【正文】 （數據來源：指南針市場部數據）根據指南針營銷策劃機構數據統計，截至2010年12月底大連市商品房項目共計215個，其中在售項目137個，%，%， 展示項目78個，%，同比上漲56%。報廣投放數量甘區(qū)一馬當先, 報廣訴求產品訴求力拔頭籌，活動訴求緊隨其后；品牌和高端項目投入大，媒體投放排名榜億達占三席之位。2011年市場供應仍將以金州新區(qū)和甘井子區(qū)為主，兩區(qū)域占據未來供應半壁江山。綜述：2010年大連市商品房項目共計215個，其中在售項目137個， 展示項目78個。成交土地以核心板塊的住宅為主，配套商業(yè)為輔。樓面價不斷上漲，且高價土地多集中在全國一線企業(yè)及本地發(fā)展型企業(yè)手中。216。沙河口區(qū)和高新園區(qū)容積率集中在3以上，高新園區(qū)正在逐步增加商業(yè)配套，而沙河口區(qū)綜合體項目呈開發(fā)趨勢。 成交特點之容積率：高容積率成趨勢 圖26：主城區(qū)土地成交容積率比例（數據來源：政府公布數據）圖27：各區(qū)域土地成交容積率情況（數據來源：政府公布數據）2010年3以上的土地容積率占比高達41%，其中中山區(qū)為高容積率土地的主要供應區(qū)，商業(yè)性質為主的東港區(qū)成為主要供應源。值得一提的是甘井子區(qū)的平均樓面價有所上漲，%，主因是品牌開發(fā)商的入駐提升了居住品質，使得競爭更加激烈，間接地拉高了區(qū)域平均樓面價，也可看出開發(fā)商對該區(qū)域未來的預期比較樂觀。216。同比09年，沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、中山區(qū)土地成交名列三甲，漲幅最大。沙河口區(qū)和西崗區(qū)土地供應量最少，未來區(qū)域土地供給主要通過拆遷以及舊城改造來實現。甘井子區(qū)依然是大宗居住用地的主要供應區(qū)，土地供應呈向甘西、甘北逐步移動之勢。216。其中位于沙河口區(qū)石門山的200940號地，%，經過90輪311次加時競拍。主要與東港區(qū)高地價土地集中放量有關?？傮w來看，2010年的主城區(qū)土地市場震蕩運行，至9月份成為單月放量最高的月份之后又逐月遞減。216。2010年樓面價創(chuàng)歷史新高，達到4052元/平，同比上漲34%，樓面價的上漲進一步反映出房價的上漲。 整體狀況：成交量價齊升，創(chuàng)歷史新高表22：主城區(qū)土地成交狀況同比指標2009年2010年同比指數（%）成交宗數（塊）589259%成交占地（萬平）148%成交建面（萬平）139%成交總金額（億元）218%平均樓面價（元/平）3014405234%（注：按照實際成交日期統計）（數據來源：政府公布數據）隨著主城區(qū)拆遷改造及政府城市規(guī)劃發(fā)展需要，2010年呈現爆發(fā)式的土地供應及成交熱浪，同比上漲139%。（注：，供應與成交結構情況類似，不再另作表述。三是大連市政規(guī)劃需要。土地出讓收入在地方財政中一直占據相當高的比例。雖然2010年調控頻現，商品房出現交易量的波動，但全年樓市并無降價趨勢，向好的形勢影響了開發(fā)商對后市的預期，增大了拿地積極性。2010年土地交易放量如此之多主要是三大因素推動所致。見附表3 土地掛牌分析216。樓面價達4052元/平，創(chuàng)歷史新高。19月，第一、二、1176億元、%、%、%，：：，第一、。其中，完成建設項目投資2460億元，%；，%。 房地產投資狀況：固定資產投資持續(xù)快速增長，%圖21：2010年19月大連房地產投資月度情況對比（數據來源：統計局、政府公布年鑒）2010年前三季度，大連市固定資產投資持續(xù)快速增長，各月自年初累計投資增速均超過30%。2010年大連市房地產市場 2010年大連經濟環(huán)境向好,確保房地產投資環(huán)境健康發(fā)展。涉及動遷戶數3943戶。此次提出具體的可執(zhí)行方案，對大連“世界級的旅游集散地”做了準確的定位。（資料來源：網絡資料、政府公布資料）旅游地產主導大連，舊區(qū)改造城市換新顏l 大連規(guī)劃“一環(huán)一島四片十區(qū)” 打造世界旅游集散地：大連的規(guī)劃從“大大連”到“西拓北進”最后到“全域城市化”目標逐漸明朗，細節(jié)逐步完善。預計總規(guī)劃占地面積約23萬平方米，拆除房屋建筑總面積約24萬平方米，擬規(guī)劃建筑面積約69萬平方米。l 普灣新區(qū)成立金州區(qū)三十里堡、適合2個街道，瓦房店市的炮臺福州灣2個鎮(zhèn)，普蘭店市的鐵西，豐榮、太平3個街道和海灣工業(yè)區(qū)共同組成。l 金石灘金石國際運動中心概念規(guī)劃完成金石灘金石國際運動中心概念規(guī)劃完成，其總體定位是一個集國際運動賽事、休閑度假、高端商務會議、文化娛樂、體育健身為一體的國際高水準的海濱運動、旅游度假勝地。一環(huán)：概括為“國家海岸”+“溫泉走廊”，即空間上由西部風情海岸、南部動感海岸、東部體驗海岸和北部溫泉走廊四段構成；一島：指長山群島和近海島礁；四個旅游片區(qū)：南部都市旅游片區(qū)，東部黃海旅游片區(qū)，西部渤海旅游片區(qū)和北部生態(tài)旅游片區(qū)；十區(qū)：分為龍門、安波、步云山、長興島、花園口五大旅游經濟區(qū)，金渤海岸、金石灘、北部灣三大旅游度假區(qū)，鉆石灣商務、旅順口歷史文化兩個主題旅游區(qū)。今后，凡因房地產開發(fā)誠信問題引起群眾集體上訪、被媒體披露造成嚴重不良影響；房地產開發(fā)發(fā)生重大安全事故；房屋建筑發(fā)生嚴重工程質量事故；開發(fā)企業(yè)多次出現不良經營行為或對存在的不良行為拒不整改的，市建委將采取聯動機制嚴厲制裁，一經發(fā)現，全面“封殺”。加強監(jiān)管調控，促進房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展。加強中小套型、中低價位商品住房和創(chuàng)業(yè)租賃房建設，通過貨幣補貼方式安排經濟適用房8000套，對符合廉租住房條件的家庭實現應保盡保。將建設500套左右“創(chuàng)業(yè)式保障租賃住房”作為嘗試，專門提供給引進的人才或大學畢業(yè)生，從而不斷完善住房保障體系。雖然大連是第14個頒布限購的城市，但在限制投資投機需求的同時，另一方面改善民生、以人為本的高瞻遠矚將積極增加住房用地的有效供給，加快推進保障性安居工程建設。項目開發(fā)期：綜上所述，項目開發(fā)期自2011年12月至2014年9月共33個月（）。四、項目開發(fā)計劃項目建設期：本項目計劃于2011年12月取得土地使用權，計劃于2012年5月開工，2014年9月竣工交付使用，建設期共計28個月（）。三、項目資金規(guī)劃與融資需求項目總投資額約為158,713萬元：項目建設投資估算表 單位：萬元序號項目項目建設投資所占比例　項目建設投資158,713100%1土地獲得價款57,028 %2開發(fā)前期準備費6,159 %3主體建筑工程費49,878 %4主體安裝工程費5,704 %5社區(qū)管網工程費5,127 %6園林環(huán)境費3,183 %7配套設施費2,832 %8資本化利息11,656 %9管理費用6,624 %10銷售費用4,416 %11其他費用6106 %建設資金來源：項目投資的資金來源包括自籌資金、投資公司投入兩部分組成。公司于2008年11月引入完整的房地產操作團隊。項目被大型居住社區(qū)、大型超市、高品質商業(yè)中心、學府區(qū)、輕軌、地鐵人流所包圍。大連高新園區(qū)項目可行性研究報告目錄一、 項目概要介紹二、 項目公司簡介三、 項目資金規(guī)劃與融資需求四、 項目開發(fā)計劃五、 市場分析與項目銷售安排六、 項目總體投資融資安排七、 項目成本費用估算八、 項目借款預測九、 項目經濟評價大連高新園區(qū)項目可行性研究報告一、項目概要介紹高新園區(qū)項目位于大連高新園區(qū)海事大學正門對面，規(guī)劃用地面積44100平方米，用地性質為居住及公共服務配套設施。周邊比鄰翰林觀海、學府1+未來地鐵1號線。二、項目公司簡介大連獐子島耕海房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“耕海地產”）系長海縣獐子島投資發(fā)展中心全資子公司，成立于2007年12月，注冊資本1億元。團隊中層以上成員均來自于大連萬科，具有豐富的房地產住宅項目操作經驗。項目總投資158,713萬元，資金峰值約71,321萬元，耕海地產以自籌資金投入30,000萬元，資金缺口約為40,000萬元，尚需通過融資渠道解決。項目銷售期：本項目銷售期自2012年11月開始至2013年12月結束，共14個月（）。五、市場分析與項目銷售安排（一）市場分析2010年地產政策可謂頻發(fā)，房地產市場撲朔迷離，而大連正處在全域城市化高速發(fā)展階段，因此市政府在民生方面做了很多工作：經濟適用房的增加，社會保險費的征收業(yè)務移交方案，房地產誠信網絡的建設以及拆遷方面的政策，無一不是為了進一步促進大連市房地產穩(wěn)步健康發(fā)展。表13：大連房地產相關政策施行時間政策要點l 大連2010年采用貨幣化補貼形式的經適房家庭仍保持在8000戶規(guī)模大連2010年采用貨幣化補貼形式的經適房家庭仍保持在8000戶規(guī)模。l 政府工作報告中關于房地產行業(yè)指導意見加快住房保障體系建設。穩(wěn)步提高住房公積金繳存基數和比例，進一步擴大覆蓋面和惠及面。l 《關于進一步推進房地產誠信網建設的通知》對全市從事房地產開發(fā)企業(yè)的基本信息、從業(yè)行為、不良記錄將進行網上公示。l 《大連市人民政府辦公廳關于貫徹落實國家房地產調控政策促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》限新購一套住房，包括二手存量房；差別化信貸；預售制度規(guī)范管理；外地人限貸；加大廉租房和經濟適用房的建設 （資料來源：網絡資料、政府公布資料） 大連重點規(guī)劃表14：重點規(guī)劃信息列表規(guī)劃要點城市規(guī)劃l 大連規(guī)劃“一環(huán)一島四片十區(qū)” 打造世界旅游集散地未來我市旅游產業(yè)發(fā)展空間布局——一環(huán)一島 四片十區(qū)。區(qū)域建設l 西崗區(qū)2010年建設規(guī)劃西崗區(qū)2010年建設規(guī)劃：北部改造工人村老舊住宅、中部打造奧林匹克廣場中部商圈、南部長春路南段進行開發(fā)改造，在銀沙灘區(qū)域，在70萬平方米土地上規(guī)劃建設集海上游樂園、度假會所、五星級酒店、游艇俱樂部等主題功能于一體的大型綜合性現代旅游項目，推進西崗區(qū)旅游業(yè)的升級換代。金石國際運動中心預計建設總投資80億元，規(guī)劃總建筑面積約500萬平方米，初步測算，大連金石國際運動中心建成后，就業(yè)人口可達３萬人。拆遷l 舊區(qū)拆遷在今后兩年內，沙河口區(qū)還將陸續(xù)對轄區(qū)內等10余個危舊房屋地塊進行拆遷改造。涉及動遷戶數3943戶。而大連作為整個東北最受歡迎的城市，旅游規(guī)劃是其中的重中之重。l 拆遷、改造推動大連發(fā)展：在今后兩年內，沙河口區(qū)還將陸續(xù)對轄區(qū)內等10余個危舊房屋地塊進行拆遷改造。舊城的拆遷改造一方面能使土地在利用，改善區(qū)域狀況，提高區(qū)域價值；另一方面，也能在一定程度上促進房地產的發(fā)展。 主城區(qū)土地市場成交量、價創(chuàng)新高，聯合拿地成趨勢；商品房成交量現波動，成交均價9219元/平,盤中一度突破萬元大觀；2011年市場供應仍將以金州新區(qū)和甘井子區(qū)為主。增長35%，在全省14個地市中位居第七，比上年同期前移6位。此外，大連市固定資產投資向第一、三產業(yè)傾斜，結構繼續(xù)調整。 土地市場綜述：2010年主城區(qū)土地市場成交量創(chuàng)歷年新高，主城區(qū)掛牌土地93宗，一宗暫停掛牌，成交土地92宗