【正文】 劃建設的揚子江盈智城。到2015年，高新區(qū)城市服務經(jīng)濟實現(xiàn)銷售收入達400億元，園區(qū)集聚超億元商貿餐飲企業(yè)達50家以上。到2015年，高新區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)銷售收入達100億元左右，園區(qū)集聚核心文化創(chuàng)意企業(yè)約50家。到2015年，高新區(qū)總部經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值達400億以上，力爭引進區(qū)域性企業(yè)總部40家以上。根據(jù)江陰高新區(qū)制造業(yè)發(fā)展的需求特征，已確定將總部經(jīng)濟、文化創(chuàng)意、軟件及服務外包、現(xiàn)代物流等四大高科技現(xiàn)代服務業(yè)和城市服務經(jīng)濟作為高新區(qū)下一步將重點扶持的服務行業(yè)。社會發(fā)展：民主法治建設全面增強，社會管理體制更為完善，生活更加舒適、社會更加和諧；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農民人均純收入年均遞增15%。城市功能：城市化率達到90%，現(xiàn)代化科技新城架構基本形成。實現(xiàn)業(yè)務總收入5000億元；產(chǎn)業(yè)轉型：高新技術產(chǎn)業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重達65%以上，服務業(yè)增加值占GDP比重45%，::45。江陰高新區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃“十二五”期間，高新區(qū)將全力推進現(xiàn)代化科技新城建設，構建區(qū)域領先的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、高位均等的公共服務體系與和諧安全的生態(tài)環(huán)境體系。經(jīng)濟發(fā)展2011年，%；，%；，%。以江陰高新區(qū)為圓心，150公里半徑內，有上海虹橋國際機場、上海浦東國際機場、南京碌口國際機場、蘇南國際機場、常州奔牛機場等空港。 江陰高新區(qū)概況地理位置 江陰高新區(qū)位于長三角城市群幾何中心，北枕35公里深水岸線，東距國際港口張家港8公里，西距一級對外開放港口江陰港4公里。農民人均純收入17460元。人民生活，‰，‰，‰。人民幣貸款中，；。金融業(yè)發(fā)展2011年，金融存貸款規(guī)模擴大。行政區(qū)劃2011年，全市有11個鎮(zhèn)、6個街道，有243個村委會、108個社區(qū)居民委員會（其中17個為村居合一）。經(jīng)濟發(fā)展2011年，%，其中，％；，％；，％。項目公司已經(jīng)取得《國有土地使用權證》，《建設用地規(guī)劃許可證》。七、項目主體及進展情況江陰新高置業(yè)有限公司（下稱：項目公司）為本項目的主體公司，注冊資本3800萬元。六、規(guī)劃控制要點該地塊的用地性質為商業(yè)用地；；—；建筑密度為不大于50%；綠地率為不小于15%；停車泊位要求為機動車80輛/萬平米建筑面積，非機動車200輛/萬平米建筑面積；交通出入口設計要求為沿地塊西側定山路及北側濱江東路設置。永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線均至項目用地。污水、雨水排放：現(xiàn)有管徑均至項目用地。五、大市政配套道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：項目北側濱江東路為雙向六車道，項目西側定山路為雙向四車道。危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）無。噪聲情況良好。四、周邊環(huán)境調查治安情況良好。宗地周邊三公里輻射范圍內主要居住宅及現(xiàn)狀：項目西側東外環(huán)路內，距本項目約12公里范圍，有濱江社區(qū)、錦隆社區(qū)、大橋社區(qū)等均為成熟的大型社區(qū)。周邊教育配套：項目東南有江陰市第二實驗小學，距離項目2公里距離，東有長山中學、長山中心小學，距離項目約3公里?，F(xiàn)狀及周邊照片：北臨濱江東路：西臨定山路：地塊內現(xiàn)狀： 三、周邊配套調查交通狀況：該項目北側設有1866公交終點站。地下無（如管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，及受保護的歷史文物古跡，可利用的構建）等可能影響項目施工情況。地面現(xiàn)狀：地上無建筑物和構筑物，場地內基本平整。項目位置圖如下：二、宗地現(xiàn)狀項目四至：項目東臨蕭山變電所，南臨現(xiàn)狀空地，西臨定山路，北臨濱江東路。江陰高新區(qū)服務業(yè)載體開發(fā)項目可行性研究報告江陰高新區(qū)服務業(yè)載體開發(fā)項目可行性研究報告漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司二零一三年十月目錄第一部分 項目概況 4一、宗地位置 4二、宗地現(xiàn)狀 4三、周邊配套調查 6四、周邊環(huán)境調查 6五、大市政配套 7六、規(guī)劃控制要點 7七、土地價格 7八、商務安排 7第二部分 區(qū)域城市化發(fā)展概況 8一、江陰市概況 8二、江陰高新區(qū)概況 9第三部分 區(qū)域服務業(yè)發(fā)展情況 12一、服務業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀調查 12二、服務業(yè)各業(yè)態(tài)未來發(fā)展預測 16三、區(qū)域政府對服務業(yè)發(fā)展的政策 17第四部分 開發(fā)法規(guī)風險分析 18一、項目獲得方式 18二、取得土地使用權程序評估 18三、開發(fā)政策性調查及風險評估 18四、項目開發(fā)重要規(guī)費調查 18五、限售限購政策、金融政策調查 18六、總體評價 18第五部分 土地現(xiàn)狀價值評估 18一、現(xiàn)狀價值評估原則 18二、案例選擇及比價分析 18三、項目現(xiàn)狀價值綜合判斷 20第六部分 開發(fā)市場分析 21一、房產(chǎn)市場交易規(guī)模調查 21二、商住價格比調查分析 22三、區(qū)域商品房供應量調查分析 23四、存量商業(yè)用房租金調查 23五、市場調查小結 24第七部分 開發(fā)指標和規(guī)劃 25一、規(guī)劃建筑指標 25二、規(guī)劃概念方案 25三、建筑概念方案 25四、業(yè)態(tài)引導及建議持有整體經(jīng)營部分業(yè)態(tài)規(guī)劃 27第八部分 開發(fā)收入和周期 27一、銷售配比定價 27二、開發(fā)銷售收入 27三、開發(fā)周期預測 28四、銷售計劃預測 29第九部分 投資總成本和收益分析 30一、項目預算總投資分析 30二、項目開發(fā)銷售收益 30三、項目持有經(jīng)營收益 30四、項目投資價值指標分析 31五、項目現(xiàn)金流量及啟動資金分析 31第十部分 綜合分析與建議 33一、綜合判斷 33二、綜合建議 33第一部分 項目概況一、宗地位置項目所在區(qū)域原為成熟工業(yè)建成區(qū)，經(jīng)過多年城市發(fā)展,已融入中心城區(qū), 靠近江陰市中心區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)核心位置，已不利于繼續(xù)發(fā)展工業(yè)，根據(jù)國家及江陰市大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的政策號召,該區(qū)域規(guī)劃定位為總部經(jīng)濟區(qū)，目前處于發(fā)展起步階段，其中海瀾財務中心已經(jīng)開始建設和銷售。項目地距江陰城市客廳區(qū)域及居住地中心位置約1公里左右。具體如下圖所示：項目周邊地勢比較平坦，項目內部與周邊道路的水平高度基本一致。地面現(xiàn)無任何居住可能對項目開發(fā)進度造成影響的情況。項目用地無（市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊）等因素分割土地而對項目開發(fā)進度造成影響的情況。、定山路，其中濱江東路為省道，東接張家港，西連江陰市區(qū)。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平：項目周邊有濱江社區(qū)、錦隆社區(qū)衛(wèi)生服務中心及長山衛(wèi)生院。在售新建住宅項目較少?？諝鉅顩r優(yōu)良。污染情況無。近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化：項目西側定山路以西濱江東路以北為揚子江盈智城項目，現(xiàn)土地已平整，尚未開工。供水狀況：現(xiàn)有管線均至項目用地。通訊（有限電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線均至項目用地。燃氣：現(xiàn)有管線均至項目用地。其他限制條件：競得者需自持規(guī)劃建筑面積中商鋪部分（由高新區(qū)管委會鑒定）的30%并不可分割出售，但可整體轉讓。項目公司已經(jīng)與江陰市國土資源局簽署《成交確認書》；已經(jīng)與江陰市國土資源局簽署《國有土地使用權出讓合同》，并已經(jīng)按合同支付完畢全部土地款。第二部分 區(qū)域城市化發(fā)展概況一、江陰市概況地理位置江陰市北枕長江，南近太湖，東接常熟、張家港，西連常州，地處蘇錫?！敖鹑恰睅缀沃行?，交通便捷，歷來為大江南北的重要交通樞紐和江海聯(lián)運、江河換裝的天然良港。江陰連續(xù)十年蟬聯(lián)中國第一經(jīng)濟強縣（市）。全市新組建各類農村新型合作經(jīng)濟組織136個，撤并自然村130個，整治村莊150個。；。全年新增4只股票，累計擁有32家上市公司、33只股票，其中境外上市企業(yè)10家，募集資金280億元，募集資金總量在全國縣級市中繼續(xù)保持第一。2011年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入34888元。城鎮(zhèn)居民人均住房面積（含偶爾居?。?。南臨錫澄高速，倚靠江陰長江公路大橋，全國最大的主骨架公路之一的黑龍江同江—海南三亞的沿海大道經(jīng)過江陰長江公路大橋。水陸空交通網(wǎng)絡完備的江陰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，已成為長江中下游南北交通的重要樞紐。新批進區(qū)企業(yè)128個，其中外商投資企業(yè)33個。經(jīng)濟發(fā)展：全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超550億元，年均增長16%左右，人均GDP（按常住人口計算）超5萬美元?？萍紕?chuàng)新：科技