江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項目可行性研究報告-閱讀頁
2025-05-19 07:33本頁面
【正文】 至天華軸線、北至濱江路商務(wù)用地+旅館用地67131200 2012/12/28 2011C47江陰市開發(fā)區(qū)石山路東、石牌路南商業(yè)用地278781682 2012/6/14建成后50%的建筑面積不得分割對外出售2011C03江陰市開發(fā)區(qū)法爾勝光通公司東、定山路西、江陰立臣實業(yè)公司南、長江路北商業(yè)、辦公285231248 2011/6/1 土地價格修正比較，容積率3進行修正比較。三、項目現(xiàn)狀價值綜合判斷通過上述分析，江陰高新區(qū)商業(yè)項目地塊合理價值為6947萬元（約合352萬元/畝），合理現(xiàn)狀價值區(qū)間為[6252萬元，7642萬元]。第六部分 開發(fā)市場分析一、房產(chǎn)市場交易規(guī)模調(diào)查江陰2012年商品房成交規(guī)模調(diào)查㎡，%；㎡，%。商住價格比（存量）物業(yè)名稱位置物業(yè)類型商業(yè)均價（元）物業(yè)類型物業(yè)均價（元）商業(yè)與住宅價格比錦隆三村砂山路西，芙蓉路南住宅底商12580多層住宅6995 錦隆一村東外環(huán)路西，芙蓉路南住宅底商13810多層住宅5767 麗都城市花園延陵路南，黃山路西住宅底商17170高層住宅9445 大橋一村黃山路東，東橫河北住宅底商13977多層住宅7005 新世紀(jì)花苑環(huán)城東路西，南街北側(cè)住宅底商16993高層住宅10117 江南華都南街北側(cè)，環(huán)城西路東住宅底商22293高層住宅10767 西景花苑文富路東，通渡路西住宅底商13522高層住宅7827 麗島華都芙蓉大道南，皮弄路東住宅底商21409高層住宅7213 —。項目西側(cè)相對比較成熟的區(qū)域商業(yè)物業(yè)的歷史成交價格在30000元/平米左右。當(dāng)前在售的新梅華府商鋪售價在30000元/平米以上。該區(qū)域辦公物業(yè)的歷史成交價格區(qū)間為830012500元/平米。項目名稱位置物業(yè)類型銷售面積成交均價戴斯國際商務(wù)廣場澄江中路北側(cè)，香山路東側(cè)公寓式酒店1100512369嘉年華城市廣場濱江路南側(cè)，香山路西側(cè)商鋪（12層）1242415165寫字樓93928550摩卡國際東外環(huán)路西側(cè)，新華路南側(cè)辦公2088322新中心鳳凰路東側(cè)，長江路北側(cè)商鋪（12層）580731653辦公2983111437御香山長江路北側(cè)，香山路西側(cè)商鋪（12層）54829553辦公4749567五、市場調(diào)查小結(jié)江陰項目商業(yè)土地供應(yīng)節(jié)奏比較穩(wěn)定，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量不足，近年江陰市商業(yè)、辦公用房成交規(guī)模及成交價格均呈逐年增長趨勢。周邊商鋪物業(yè)的歷史成交價格在30000元/平米左右，歷史最高價格為45000元/平米。隨著總部經(jīng)濟區(qū)的不斷發(fā)展未來該區(qū)域商業(yè)和辦公需求不斷增強。四、業(yè)態(tài)引導(dǎo)及建議持有整體經(jīng)營部分業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)對江陰市服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)的調(diào)查分析，結(jié)合本項目所在區(qū)域情況及概念設(shè)計，本項目規(guī)劃為江陰城市客廳商圈外延區(qū)，重點為規(guī)劃總部經(jīng)濟區(qū)、周邊成熟產(chǎn)業(yè)區(qū)、沿江居住區(qū)提供商業(yè)綜合配套，在業(yè)態(tài)引導(dǎo)方面，與城市客廳商圈形成互補和補充,共同打造提升城市東部新的都市中心。5號樓13層初步規(guī)劃為綜合超市，包括餐飲、娛樂、生活超市等業(yè)態(tài)；410層建議定位成高級商務(wù)酒店，約7600平米，150間以上客房。按照政府土地出讓要求，建成后商鋪部分30%建筑面積不得分割出售，本項目初步考慮低區(qū)4棟建筑1層及高區(qū)13層房產(chǎn)性質(zhì)為商鋪,其余房產(chǎn)標(biāo)注為商業(yè)用房,其中高區(qū)13層為整體經(jīng)營、整體銷售,滿足政府土地出讓條件的限制。二、開發(fā)銷售收入單位銷售收入預(yù)測通過對周邊商鋪物業(yè)的租金調(diào)查，對本項目未來的租金水平進行預(yù)測，該項開發(fā)銷售收入為27447萬元，各層銷售單價和銷售總價如下：位置樓層未來租金預(yù)測RPI2銷售預(yù)測（元/㎡）銷售面積預(yù)測（㎡）銷售總價預(yù)測（萬元）141%17520 41737312 2 %10512 47534996 3 %823447533914 4 %665847533164 5 %700846423253 51115 %876054894808 合計__96092856327447 關(guān)鍵銷售收入預(yù)測持有物業(yè)的估值：，%，以整售估計80%的價格折扣，則持有物業(yè)的估值為5876萬元。備注：銷售面積已考慮合理分?jǐn)傇瓌t。三、開發(fā)周期預(yù)測根據(jù)項目進展，2013年6月完成國有土地使用證的辦理，對各階段主要時間節(jié)點做了預(yù)測，具體如下：置地階段 2013年10月，上報規(guī)劃設(shè)計方案；2013年10月 獲得用地規(guī)劃許可證（已經(jīng)取得）；2013年12月，完成規(guī)劃設(shè)計方案批復(fù)。實施階段2014年7月, 項目一期開始銷售；2014年10月，完成項目二期施工許可證辦理；2014年10月，完成項目一期主體封頂；2015年3月，完成項目二期銷售許可；2015年6月，項目一期竣工；2015年5月，項目二期主體封頂；2015年8月，項目一期驗收完畢；2015年11月，項目二期竣工；2016年3月，項目二期驗收完成。四、銷售計劃預(yù)測主要銷售周期預(yù)測如下： 建筑類型銷售時段銷售周期月均銷售額（萬元）開發(fā)銷售部分2014年7月至2015年12月18個月 第九部分 投資總成本和收益分析一、項目預(yù)算總投資分析土地成本：按照掛牌起始價（5925萬元）計算并考慮交易稅費價格為6167萬元。費用支出，包括銷售經(jīng)營及管理費用、財務(wù)部門管理費用等。二、項目綜合投資及收益預(yù)測項 目估算（萬元）單位（元/㎡）備注一、經(jīng)營收入33,323 8,429 二、經(jīng)營支出24,585 6,219 ?。ㄒ唬┏杀局С?2,018 5,569 6,167 1,560 13,856 3,505 693 175 9,115 2,305 231 59 242 61 1,423 360 256 65 1,568 397 328 83 1,995 505 按啟動資金的70%，年化20%計算，18個月計算。四、綜合指標(biāo)測算啟動資金分析項目目前已經(jīng)投入約6250萬元，項目啟動資金預(yù)計需要9500萬元。其中，項目融資計劃為6650萬元，劣后投資為2850萬元，劣后投資及收益回收預(yù)測為36個月。財務(wù)指標(biāo)投資額X90%投資額X95%基準(zhǔn)投資額X105%投資額X110%劣后投資收益5,7985,1074,4173,7263,035總投資收益率%%%%%總銷售收益率%%%%%劣后投資年化收益率%%%%%對項目后續(xù)投資成本的敏感性分析，項目投資成本增加10%%，投資收益率仍然處于比較高的水平。第十部分 綜合分析與建議一、 綜合判斷項目所處區(qū)域?qū)儆诋?dāng)?shù)刂攸c發(fā)展區(qū)域，政府不斷推動總部經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)，區(qū)域商業(yè)服務(wù)業(yè)將迅速發(fā)展，未來區(qū)域土地價格將迅速提高，土地取得價格相對較低。建筑密度50%，綠化率≥15%。該地塊處于十字路口，雙面臨街，為總部經(jīng)濟配套，商業(yè)價值高。二、 綜合建議通過上述分析項目效益指標(biāo)較好，相關(guān)技術(shù)指標(biāo)清晰。項目投資價值明顯，具有較好投資價
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