【正文】 客房數(shù)量入住率經(jīng)營(yíng)時(shí)間價(jià)格（標(biāo)準(zhǔn)間）五星級(jí)黃嘉喜來(lái)登29860%2010632泓昇苑30860%2006518長(zhǎng)盛戴斯酒店21160%2011488長(zhǎng)晟豪生29880%2011632新長(zhǎng)江雅閣30860%2011518皇冠假日大酒店28070%2011488四星級(jí)江陰暨陽(yáng)山莊27060%1998300江陰國(guó)際大酒店31570%1998480江陰來(lái)富島大酒店22160%2003420江陰法爾勝酒店14070%1994300江陰興澄大酒店13560%1998400經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店如家連鎖酒店27080%2010150－250莫泰168酒店31580%2009150－2507天連鎖酒店22190%2011150－250漢庭連鎖酒店14070%2009150－250格林豪泰酒店13570%2011150－250江陰目前經(jīng)濟(jì)型酒店：如家、漢庭、格林豪泰、莫泰167天連鎖酒店等酒店正雨后春筍快速發(fā)展中，品牌連鎖酒店以及一些同檔次的酒店遍布中心城區(qū)，價(jià)位在150250元/天之間，但城東及城市客廳區(qū)域的品牌連鎖酒店比較缺乏，另外城東及城市客廳區(qū)域的企業(yè)廠區(qū)較多，比較適宜發(fā)展連鎖酒店，商務(wù)客戶的需求比較旺盛。KTV還是普通市民最習(xí)慣消費(fèi)的一種娛樂(lè)方式，江陰洗浴中心數(shù)量眾多，總體上以大眾化消費(fèi)為主，高檔次項(xiàng)目較少。魔方時(shí)代廣場(chǎng)，占地約21000平方米，建筑面積為66298平方米，整個(gè)項(xiàng)目將打造成集商業(yè)、辦公、餐飲、娛樂(lè)為一體的娛樂(lè)休閑場(chǎng)所。大力推廣運(yùn)用電子商務(wù)，加快發(fā)展研發(fā)設(shè)計(jì)、商務(wù)中介、金融服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。三、開發(fā)政策性調(diào)查及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 具體詳見(jiàn)附件。第五部分 土地現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估一、現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估原則本次評(píng)估為江陰高新區(qū)目標(biāo)地塊在公開市場(chǎng)情況下的現(xiàn)狀價(jià)值，按照地塊規(guī)劃條件，用途為商業(yè)用地。商住價(jià)格比（存量）物業(yè)名稱位置物業(yè)類型商業(yè)均價(jià)（元）物業(yè)類型物業(yè)均價(jià)（元）商業(yè)與住宅價(jià)格比錦隆三村砂山路西，芙蓉路南住宅底商12580多層住宅6995 錦隆一村東外環(huán)路西，芙蓉路南住宅底商13810多層住宅5767 麗都城市花園延陵路南，黃山路西住宅底商17170高層住宅9445 大橋一村黃山路東，東橫河北住宅底商13977多層住宅7005 新世紀(jì)花苑環(huán)城東路西，南街北側(cè)住宅底商16993高層住宅10117 江南華都南街北側(cè)，環(huán)城西路東住宅底商22293高層住宅10767 西景花苑文富路東，通渡路西住宅底商13522高層住宅7827 麗島華都芙蓉大道南，皮弄路東住宅底商21409高層住宅7213 —。項(xiàng)目名稱位置物業(yè)類型銷售面積成交均價(jià)戴斯國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)澄江中路北側(cè)，香山路東側(cè)公寓式酒店1100512369嘉年華城市廣場(chǎng)濱江路南側(cè)，香山路西側(cè)商鋪（12層）1242415165寫字樓93928550摩卡國(guó)際東外環(huán)路西側(cè)，新華路南側(cè)辦公2088322新中心鳳凰路東側(cè)，長(zhǎng)江路北側(cè)商鋪（12層）580731653辦公2983111437御香山長(zhǎng)江路北側(cè)，香山路西側(cè)商鋪（12層）54829553辦公4749567五、市場(chǎng)調(diào)查小結(jié)江陰項(xiàng)目商業(yè)土地供應(yīng)節(jié)奏比較穩(wěn)定，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量不足，近年江陰市商業(yè)、辦公用房成交規(guī)模及成交價(jià)格均呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)。5號(hào)樓13層初步規(guī)劃為綜合超市，包括餐飲、娛樂(lè)、生活超市等業(yè)態(tài)；410層建議定位成高級(jí)商務(wù)酒店，約7600平米，150間以上客房。三、開發(fā)周期預(yù)測(cè)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展，2013年6月完成國(guó)有土地使用證的辦理，對(duì)各階段主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)做了預(yù)測(cè)，具體如下：置地階段 2013年10月，上報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；2013年10月 獲得用地規(guī)劃許可證（已經(jīng)取得）；2013年12月，完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)。二、項(xiàng)目綜合投資及收益預(yù)測(cè)項(xiàng) 目估算（萬(wàn)元）單位（元/㎡）備注一、經(jīng)營(yíng)收入33,323 8,429 　二、經(jīng)營(yíng)支出24,585 6,219 ?。ㄒ唬┏杀局С?2,018 5,569 　6,167 1,560 　13,856 3,505 　 693 175 　 9,115 2,305 　 231 59 　 242 61 　 1,423 360 　 256 65 　 1,568 397 　 328 83 　 1,995 505 按啟動(dòng)資金的70%，年化20%計(jì)算，18個(gè)月計(jì)算。第十部分 綜合分析與建議一、 綜合判斷項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)儆诋?dāng)?shù)刂攸c(diǎn)發(fā)展區(qū)域，政府不斷推動(dòng)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)，區(qū)域商業(yè)服務(wù)業(yè)將迅速發(fā)展，未來(lái)區(qū)域土地價(jià)格將迅速提高，土地取得價(jià)格相對(duì)較低。項(xiàng)目投資價(jià)值明顯，具有較好投資價(jià)值。該地塊處于十字路口，雙面臨街，為總部經(jīng)濟(jì)配套，商業(yè)價(jià)值高。其中，項(xiàng)目融資計(jì)劃為6650萬(wàn)元，劣后投資為2850萬(wàn)元，劣后投資及收益回收預(yù)測(cè)為36個(gè)月。四、銷售計(jì)劃預(yù)測(cè)主要銷售周期預(yù)測(cè)如下： 建筑類型銷售時(shí)段銷售周期月均銷售額（萬(wàn)元）開發(fā)銷售部分2014年7月至2015年12月18個(gè)月 第九部分 投資總成本和收益分析一、項(xiàng)目預(yù)算總投資分析土地成本：按照掛牌起始價(jià)（5925萬(wàn)元）計(jì)算并考慮交易稅費(fèi)價(jià)格為6167萬(wàn)元。二、開發(fā)銷售收入單位銷售收入預(yù)測(cè)通過(guò)對(duì)周邊商鋪物業(yè)的租金調(diào)查，對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)的租金水平進(jìn)行預(yù)測(cè)，該項(xiàng)開發(fā)銷售收入為27447萬(wàn)元，各層銷售單價(jià)和銷售總價(jià)如下：位置樓層未來(lái)租金預(yù)測(cè)RPI2銷售預(yù)測(cè)（元/㎡）銷售面積預(yù)測(cè)（㎡）銷售總價(jià)預(yù)測(cè)（萬(wàn)元）141%17520 41737312 2 %10512 47534996 3 %823447533914 4 %665847533164 5 %700846423253 51115 %876054894808 合計(jì)__96092856327447 關(guān)鍵銷售收入預(yù)測(cè)持有物業(yè)的估值：，%，以整售估計(jì)80%的價(jià)格折扣，則持有物業(yè)的估值為5876萬(wàn)元。隨著總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的不斷發(fā)展未來(lái)該區(qū)域商業(yè)和辦公需求不斷增強(qiáng)。當(dāng)前在售的新梅華府商鋪售價(jià)在30000元/平米以上。三、項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值綜合判斷通過(guò)上述分析，江陰高新區(qū)商業(yè)項(xiàng)目地塊合理價(jià)值為6947萬(wàn)元（約合352萬(wàn)元/畝），合理現(xiàn)狀價(jià)值區(qū)間為[6252萬(wàn)元，7642萬(wàn)元]。本項(xiàng)目屬于江陰高新區(qū)管委會(huì)招商辦引進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目，現(xiàn)已通過(guò)土地公開出讓市場(chǎng)掛牌取得。按照產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化的要求，加快推進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)倍增計(jì)劃，大力發(fā)展生產(chǎn)性、生活性和高端服務(wù)業(yè)，著力提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)能級(jí)和水平。項(xiàng)目所在地江陰城東及城市客廳區(qū)域的品牌連鎖酒店比較缺乏，而且城東及城市客廳區(qū)域的企業(yè)廠區(qū)較多，預(yù)測(cè)未來(lái)連鎖酒店，商務(wù)客戶的需求比較旺盛。江陰市把198平方公里的中心城區(qū)作為“家”，“城市客廳”，城市客廳將成為江陰新的一個(gè)商圈?？刁w、文娛、文化傳媒大眾化和高檔的健身、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所在江陰的數(shù)量均不多； 對(duì)于城市人口規(guī)模而言，江陰與其他縣城在生活習(xí)慣上，對(duì)運(yùn)動(dòng)健身的概念