【正文】 ( 7) 外地來某經(jīng)商的個體商戶。該項目臨近西部電子商城等商業(yè)機構(gòu)，里面擁有大量外來的個體商戶，這部分人群在經(jīng)濟實力允許高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 39 頁的情況下，通常都希望擁有一套屬于自己的住宅同時為子女提供良好的教育環(huán)境。 形象定位本項目是新建項目，周邊在建的同類型住宅小區(qū)頗多，為了引起人們的關(guān)注，據(jù)此提出項目的形象定位為：某市高新區(qū)一個 “現(xiàn)代中國 、現(xiàn)代某”的特色小區(qū)。 功能定位住宅的物業(yè)類型主要是推出小高層和高層，結(jié)合國家的相關(guān)的條文規(guī)定，適當?shù)奶岣吡诵粜停?0 平米以下）的比例。據(jù)調(diào)查資料顯示，建筑面積在 80130 平方米的最受消費者的歡迎，戶型主要為兩室和三室，其中以 80100 的兩室為主力戶型。其中，在板式小高層中全部是中小戶型，同時，在調(diào)研過程中可以發(fā)現(xiàn)有部分消費者還是比較青睞大戶型的，所以在高層的設(shè)計中，考慮到了消費者的這種消費偏好，適當?shù)脑O(shè)計了一些大戶型的住宅，這就可以滿足不同消費者的消費愛好。在規(guī)劃設(shè)計時，充分考慮市場需求，戶型主要設(shè)計成面積在 80 平方米至 130 平方米的兩室二廳和三室二廳的中戶型。 高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 40 頁 價格定位根據(jù)小區(qū)的形象定位，該小區(qū)的價格水平應(yīng)在中高檔水平。項目的價格定位方法采用目前國際和國內(nèi)通用的市場比較法。市場比較法的基本原理是對選擇的案例的售價進行修正，然后計算出修正價格，最后將各修正價格的加權(quán)平均價格作為項目的價格。市場比較法要經(jīng)過搜集交易實例、選擇可比案例、確定修正因素、計算修正系數(shù)、確定案例權(quán)重、計算修正價格以及確定項目價格等七個步驟。A、小高層價格確定a、選擇案例本項目的可比案例選擇與項目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的楓林華府、金泰假日花城、中華世紀城等三個案例。表 51 三個可比實例的成交價格項目 楓林華府 金泰假日花城 中華世紀城成交價格 3700 元 /平方米 4200 元 /平方米 3950 元 /平方米開盤日期 2022 年 4 月 2022 年 3 月 2022 年 6 月b、修正因素的確定1）交易日期的分析判斷高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 41 頁據(jù)有關(guān)資料顯示：在某曲江、高新、新北城等熱點區(qū)域，每年房價漲幅在 5％左右。 “別樣人家”項目是在 2022 年初開始施工，一年半以后開始預(yù)售，銷售時間持續(xù) 6 個季度，所以現(xiàn)需將項目價格調(diào)整為兩年以后即 2022 年末的價格。因三個可比實例目前仍在銷售之中，因此我們?nèi)∑湓?2022 年初的價格，則各可比實例的修正系數(shù)為：(1+5%) 2 =2） 交易情況的分析判斷：交易情況的分析判斷是以正常的市場價格為基準，三個可比實例的交易均認為是在正常的市場交易情況下進行的，不涉及非正常因素的影響，故交易情況也無需修正。3）房地產(chǎn)狀況的分析判斷表 52 房地產(chǎn)狀況分析結(jié)果可比實例房 地 產(chǎn) 狀 況 權(quán)重 別樣人家楓林華府 假日花城 中華世紀城高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 42 頁交通便利程度 100 99 100 101周邊環(huán)境 100 99 100 95配套設(shè)施 100 97 99 97地理位置 100 98 100 97小區(qū)規(guī)模 100 97 102 102小區(qū)環(huán)境 100 99 98 103建筑規(guī)模 100 97 102 103面積戶型 100 100 98 97工程質(zhì)量 100 99 98 95升值潛力 100 100 98 97合計 1 100 4) 測算本項目正常市場價格如下：①計算公式：比準價格=可比實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)②求取交易情況修正系數(shù)：高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 43 頁交易情況無需修正，系數(shù)取為 1。③求取交易日期調(diào)整系數(shù)： 交易日期修正系數(shù)均取為 。④求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：“楓林華府”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/“假日花城”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/“中華世紀城”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/⑤求取比準價格（單價）：“楓林華府”：35001100/≈3912(元/平方米)“假日花城”:33001100/≈4005(元/平方米) “中華世紀城”:34501100/≈3873(元/平方米) ⑥將上述三個比準價格的算術(shù)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，則：小高層的價格（單價）=（3912+3664+3873）/3≈3896(元/平方米) ，將價格取整為 3900 元/平方米。高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 44 頁B、高層價格確定a、選擇案例高層住宅的可比案例選擇與項目在用途、功能和結(jié)構(gòu)以及層數(shù)上較為接近的公園天下、利君明天、和唐南香榭等三個案例。表 53 三個可比實例的成交價格項目 公園天下 利君明天 唐南香榭成交價格 4500 元 /平方米 3900 元 /平方米 4200 元 /平方米開盤日期 2022 年 9 月 2022 年 11 月 2022 年 3 月b、修正因素的確定1）交易日期的分析判斷交易日期的修正同上。2）交易情況的分析判斷：交易情況的分析判斷是以正常的市場價格為基準，三個可比實例的交易均認為是在正常的市場交易情況下進行的，不涉及非正常因素的影響，故交易情況也無需修正。3）房地產(chǎn)狀況的分析判斷表 54 房地產(chǎn)狀況分析結(jié)果高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 45 頁可比實例房地產(chǎn)狀況權(quán)重 別樣人家公園天下 利君明天 唐南香榭交通便利程度 100 98 102 101周邊環(huán)境 100 101 99 100配套設(shè)施 100 97 102 99地理位置 100 100 100 97小區(qū)規(guī)模 100 98 95 102小區(qū)環(huán)境 100 99 96 97建筑規(guī)模 100 98 95 103面積戶型 100 100 93 100工程質(zhì)量 100 99 95 95升值潛力 100 100 98 100合計 1 100 4）測算本項目正常市場價格如下：①計算公式：比準價格=可比實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 46 頁②求取交易情況修正系數(shù)：交易情況無需修正，系數(shù)取為 1。③求取交易日期調(diào)整系數(shù)： 交易日期修正系數(shù)取為 。④求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：“公園天下”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/“利君明天”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/“唐南香榭”的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/⑤求取比準價格（單價）：“公園天下”：37001100/≈4106(元/平方米)“利君明天”:35001100/≈4209(元/平方米) “唐南香榭”:36001100/≈4005(元/平方米) ⑥將上述三個比準價格的算術(shù)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，則：高層的價格（單價）=（4106+4209+4005）/3≈4102(元/平方米) ，將價格取整為 4100 元/平方米。高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 47 頁C、車位價格確定本小區(qū)把車位全部建設(shè)成地下車位，由于地下車位的造價相對地上車位的造價成本較大，同時結(jié)合某市目前的市場價格把車位的價格定為 10 萬元每個。高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 48 頁6 項目建設(shè)條件項目的建設(shè)條件包括項目建設(shè)的用地條件、項目建設(shè)的資源供給以及項目建設(shè)的市政配套條件等幾個方面。 開發(fā)建設(shè)的用地情況該項目位于科技路與丈八東路相交處的西北角，基地總占地面積為 62468 平方米，為居住及商業(yè)配套用地性質(zhì)。該項目位于高新區(qū)的繁華地段，環(huán)境幽雅，適合居住，同時項目的性質(zhì)及所處的地塊決定其將會有相當大的升值潛力。 項目用地實測地形條件為較方正的長方形地塊，周圍在建項目相對較多，自然環(huán)境較好，地塊整體較為平整，沒有突出和凹陷之處，在規(guī)劃中，利用原有地形地貌的自然形態(tài)布置建筑群。 項目周邊配套設(shè)施該項目周邊配套設(shè)施有：（1）交通：交通便利，游 14 路、201 路、202 路、225 路、604 路、711 路、721 路等交通工具直達門口，出行方便快捷。高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 49 頁（2）商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、愛家超市、世紀金花等，生活配套完備。（3）金融配套：項目附近有農(nóng)行、華夏銀行、中國銀行等商業(yè)性銀行。（4）醫(yī)療配套：有高新醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。 （5）教育配套：高新一中、二中、高新一小、二?。荒惩馐聦W(xué)院。 項目建設(shè)的市政配套條件據(jù)調(diào)研結(jié)果可知，擬建項目市政建設(shè)條件有四通一平：水、電、電訊、煤氣；（1）供、排水：接市政供、排水。（2）供電：區(qū)內(nèi)供電可向供電局申辦。（3）道路：小區(qū)緊鄰科技路和團結(jié)南路。（4）電話通訊：小區(qū)室外電話通訊網(wǎng)將在施工圖設(shè)計后期由市電信局配合設(shè)計實施。同時，小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)配套設(shè)施也會相對較完善。（5）煤氣：小區(qū)煤氣管線，將在施工圖設(shè)計后期由煤氣公司配合設(shè)計實施。高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 50 頁7 項目規(guī)劃、設(shè)計方案“建賞高新”住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計方案從設(shè)計原則、指導(dǎo)思想、總平面設(shè)計以及建筑設(shè)計等幾個方面進行說明，最后對設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟指標進行闡述。 項目總體規(guī)劃方案 總體規(guī)劃設(shè)計方案原則（1）本項目符合某市總體規(guī)劃及高新區(qū)規(guī)劃的要求（2）結(jié)合某高新區(qū)技術(shù)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)自然條件，合理布局，節(jié)約用地（3）科學(xué)布置人、車道路系統(tǒng)，綠化系統(tǒng)，使之與住宅有機的結(jié)合，創(chuàng)造豐富多變的靜態(tài)與動態(tài)的景觀和空間效果。（4）強調(diào)經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一，提高小區(qū)的綜合效益。（5）充分考慮用地條件、建設(shè)基礎(chǔ)，在滿足適用功能的前提下，在土地利用，設(shè)施配置和工程建設(shè)等方面具有實施的可能、可行性。高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 51 頁 總體規(guī)劃設(shè)計方案的指導(dǎo)思想（1）按照人文與自然協(xié)調(diào)共存，生產(chǎn)與生活綜合開發(fā)，物質(zhì)需求與精神需求想結(jié)合，以及交通便捷的總體要求進行小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，體現(xiàn)其舒適、方便、優(yōu)美、安全的特點。（2）努力實現(xiàn)土地利用充分、空間豐富、環(huán)境優(yōu)美、住宅功能合理、商業(yè)使用靈活的規(guī)劃目標。（3）堅持“以人為本”的原則，考慮到現(xiàn)代都市居民的居住心理要求，利用本項目有利的地理位置、優(yōu)雅的自然環(huán)境，廣闊的自然空間，建造出特色住宅小區(qū)，使入住者有回歸自然的感覺，真真實實的擺脫緊張的都市工作，享受自然生活的真諦。（4）結(jié)合市場調(diào)查，滿足市場需求，實現(xiàn)項目經(jīng)濟效益。 住宅建筑設(shè)計方案該小區(qū)總規(guī)劃用地面積為 62468 平方米，建筑面積為 165238 平方米左右,容積率為 。 住宅建筑的平面布置該小區(qū)共有 14 棟樓，包含 11 高層，3 棟小高層，其中，小高層高新商品房建設(shè)項目可行性研究報告 第 52 頁位于小區(qū)的入口處，高層的層高由南向北依次為 16 層、16 層、18 層在小區(qū)的最北邊設(shè)計了三棟點式高層，其層高為 26 層在三棟點式高層中間又建有兩棟層高為 18 層高層。它們依小區(qū)地形由南向北、由低到高并排堆成依次排開，位置大