【正文】 建筑密度50%，綠化率≥15%。實施階段2014年7月, 項目一期開始銷售；2014年10月，完成項目二期施工許可證辦理；2014年10月，完成項目一期主體封頂；2015年3月，完成項目二期銷售許可；2015年6月，項目一期竣工；2015年5月，項目二期主體封頂；2015年8月，項目一期驗收完畢；2015年11月，項目二期竣工；2016年3月，項目二期驗收完成。周邊商鋪物業(yè)的歷史成交價格在30000元/平米左右，歷史最高價格為45000元/平米。宗地編號地塊座落土地用途出讓面積(平米)容積率土地價格(萬元/畝)樓面地價（元/平米）競買時間備注2012C57江陰市澄江街道行政區(qū)域范圍內(nèi)東南至嘉年華城市廣場、西至天華軸線、北至濱江路商務(wù)用地+旅館用地67131200 2012/12/28　2011C47江陰市開發(fā)區(qū)石山路東、石牌路南商業(yè)用地278781682 2012/6/14建成后50%的建筑面積不得分割對外出售2011C03江陰市開發(fā)區(qū)法爾勝光通公司東、定山路西、江陰立臣實業(yè)公司南、長江路北商業(yè)、辦公285231248 2011/6/1　土地價格修正比較，容積率3進行修正比較。加快發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，確保文化產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達到4%。江陰的文化傳媒行業(yè)處于快速發(fā)展期，各種類型的行業(yè)培訓(xùn)、中小學(xué)教育以及專業(yè)輔導(dǎo)等也是雨后春筍，目前各種文化培訓(xùn)及輔導(dǎo)主要集中中心城區(qū)較多，但隨著城東及城市客廳的各種商住配套的完善，慢慢也有東漸的趨勢，目前在新一城商業(yè)中心、魔方時代廣場、嘉年華城市廣場已經(jīng)有一些培訓(xùn)公司嵌入其中，未來隨著城市客廳商圈的建設(shè)完善，文化傳媒及休閑娛樂業(yè)必將得到進一步發(fā)展。益健路、河北街以休閑餐飲為主，也是酒吧KTV等娛樂業(yè)較為聚集的地段，檔次大眾化。以華聯(lián)、華地為代表，傳統(tǒng)百貨發(fā)展相當(dāng)成熟；但是，由于大多是已有一定年代的物業(yè)，受建筑結(jié)構(gòu)的限制，以人民路為軸心的中心城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)升級空間有限。，依托盈智城、高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)園等大型載體，承載著總部經(jīng)濟、文化創(chuàng)意、城市服務(wù)經(jīng)濟三項功能： 總部經(jīng)濟大力發(fā)展公司總部、現(xiàn)代金融、商務(wù)服務(wù)、科技服務(wù)等總部機構(gòu)，努力打造集金融產(chǎn)業(yè)、研發(fā)孵化、商務(wù)服務(wù)于一體的總部經(jīng)濟服務(wù)集群，把園區(qū)建設(shè)成區(qū)域性商務(wù)領(lǐng)航中心。城鎮(zhèn)居民人均住房面積（含偶爾居?。?。其他限制條件：競得者需自持規(guī)劃建筑面積中商鋪部分（由高新區(qū)管委會鑒定）的30%并不可分割出售，但可整體轉(zhuǎn)讓。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平：項目周邊有濱江社區(qū)、錦隆社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心及長山衛(wèi)生院。地面現(xiàn)狀：地上無建筑物和構(gòu)筑物，場地內(nèi)基本平整。五、大市政配套道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：項目北側(cè)濱江東路為雙向六車道，項目西側(cè)定山路為雙向四車道。金融業(yè)發(fā)展2011年，金融存貸款規(guī)模擴大。實現(xiàn)業(yè)務(wù)總收入5000億元；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重達65%以上，服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重45%，::45。第三部分 區(qū)域服務(wù)業(yè)發(fā)展情況一、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查（一）江陰市服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀調(diào)查零售商業(yè)、批發(fā)市場零售商業(yè)、批發(fā)市場主要調(diào)研業(yè)態(tài)為：百貨商廈、購物中心、超市賣場。以超市為商業(yè)發(fā)展中心，向周邊逐漸發(fā)展為區(qū)域型商業(yè)中心。從購買者群體上看，主要是以自用型和投資型兩種投資類型為主。項目周邊歷史商業(yè)辦公經(jīng)營情況調(diào)查項目周邊商業(yè)辦公樓盤調(diào)研表：周邊商業(yè)物業(yè)租金水平調(diào)查： 位置物業(yè)類型樓層面積（平米）日租金（元/日 平米）大潤發(fā)旁店面商鋪1/550 大潤發(fā)旁店面商鋪2/280 名雅居商鋪2/580 桃源居六期商鋪1/185 麗都城市花園商鋪12/7150 水岸新都店面商鋪1/136 周邊辦公物業(yè)租金水平調(diào)查：位置物業(yè)類型樓層面積（平米）日租金（元/日 平米）創(chuàng)智天地寫字樓5/11105 名都國際大廈寫字樓5/20155 名都國際大廈寫字樓12/32100 名都國際大廈寫字樓8/28220 名都國際大廈寫字樓15/25200 名都國際大廈寫字樓6/2698 名都國際大廈寫字樓17/26 名都國際大廈寫字樓22/25192 戴斯國際商務(wù)廣場寫字樓21/2588 匯豐大廈寫字樓6/13210 匯豐大廈寫字樓9/18203 匯豐大廈寫字樓5/16200 港麗大酒店寫字樓19/25 二、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)未來發(fā)展預(yù)測零售商業(yè)、批發(fā)市場：江陰市已經(jīng)形成了以百貨商廈、購物中心、超市賣場為主的商業(yè)形態(tài)，但是老式的百貨商廈限于地理位置、經(jīng)營空間等因素?zé)o法擴大經(jīng)營、新型的購物中心、超市賣場主要面向中低消費，商業(yè)檔次仍有較大提升空間。六、總體評價本項目按照掛牌程序進行交易，符合現(xiàn)有法律、法規(guī)和程序。2013年項目周邊在售的成交案例主要為海瀾財務(wù)中心首層商業(yè)，于2013年5月成交成交價為45000元/平米。另外也考慮高區(qū)410層作為高級商務(wù)酒店在銷售時考慮按整體銷售考慮（按政策房產(chǎn)可自由分隔）；故本項目所有低區(qū)及高區(qū)中1115層作為單位銷售，高區(qū)1410層作為整體銷售考慮。項目至工程規(guī)劃許可證及開工證需要投入城市基礎(chǔ)設(shè)施費、項目建設(shè)保證金、報批等費用1000萬元；至銷售許可證，項目預(yù)計需要增加2000萬元資金投入，其中工程投入約1500萬元，結(jié)合考慮期間需要投入銷售費用和管理費用等，在項目銷售需要累計投入9500萬元。35。（二）費用支出1,396 353 管理費用和銷售費用(三)項目委托管理費1,171 296 按總投資額的5%計算三、經(jīng)營利潤8,738 2,210 　四、營業(yè)稅及增值稅2,849 721 　五、項目利潤5,889 1,489 　六、所得稅1,472 372 　七、凈利潤4,417 1,117 　八、加財務(wù)費用可分配收益6,412 1,622 　在考慮外部融資的情況下項目的凈利潤為4417萬元。第八部分 開發(fā)收入和周期一、銷售配比定價本次規(guī)劃為4棟多層建筑、1棟高層建筑。三、區(qū)域商品房供應(yīng)量調(diào)查分析調(diào)查江陰市2009年至2012年商品房施工面積、竣工面積如下表：　2009201020112012施工面積（萬平米）竣工面積（萬平米）四、商業(yè)用房價格調(diào)查商業(yè)物業(yè)市場價格調(diào)查項目周邊歷史交易的商鋪主要類型為住宅項目底商和辦公物業(yè)底商為主，主要為首層和1托2形式。四、項目開發(fā)重要規(guī)費調(diào)查 具體詳見附件。新梅“豪布斯卡”項目占地面積約22000平方米，整個項目為集高檔住宅、商業(yè)、辦公為一體的綜合性場所。辦公：作為縣級市的江陰，城區(qū)高品質(zhì)的辦公樓項目初具規(guī)模； 目前市場上高品質(zhì)的辦公樓項目包括了，已經(jīng)落成的東都大廈、聯(lián)合大廈、匯盛大廈和黃金大廈。大橋路東側(cè)的麗都城市花園等高檔小區(qū)零售消費力被大潤發(fā)吸收。 本項目位于總部經(jīng)濟區(qū)內(nèi)，西側(cè)為規(guī)劃建設(shè)的揚子江盈智城。江陰高新區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃“十二五”期間，高新區(qū)將全力推進現(xiàn)代化科技新城建設(shè)，構(gòu)建區(qū)域領(lǐng)先的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、高位均等的公共服務(wù)體系與和諧安全的生態(tài)環(huán)境體系。行政區(qū)劃2011年，全市有11個鎮(zhèn)、6個街道，有243個村委會、108個社區(qū)居民委員會（其中17個為村居合一）。危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）無。項目位置圖如下：二、宗地現(xiàn)狀項目四至：項目東臨蕭山變電所，南臨現(xiàn)狀空地，西臨定山路，北臨濱江東路。在售新