江陰高新區(qū)服務業(yè)載體開發(fā)項目可行性研究報告-資料下載頁
2025-05-04 07:33本頁面
【正文】 、娛樂、康體、休閑、文化傳媒等業(yè)態(tài)為主，根據市場需求可進行靈活配置，體現(xiàn)出全能建筑設計的靈活性及前瞻性特點。5號樓13層初步規(guī)劃為綜合超市，包括餐飲、娛樂、生活超市等業(yè)態(tài)；410層建議定位成高級商務酒店，約7600平米，150間以上客房。第八部分 開發(fā)收入和周期一、銷售配比定價本次規(guī)劃為4棟多層建筑、1棟高層建筑。按照政府土地出讓要求，建成后商鋪部分30%建筑面積不得分割出售，本項目初步考慮低區(qū)4棟建筑1層及高區(qū)13層房產性質為商鋪,其余房產標注為商業(yè)用房,其中高區(qū)13層為整體經營、整體銷售,滿足政府土地出讓條件的限制。另外也考慮高區(qū)410層作為高級商務酒店在銷售時考慮按整體銷售考慮（按政策房產可自由分隔）；故本項目所有低區(qū)及高區(qū)中1115層作為單位銷售，高區(qū)1410層作為整體銷售考慮。二、開發(fā)銷售收入單位銷售收入預測通過對周邊商鋪物業(yè)的租金調查，對本項目未來的租金水平進行預測，該項開發(fā)銷售收入為27447萬元，各層銷售單價和銷售總價如下：位置樓層未來租金預測RPI2銷售預測（元/㎡）銷售面積預測（㎡）銷售總價預測（萬元）141%17520 41737312 2 %10512 47534996 3 %823447533914 4 %665847533164 5 %700846423253 51115 %876054894808 合計__96092856327447 關鍵銷售收入預測持有物業(yè)的估值：，%，以整售估計80%的價格折扣，則持有物業(yè)的估值為5876萬元。項目整體銷售收入預測為33323萬元。備注：銷售面積已考慮合理分攤原則。同時考慮低區(qū)地下非人防車庫3524㎡在銷售時贈送。三、開發(fā)周期預測根據項目進展，2013年6月完成國有土地使用證的辦理，對各階段主要時間節(jié)點做了預測，具體如下：置地階段 2013年10月，上報規(guī)劃設計方案；2013年10月 獲得用地規(guī)劃許可證（已經取得）；2013年12月，完成規(guī)劃設計方案批復。啟動階段2014年2月，完成工程規(guī)劃許可證的辦理；2014年3月，完成項目一期施工許可證的辦理；2014年7月，完成項目一期銷售許可證的辦理。實施階段2014年7月, 項目一期開始銷售；2014年10月，完成項目二期施工許可證辦理；2014年10月，完成項目一期主體封頂；2015年3月，完成項目二期銷售許可；2015年6月，項目一期竣工；2015年5月，項目二期主體封頂；2015年8月，項目一期驗收完畢；2015年11月，項目二期竣工；2016年3月，項目二期驗收完成。結算階段2015年9月，項目一期交房；2016年3月，項目二期交房；2016年8月，完成項目開發(fā)結算。四、銷售計劃預測主要銷售周期預測如下： 建筑類型銷售時段銷售周期月均銷售額（萬元）開發(fā)銷售部分2014年7月至2015年12月18個月 第九部分 投資總成本和收益分析一、項目預算總投資分析土地成本：按照掛牌起始價（5925萬元）計算并考慮交易稅費價格為6167萬元。開發(fā)成本，包括方案設計、前期報建、臨時水電，建筑安裝工程，配套建筑、工程建設管理等成本投入。費用支出，包括銷售經營及管理費用、財務部門管理費用等。財務費用按啟動資金的70%，年化20%，周期為18個月計算財務費用。二、項目綜合投資及收益預測項 目估算（萬元）單位（元/㎡）備注一、經營收入33,323 8,429 二、經營支出24,585 6,219 （一）成本支出22,018 5,569 6,167 1,560 13,856 3,505 693 175 9,115 2,305 231 59 242 61 1,423 360 256 65 1,568 397 328 83 1,995 505 按啟動資金的70%，年化20%計算，18個月計算。（二）費用支出1,396 353 管理費用和銷售費用(三)項目委托管理費1,171 296 按總投資額的5%計算三、經營利潤8,738 2,210 四、營業(yè)稅及增值稅2,849 721 五、項目利潤5,889 1,489 六、所得稅1,472 372 七、凈利潤4,417 1,117 八、加財務費用可分配收益6,412 1,622 在考慮外部融資的情況下項目的凈利潤為4417萬元。四、綜合指標測算啟動資金分析項目目前已經投入約6250萬元，項目啟動資金預計需要9500萬元。項目至工程規(guī)劃許可證及開工證需要投入城市基礎設施費、項目建設保證金、報批等費用1000萬元；至銷售許可證，項目預計需要增加2000萬元資金投入，其中工程投入約1500萬元，結合考慮期間需要投入銷售費用和管理費用等，在項目銷售需要累計投入9500萬元。其中，項目融資計劃為6650萬元，劣后投資為2850萬元，劣后投資及收益回收預測為36個月。（自項目置地階段開始計算） 項目綜合收益指標分析指標名稱指標值 （萬元）備注總銷售額33,323 總投資額24,585 啟動成本9500 其中，項目融資6650平均融資成本為18個月 劣后投資2850投資周期為36個月 投資收益4,417 投資收益率% 銷售收益率% 劣后投資年化收益率% 五、敏感性分析對投資成本的變化進行敏感性分析由于項目土地取得成本已經確定，項目投資成本的變化其中考慮土地取得成本按固定成本計算。財務指標投資額X90%投資額X95%基準投資額X105%投資額X110%劣后投資收益5,7985,1074,4173,7263,035總投資收益率%%%%%總銷售收益率%%%%%劣后投資年化收益率%%%%%對項目后續(xù)投資成本的敏感性分析，項目投資成本增加10%%，投資收益率仍然處于比較高的水平。對銷售收入進行敏感性分析財務指標預測售價預測售價基準預測售價預測售價X90%X95%100%X105%X110%劣后投資收益2,1313,2744,4175,5596702總投資收益率%%%%%總銷售收益率%%%%%劣后投資年化收益率%%%%%對銷售收入進行敏感性分析，即使銷售價格下降10%，劣后投資收益水平較高。第十部分 綜合分析與建議一、 綜合判斷項目所處區(qū)域屬于當地重點發(fā)展區(qū)域，政府不斷推動總部經濟區(qū)的建設，區(qū)域商業(yè)服務業(yè)將迅速發(fā)展，未來區(qū)域土地價格將迅速提高，土地取得價格相對較低。地塊為凈地，土地用途為商業(yè)用地。，建筑密度50%，綠化率≥15%。該地塊各項規(guī)劃指標符合服務業(yè)載體投資標準。該地塊處于十字路口，雙面臨街，為總部經濟配套，商業(yè)價值高。通過對周邊商業(yè)服務業(yè)發(fā)展及銷售價格和租金的調查，預測本項目投資價值較高，投資可行性較強。二、 綜合建議通過上述分析項目效益指標較好，相關技術指標清晰。綜合判斷該項目政策許可，經濟可行，項目整體風險可控。項目投資價值明顯，具有較好投資價值。35
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