【正文】 客房數量入住率經營時間價格（標準間）五星級黃嘉喜來登29860%2010632泓昇苑30860%2006518長盛戴斯酒店21160%2011488長晟豪生29880%2011632新長江雅閣30860%2011518皇冠假日大酒店28070%2011488四星級江陰暨陽山莊27060%1998300江陰國際大酒店31570%1998480江陰來富島大酒店22160%2003420江陰法爾勝酒店14070%1994300江陰興澄大酒店13560%1998400經濟型連鎖酒店如家連鎖酒店27080%2010150－250莫泰168酒店31580%2009150－2507天連鎖酒店22190%2011150－250漢庭連鎖酒店14070%2009150－250格林豪泰酒店13570%2011150－250江陰目前經濟型酒店：如家、漢庭、格林豪泰、莫泰167天連鎖酒店等酒店正雨后春筍快速發(fā)展中，品牌連鎖酒店以及一些同檔次的酒店遍布中心城區(qū)，價位在150250元/天之間，但城東及城市客廳區(qū)域的品牌連鎖酒店比較缺乏，另外城東及城市客廳區(qū)域的企業(yè)廠區(qū)較多，比較適宜發(fā)展連鎖酒店，商務客戶的需求比較旺盛。KTV還是普通市民最習慣消費的一種娛樂方式，江陰洗浴中心數量眾多，總體上以大眾化消費為主，高檔次項目較少。魔方時代廣場，占地約21000平方米，建筑面積為66298平方米，整個項目將打造成集商業(yè)、辦公、餐飲、娛樂為一體的娛樂休閑場所。大力推廣運用電子商務，加快發(fā)展研發(fā)設計、商務中介、金融服務等生產性服務業(yè)。三、開發(fā)政策性調查及風險評估 具體詳見附件。第五部分 土地現狀價值評估一、現狀價值評估原則本次評估為江陰高新區(qū)目標地塊在公開市場情況下的現狀價值，按照地塊規(guī)劃條件，用途為商業(yè)用地。商住價格比（存量）物業(yè)名稱位置物業(yè)類型商業(yè)均價（元）物業(yè)類型物業(yè)均價（元）商業(yè)與住宅價格比錦隆三村砂山路西，芙蓉路南住宅底商12580多層住宅6995 錦隆一村東外環(huán)路西，芙蓉路南住宅底商13810多層住宅5767 麗都城市花園延陵路南，黃山路西住宅底商17170高層住宅9445 大橋一村黃山路東，東橫河北住宅底商13977多層住宅7005 新世紀花苑環(huán)城東路西，南街北側住宅底商16993高層住宅10117 江南華都南街北側，環(huán)城西路東住宅底商22293高層住宅10767 西景花苑文富路東，通渡路西住宅底商13522高層住宅7827 麗島華都芙蓉大道南，皮弄路東住宅底商21409高層住宅7213 —。項目名稱位置物業(yè)類型銷售面積成交均價戴斯國際商務廣場澄江中路北側，香山路東側公寓式酒店1100512369嘉年華城市廣場濱江路南側，香山路西側商鋪（12層）1242415165寫字樓93928550摩卡國際東外環(huán)路西側，新華路南側辦公2088322新中心鳳凰路東側，長江路北側商鋪（12層）580731653辦公2983111437御香山長江路北側，香山路西側商鋪（12層）54829553辦公4749567五、市場調查小結江陰項目商業(yè)土地供應節(jié)奏比較穩(wěn)定，商業(yè)物業(yè)供應量不足，近年江陰市商業(yè)、辦公用房成交規(guī)模及成交價格均呈逐年增長趨勢。5號樓13層初步規(guī)劃為綜合超市，包括餐飲、娛樂、生活超市等業(yè)態(tài)；410層建議定位成高級商務酒店，約7600平米，150間以上客房。三、開發(fā)周期預測根據項目進展，2013年6月完成國有土地使用證的辦理，對各階段主要時間節(jié)點做了預測，具體如下：置地階段 2013年10月，上報規(guī)劃設計方案；2013年10月 獲得用地規(guī)劃許可證（已經取得）；2013年12月，完成規(guī)劃設計方案批復。二、項目綜合投資及收益預測項 目估算（萬元）單位（元/㎡）備注一、經營收入33,323 8,429 　二、經營支出24,585 6,219 ?。ㄒ唬┏杀局С?2,018 5,569 　6,167 1,560 　13,856 3,505 　 693 175 　 9,115 2,305 　 231 59 　 242 61 　 1,423 360 　 256 65 　 1,568 397 　 328 83 　 1,995 505 按啟動資金的70%，年化20%計算，18個月計算。第十部分 綜合分析與建議一、 綜合判斷項目所處區(qū)域屬于當地重點發(fā)展區(qū)域，政府不斷推動總部經濟區(qū)的建設，區(qū)域商業(yè)服務業(yè)將迅速發(fā)展，未來區(qū)域土地價格將迅速提高，土地取得價格相對較低。項目投資價值明顯，具有較好投資價值。該地塊處于十字路口，雙面臨街，為總部經濟配套，商業(yè)價值高。其中，項目融資計劃為6650萬元，劣后投資為2850萬元，劣后投資及收益回收預測為36個月。四、銷售計劃預測主要銷售周期預測如下： 建筑類型銷售時段銷售周期月均銷售額（萬元）開發(fā)銷售部分2014年7月至2015年12月18個月 第九部分 投資總成本和收益分析一、項目預算總投資分析土地成本：按照掛牌起始價（5925萬元）計算并考慮交易稅費價格為6167萬元。二、開發(fā)銷售收入單位銷售收入預測通過對周邊商鋪物業(yè)的租金調查，對本項目未來的租金水平進行預測，該項開發(fā)銷售收入為27447萬元，各層銷售單價和銷售總價如下：位置樓層未來租金預測RPI2銷售預測（元/㎡）銷售面積預測（㎡）銷售總價預測（萬元）141%17520 41737312 2 %10512 47534996 3 %823447533914 4 %665847533164 5 %700846423253 51115 %876054894808 合計__96092856327447 關鍵銷售收入預測持有物業(yè)的估值：，%，以整售估計80%的價格折扣，則持有物業(yè)的估值為5876萬元。隨著總部經濟區(qū)的不斷發(fā)展未來該區(qū)域商業(yè)和辦公需求不斷增強。當前在售的新梅華府商鋪售價在30000元/平米以上。三、項目現狀價值綜合判斷通過上述分析，江陰高新區(qū)商業(yè)項目地塊合理價值為6947萬元（約合352萬元/畝），合理現狀價值區(qū)間為[6252萬元，7642萬元]。本項目屬于江陰高新區(qū)管委會招商辦引進商業(yè)項目，現已通過土地公開出讓市場掛牌取得。按照產業(yè)化、市場化、國際化的要求，加快推進現代服務業(yè)倍增計劃，大力發(fā)展生產性、生活性和高端服務業(yè)，著力提升現代服務業(yè)能級和水平。項目所在地江陰城東及城市客廳區(qū)域的品牌連鎖酒店比較缺乏，而且城東及城市客廳區(qū)域的企業(yè)廠區(qū)較多，預測未來連鎖酒店，商務客戶的需求比較旺盛。江陰市把198平方公里的中心城區(qū)作為“家”，“城市客廳”，城市客廳將成為江陰新的一個商圈?？刁w、文娛、文化傳媒大眾化和高檔的健身、運動場所在江陰的數量均不多； 對于城市人口規(guī)模而言，江陰與其他縣城在生活習慣上，對運動健身的概念