【正文】 建住宅項目較少。項目公司已經(jīng)與江陰市國土資源局簽署《成交確認書》；已經(jīng)與江陰市國土資源局簽署《國有土地使用權(quán)出讓合同》，并已經(jīng)按合同支付完畢全部土地款。南臨錫澄高速，倚靠江陰長江公路大橋，全國最大的主骨架公路之一的黑龍江同江—海南三亞的沿海大道經(jīng)過江陰長江公路大橋。文化創(chuàng)意依托高新區(qū)良好的制造業(yè)基礎(chǔ)，重點發(fā)展工業(yè)設(shè)計及數(shù)字內(nèi)容、印刷包裝等，突出創(chuàng)意、創(chuàng)新、創(chuàng)造的功能定位，全力爭創(chuàng)省內(nèi)知名的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。由于引進品牌賣場大潤發(fā)，后者經(jīng)營較為成功；而前者采取發(fā)展商自己經(jīng)營，經(jīng)營效果較差。休閑：江陰休閑業(yè)態(tài)在城區(qū)內(nèi)分布較廣：咖啡、酒吧等休閑業(yè)態(tài)遍布全市，已成為江陰人時尚消費的重要組成部分；大量的中式、西式快餐，進一步豐富了全市的餐飲業(yè)和娛樂休閑業(yè)。江陰市把198平方公里的中心城區(qū)作為“家”，“城市客廳”，城市客廳將成為江陰新的一個商圈。按照產(chǎn)業(yè)化、市場化、國際化的要求，加快推進現(xiàn)代服務業(yè)倍增計劃，大力發(fā)展生產(chǎn)性、生活性和高端服務業(yè)，著力提升現(xiàn)代服務業(yè)能級和水平。三、項目現(xiàn)狀價值綜合判斷通過上述分析，江陰高新區(qū)商業(yè)項目地塊合理價值為6947萬元（約合352萬元/畝），合理現(xiàn)狀價值區(qū)間為[6252萬元，7642萬元]。隨著總部經(jīng)濟區(qū)的不斷發(fā)展未來該區(qū)域商業(yè)和辦公需求不斷增強。四、銷售計劃預測主要銷售周期預測如下： 建筑類型銷售時段銷售周期月均銷售額（萬元）開發(fā)銷售部分2014年7月至2015年12月18個月 第九部分 投資總成本和收益分析一、項目預算總投資分析土地成本：按照掛牌起始價（5925萬元）計算并考慮交易稅費價格為6167萬元。該地塊處于十字路口，雙面臨街，為總部經(jīng)濟配套，商業(yè)價值高。第十部分 綜合分析與建議一、 綜合判斷項目所處區(qū)域?qū)儆诋數(shù)刂攸c發(fā)展區(qū)域，政府不斷推動總部經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)，區(qū)域商業(yè)服務業(yè)將迅速發(fā)展，未來區(qū)域土地價格將迅速提高，土地取得價格相對較低。三、開發(fā)周期預測根據(jù)項目進展，2013年6月完成國有土地使用證的辦理，對各階段主要時間節(jié)點做了預測，具體如下：置地階段 2013年10月，上報規(guī)劃設(shè)計方案；2013年10月 獲得用地規(guī)劃許可證（已經(jīng)取得）；2013年12月，完成規(guī)劃設(shè)計方案批復。項目名稱位置物業(yè)類型銷售面積成交均價戴斯國際商務廣場澄江中路北側(cè)，香山路東側(cè)公寓式酒店1100512369嘉年華城市廣場濱江路南側(cè)，香山路西側(cè)商鋪（12層）1242415165寫字樓93928550摩卡國際東外環(huán)路西側(cè)，新華路南側(cè)辦公2088322新中心鳳凰路東側(cè)，長江路北側(cè)商鋪（12層）580731653辦公2983111437御香山長江路北側(cè)，香山路西側(cè)商鋪（12層）54829553辦公4749567五、市場調(diào)查小結(jié)江陰項目商業(yè)土地供應節(jié)奏比較穩(wěn)定，商業(yè)物業(yè)供應量不足，近年江陰市商業(yè)、辦公用房成交規(guī)模及成交價格均呈逐年增長趨勢。第五部分 土地現(xiàn)狀價值評估一、現(xiàn)狀價值評估原則本次評估為江陰高新區(qū)目標地塊在公開市場情況下的現(xiàn)狀價值，按照地塊規(guī)劃條件，用途為商業(yè)用地。大力推廣運用電子商務，加快發(fā)展研發(fā)設(shè)計、商務中介、金融服務等生產(chǎn)性服務業(yè)。KTV還是普通市民最習慣消費的一種娛樂方式，江陰洗浴中心數(shù)量眾多，總體上以大眾化消費為主，高檔次項目較少。餐飲、休閑餐飲：江陰已形成了吸引大眾消費的餐飲特色商業(yè)街，如青果路特色餐飲街，益健路、河北街餐飲休閑一條街。其它商場多走大眾化、特色化路線，定位為中檔?？偛拷?jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃江陰高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)先進制造業(yè)集聚區(qū)和現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)，其中先進制造業(yè)集聚區(qū)包括沿江新材料、現(xiàn)代中藥及生物新藥、金屬新材料及制品、高端智能設(shè)備、融合通信裝備及材料5個產(chǎn)業(yè)園；現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)包括總部經(jīng)濟區(qū)、現(xiàn)代物流區(qū)、高科技服務業(yè)集聚區(qū)。2011年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入34888元。燃氣：現(xiàn)有管線均至項目用地。、定山路，其中濱江東路為省道，東接張家港，西連江陰市區(qū)。地下無（如管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，及受保護的歷史文物古跡，可利用的構(gòu)建）等可能影響項目施工情況。污水、雨水排放：現(xiàn)有管徑均至項目用地。人民幣貸款中，；。城市功能：城市化率達到90%，現(xiàn)代化科技新城架構(gòu)基本形成。江陰中高端百貨商場，大多集中于以人民路步行街為中心的老城區(qū)，該區(qū)域?qū)儆诮幨械某鞘泻诵纳倘?，?shù)量眾，但單個體量普遍較小。滿足周邊居民一般生活用品需求。江陰的酒吧業(yè)進入快速發(fā)展期，尤其是近兩年酒吧數(shù)量迅速增加。江陰市康體、文娛、文化傳媒商業(yè)剛剛興起，各種類型的行業(yè)培訓、中小學教育以及專業(yè)輔導主要集中在中心城區(qū)，未來隨著城市客廳商圈的建設(shè)完善，康體、文娛、文化傳媒商業(yè)也將不斷擴大規(guī)模。通過調(diào)查江陰市開發(fā)政策，現(xiàn)有的開發(fā)政策基本符合行業(yè)通用政策，沒有特別的約定。數(shù)據(jù)來源：江陰市商品房信息發(fā)布平臺辦公物業(yè)市場價格調(diào)查項目周邊在售的辦公物業(yè)項目主要為海瀾財務中心，海瀾財務中心于203年4月底開盤，㎡，單價17107元/㎡。項目整體銷售收入預測為33323萬元。（自項目置地階段開始計算） 項目綜合收益指標分析指標名稱指標值 （萬元）備注總銷售額33,323 　總投資額24,585 　啟動成本9500　其中，項目融資6650平均融資成本為18個月　劣后投資2850投資周期為36個月　投資收益4,417　投資收益率%　銷售收益率%　劣后投資年化收益率%　五、敏感性分析對投資成本的變化進行敏感性分析由于項目土地取得成本已經(jīng)確定，項目投資成本的變化其中考慮土地取得成本按固定成本計算。綜合判斷該項目政策許可，經(jīng)濟可行，項目整體風險可控。財務費用按啟動資金的70%，年化20%，周期為18個月計算財務費用。14號樓以低密度全能建筑設(shè)計，近期側(cè)重引導以餐飲、娛樂、康體、休閑、文化傳媒等業(yè)態(tài)為主，根據(jù)市場需求可進行靈活配置，體現(xiàn)出全能建筑設(shè)計的靈活性及前瞻性特點。2012年商品房成交指標變化：指標2012年2011年同比漲跌漲幅（%)成交套數(shù)（套）12725102102515%成交面積（平米） %成交總額（萬元）%成交均價（元/平米）普通住宅61856843658%低層住宅1276596373128%商鋪957470612513%辦公85307658872%調(diào)查2007年2012年江陰市商品房成交面積情況如下表：指標2007年2008年2009年2010年2011年2012年成交面積（萬平米）住宅商辦調(diào)查2007年2012年江陰市商品房成交價格情況如下表：指標2007年2008年2009年2010年2011年2012年成交均價（元/平米）住宅365644575061642967646996商辦464145516019712271259392二、商住價格比調(diào)查分析商住價格比（增量）物業(yè)名稱位置物業(yè)類型商業(yè)均價（元）物業(yè)類型物業(yè)均價（元）商業(yè)與住宅價格比丹芙春城文化路南，砂山路西一層商鋪20616 高層住宅11823 金色水岸延陵路北，大橋路西一層商鋪19404 高層住宅10567 水岸新都新華路南，東外環(huán)路西一層商鋪22680 高層住宅9217 御香山長江路北，香山路西商場商鋪29553 高層住宅9837 嘉福豪庭虹橋南路西，環(huán)城南路北一層商鋪1