【正文】 江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司二零一三年十月目錄第一部分 項(xiàng)目概況 4一、宗地位置 4二、宗地現(xiàn)狀 4三、周邊配套調(diào)查 6四、周邊環(huán)境調(diào)查 6五、大市政配套 7六、規(guī)劃控制要點(diǎn) 7七、土地價(jià)格 7八、商務(wù)安排 7第二部分 區(qū)域城市化發(fā)展概況 8一、江陰市概況 8二、江陰高新區(qū)概況 9第三部分 區(qū)域服務(wù)業(yè)發(fā)展情況 12一、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀調(diào)查 12二、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) 16三、區(qū)域政府對(duì)服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策 17第四部分 開發(fā)法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)分析 18一、項(xiàng)目獲得方式 18二、取得土地使用權(quán)程序評(píng)估 18三、開發(fā)政策性調(diào)查及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 18四、項(xiàng)目開發(fā)重要規(guī)費(fèi)調(diào)查 18五、限售限購(gòu)政策、金融政策調(diào)查 18六、總體評(píng)價(jià) 18第五部分 土地現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估 18一、現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估原則 18二、案例選擇及比價(jià)分析 18三、項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值綜合判斷 20第六部分 開發(fā)市場(chǎng)分析 21一、房產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模調(diào)查 21二、商住價(jià)格比調(diào)查分析 22三、區(qū)域商品房供應(yīng)量調(diào)查分析 23四、存量商業(yè)用房租金調(diào)查 23五、市場(chǎng)調(diào)查小結(jié) 24第七部分 開發(fā)指標(biāo)和規(guī)劃 25一、規(guī)劃建筑指標(biāo) 25二、規(guī)劃概念方案 25三、建筑概念方案 25四、業(yè)態(tài)引導(dǎo)及建議持有整體經(jīng)營(yíng)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃 27第八部分 開發(fā)收入和周期 27一、銷售配比定價(jià) 27二、開發(fā)銷售收入 27三、開發(fā)周期預(yù)測(cè) 28四、銷售計(jì)劃預(yù)測(cè) 29第九部分 投資總成本和收益分析 30一、項(xiàng)目預(yù)算總投資分析 30二、項(xiàng)目開發(fā)銷售收益 30三、項(xiàng)目持有經(jīng)營(yíng)收益 30四、項(xiàng)目投資價(jià)值指標(biāo)分析 31五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量及啟動(dòng)資金分析 31第十部分 綜合分析與建議 33一、綜合判斷 33二、綜合建議 33第一部分 項(xiàng)目概況一、宗地位置項(xiàng)目所在區(qū)域原為成熟工業(yè)建成區(qū)，經(jīng)過(guò)多年城市發(fā)展,已融入中心城區(qū), 靠近江陰市中心區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心位置，已不利于繼續(xù)發(fā)展工業(yè)，根據(jù)國(guó)家及江陰市大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的政策號(hào)召,該區(qū)域規(guī)劃定位為總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，目前處于發(fā)展起步階段，其中海瀾財(cái)務(wù)中心已經(jīng)開始建設(shè)和銷售。項(xiàng)目地距江陰城市客廳區(qū)域及居住地中心位置約1公里左右。項(xiàng)目位置圖如下：二、宗地現(xiàn)狀項(xiàng)目四至：項(xiàng)目東臨蕭山變電所，南臨現(xiàn)狀空地，西臨定山路，北臨濱江東路。具體如下圖所示：項(xiàng)目周邊地勢(shì)比較平坦，項(xiàng)目?jī)?nèi)部與周邊道路的水平高度基本一致。地面現(xiàn)狀：地上無(wú)建筑物和構(gòu)筑物，場(chǎng)地內(nèi)基本平整。地面現(xiàn)無(wú)任何居住可能對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度造成影響的情況。地下無(wú)（如管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，及受保護(hù)的歷史文物古跡，可利用的構(gòu)建）等可能影響項(xiàng)目施工情況。項(xiàng)目用地?zé)o（市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊）等因素分割土地而對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度造成影響的情況?，F(xiàn)狀及周邊照片：北臨濱江東路：西臨定山路：地塊內(nèi)現(xiàn)狀： 三、周邊配套調(diào)查交通狀況：該項(xiàng)目北側(cè)設(shè)有1866公交終點(diǎn)站。、定山路，其中濱江東路為省道，東接張家港，西連江陰市區(qū)。周邊教育配套：項(xiàng)目東南有江陰市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)，距離項(xiàng)目2公里距離，東有長(zhǎng)山中學(xué)、長(zhǎng)山中心小學(xué)，距離項(xiàng)目約3公里。醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平：項(xiàng)目周邊有濱江社區(qū)、錦隆社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心及長(zhǎng)山衛(wèi)生院。宗地周邊三公里輻射范圍內(nèi)主要居住宅及現(xiàn)狀：項(xiàng)目西側(cè)東外環(huán)路內(nèi)，距本項(xiàng)目約12公里范圍，有濱江社區(qū)、錦隆社區(qū)、大橋社區(qū)等均為成熟的大型社區(qū)。在售新建住宅項(xiàng)目較少。四、周邊環(huán)境調(diào)查治安情況良好?？諝鉅顩r優(yōu)良。噪聲情況良好。污染情況無(wú)。危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）無(wú)。近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化：項(xiàng)目西側(cè)定山路以西濱江東路以北為揚(yáng)子江盈智城項(xiàng)目，現(xiàn)土地已平整，尚未開工。五、大市政配套道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：項(xiàng)目北側(cè)濱江東路為雙向六車道，項(xiàng)目西側(cè)定山路為雙向四車道。供水狀況：現(xiàn)有管線均至項(xiàng)目用地。污水、雨水排放：現(xiàn)有管徑均至項(xiàng)目用地。通訊（有限電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線均至項(xiàng)目用地。永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線均至項(xiàng)目用地。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線均至項(xiàng)目用地。六、規(guī)劃控制要點(diǎn)該地塊的用地性質(zhì)為商業(yè)用地；；—；建筑密度為不大于50%；綠地率為不小于15%；停車泊位要求為機(jī)動(dòng)車80輛/萬(wàn)平米建筑面積，非機(jī)動(dòng)車200輛/萬(wàn)平米建筑面積；交通出入口設(shè)計(jì)要求為沿地塊西側(cè)定山路及北側(cè)濱江東路設(shè)置。其他限制條件：競(jìng)得者需自持規(guī)劃建筑面積中商鋪部分（由高新區(qū)管委會(huì)鑒定）的30%并不可分割出售，但可整體轉(zhuǎn)讓。七、項(xiàng)目主體及進(jìn)展情況江陰新高置業(yè)有限公司（下稱：項(xiàng)目公司）為本項(xiàng)目的主體公司，注冊(cè)資本3800萬(wàn)元。項(xiàng)目公司已經(jīng)與江陰市國(guó)土資源局簽署《成交確認(rèn)書》；已經(jīng)與江陰市國(guó)土資源局簽署《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，并已經(jīng)按合同支付完畢全部土地款。項(xiàng)目公司已經(jīng)取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。第二部分 區(qū)域城市化發(fā)展概況一、江陰市概況地理位置江陰市北枕長(zhǎng)江，南近太湖，東接常熟、張家港，西連常州，地處蘇錫?！敖鹑恰睅缀沃行?，交通便捷，歷來(lái)為大江南北的重要交通樞紐和江海聯(lián)運(yùn)、江河換裝的天然良港。經(jīng)濟(jì)發(fā)展2011年，%，其中，％；，％；，％。江陰連續(xù)十年蟬聯(lián)中國(guó)第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣（市）。行政區(qū)劃2011年，全市有11個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)街道，有243個(gè)村委會(huì)、108個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)（其中17個(gè)為村居合一）。全市新組建各類農(nóng)村新型合作經(jīng)濟(jì)組織136個(gè)，撤并自然村130個(gè)，整治村莊150個(gè)。金融業(yè)發(fā)展2011年，金融存貸款規(guī)模擴(kuò)大。；。人民幣貸款中，；。全年新增4只股票，累計(jì)擁有32家上市公司、33只股票，其中境外上市企業(yè)10家，募集資金280億元，募集資金總量在全國(guó)縣級(jí)市中繼續(xù)保持第一。人民生活，‰，‰，‰。2011年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入34888元。農(nóng)民人均純收入17460元。城鎮(zhèn)居民人均住房面積（含偶爾居?。?江陰高新區(qū)概況地理位置 江陰高新區(qū)位于長(zhǎng)三角城市群幾何中心，北枕35公里深水岸線，東距國(guó)際港口張家港8公里，西距一級(jí)對(duì)外開放港口江陰港4公里。南臨錫澄高速，倚靠江陰長(zhǎng)江公路大橋，全國(guó)最大的主骨架公路之一的黑龍江同江—海南三亞的沿海大道經(jīng)過(guò)江陰長(zhǎng)江公路大橋。以江陰高新區(qū)為圓心，150公里半徑內(nèi)，有上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)、上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、南京碌口國(guó)際機(jī)場(chǎng)、蘇南國(guó)際機(jī)場(chǎng)、常州奔牛機(jī)場(chǎng)等空港。水陸空交通網(wǎng)絡(luò)完備的江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，已成為長(zhǎng)江中下游南北交通的重要樞紐。經(jīng)濟(jì)發(fā)展2011年，%；，%；，%。新批進(jìn)區(qū)企業(yè)128個(gè)，其中外商投資企業(yè)33個(gè)。江陰高新區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃“十二五”期間，高新區(qū)將全力推進(jìn)現(xiàn)代化科技新城建設(shè)，構(gòu)建區(qū)域領(lǐng)先的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、高位均等的公共服務(wù)體系與和諧安全的生態(tài)環(huán)境體系。經(jīng)濟(jì)發(fā)展：全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超550億元，年均增長(zhǎng)16%左右，人均GDP（按常住人口計(jì)算）超5萬(wàn)美元。實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)總收入5000億元；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重達(dá)65%以上，服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重45%，::45。科技創(chuàng)新：科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率達(dá)60%以上，發(fā)明專利占專利總數(shù)的25%以上。城市功能：城市化率達(dá)到90%，現(xiàn)代化科技新城架構(gòu)基本形成。生態(tài)文明：建成國(guó)家級(jí)生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)；單位地區(qū)生產(chǎn)總值能耗比“十一五”期末降低20%，污染物排放總量比“十一五”期末降低25%，城市生活污水集中處理率達(dá)100%，環(huán)保重點(diǎn)監(jiān)管企業(yè)污染物穩(wěn)定排放率達(dá)98%；全區(qū)綠化覆蓋率達(dá)42%以上，人均公共綠地面積超12平方米。社會(huì)發(fā)展：民主法治建設(shè)全面增強(qiáng)，社會(huì)管理體制更為完善，生活更加舒適、社會(huì)更加和諧；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入年均遞增15%?？偛拷?jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃江陰高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)先