【正文】 建住宅項(xiàng)目較少。項(xiàng)目公司已經(jīng)與江陰市國(guó)土資源局簽署《成交確認(rèn)書》；已經(jīng)與江陰市國(guó)土資源局簽署《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，并已經(jīng)按合同支付完畢全部土地款。南臨錫澄高速，倚靠江陰長(zhǎng)江公路大橋，全國(guó)最大的主骨架公路之一的黑龍江同江—海南三亞的沿海大道經(jīng)過(guò)江陰長(zhǎng)江公路大橋。文化創(chuàng)意依托高新區(qū)良好的制造業(yè)基礎(chǔ)，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)設(shè)計(jì)及數(shù)字內(nèi)容、印刷包裝等，突出創(chuàng)意、創(chuàng)新、創(chuàng)造的功能定位，全力爭(zhēng)創(chuàng)省內(nèi)知名的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。由于引進(jìn)品牌賣場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)，后者經(jīng)營(yíng)較為成功；而前者采取發(fā)展商自己經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)效果較差。休閑：江陰休閑業(yè)態(tài)在城區(qū)內(nèi)分布較廣：咖啡、酒吧等休閑業(yè)態(tài)遍布全市，已成為江陰人時(shí)尚消費(fèi)的重要組成部分；大量的中式、西式快餐，進(jìn)一步豐富了全市的餐飲業(yè)和娛樂休閑業(yè)。江陰市把198平方公里的中心城區(qū)作為“家”，“城市客廳”，城市客廳將成為江陰新的一個(gè)商圈。按照產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化的要求，加快推進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)倍增計(jì)劃，大力發(fā)展生產(chǎn)性、生活性和高端服務(wù)業(yè)，著力提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)能級(jí)和水平。三、項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值綜合判斷通過(guò)上述分析，江陰高新區(qū)商業(yè)項(xiàng)目地塊合理價(jià)值為6947萬(wàn)元（約合352萬(wàn)元/畝），合理現(xiàn)狀價(jià)值區(qū)間為[6252萬(wàn)元，7642萬(wàn)元]。隨著總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的不斷發(fā)展未來(lái)該區(qū)域商業(yè)和辦公需求不斷增強(qiáng)。四、銷售計(jì)劃預(yù)測(cè)主要銷售周期預(yù)測(cè)如下： 建筑類型銷售時(shí)段銷售周期月均銷售額（萬(wàn)元）開發(fā)銷售部分2014年7月至2015年12月18個(gè)月 第九部分 投資總成本和收益分析一、項(xiàng)目預(yù)算總投資分析土地成本：按照掛牌起始價(jià)（5925萬(wàn)元）計(jì)算并考慮交易稅費(fèi)價(jià)格為6167萬(wàn)元。該地塊處于十字路口，雙面臨街，為總部經(jīng)濟(jì)配套，商業(yè)價(jià)值高。第十部分 綜合分析與建議一、 綜合判斷項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)儆诋?dāng)?shù)刂攸c(diǎn)發(fā)展區(qū)域，政府不斷推動(dòng)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)，區(qū)域商業(yè)服務(wù)業(yè)將迅速發(fā)展，未來(lái)區(qū)域土地價(jià)格將迅速提高，土地取得價(jià)格相對(duì)較低。三、開發(fā)周期預(yù)測(cè)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展，2013年6月完成國(guó)有土地使用證的辦理，對(duì)各階段主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)做了預(yù)測(cè)，具體如下：置地階段 2013年10月，上報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；2013年10月 獲得用地規(guī)劃許可證（已經(jīng)取得）；2013年12月，完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)。項(xiàng)目名稱位置物業(yè)類型銷售面積成交均價(jià)戴斯國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)澄江中路北側(cè)，香山路東側(cè)公寓式酒店1100512369嘉年華城市廣場(chǎng)濱江路南側(cè)，香山路西側(cè)商鋪（12層）1242415165寫字樓93928550摩卡國(guó)際東外環(huán)路西側(cè)，新華路南側(cè)辦公2088322新中心鳳凰路東側(cè)，長(zhǎng)江路北側(cè)商鋪（12層）580731653辦公2983111437御香山長(zhǎng)江路北側(cè)，香山路西側(cè)商鋪（12層）54829553辦公4749567五、市場(chǎng)調(diào)查小結(jié)江陰項(xiàng)目商業(yè)土地供應(yīng)節(jié)奏比較穩(wěn)定，商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量不足，近年江陰市商業(yè)、辦公用房成交規(guī)模及成交價(jià)格均呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)。第五部分 土地現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估一、現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估原則本次評(píng)估為江陰高新區(qū)目標(biāo)地塊在公開市場(chǎng)情況下的現(xiàn)狀價(jià)值，按照地塊規(guī)劃條件，用途為商業(yè)用地。大力推廣運(yùn)用電子商務(wù)，加快發(fā)展研發(fā)設(shè)計(jì)、商務(wù)中介、金融服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。KTV還是普通市民最習(xí)慣消費(fèi)的一種娛樂方式，江陰洗浴中心數(shù)量眾多，總體上以大眾化消費(fèi)為主，高檔次項(xiàng)目較少。餐飲、休閑餐飲：江陰已形成了吸引大眾消費(fèi)的餐飲特色商業(yè)街，如青果路特色餐飲街，益健路、河北街餐飲休閑一條街。其它商場(chǎng)多走大眾化、特色化路線，定位為中檔?？偛拷?jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃江陰高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)先進(jìn)制造業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，其中先進(jìn)制造業(yè)集聚區(qū)包括沿江新材料、現(xiàn)代中藥及生物新藥、金屬新材料及制品、高端智能設(shè)備、融合通信裝備及材料5個(gè)產(chǎn)業(yè)園；現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)包括總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、現(xiàn)代物流區(qū)、高科技服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。2011年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入34888元。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線均至項(xiàng)目用地。、定山路，其中濱江東路為省道，東接張家港，西連江陰市區(qū)。地下無(wú)（如管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，及受保護(hù)的歷史文物古跡，可利用的構(gòu)建）等可能影響項(xiàng)目施工情況。污水、雨水排放：現(xiàn)有管徑均至項(xiàng)目用地。人民幣貸款中，；。城市功能：城市化率達(dá)到90%，現(xiàn)代化科技新城架構(gòu)基本形成。江陰中高端百貨商場(chǎng)，大多集中于以人民路步行街為中心的老城區(qū)，該區(qū)域?qū)儆诮幨械某鞘泻诵纳倘?，?shù)量眾，但單個(gè)體量普遍較小。滿足周邊居民一般生活用品需求。江陰的酒吧業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期，尤其是近兩年酒吧數(shù)量迅速增加。江陰市康體、文娛、文化傳媒商業(yè)剛剛興起，各種類型的行業(yè)培訓(xùn)、中小學(xué)教育以及專業(yè)輔導(dǎo)主要集中在中心城區(qū)，未來(lái)隨著城市客廳商圈的建設(shè)完善，康體、文娛、文化傳媒商業(yè)也將不斷擴(kuò)大規(guī)模。通過(guò)調(diào)查江陰市開發(fā)政策，現(xiàn)有的開發(fā)政策基本符合行業(yè)通用政策，沒有特別的約定。數(shù)據(jù)來(lái)源：江陰市商品房信息發(fā)布平臺(tái)辦公物業(yè)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查項(xiàng)目周邊在售的辦公物業(yè)項(xiàng)目主要為海瀾財(cái)務(wù)中心，海瀾財(cái)務(wù)中心于203年4月底開盤，㎡，單價(jià)17107元/㎡。項(xiàng)目整體銷售收入預(yù)測(cè)為33323萬(wàn)元。（自項(xiàng)目置地階段開始計(jì)算） 項(xiàng)目綜合收益指標(biāo)分析指標(biāo)名稱指標(biāo)值 （萬(wàn)元）備注總銷售額33,323 　總投資額24,585 　啟動(dòng)成本9500　其中，項(xiàng)目融資6650平均融資成本為18個(gè)月　劣后投資2850投資周期為36個(gè)月　投資收益4,417　投資收益率%　銷售收益率%　劣后投資年化收益率%　五、敏感性分析對(duì)投資成本的變化進(jìn)行敏感性分析由于項(xiàng)目土地取得成本已經(jīng)確定，項(xiàng)目投資成本的變化其中考慮土地取得成本按固定成本計(jì)算。綜合判斷該項(xiàng)目政策許可，經(jīng)濟(jì)可行，項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)可控。財(cái)務(wù)費(fèi)用按啟動(dòng)資金的70%，年化20%，周期為18個(gè)月計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用。14號(hào)樓以低密度全能建筑設(shè)計(jì)，近期側(cè)重引導(dǎo)以餐飲、娛樂、康體、休閑、文化傳媒等業(yè)態(tài)為主，根據(jù)市場(chǎng)需求可進(jìn)行靈活配置，體現(xiàn)出全能建筑設(shè)計(jì)的靈活性及前瞻性特點(diǎn)。2012年商品房成交指標(biāo)變化：指標(biāo)2012年2011年同比漲跌漲幅（%)成交套數(shù)（套）12725102102515%成交面積（平米） %成交總額（萬(wàn)元）%成交均價(jià)（元/平米）普通住宅61856843658%低層住宅1276596373128%商鋪957470612513%辦公85307658872%調(diào)查2007年2012年江陰市商品房成交面積情況如下表：指標(biāo)2007年2008年2009年2010年2011年2012年成交面積（萬(wàn)平米）住宅商辦調(diào)查2007年2012年江陰市商品房成交價(jià)格情況如下表：指標(biāo)2007年2008年2009年2010年2011年2012年成交均價(jià)（元/平米）住宅365644575061642967646996商辦464145516019712271259392二、商住價(jià)格比調(diào)查分析商住價(jià)格比（增量）物業(yè)名稱位置物業(yè)類型商業(yè)均價(jià)（元）物業(yè)類型物業(yè)均價(jià)（元）商業(yè)與住宅價(jià)格比丹芙春城文化路南，砂山路西一層商鋪20616 高層住宅11823 金色水岸延陵路北，大橋路西一層商鋪19404 高層住宅10567 水岸新都新華路南，東外環(huán)路西一層商鋪22680 高層住宅9217 御香山長(zhǎng)江路北，香山路西商場(chǎng)商鋪29553 高層住宅9837 嘉福豪庭虹橋南路西，環(huán)城南路北一層商鋪1