【導(dǎo)讀】渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項目可行性研究報告

　　

【正文】 方米。商品房銷售以住宅為主。從銷售商品房屋的結(jié)構(gòu)分析， 2020渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項目可行性研究報告 － 31－ 年全市住宅實際銷售 萬平方米，比重高達 %，商業(yè)營業(yè)用房實際銷售 萬平方米，比重為 7%，住宅在商品房的開發(fā)和銷售中占據(jù)著絕對的地位。 商品房銷售價格逐年攀升。 近些年渭南商品房價格 呈現(xiàn)出持續(xù)走高，不斷攀升的態(tài)勢 。 其中 2020 年多層住宅的平均價格水平約 2500元 /平方米，小高層、高層住宅平均價格水平約 3200— 3500 元 /平米。 根據(jù)以上的 分析，我們可以看到在國家對各省會城市推出“限購令”后對其房地產(chǎn)市場帶來了較大的沖擊，使得更多的投資者將目光轉(zhuǎn)向了周邊城市，帶來了一定的市場需求；隨著渭南市 經(jīng)濟的 快速發(fā)展，勢必吸引更多的投資者前來投資，同時提高了當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨?，加強了區(qū)域目標(biāo)消費人群的購買力， 未來渭南房地產(chǎn)市場勢必延續(xù) 2020 年持續(xù)快速發(fā)展的勢頭繼續(xù)健康發(fā)展。 項目的開發(fā)定位 客戶定位 項目面向投資和自用兩大類客戶，結(jié)合項目自身的物業(yè)素質(zhì)和客觀的市場情況，建議項目的客戶群定位如下： （ 1）目標(biāo)市場定位 本項目所處位置是 渭南高 新區(qū)范圍內(nèi)， 屬于城市次中心區(qū)，是城市發(fā)展的增長極， 結(jié)合本區(qū)域較強的 教育 優(yōu)勢以及周邊 濕地公園 優(yōu)美的自然環(huán)境，越來越多追求生活品質(zhì)的人群將入住本區(qū)域。 本項目將立足渭南本土，預(yù)計主要購買者中以 本地人為主，約占渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項目可行性研究報告 － 32－ 70%，外地人購買約占 30%。 （ 2）目標(biāo)客戶群定位 第一類：經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，先富起來的人士 1）經(jīng)濟相當(dāng)富裕，具豐富積蓄，以投資置業(yè)作為保值用途的人士； 2）企事業(yè)機關(guān)之高層國家干部； 購買心理分析：以上人士對投資方面有豐富經(jīng)驗，主觀性較強，追求品質(zhì)生活，消費心態(tài)是為了得到高信價比的商品。故此該客戶 群，首要考慮的因素為環(huán)境，其次才考慮價格及回報率的問題。對一系列促銷措施的需求不太高。本項目的數(shù)量不多，故該類客戶占本項目的成交客戶比例亦不算太大。 第二類：經(jīng)濟基礎(chǔ)扎實，收入豐厚，尤指專業(yè)人士 1）在大型企業(yè)公司或事業(yè)單位，年收入 10 萬以上的高層管理人士； 2）營商有成之中小型私企老板、有一定經(jīng)營規(guī)模個體商戶； 3）渭南 創(chuàng)業(yè)，并已取得一定成就的外地成功人士； 4）曾擁有較多房地產(chǎn)，現(xiàn)已套現(xiàn)，擁有相當(dāng)積蓄的企事業(yè)機關(guān)之中高層干部； 購買心理分析：以上人士主要從事加工業(yè)、零售業(yè)、金融、高新技術(shù)、企業(yè)管理等專業(yè) 性較強的工作，該類人士多選擇面積在 100 ㎡以上的戶型，部分資金周轉(zhuǎn)能力稍強的人士將選擇更大面積的戶型，該類人士對戶型的設(shè)計要求較強，以自主為主。 渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項目可行性研究報告 － 33－ 第三類：經(jīng)濟基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個體戶 1）在各企事業(yè)單位擔(dān)任中層管理職務(wù)之中青年生力軍； 2）從事 IT、保險、藝術(shù)相關(guān)職業(yè)等，較高收入的自由職業(yè)者； 3）已將原由 “ 房改房 ” 上市交易，擁有較多積蓄的機關(guān)事業(yè)單位干部； 4）擁有一定積蓄在各企事業(yè)單位已從事單位多年要職工作的人士； 5）有較多積蓄的個體戶； 購買心理分析：以上客戶的資金 積累及來源不象前幾類客戶群般豐厚，多會選購中小面積的住房 ,該類客戶最注重經(jīng)濟實用以及總價 ,其次才是位置和環(huán)境等因素 ,考慮到區(qū)域的實際收入。 第四類：團購客戶 1）陜西境內(nèi)其他城市的富裕人士； 2）政府部門； 購買心理分析：隨著陜西的整體發(fā)展，外地消費者構(gòu)成了較大的團購消費群，這些消費群體為改善居住條件，較熱衷環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全，交通方便，有特色的小區(qū)。 項目 定位 項目理念定位： 高端品質(zhì)社區(qū)， 最大限度的利用西海濕地公園、城市次中心區(qū)和高級中學(xué)等三大資源優(yōu)勢。 渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項目可行性研究報告 － 34－ 價格定位 定價指導(dǎo)思 想 隨著 渭南高 新區(qū)房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，本區(qū)域房地產(chǎn)市場被房地產(chǎn)投資普遍看好，增值潛力較大，預(yù)計未來一段時間房價仍保持“ 穩(wěn)中有升 ” 的走勢。 由于本項目是高 檔住宅項目，故在定價上應(yīng)在周邊類似競爭樓盤的均價以上浮動。 定價方案 一、定價原則 （一）體現(xiàn)物業(yè)價值：價格是衡量物業(yè)價值的唯一的量化指標(biāo)，價格定位要結(jié)合策略性考慮，堅持一房一價的價值定位； （二）反映市場供求：市場需求與價格是動態(tài)的，價格定位要結(jié)合市場環(huán)境的動態(tài)變化，靈活掌握定價范圍，注意物業(yè)升值的技巧操作，讓置業(yè)者感受到 “ 月月有新價，季 季不同值 ” ； （三）確保銷售速度 ,加速資金回流。 二、定價策略 （一）定價策略：目前主要是實行“謹慎、高效”的原則 ,以實現(xiàn)最大利潤化 ,并以最快速度進行銷售為目的 .采取“低開高走”的定價策略，并實行有效的控制。 （二）基本定價依據(jù)：本樓盤定價的主要是依據(jù)周邊多層樓盤的價位 ,結(jié)合樓盤自身的特點及周邊高層 住宅 樓盤的價格、高層 住宅 在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展趨勢所制定。 渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項目可行性研究報告 － 35－ 渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項目可行性研究報告 － 36－ 第四 章 規(guī)劃設(shè)計方案 規(guī)劃設(shè)計的指導(dǎo)思想 （一）從城市角度出發(fā)，注重與環(huán)境相協(xié)調(diào) 設(shè)計力求與城市的整體風(fēng)格和定位相 協(xié)調(diào)，創(chuàng)造富有現(xiàn)代居住觀念的高品質(zhì)居住環(huán)境，力求人與人的和諧相處。采取小區(qū)帶狀中心綠地滲入組團的手法，加強綠化、對外開放、使內(nèi)外環(huán)境融為一體。 同時在建筑造型上力求豐富多變，避免山墻面對街道空間的單調(diào)感、壓抑感。 （二）從基地自身出發(fā)，尋找特色 尋找諸多制約因素和有利因素，結(jié)合住宅項目自身特點尋求適合本地塊特征的規(guī)劃布局形式。總體布局上以小區(qū)中心綠地為構(gòu)圖中心，圍合式的布局令住宅都能面向內(nèi)部綠地，爭取戶戶均能見綠，將小區(qū)綠化與城市有機結(jié)合。 （三）人車分流的交通組合 規(guī)劃實行全地下停車，人行和機動車分離，避免 相互干擾，營造安寧的生活氛圍。 機動車從主次入口進入小區(qū)后就近進入地下車庫，通過車庫內(nèi)電梯直達各棟住宅。 行人通過主入口綠化廣場進入完全沒有汽車干擾的中心花園綠地，通過園林小路進入住宅，酣暢淋漓地感受濃濃的、靜謐的家園生活氣息。 渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項目可行性研究報告 － 37－ 規(guī)劃設(shè)計目標(biāo) 規(guī)劃定位為高端品質(zhì)居住社區(qū)，最大限度的利用西海濕地公園、城市次中心區(qū)和高級中學(xué)等三大優(yōu)勢； 具有完整、清晰的空間形態(tài)結(jié)構(gòu)和層次豐富的公共空間及景觀環(huán)境； 具有完善的公共設(shè)施，為居住者提供安全、健康、舒適的居住生活場所； 為居住者提供一個識別性強 、認同感強的生活居住環(huán)境。 規(guī)劃設(shè)計依據(jù) 《陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》； 《民用建筑設(shè)計通則》； GB505322020 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》； GB 500162020 《住宅建筑規(guī)范》； GB 503662020 《住宅設(shè)計規(guī)范》； GB 500961999(2020版 ) 渭南市城市總體規(guī)劃 其他相關(guān)設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定。 總平面設(shè)計 （一）規(guī)劃結(jié)構(gòu)與空間布局 規(guī)劃結(jié)構(gòu)可以概括為：一心、一軸、一環(huán)、二翼。 一心：小區(qū)中心設(shè)置一個大型活動廣場，輻射整個小區(qū)， 形成重渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項目可行性研究報告 － 38－ 要景觀和空間節(jié)點。建筑物對其圍合布局，更加強調(diào)其重要性； 一軸：從主入口到中心廣場，形成一條最寬可達 75 米的梭形綠帶，貫穿小區(qū)東西，成為景觀軸線； 一環(huán)： 環(huán)繞中心景觀的步行環(huán)路成為貫穿整個小區(qū)的主骨架； 二翼：小區(qū)以中央綠軸為分界線，可劃分為南北兩個組團。各組團有其組團中心，既相對獨立又是整體不可或缺的一部分。 建筑規(guī)劃布局著重考慮小區(qū)功能各分區(qū)明確、交通組織便捷、空間通透變化、層次豐富、建筑造型實用新穎的原則；沿東、南、北三個城市界面布置適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)服務(wù)設(shè)施，內(nèi)設(shè)幼兒園、醫(yī)療所、社區(qū)服務(wù)等公共設(shè)施；小 區(qū)外圍中小學(xué)合理布局，符合相關(guān)服務(wù)半徑的要求。 （二） 交通組織 本規(guī)劃利用中心步行環(huán)路組織小區(qū)內(nèi)部交通，各住宅樓均直接向環(huán)路開口。并且環(huán)狀路寬 4 米，轉(zhuǎn)彎半徑 10 米，經(jīng)由道路可以到達任何一棟建筑，在有險情發(fā)生的時候可以作為消防車道使用。宅前步行路寬 23 米，均符合設(shè)計要求。小區(qū)設(shè)置三個出入口，分別位于小區(qū)的東、南、北面，其中東面入口為主入口，直對中心綠地，營造良好的景觀視覺效果。每個出入口旁均設(shè)有地下停車出入口，車輛進入小區(qū)后，可從地下停車場出入口就近進入地下停車，真正實現(xiàn)人車分流。 （三）環(huán)境設(shè)計 小區(qū)環(huán)境 設(shè)計注重步移景異的變化，以及綠化系統(tǒng)的均好性，力求為每棟住宅都能提供綠化保證。環(huán)境設(shè)計注重居住建筑、建筑小品、渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項目可行性研究報告 － 39－ 植物的合理搭配。在植物配置上考慮春夏秋冬、雨雪陰晴的變化，創(chuàng)造空間的意境和情趣，同時注意運用地域性植物，植物種群的搭配，以及植物的季相變化等，營造出具有不同景觀特征的風(fēng)景和植物群落。 通過深化總體規(guī)劃的布局結(jié)構(gòu)，調(diào)整綠帶劃分，力求最大限度地發(fā)揮環(huán)境綠地的生態(tài)與景觀作用。小區(qū)綠化以一線（中心綠地）、一主（中心景觀點）、兩次（各組團景觀）、多點（各組宅前綠化）滲透到小區(qū)各個角落。 （四）日照設(shè)計 小區(qū)內(nèi) 部所有住宅日照間距均滿足《陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》和相關(guān)建筑設(shè)計規(guī)范的要求。通過軟件進行模擬計算，符合大寒日 2 小時日照的要求。 （五）垃圾收集 本小區(qū)垃圾收集考慮設(shè)置袋裝垃圾收集設(shè)施，住宅按單元收集，單元出入口附近設(shè)置垃圾收集桶，擬采用生活垃圾分類收集管理。 （六）消防設(shè)計 小區(qū)內(nèi)部設(shè)置環(huán)狀網(wǎng)路，任何一棟住宅樓的長邊消防車均可以到達，主要建筑物之間滿足規(guī)范要求的防火間距，此外還需按照民用建筑防火規(guī)范要求設(shè)置必要的室外地下消防水池和消防栓。 渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項目可行性研究報告 － 40－ 住宅建筑單體設(shè)計 （一）建筑造型 在服從城市規(guī)劃要求和豐 富城市景觀的指導(dǎo)思想下，住宅部分造型設(shè)計力求創(chuàng)造出自然、親切、宜人的要求并適應(yīng)現(xiàn)代城市生活的新形象。小區(qū)建筑采用現(xiàn)代設(shè)計語言，運用基本的建筑構(gòu)件、符號以及淺色材料等創(chuàng)造出簡潔、大方、明快的建筑形象，充滿現(xiàn)代氣息。 （二）戶型及面積分配 本方案戶型面積以 90130 平米區(qū)間為主，戶型設(shè)計多樣、經(jīng)濟、合理、有效，主要滿足白領(lǐng)等城市中端住戶的多種需求；同時建設(shè)兩棟小面積公寓，以滿足不同購房群體的需求。 渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項目可行性研究報告 － 41－ 第五 章 項目進度安排 項目前期工作計劃 本項目開發(fā)商獲取了土地的使用權(quán)后，這期間的具體 工作計劃安排如下： （ 1）市場調(diào)研、投資機會研究與方案構(gòu)思； （ 2）規(guī)劃設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計報建； （ 3）項目開發(fā)方案策劃、營銷方案策劃、可行性研究； （ 4）建筑設(shè)計、建筑施工圖設(shè)計、 施工現(xiàn)場的“三通一平”； （ 5）項目報建； （ 6）繳納各種稅費，辦理建筑工程許可證 （ 7）工程招標(biāo)，工程預(yù)算審核； （ 8）工程的進場準(zhǔn)備。 計劃安排 總體 進度安排依據(jù) 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的一般規(guī)律及項目內(nèi)各單體建構(gòu)筑物的施工情況，依據(jù)全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額和本項目的具體情況，對工期定額進行適當(dāng)調(diào)整，確定各施 工階段的開發(fā)期，并按本項目的總體開發(fā)經(jīng)營控制方案，編制項目小區(qū)建設(shè)各項工作的進度計渭南高新區(qū)“西海學(xué)府花園”商品房建設(shè)項目可行性研究報告