屬于政策性貸款，貸款利率低于商業(yè)貸款。截至 2020 年 3 月，全市累計發(fā)放個人住房貸款僅為 萬元。 采用聯(lián)保形式貸款較房屋產(chǎn)權(quán)抵押貸款而言，不僅免去不少繁瑣的手續(xù)，貸款者還可少交一筆數(shù)目可觀的抵押登記費。因此，該開發(fā)企業(yè) 具有開發(fā)本項目的技術(shù)能力及經(jīng)濟實力，達到了國家相關(guān)標準要求。以中小戶型為主。 二、規(guī)劃設(shè)計方案 用地使用強度：（ 1）用地面積：總用地面積為 平方米，合 畝；（ 2）容積率： ；（ 3）建筑密度： %；（ 4）綠化：居住用地內(nèi)綠地率約為 %；（ 5）建筑規(guī)模：總建筑面積為 平方米，其中住宅 平方米，物管 衛(wèi)居及其它公建 平方米；（ 6）建筑間距：建筑間距應(yīng)符合相關(guān)規(guī)范及規(guī)章的要求。配套要求：按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》配套相適應(yīng)的公共設(shè)施及市政設(shè)施。 （ 2）套型多樣 結(jié)合現(xiàn)代住宅的特點，結(jié)合 ***市居民的居住水準及現(xiàn)代生活需求，在規(guī)劃中提供適應(yīng)不同需要的多種套型住宅，形式各異。 ②除衛(wèi)生間、餐廳間接采光外，其余房間均對直接采光通風。 ⑥功能齊全、空間組合緊湊、合理、簡潔，滿足住戶所需大廳小臥之心理需求。 ③廚房設(shè)計模塊化，為成套廚房家具進入廚房提供條件。每戶至少有一個朝南的臥室。 83 及 80m2 戶型： ①客廳內(nèi)設(shè)兩個門，一個門對外與門廳相連，另一個門對內(nèi)通過走廊與臥室、衛(wèi)生間、餐廳、廚房相連。靜鬧環(huán)境截然分開，可保證臥室安靜與私密性的要求，不會因為會客、看電視影響休息和子女學(xué)習(xí)等。門廳對保溫、防寒都起到一定的作用。地漏應(yīng)采用高水封地漏，有效地解決下水道返臭、逆水問題，并使流水通暢便于清理，易于檢修。北陽臺 (即服務(wù)陽臺 )可設(shè)儲藏設(shè)施、曬衣架等，以減少室內(nèi)家具的充滿度，使室內(nèi)更整潔、舒適。 交通組織 住宅區(qū)共設(shè)有 2 個主要出入口，分別位于南面和小區(qū)東北角。物業(yè)管理位于小區(qū)北面靠近小區(qū)入口處，并布置傳達室，負責日常的便民活動。基礎(chǔ)混凝土強度等級采用 C30；基礎(chǔ)墊層采用 C15。 系統(tǒng)方案 (1)室外給水系統(tǒng) 水源由城市供水管網(wǎng)，經(jīng)小區(qū)配套給水管網(wǎng)提供，消防水系統(tǒng)與生活給水分開獨 立設(shè)置，分別設(shè)置室外消防水和室內(nèi)消防水系統(tǒng)，管網(wǎng)環(huán)狀布置。 雨水有組織排入城市雨水管網(wǎng)。水壓滿足最不利點自由水頭 米，水質(zhì)為一般生活用水。 (2)樓內(nèi)采暖均為分戶計量，采用一戶一表制，采暖系統(tǒng)采用單管水平串聯(lián)跨越式系統(tǒng)。本項目建筑按三類防雷的建筑物設(shè)計防雷系統(tǒng)，在屋頂設(shè)置避雷帶。 （ 6）消防系統(tǒng)：住宅及大型公共建筑根據(jù)國家規(guī)范要求設(shè)置火災(zāi)報警系統(tǒng)和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)；火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)；消防專用電話系統(tǒng)；應(yīng)急照明控制及消防系統(tǒng)接地。不采暖樓梯間為 50 厚膠粉聚苯顆粒保溫漿料； （ 3）戶門采用雙膠合板門，內(nèi)夾 20 厚模塑聚苯板，窗為塑鋼窗單層中空玻璃，空氣層厚度為 12mm，氣密性不低于 3 級，傳熱系數(shù)為 。室內(nèi)設(shè)熱水供應(yīng)系統(tǒng)。采暖供熱系統(tǒng)，嚴 格按設(shè)計負荷設(shè)置，不得擴大負荷，設(shè)置計量儀表嚴格控制。 （ 4）按規(guī)定安裝各級水表，以控制用水量。項目周邊無標志性或特殊建筑。 礦區(qū)總體上西北翼寬緩，地層傾角一般 5176。邊緣局部地段直立至倒轉(zhuǎn)。 水文地質(zhì)條件 ***地處黃土高原，屬溫帶大陸型氣候，降水少、日照多，晝夜溫差大，四季分明。項目地塊位于 ***市南三環(huán)路 ***。 規(guī)劃 為了城市發(fā)展和社會繁榮穩(wěn)定，該地塊被劃為城市規(guī)劃用地，為居住用地，用于居民住房建設(shè)，以滿足 ***市廣大中低收入家庭的住房需求。 2001 年，我國出臺了《城市房屋拆遷管理條例》，這是拆遷所遵循的法律依據(jù)。 四、影響分析 本項目補償方案中的補償依據(jù)、補償標準均符合國家相關(guān)規(guī)定，并且符合當?shù)貙嶋H情況，實現(xiàn)了土地的合理利用。 電器件：包括柱形和扣形電池，以及各種廢舊電器等。 生活污水 生活污水指居民生活中排出的受過 不同程度污染的水體，主要有廚房廢水及因生活衛(wèi)生產(chǎn)生的廢水。 生活垃圾從源頭開始分類，實行分類投放、分類收集、分類運輸和分類處理，促進垃圾的減量和回收利用，禁止混合垃圾直接填埋處理。 影響分析 本項目建設(shè)及建成后產(chǎn)生的垃圾不會對環(huán)境形成明顯的影響， 且在項目實施過程中及建成后均采取相關(guān)處理措施，從而最大程度上實現(xiàn)了對環(huán)境的保護。 （ 2）建設(shè)單位管理費包括建設(shè)單位開辦費、建設(shè)單位管理經(jīng)費等為保證項目建設(shè)工作正常進行所需的各種費用。 （ 6）城市消防設(shè)施配套費指新建、改建、擴建（包括翻修后超過原面積 30%的建設(shè)項目）各類工程項目的單位和個人，均需繳納的用于城市消防站等消防設(shè)施建設(shè)的費用。 預(yù)備費 基本預(yù)備費取一類工程費用和二類其他費用之和的 8%；價 差預(yù)備費根據(jù)目前物價狀況，按零計算。擬采用自籌和銀行貸款方式籌措。 自有資金籌措 本年共需自籌資金為 萬元。 第一年預(yù)訂金 表 75 貸款 本年度貸款 萬元，用于建設(shè)資金。 評價范圍及評價方法 評價范圍和項目投資及建設(shè)規(guī)模一致。同時，做適當?shù)膹V告宣傳等活動，提高消費者對本項目的認識程度，進一步促進住宅的銷售。 銷售收入估算表 表 76 銷售稅金及附加 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本項目應(yīng)交納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加，其中，營業(yè)稅稅率為 5%，城市維護建設(shè)稅、教育費附加 、價格調(diào)控基金分別按應(yīng)納營業(yè)稅額的 7%、 3%、 %計取。見附表 4 和附表 5。 （ 4）修 理費估算 本項目不形成固定資產(chǎn)，故無修理費。 財務(wù)評價指標 損益和利潤分配表 計算期內(nèi)年均利潤總額為 ，年均所得稅 ，年均稅后利潤 萬元。 （ 2）根據(jù)損益表和固定資產(chǎn)投資估算表計算以下指標： 年均稅前投資利潤率 =年均稅前利潤總額 /總資金 100%=% 年均投資利稅率 =年均利稅總額 /總資金 100%=% 年均稅后自有資金利潤率 =年均稅后利潤 /自有資金 100%=% 償債能力分析 償債能力分析是通過對“借款還本付息表”“資金來源與運用表 ”“資產(chǎn)負債表”的計算。 從資金來源與運用的計算可以看出，項目第 2 年以后各年收支平衡并有盈余。 第八章 社會影響評價 一、適應(yīng)性 經(jīng)濟適用房的建設(shè)有利于促進住房市場的完善，有利于增加住 房的有效供給，能有力地促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，尤其是對低收入家庭住房問題的解決上，可以說是根本性的著力點。為了適應(yīng)新形勢下城鎮(zhèn)居民對住房建設(shè)的不斷增長的客觀需求，把廣大職工的住房潛在需求變?yōu)橛行枨螅斜匾獙Σ煌杖爰彝嵭胁煌淖》抗?yīng)體系，即最低收入家庭由政府或單位提供廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；高收入家庭購買、租賃市場價商品住房。 經(jīng)濟適用房的建設(shè)有利于增加住房的有效供給，滿足和保障中低收入家庭的住房需求，它把政府的宏觀調(diào)控舉措與市場自我調(diào)節(jié)機制有機結(jié)合起來，促進政府保障制度的完善和住房市場的健康發(fā)展，逐步解決中低收入家庭的基本住房問題，滿足大多數(shù)居民的住房需求，真正實現(xiàn)“居者有其屋”。 經(jīng)濟適用房已成為我國住房供應(yīng)體系中的重要組成部分。《土地管理法》第八條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有。從這點上看，經(jīng)濟適用房符合憲法規(guī)定。改革開放以來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，國人的生活水平大大提高。我們欣慰地看到，適合國情我們采取的住房模式是商品房、經(jīng)濟適用房與廉租房三者并存，以期達到全社會均有居所的準則。 經(jīng)濟適用房的建設(shè)主要面向中低收入家庭，使得中低收入家庭的住房條件獲得了較大改善，提高了居民的生活質(zhì)量，使得我國家庭平均住房面積超過了聯(lián)合國推薦的 35 人家庭住宅最小面積 平方米標準線。而根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，經(jīng)濟適用房應(yīng)面向中低收入階層，其目的是實現(xiàn)住房的社會公平。經(jīng)濟適用房的建設(shè)一方面刺激了 ***市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，另一方面，加快了 ***市經(jīng)濟水平的增長，帶動了 ***市人均 GDP 的上升，具有很好的經(jīng)濟效益和社會效益。 第九章 結(jié)論 ***公司 ***經(jīng)濟適用住房開發(fā)項目總投資為 萬元，其中自有資金 萬元，申請銀行貸款 萬元，自有資金占總投資的 %；新建住宅 459套，共 平方米，其中中小戶型 357 套，占總套數(shù)的 %；中小戶型總面積 平方米，占總面積的 %。它的建成有利于減少社會不安定因素，同時有利于經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，進而有效地推動 ***市“社會主義和諧社會”的建設(shè)。