【正文】 式100/100100/100100/100土地利用便利度100/103100/95100/103容積率修正土地性質(zhì)100/100100/100100/100比準價格1806 1770 1701 比準價格1759 建筑面積（地上） 39495 土地總價（萬元）6947 通過比較分析該地塊的合理評估值為6947萬元。綜合判斷該項目在現(xiàn)行法律、法規(guī)下具有可操作性、合規(guī)性，風險的可控。六、總體評價本項目按照掛牌程序進行交易，符合現(xiàn)有法律、法規(guī)和程序。二、取得土地使用權(quán)程序評估現(xiàn)已通過土地掛牌程序取得?！敖幐咝聟^(qū)“十二五” 經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃綱要”，“十二五”期間的戰(zhàn)略重點與主要任務：發(fā)展一系列的總部經(jīng)濟、研發(fā)設計、創(chuàng)新孵化和綜合服務等平臺，形成有特色的現(xiàn)代高科技服務業(yè)，支撐戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，初步形成局部的群體性創(chuàng)新的局面，使高新區(qū)成為區(qū)域創(chuàng)新創(chuàng)意的源頭；大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)。完成全市域商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃，加快啟動一批服務業(yè)高端項目建設。項目周邊歷史商業(yè)辦公經(jīng)營情況調(diào)查項目周邊商業(yè)辦公樓盤調(diào)研表：周邊商業(yè)物業(yè)租金水平調(diào)查： 位置物業(yè)類型樓層面積（平米）日租金（元/日 平米）大潤發(fā)旁店面商鋪1/550 大潤發(fā)旁店面商鋪2/280 名雅居商鋪2/580 桃源居六期商鋪1/185 麗都城市花園商鋪12/7150 水岸新都店面商鋪1/136 周邊辦公物業(yè)租金水平調(diào)查：位置物業(yè)類型樓層面積（平米）日租金（元/日 平米）創(chuàng)智天地寫字樓5/11105 名都國際大廈寫字樓5/20155 名都國際大廈寫字樓12/32100 名都國際大廈寫字樓8/28220 名都國際大廈寫字樓15/25200 名都國際大廈寫字樓6/2698 名都國際大廈寫字樓17/26 名都國際大廈寫字樓22/25192 戴斯國際商務廣場寫字樓21/2588 匯豐大廈寫字樓6/13210 匯豐大廈寫字樓9/18203 匯豐大廈寫字樓5/16200 港麗大酒店寫字樓19/25 二、服務業(yè)各業(yè)態(tài)未來發(fā)展預測零售商業(yè)、批發(fā)市場：江陰市已經(jīng)形成了以百貨商廈、購物中心、超市賣場為主的商業(yè)形態(tài)，但是老式的百貨商廈限于地理位置、經(jīng)營空間等因素無法擴大經(jīng)營、新型的購物中心、超市賣場主要面向中低消費，商業(yè)檔次仍有較大提升空間。1912特色街區(qū)，總建筑面積近14萬平方米，包括公寓式酒店、高檔會所、快捷酒店和1912酒吧商業(yè)街等。（二）項目周邊江服務業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查“城市客廳”經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查項目處于江陰“城市客廳”商圈區(qū)域。在江陰所有的娛樂休閑場所里。從購買者群體上看，主要是以自用型和投資型兩種投資類型為主。各酒店都有集團公司及政府客群做支撐，各大酒店入住率情況較為接近，基本處于67成范圍內(nèi)。城市客廳區(qū)域的餐飲主要集中在新一城商業(yè)中心、魔方時代廣場、嘉年華城市廣場區(qū)域。大賣場及超市業(yè)態(tài)，成為除傳統(tǒng)人民路商圈以外，大型居民聚集區(qū)域的主要商業(yè)形態(tài)（社區(qū)型商業(yè)）。以超市為商業(yè)發(fā)展中心，向周邊逐漸發(fā)展為區(qū)域型商業(yè)中心。超市賣場：超市周邊居民的消費水平與超市經(jīng)營狀況關系密切，高檔社區(qū)的居民是超市的主力消費群。購物中心：在早期階段，由于位于城市新區(qū)或缺乏商業(yè)基礎的區(qū)域，時代超級購物中心與希望廣場都采取了發(fā)展超市賣場為主力業(yè)態(tài)的策略。從商業(yè)定位上看，定位為中高端的是華地商廈，國際購物中心，華聯(lián)商廈三家。第三部分 區(qū)域服務業(yè)發(fā)展情況一、服務業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查（一）江陰市服務業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查零售商業(yè)、批發(fā)市場零售商業(yè)、批發(fā)市場主要調(diào)研業(yè)態(tài)為：百貨商廈、購物中心、超市賣場。到2015年，高新區(qū)城市服務經(jīng)濟實現(xiàn)銷售收入達400億元，園區(qū)集聚超億元商貿(mào)餐飲企業(yè)達50家以上。到2015年，高新區(qū)總部經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值達400億以上，力爭引進區(qū)域性企業(yè)總部40家以上。社會發(fā)展：民主法治建設全面增強，社會管理體制更為完善，生活更加舒適、社會更加和諧；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入年均遞增15%。實現(xiàn)業(yè)務總收入5000億元；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型：高新技術產(chǎn)業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重達65%以上，服務業(yè)增加值占GDP比重45%，::45。經(jīng)濟發(fā)展2011年，%；，%；，%。 江陰高新區(qū)概況地理位置 江陰高新區(qū)位于長三角城市群幾何中心，北枕35公里深水岸線，東距國際港口張家港8公里，西距一級對外開放港口江陰港4公里。人民生活，‰，‰，‰。金融業(yè)發(fā)展2011年，金融存貸款規(guī)模擴大。經(jīng)濟發(fā)展2011年，%，其中，％；，％；，％。七、項目主體及進展情況江陰新高置業(yè)有限公司（下稱：項目公司）為本項目的主體公司，注冊資本3800萬元。永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線均至項目用地。五、大市政配套道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：項目北側(cè)濱江東路為雙向六車道，項目西側(cè)定山路為雙向四車道。噪聲情況良好。宗地周邊三公里輻射范圍內(nèi)主要居住宅及現(xiàn)狀：項目西側(cè)東外環(huán)路內(nèi)，距本項目約12公里范圍，有濱江社區(qū)、錦隆社區(qū)、大橋社區(qū)等均為成熟的大型社區(qū)?，F(xiàn)狀及周邊照片：北臨濱江東路：西臨定山路：地塊內(nèi)現(xiàn)狀： 三、周邊配套調(diào)查交通狀況：該項目北側(cè)設有1866公交終點站。地面現(xiàn)狀：地上無建筑物和構(gòu)筑物，場地內(nèi)基本平整。江陰高新區(qū)服務業(yè)載體開發(fā)項目可行性研究報告江陰高新區(qū)服務業(yè)載體開發(fā)項目可行性研究報告漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司二零一三年十月目錄第一部分 項目概況 4一、宗地位置 4二、宗地現(xiàn)狀 4三、周邊配套調(diào)查 6四、周邊環(huán)境調(diào)查 6五、大市政配套 7六、規(guī)劃控制要點 7七、土地價格 7八、商務安排 7第二部分 區(qū)域城市化發(fā)展概況 8一、江陰市概況 8二、江陰高新區(qū)概況 9第三部分 區(qū)域服務業(yè)發(fā)展情況 12一、服務業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查 12二、服務業(yè)各業(yè)態(tài)未來發(fā)展預測 16三、區(qū)域政府對服務業(yè)發(fā)展的政策 17第四部分 開發(fā)法規(guī)風險分析 18一、項目獲得方式 18二、取得土地使用權(quán)程序評估 18三、開發(fā)政策性調(diào)查及風險評估 18四、項目開發(fā)重要規(guī)費調(diào)查 18五、限售限購政策、金融政策調(diào)查 18六、總體評價 18第五部分 土地現(xiàn)狀價值評估 18一、現(xiàn)狀價值評估原則 18二、案例選擇及比價分析 18三、項目現(xiàn)狀價值綜合判斷 20第六部分 開發(fā)市場分析 21一、房產(chǎn)市場交易規(guī)模調(diào)查 21二、商住價格比調(diào)查分析 22三、區(qū)域商品房供應量調(diào)查分析 23四、存量商業(yè)用房租金調(diào)查 23五、市場調(diào)查小結(jié) 24第七部分 開發(fā)指標和規(guī)劃 25一、規(guī)劃建筑指標 25二、規(guī)劃概念方案 25三、建筑概念方案 25四、業(yè)態(tài)引導及建議持有整體經(jīng)營部分業(yè)態(tài)規(guī)劃 27第八部分 開發(fā)收入和周期 27一、銷售配比定價 27二、開發(fā)銷售收入 27三、開發(fā)周期預測 28四、銷售計劃預測 29第九部分 投資總成本和收益分析 30一、項目預算總投資分析 30二、項目開發(fā)銷售收益 30三、項目持有經(jīng)營收益 30四、項目投資價值指標分析 31五、項目現(xiàn)金流量及啟動資金分析 31第十部分 綜合分析與建議 33一、綜合判斷 33二、綜合建議 33第一部分 項目概況一、宗地位置項目所在區(qū)域原為成熟工業(yè)建成區(qū)，經(jīng)過多年城市發(fā)展,已融入中心城區(qū), 靠近江陰市中心區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)核心位置，已不利于繼續(xù)發(fā)展工業(yè)，根據(jù)國家及江陰