【正文】 目前只完成了場地平整等工作。龍崗同樂項目可行性研究報告惠州市仲愷高新區(qū)仲愷廣場項目可行性研究報告 二○○七年七月三十日目 錄一、項目總論 4 4 4 4 4 4 5 5二、項目投資環(huán)境和市場研究 7 7 7 8 13 17 17 20 20 21 23 25 26 27 31三、項目分析及評價 32 32 3地勢 32 33 33 33 34 36四、市場定位及項目評估 37 37 38 39 41 47五、項目開發(fā)建設進度安排 49 49 50 50 50 52六、投資估算與資金籌措 53 53 56 57七、銷售及經營收入測定 59 59 59 62 64八、財務與敏感性分析 65 65 67九、可行性研究結論及建議 68 68 69 70 項目投資風險 70 防范建議 70一、項目總論惠州市仲愷高新區(qū)仲愷廣場項目可行性研究深圳鵬基（集團）有限公司1 《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》（建設部：建標[2000]205號）1 《建設項目經濟評價方法與參數》（國家計委、建設部：計投資[1993]530號）1 《關于印發(fā)經濟評估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經[1998]11號）1 《廣東省建設工程價格信息》1 開發(fā)公司提供的相關資料本項目位于惠州仲愷高新區(qū)20號小區(qū)，南臨沿仲愷大道，東面為仲愷廣場，西臨樂金路，北面為已建住宅區(qū)金寶創(chuàng)業(yè)家園,該地塊所處片區(qū)為仲愷高新區(qū)文化、（計算指標用地面積為35312平方米），土地用途為商住用地,容積率≤6,建筑密度≤55%,建筑層數≤30層，規(guī)劃總建筑面積211872平方米，綠化率≥30%。地塊規(guī)劃控制指標一覽表單位：平方米地塊編號計算用地面積容積率建筑 密度總建筑 面積建筑限高綠化率適建性20＃35312655%21187230層30%商業(yè)、住宅與配套設施該地塊原屬惠州仲愷創(chuàng)業(yè)廣場發(fā)展有限公司所有，該公司由惠州市京瑞房地產開發(fā)有限公司與李太國（下稱“轉讓方”）共同出資設立，公司注冊資本為8500萬元人民幣，其經營范圍為仲愷高新區(qū)20號小區(qū)“惠州仲愷創(chuàng)業(yè)廣場”的開發(fā)、建設，并對物業(yè)進行管理。為加快仲愷高新區(qū)中心地帶的建設，經仲愷高新區(qū)管委會干預和協調，轉讓方同意將該地塊轉讓給我們。n 主要指標本項目主要經濟技術指標見下表項目主要經濟技術指標表序號名稱單位數據Ⅰ項目規(guī)劃設計指標　　1總占地面積平方米35312 2總建筑面積平方米220000 　計容積率面積平方米180000 　一期平方米100000 　 酒店式公寓平方米40000 　 寫字樓平方米30000 　 商業(yè)平方米10000 　 地下室平方米20000 　二期平方米120000 　 公寓平方米45000 　 住宅平方米35000 　 商業(yè)平方米20000 　 地下室平方米20000 3規(guī)劃容積率　 4項目暫定容積率　 5住宅土地使用年限年706開發(fā)期年6Ⅱ項目經濟效益數據　　1銷售收入萬元 2總投資萬元 3土地增值稅萬元 4總利潤萬元 5凈利潤萬元 6投資利潤率（稅前）　%7投資利潤率（稅后）　%8財務凈現值（稅前）萬元7652 9財務凈現值（稅后）萬元3723 n 社會效益本項目改善了城市環(huán)境與城市形象，增加了財稅收入，同時創(chuàng)造更多的就業(yè)機會和營商機會，具有明顯的社會效益。n 可行性研究結論項目開發(fā)公司具備充沛資金、技術實力、工程經驗和良好信譽，本項目具備較好的綜合項目的市場前景，具備一定的抗風險能力，且從技術方面看亦充分具備可行性。二、項目投資環(huán)境和市場研究n 主要調控政策及其對房地產的影響近年經濟——房地產主要調控政策政 策對房地產的影響20062006年5月底，九部委聯合制定的《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，簡稱“國十五條”政府對經濟適用住房和廉租住房的供給可以有效調控；措施主要面向中低收入住房需求者。2005年4月國務院公布了《關于進一步加強房地產市場宏觀調控問題》八條措施。2005年8月11日新的征地補償標準出臺房地產土地成本可能會增加。2005年3月住房按揭利率上調和提高首付款在局部價格過高市場的實施將進一步抑制房價的過快增長。 n 宏觀政策的影響在房地產市場的體現178。 降低房地產市場的溫度，抑制房價過快上漲，打擊部分地區(qū)的投機活動；178。 土地政策將會適度從緊，批地、拿地都將更加市場化、透明化。另外，隨著2006年3月31日，中海殼牌南海石化項目的正式投產和1200萬噸煉油項目正式動工；今年年初，李嘉誠旗下的和記黃埔中國港口有限公司于與惠州港務集團有限公司簽署了惠州港國際集裝箱碼頭合資合同框架協議，這些項目將進一步加快惠州城市基礎設施建設投資的力度，形成對未來經濟發(fā)展的良好預期，從而為房地產投資和消費注入一劑“強心針”?；葜莸墓潭ㄙY產投資增長平穩(wěn)。若剔除上半年同期中海殼牌項目的投資額，則2006年17月的全社會固定資產投資增長為58%，顯示2006年以來的新增投資繼續(xù)保持較快的增長。下轄惠城、惠陽兩區(qū)和博羅、惠東、龍門三縣，設有經濟技術開發(fā)區(qū)、仲愷高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)兩個國家級開發(fā)區(qū)，另有正在動工的數碼城、中海石化工業(yè)城、惠東鞋城等大型項目。南海石化已開工建設,有力地促進惠州經濟發(fā)展，也為旅游業(yè)展示廣闊的發(fā)展前景。惠州市在珠三角城市群中產業(yè)定位惠州是珠三角電子信息產業(yè)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農業(yè)供應基地和生態(tài)環(huán)境保障區(qū)。同時，石化產業(yè)區(qū)的開發(fā)使惠州產業(yè)空間向沿海推移，帶動城市空間向沿海發(fā)展，推動惠州市走向真正意義上的沿海城市。珠三角各城市未來發(fā)展方向城市城市發(fā)展方向廣州由產業(yè)性服務業(yè)、社會服務、分配服務中心城市逐步轉向珠三角的綜合服務業(yè)中心、跨國公司總部經濟與裝備產業(yè)基地深圳制度創(chuàng)新試驗窗口、高新技術創(chuàng)新基地與融資中心、現代物流業(yè)珠海會展、旅游、環(huán)保型高科技、高等教育、信息密集服務業(yè)與速遞航運中心佛山整合與提升家電產業(yè)，引進大型裝備工業(yè)與機械工業(yè)，發(fā)展文化產業(yè)和商貿服務業(yè)東莞國際制造業(yè)名城與現代物流業(yè)中山珠三角重要的地方特色制造業(yè)基地肇慶生物醫(yī)藥、生態(tài)旅游、環(huán)保型高科技和都市農業(yè)，珠三角的“綠肺”惠州石化產業(yè)基地、IT產業(yè)基地、生態(tài)旅游勝地、對外出口加工貿易基地和現代物流中心n 惠州價值分析小結216。216。216。216。可以預見，惠州的產業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間，未來兩到三年將是惠州經濟及城市發(fā)展的機遇期，將成為廣東又一經濟發(fā)展重點區(qū)域。仲愷高新區(qū)位于廣東省惠州市西南面，距惠州市區(qū)僅5公里。區(qū)內有惠深、惠河、廣惠、莞惠高速公路和京九、惠澳鐵路通過，交通便利。同時，高新區(qū)內還有信息產業(yè)部批準的“國家（惠州）視聽產品產業(yè)園”，廣東省科技廳批準的“廣東省火炬計劃激光頭產業(yè)基地”和“廣東省火炬計劃高能環(huán)保電池特色產業(yè)基地”。區(qū)域經濟發(fā)展狀況：自成立以來，高新區(qū)經濟一直得到快速的發(fā)展，同比增長32%，占全市工業(yè)總產值三分之一；其中高新技術企業(yè)產值432億元，同比增長27%；，；2005年全區(qū)實現工業(yè)總產值近600億元，是惠州市重要的經濟增長點。2006年全區(qū)GDP達到119億元，%；工業(yè)總產值641億元，%,占全市的三分之一。區(qū)域人口現狀：截至2005年，仲愷高新區(qū)有常住人口15萬人，其中企業(yè)用工人數為10萬人，研發(fā)人員4150人（包括博士27人、碩士230人、高級職稱者503人），各類企業(yè)管理者、政府公務員、當地原住民約1萬人。參照惠州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（2006年為15991元），可以預計，處于梯形中部上下的人口將來置業(yè)本片區(qū)的機會較大，而高層置業(yè)者選擇市區(qū)的習慣短期內則難以改變。指標2005年2010年平均增長率2020年平均增長率常住人口（萬人）15206%30%用工人數（萬人）1015%25%區(qū)域配套設施現狀：商業(yè)配套：2005年引進了惠臺綜合生活服務中心、大榮商貿城，2006年又引入了集購物娛樂于一體的仲愷大世界及園中緣等一批商業(yè)設施，同時將推動仲愷大道兩邊的商業(yè)化改造，完善片區(qū)的商業(yè)配套。行政配套：仲愷高新區(qū)管委會、惠州新海關、惠州檢驗檢疫中心。區(qū)域功能定位：仲愷分區(qū)是惠深經濟走廊的重要組成部分，惠州主要的高新技術及先進制造業(yè)基地，惠州市中心城區(qū)有機組成部分，有良好人居環(huán)境和創(chuàng)業(yè)條件的現代化新區(qū)。結論要點：該區(qū)域是惠州市高新技術為主導的高新技術產業(yè)化基地和外貿加工出口基地，此片區(qū)已成為惠州的熱點區(qū)域，有非常好的發(fā)展前景。 惠州市良好的投資環(huán)境，吸引更多投資進入惠州市場，同時也包括房地產市場，未來惠州的房地產開發(fā)不斷升溫；178。 未來幾年，仲愷高新區(qū)仍然是惠州市重點發(fā)展的熱點區(qū)域，為區(qū)域的房地產市場發(fā)展提供了良好的機會。在投資增加且房地產市場加速發(fā)展的情況下，市場需求也比較旺盛，商品房銷售達713萬平米，銷售總額達227億元，與去年同期分別增 長39%和47%。項目固定資產投資（億元）房地產開發(fā)投資（億元）房地產開發(fā)投資占固定資產比重房地產開發(fā)投資比上年同期增長2001年%%2002年%%2003年%%2004年12%%2005年%%2006年%%2006年，㎡，%，超過一半。從各縣（區(qū)）2006年商品房銷售均價看，惠城區(qū)3298元/㎡、大亞灣區(qū)3015元/㎡、惠陽區(qū)2368元/㎡、博羅縣2281元/㎡、惠東縣1565元/㎡、龍門縣1367元/㎡,截至2007年第一季度惠州惠城區(qū)商品房價格達到4373元/㎡。綜合而言，房價總體水平較低，空置率下降，剛性需求依然居主流地位，整體區(qū)域房地產業(yè)發(fā)展的理性區(qū)間特征明顯。7月末，全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額575，56億元，比年初增長2%，其中，城鎮(zhèn)居民4814億元，增長1%。根據2006年惠州市社會經濟調查隊對該市常年調查戶中抽取的50戶居民家庭進行住房消費意見調查資料中顯示，有26%的家庭打算“購買住房”，居民購房意愿足以支撐起龐大的住房消費市場。只要今后經濟保持良好發(fā)展勢頭，居民收入不斷提高，住房價格就不會出現大幅度下降的情況。其次，惠州以其便利的交通、優(yōu)良的居住環(huán)境、房價較低且穩(wěn)定等因素，越來越吸引周邊城市，特別是深圳人到惠州置業(yè)，也吸引到深圳發(fā)展商到惠州挖金。另外，建設局委托惠州市社調隊進行了住房消費意向的調查。在購房要求中，選三房及四房單位的分別占到51%和13%，這與本地客戶為客家居民為多，家庭人口多，居民普遍想擁有較寬敞住宅相關。而選擇90平米以下的只占23%。從近五年房價變化來看，惠州房價有起有落，有一定的自身調節(jié)能力，考慮到目前惠州總體房價不高，從銷售增長來看，房價還是在居民的可接受范圍之內。,均價4011元/,但均價較去年同期的2618元同期相比登記面積略有增加,但均價較去年同期的2618元/，均價20004000元的住宅銷售量最大，約占60%以上。根據規(guī)劃，仲愷片區(qū)是指仲愷高新區(qū)、惠臺工業(yè)區(qū)、平南工業(yè)區(qū)及潼湖管理區(qū)行政管轄范圍。此外，在惠州市城市總體規(guī)劃(20062020)中，將陳江鎮(zhèn)定位為仲愷次區(qū)域，作為加工制造業(yè)聚集區(qū)來發(fā)展，成為珠三角東部電子電器業(yè)聚集區(qū)，重點加強產業(yè)升級和空間整合，由此，陳江區(qū)域的企業(yè)和人員數量不斷壯大，我們認為陳江對仲愷片區(qū)的置業(yè)需求能力是不容忽視的。陳江－仲愷片區(qū)的交通、區(qū)位非常優(yōu)越。外部交通網絡發(fā)達，廣梅汕鐵路和京九鐵路貫穿陳江全境；惠鹽高速、惠河高速、廣惠高速形成圍合之勢。在空間上，陳江、仲愷、瀝林、鎮(zhèn)隆、潼僑等鎮(zhèn)區(qū)已連成一片，陳江－仲愷作為惠州城市規(guī)劃中的重要組團之一已經初步成型。仲愷已經對周邊惠臺、平南、松山等幾個工業(yè)園進行了整合，作為一個規(guī)劃思路，潼湖華僑農場將成為仲愷的備用土地。在經濟的不斷發(fā)展，城市化建設加快的過程中，第三產業(yè)經濟及服務配套嚴重脫節(jié)于整體經濟發(fā)展形勢，對于房地產市場來說，這里可說是一片未經開發(fā)的處女地。近期，金寶創(chuàng)業(yè)家園的四期推市,御景華城、君悅豪庭房地產項目先后落戶，以及口岸國際的即將入市，和其附近三幢商務綜合樓的建設，至此，陳江仲愷片房地產市場于2007年下半年將呈現出更加欣欣向榮之勢頭。越來越多的人相信，隨著惠州新海關的啟用，其周邊房地產、商業(yè)、物流的發(fā)展都將煥然一新，并躍上城市與經濟發(fā)展的最前端。仲愷高新區(qū)作為惠州市重要的產業(yè)基地，一直以來，全力推進第二產業(yè)的發(fā)展，第三產業(yè)明顯滯后，據高新區(qū)管委會綜合數據顯示，高新區(qū)在20032005年之間推盤量較少，主要推出主力樓盤為金寶創(chuàng)業(yè)家園以及御景華城1期等項目，到2006年之后，其樓盤推售量有較大幅度的增幅，主要項目包括欣欣家園、口岸外商公寓御景華城以及格林童話世界1期等項目。在高新區(qū)的住宅地產發(fā)展之中，金寶創(chuàng)業(yè)家園是的先行者和領導者，其3期