【正文】 市大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的政策號召,該區(qū)域規(guī)劃定位為總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，目前處于發(fā)展起步階段，其中海瀾財務(wù)中心已經(jīng)開始建設(shè)和銷售。具體如下圖所示：項目周邊地勢比較平坦，項目內(nèi)部與周邊道路的水平高度基本一致。項目用地?zé)o（市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊）等因素分割土地而對項目開發(fā)進(jìn)度造成影響的情況。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平：項目周邊有濱江社區(qū)、錦隆社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心及長山衛(wèi)生院?？諝鉅顩r優(yōu)良。近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化：項目西側(cè)定山路以西濱江東路以北為揚子江盈智城項目，現(xiàn)土地已平整，尚未開工。通訊（有限電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線均至項目用地。其他限制條件：競得者需自持規(guī)劃建筑面積中商鋪部分（由高新區(qū)管委會鑒定）的30%并不可分割出售，但可整體轉(zhuǎn)讓。第二部分 區(qū)域城市化發(fā)展概況一、江陰市概況地理位置江陰市北枕長江，南近太湖，東接常熟、張家港，西連常州，地處蘇錫?！敖鹑恰睅缀沃行模煌ū憬?，歷來為大江南北的重要交通樞紐和江海聯(lián)運、江河換裝的天然良港。全市新組建各類農(nóng)村新型合作經(jīng)濟(jì)組織136個，撤并自然村130個，整治村莊150個。全年新增4只股票，累計擁有32家上市公司、33只股票，其中境外上市企業(yè)10家，募集資金280億元，募集資金總量在全國縣級市中繼續(xù)保持第一。城鎮(zhèn)居民人均住房面積（含偶爾居住）。水陸空交通網(wǎng)絡(luò)完備的江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，已成為長江中下游南北交通的重要樞紐。經(jīng)濟(jì)發(fā)展：全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超550億元，年均增長16%左右，人均GDP（按常住人口計算）超5萬美元。生態(tài)文明：建成國家級生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)；單位地區(qū)生產(chǎn)總值能耗比“十一五”期末降低20%，污染物排放總量比“十一五”期末降低25%，城市生活污水集中處理率達(dá)100%，環(huán)保重點監(jiān)管企業(yè)污染物穩(wěn)定排放率達(dá)98%；全區(qū)綠化覆蓋率達(dá)42%以上，人均公共綠地面積超12平方米。，依托盈智城、高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)園等大型載體，承載著總部經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意、城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)三項功能： 總部經(jīng)濟(jì)大力發(fā)展公司總部、現(xiàn)代金融、商務(wù)服務(wù)、科技服務(wù)等總部機構(gòu)，努力打造集金融產(chǎn)業(yè)、研發(fā)孵化、商務(wù)服務(wù)于一體的總部經(jīng)濟(jì)服務(wù)集群，把園區(qū)建設(shè)成區(qū)域性商務(wù)領(lǐng)航中心。城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)順應(yīng)高新區(qū)產(chǎn)城一體化發(fā)展的趨勢，大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)、生態(tài)休閑、社區(qū)商業(yè)等生活性服務(wù)業(yè)，積極引入一些現(xiàn)代新型服務(wù)業(yè)態(tài)，滿足人民群眾日益增長的消費需求。目前江陰高新區(qū)內(nèi)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)剛剛起步，借助其總部經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意及城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)的功能，未來幾年內(nèi)將成為江陰市及高新區(qū)的快速增長點，發(fā)展?jié)摿薮?。商圈?nèi)主要的百貨有：華地商廈、國際購物中心、華聯(lián)商廈、八商場，精品商廈，人民商廈，優(yōu)衣庫休閑廣場等。以華聯(lián)、華地為代表，傳統(tǒng)百貨發(fā)展相當(dāng)成熟；但是，由于大多是已有一定年代的物業(yè)，受建筑結(jié)構(gòu)的限制，以人民路為軸心的中心城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)升級空間有限。在大潤發(fā)的帶動下，區(qū)域商業(yè)環(huán)境的日益成熟，開發(fā)商建設(shè)的星光百貨，是一個集賣場、百貨、餐飲、休閑、娛樂的購物中心（區(qū)域型）雛形。高端的住宅小區(qū)對超市經(jīng)營狀況有明顯的拉動作用，比如大潤發(fā)超市。江陰大賣場及超市業(yè)態(tài)發(fā)展相當(dāng)成熟，東南西北基本都有布點（城市購買力已具備一定水平）。益健路、河北街以休閑餐飲為主，也是酒吧KTV等娛樂業(yè)較為聚集的地段，檔次大眾化。酒店業(yè)市場而言：江陰本地的高檔酒店正在快速發(fā)展，4星以上的酒店開發(fā)商大多為企業(yè)背景，客戶入駐酒店的目的主要是為了進(jìn)行會議，研討，聚會等商務(wù)性事跡。辦公樓市場而言，隨著本地經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展以及和周邊地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系更加密切，城市產(chǎn)業(yè)升級（由制造業(yè)向高科技、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)方面發(fā)展）本地的寫字樓市場需求將保持在一個比較平穩(wěn)的水平。一般定位偏高端的酒吧大多集中于步行街或者區(qū)域商圈地段。江陰的文化傳媒行業(yè)處于快速發(fā)展期，各種類型的行業(yè)培訓(xùn)、中小學(xué)教育以及專業(yè)輔導(dǎo)等也是雨后春筍，目前各種文化培訓(xùn)及輔導(dǎo)主要集中中心城區(qū)較多，但隨著城東及城市客廳的各種商住配套的完善，慢慢也有東漸的趨勢，目前在新一城商業(yè)中心、魔方時代廣場、嘉年華城市廣場已經(jīng)有一些培訓(xùn)公司嵌入其中，未來隨著城市客廳商圈的建設(shè)完善，文化傳媒及休閑娛樂業(yè)必將得到進(jìn)一步發(fā)展。“城市客廳”已投入運營的商業(yè)項目包括：沃爾瑪商場與洲際酒店兩大功能部分組成的新一城商業(yè)中心，集合了百貨店、精品服裝服飾、餐飲、KTV、健身美容、家居裝飾、兒童娛樂、沃爾瑪超市等于一體，店鋪數(shù)量超過300個?！俺鞘锌蛷d”不僅覆蓋周邊及城區(qū)人群，更具備超強的向東輻射能力，將改變江陰的商業(yè)格局。三、區(qū)域政府對服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策“江陰市2013年政府工作報告”2013年的主要任務(wù)“突出轉(zhuǎn)型升級，加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系”：推進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造提升和新興產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，實施先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雙輪驅(qū)動，千方百計做大總量、調(diào)優(yōu)結(jié)構(gòu)、提高質(zhì)效，推動實體經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展；加快推進(jìn)服務(wù)業(yè)比重提高、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，%。加快發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，確保文化產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到4%。第四部分 開發(fā)法規(guī)風(fēng)險分析一、項目獲得方式該地塊為增量國有建設(shè)用地，通過國有土地出讓公開程序?qū)ν夤_出讓（掛牌出讓），符合現(xiàn)有土地出讓的程序。五、限售限購政策、金融政策調(diào)查 具體詳見附件。開發(fā)環(huán)節(jié)政策風(fēng)險較小。宗地編號地塊座落土地用途出讓面積(平米)容積率土地價格(萬元/畝)樓面地價（元/平米）競買時間備注2012C57江陰市澄江街道行政區(qū)域范圍內(nèi)東南至嘉年華城市廣場、西至天華軸線、北至濱江路商務(wù)用地+旅館用地67131200 2012/12/28　2011C47江陰市開發(fā)區(qū)石山路東、石牌路南商業(yè)用地278781682 2012/6/14建成后50%的建筑面積不得分割對外出售2011C03江陰市開發(fā)區(qū)法爾勝光通公司東、定山路西、江陰立臣實業(yè)公司南、長江路北商業(yè)、辦公285231248 2011/6/1　土地價格修正比較，容積率3進(jìn)行修正比較。第六部分 開發(fā)市場分析一、房產(chǎn)市場交易規(guī)模調(diào)查江陰2012年商品房成交規(guī)模調(diào)查㎡，%；㎡，%。項目西側(cè)相對比較成熟的區(qū)域商業(yè)物業(yè)的歷史成交價格在30000元/平米左右。該區(qū)域辦公物業(yè)的歷史成交價格區(qū)間為830012500元/平米。周邊商鋪物業(yè)的歷史成交價格在30000元/平米左右，歷史最高價格為45000元/平米。四、業(yè)態(tài)引導(dǎo)及建議持有整體經(jīng)營部分業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)對江陰市服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)的調(diào)查分析，結(jié)合本項目所在區(qū)域情況及概念設(shè)計，本項目規(guī)劃為江陰城市客廳商圈外延區(qū)，重點為規(guī)劃總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、周邊成熟產(chǎn)業(yè)區(qū)、沿江居住區(qū)提供商業(yè)綜合配套，在業(yè)態(tài)引導(dǎo)方面，與城市客廳商圈形成互補和補充,共同打造提升城市東部新的都市中心。按照政府土地出讓要求，建成后商鋪部分30%建筑面積不得分割出售，本項目初步考慮低區(qū)4棟建筑1層及高區(qū)13層房產(chǎn)性質(zhì)為商鋪,其余房產(chǎn)標(biāo)注為商業(yè)用房,其中高區(qū)13層為整體經(jīng)營、整體銷售,滿足政府土地出讓條件的限制。備注：銷售面積已考慮合理分?jǐn)傇瓌t。實施階段2014年7月, 項目一期開始銷售；2014年10月，完成項目二期施工許可證辦理；2014年10月，完成項目一期主體封頂；2015年3月，完成項目二期銷售許可；2015年6月，項目一期竣工；2015年5月，項目二期主體封頂；2015年8月，項目一期驗收完畢；2015年11月，項目二期竣工；2016年3月，項目二期驗收完成。費用支出，包括銷售經(jīng)營及管理費用、財務(wù)部門管理費用等。四、綜合指標(biāo)測算啟動資金分析項目目前已經(jīng)投入約6250萬元，項目啟動資金預(yù)計需要9500萬元。財務(wù)指標(biāo)投資額X90%投資額X95%基準(zhǔn)投資額X105%投資額X110%劣后投資收益5,7985,1074,4173,7263,035總投資收益率%%%%%總銷售收益率%%%%%劣后投資年化收益率%%%%%對項目后續(xù)投資成本的敏感性分析，項目投資成本增加10%%，投資收益率仍然處于比較高的水平。建筑密度50%，綠化率≥15%。二、 綜合建議通過上述分析項目效益指標(biāo)較好，相關(guān)技術(shù)指標(biāo)清