【正文】 較弱。休閑：江陰休閑業(yè)態(tài)在城區(qū)內(nèi)分布較廣：咖啡、酒吧等休閑業(yè)態(tài)遍布全市，已成為江陰人時尚消費(fèi)的重要組成部分；大量的中式、西式快餐，進(jìn)一步豐富了全市的餐飲業(yè)和娛樂休閑業(yè)。除大統(tǒng)華超市位于市中心，其它超市、大賣場都位于城市核心商業(yè)區(qū)周邊住宅小區(qū)較為集中的區(qū)域，承擔(dān)區(qū)域商業(yè)中心的角色。由于引進(jìn)品牌賣場大潤發(fā)，后者經(jīng)營較為成功；而前者采取發(fā)展商自己經(jīng)營，經(jīng)營效果較差。百貨商廈：江陰已形成核心商圈+區(qū)域商業(yè)中心搭配的城市商業(yè)體系，區(qū)域商業(yè)中心檔次仍有很大的提升空間。文化創(chuàng)意依托高新區(qū)良好的制造業(yè)基礎(chǔ)，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)設(shè)計(jì)及數(shù)字內(nèi)容、印刷包裝等，突出創(chuàng)意、創(chuàng)新、創(chuàng)造的功能定位，全力爭創(chuàng)省內(nèi)知名的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地?？萍紕?chuàng)新：科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率達(dá)60%以上，發(fā)明專利占專利總數(shù)的25%以上。南臨錫澄高速，倚靠江陰長江公路大橋，全國最大的主骨架公路之一的黑龍江同江—海南三亞的沿海大道經(jīng)過江陰長江公路大橋。；。項(xiàng)目公司已經(jīng)與江陰市國土資源局簽署《成交確認(rèn)書》；已經(jīng)與江陰市國土資源局簽署《國有土地使用權(quán)出讓合同》，并已經(jīng)按合同支付完畢全部土地款。供水狀況：現(xiàn)有管線均至項(xiàng)目用地。在售新建住宅項(xiàng)目較少。地面現(xiàn)無任何居住可能對項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度造成影響的情況。項(xiàng)目位置圖如下：二、宗地現(xiàn)狀項(xiàng)目四至：項(xiàng)目東臨蕭山變電所，南臨現(xiàn)狀空地，西臨定山路，北臨濱江東路。周邊教育配套：項(xiàng)目東南有江陰市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)，距離項(xiàng)目2公里距離，東有長山中學(xué)、長山中心小學(xué)，距離項(xiàng)目約3公里。危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）無。六、規(guī)劃控制要點(diǎn)該地塊的用地性質(zhì)為商業(yè)用地；；—；建筑密度為不大于50%；綠地率為不小于15%；停車泊位要求為機(jī)動車80輛/萬平米建筑面積，非機(jī)動車200輛/萬平米建筑面積；交通出入口設(shè)計(jì)要求為沿地塊西側(cè)定山路及北側(cè)濱江東路設(shè)置。行政區(qū)劃2011年，全市有11個鎮(zhèn)、6個街道，有243個村委會、108個社區(qū)居民委員會（其中17個為村居合一）。農(nóng)民人均純收入17460元。江陰高新區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃“十二五”期間，高新區(qū)將全力推進(jìn)現(xiàn)代化科技新城建設(shè)，構(gòu)建區(qū)域領(lǐng)先的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、高位均等的公共服務(wù)體系與和諧安全的生態(tài)環(huán)境體系。根據(jù)江陰高新區(qū)制造業(yè)發(fā)展的需求特征，已確定將總部經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意、軟件及服務(wù)外包、現(xiàn)代物流等四大高科技現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)作為高新區(qū)下一步將重點(diǎn)扶持的服務(wù)行業(yè)。 本項(xiàng)目位于總部經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)，西側(cè)為規(guī)劃建設(shè)的揚(yáng)子江盈智城。 大部分商場的建筑結(jié)構(gòu)是地下1層至地上5/7層建筑，單層營業(yè)面積集中在2,0005,000平方米。大橋路東側(cè)的麗都城市花園等高檔小區(qū)零售消費(fèi)力被大潤發(fā)吸收。青果路特色餐飲街已初具規(guī)模，且具有較好的人氣，日益成為江陰人就餐的理想場所。辦公：作為縣級市的江陰，城區(qū)高品質(zhì)的辦公樓項(xiàng)目初具規(guī)模； 目前市場上高品質(zhì)的辦公樓項(xiàng)目包括了，已經(jīng)落成的東都大廈、聯(lián)合大廈、匯盛大廈和黃金大廈。江陰娛樂休閑業(yè)發(fā)展較快，目前經(jīng)營情況較佳； 但市場上大規(guī)摸、高檔次娛樂休閑項(xiàng)目較少；市場仍就缺乏綜合多種功能設(shè)施及服務(wù)項(xiàng)目的大型娛樂城； 隨著江陰生活水平、人民收入水平逐步提高，特別是江陰外來高層次商務(wù)人群，將會對休閑餐飲、康體、娛樂業(yè)的品牌化服務(wù)提出更高的要求。新梅“豪布斯卡”項(xiàng)目占地面積約22000平方米，整個項(xiàng)目為集高檔住宅、商業(yè)、辦公為一體的綜合性場所。更大力度發(fā)展特色旅游業(yè)，加快扶持培育一批特色旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，深入推進(jìn)旅游標(biāo)準(zhǔn)化工作。四、項(xiàng)目開發(fā)重要規(guī)費(fèi)調(diào)查 具體詳見附件。二、案例選擇及比價分析江陰目標(biāo)地塊周邊區(qū)域土地交易市場調(diào)查調(diào)查2011年至今項(xiàng)目周邊土地成交價格如下：宗地編號地塊座落土地用途出讓面積(平米)容積率土地價格(萬元/畝)樓面地價（元/平米）競買時間備注2012C57江陰市澄江街道行政區(qū)域范圍內(nèi)東南至嘉年華城市廣場、西至天華軸線、北至濱江路商務(wù)用地+旅館用地67131200 2012/12/282011C47江陰市開發(fā)區(qū)石山路東、石牌路南商業(yè)用地278781682 2012/6/14建成后50%的建筑面積不得分割對外出售2011C03江陰市開發(fā)區(qū)法爾勝光通公司東、定山路西、江陰立臣實(shí)業(yè)公司南、長江路北商業(yè)、辦公285231248 2011/6/12011C05江陰市澄江街道水岸新都東、贊園西、名賢路北側(cè)商辦混合用地+社會停車場庫用地137564054 2011/3/222010C116江陰市澄江街道芙蓉大道南、東外環(huán)路西側(cè)市場用地+非市屬辦公用地503201323 2011/2/24可比案例選擇對目標(biāo)地塊區(qū)域內(nèi)，土地用途相同的土地交易案例進(jìn)行選擇，選擇3個土地用途相同的土地交易案例進(jìn)行比較分析。三、區(qū)域商品房供應(yīng)量調(diào)查分析調(diào)查江陰市2009年至2012年商品房施工面積、竣工面積如下表：　2009201020112012施工面積（萬平米）竣工面積（萬平米）四、商業(yè)用房價格調(diào)查商業(yè)物業(yè)市場價格調(diào)查項(xiàng)目周邊歷史交易的商鋪主要類型為住宅項(xiàng)目底商和辦公物業(yè)底商為主，主要為首層和1托2形式。商業(yè)物業(yè)價格維持較高水平。第八部分 開發(fā)收入和周期一、銷售配比定價本次規(guī)劃為4棟多層建筑、1棟高層建筑。啟動階段2014年2月，完成工程規(guī)劃許可證的辦理；2014年3月，完成項(xiàng)目一期施工許可證的辦理；2014年7月，完成項(xiàng)目一期銷售許可證的辦理。（二）費(fèi)用支出1,396 353 管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用(三)項(xiàng)目委托管理費(fèi)1,171 296 按總投資額的5%計(jì)算三、經(jīng)營利潤8,738 2,210 　四、營業(yè)稅及增值稅2,849 721 　五、項(xiàng)目利潤5,889 1,489 　六、所得稅1,472 372 　七、凈利潤4,417 1,117 　八、加財(cái)務(wù)費(fèi)用可分配收益6,412 1,622 　在考慮外部融資的情況下項(xiàng)目的凈利潤為4417萬元。地塊為凈地，土地用途為商業(yè)用地。35。該地塊各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)符合服務(wù)業(yè)載體投資標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目至工程規(guī)劃許可證及開工證需要投入城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、項(xiàng)目建設(shè)保證金、報批等費(fèi)用1000萬元；至銷售許可證，項(xiàng)目預(yù)計(jì)需要增加2000萬元資金投入，其中工程投入約1500萬元，結(jié)合考慮期間需要投入銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用等，在項(xiàng)目銷售需要累計(jì)投入9500萬元。結(jié)算階段2015年9月，項(xiàng)目一期交房；2016年3月，項(xiàng)目二期交房；2016年8月，完成項(xiàng)目開發(fā)結(jié)算。另外也考慮高區(qū)410層作為高級商務(wù)酒店在銷售時考慮按整體銷售考慮（按政策房產(chǎn)可自由分隔）；故本項(xiàng)目所有低區(qū)及高區(qū)中1115層作為單位銷售，高區(qū)1410層作為整體銷售考慮。項(xiàng)目周邊在售物業(yè)寫字樓歷史成交價格8300125000元/平米之間，歷史最高售價達(dá)到17000元/平米。2013年項(xiàng)目周邊在售的成交案例主要為海瀾財(cái)務(wù)中心首層商業(yè)，于2013年5月成交成交價為45000元/平米。可比項(xiàng)目案例1案例2案例3交易價格（樓面地價）1200 1682 1248 交易日期100/100100/100100/90土地規(guī)模100/100100/100100/100商業(yè)及商務(wù)集聚度100/103100/93100/95交通便利度100/100100/98100/90交易方式100/100100/100100/100土地利用便利度100/103100/95100/103容積率修正土地性質(zhì)100/100100/100100/100比準(zhǔn)價格1806 1770 1701 比準(zhǔn)價格1759 建筑面積（地上）