【正文】 二、 綜合建議通過(guò)上述分析項(xiàng)目效益指標(biāo)較好，相關(guān)技術(shù)指標(biāo)清晰。財(cái)務(wù)指標(biāo)投資額X90%投資額X95%基準(zhǔn)投資額X105%投資額X110%劣后投資收益5,7985,1074,4173,7263,035總投資收益率%%%%%總銷售收益率%%%%%劣后投資年化收益率%%%%%對(duì)項(xiàng)目后續(xù)投資成本的敏感性分析，項(xiàng)目投資成本增加10%%，投資收益率仍然處于比較高的水平。費(fèi)用支出，包括銷售經(jīng)營(yíng)及管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)部門(mén)管理費(fèi)用等。備注：銷售面積已考慮合理分?jǐn)傇瓌t。四、業(yè)態(tài)引導(dǎo)及建議持有整體經(jīng)營(yíng)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)對(duì)江陰市服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)的調(diào)查分析，結(jié)合本項(xiàng)目所在區(qū)域情況及概念設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目規(guī)劃為江陰城市客廳商圈外延區(qū)，重點(diǎn)為規(guī)劃總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、周邊成熟產(chǎn)業(yè)區(qū)、沿江居住區(qū)提供商業(yè)綜合配套，在業(yè)態(tài)引導(dǎo)方面，與城市客廳商圈形成互補(bǔ)和補(bǔ)充,共同打造提升城市東部新的都市中心。該區(qū)域辦公物業(yè)的歷史成交價(jià)格區(qū)間為830012500元/平米。第六部分 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分析一、房產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模調(diào)查江陰2012年商品房成交規(guī)模調(diào)查㎡，%；㎡，%。開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)政策風(fēng)險(xiǎn)較小。第四部分 開(kāi)發(fā)法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目獲得方式該地塊為增量國(guó)有建設(shè)用地，通過(guò)國(guó)有土地出讓公開(kāi)程序?qū)ν夤_(kāi)出讓（掛牌出讓），符合現(xiàn)有土地出讓的程序。三、區(qū)域政府對(duì)服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策“江陰市2013年政府工作報(bào)告”2013年的主要任務(wù)“突出轉(zhuǎn)型升級(jí)，加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系”：推進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造提升和新興產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展，實(shí)施先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)，千方百計(jì)做大總量、調(diào)優(yōu)結(jié)構(gòu)、提高質(zhì)效，推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展；加快推進(jìn)服務(wù)業(yè)比重提高、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，%?！俺鞘锌蛷d”已投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目包括：沃爾瑪商場(chǎng)與洲際酒店兩大功能部分組成的新一城商業(yè)中心，集合了百貨店、精品服裝服飾、餐飲、KTV、健身美容、家居裝飾、兒童娛樂(lè)、沃爾瑪超市等于一體，店鋪數(shù)量超過(guò)300個(gè)。一般定位偏高端的酒吧大多集中于步行街或者區(qū)域商圈地段。酒店業(yè)市場(chǎng)而言：江陰本地的高檔酒店正在快速發(fā)展，4星以上的酒店開(kāi)發(fā)商大多為企業(yè)背景，客戶入駐酒店的目的主要是為了進(jìn)行會(huì)議，研討，聚會(huì)等商務(wù)性事跡。江陰大賣(mài)場(chǎng)及超市業(yè)態(tài)發(fā)展相當(dāng)成熟，東南西北基本都有布點(diǎn)（城市購(gòu)買(mǎi)力已具備一定水平）。在大潤(rùn)發(fā)的帶動(dòng)下，區(qū)域商業(yè)環(huán)境的日益成熟，開(kāi)發(fā)商建設(shè)的星光百貨，是一個(gè)集賣(mài)場(chǎng)、百貨、餐飲、休閑、娛樂(lè)的購(gòu)物中心（區(qū)域型）雛形。商圈內(nèi)主要的百貨有：華地商廈、國(guó)際購(gòu)物中心、華聯(lián)商廈、八商場(chǎng)，精品商廈，人民商廈，優(yōu)衣庫(kù)休閑廣場(chǎng)等。城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)順應(yīng)高新區(qū)產(chǎn)城一體化發(fā)展的趨勢(shì)，大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)、生態(tài)休閑、社區(qū)商業(yè)等生活性服務(wù)業(yè)，積極引入一些現(xiàn)代新型服務(wù)業(yè)態(tài)，滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。生態(tài)文明：建成國(guó)家級(jí)生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)；單位地區(qū)生產(chǎn)總值能耗比“十一五”期末降低20%，污染物排放總量比“十一五”期末降低25%，城市生活污水集中處理率達(dá)100%，環(huán)保重點(diǎn)監(jiān)管企業(yè)污染物穩(wěn)定排放率達(dá)98%；全區(qū)綠化覆蓋率達(dá)42%以上，人均公共綠地面積超12平方米。水陸空交通網(wǎng)絡(luò)完備的江陰經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，已成為長(zhǎng)江中下游南北交通的重要樞紐。全年新增4只股票，累計(jì)擁有32家上市公司、33只股票，其中境外上市企業(yè)10家，募集資金280億元，募集資金總量在全國(guó)縣級(jí)市中繼續(xù)保持第一。第二部分 區(qū)域城市化發(fā)展概況一、江陰市概況地理位置江陰市北枕長(zhǎng)江，南近太湖，東接常熟、張家港，西連常州，地處蘇錫?！敖鹑恰睅缀沃行?，交通便捷，歷來(lái)為大江南北的重要交通樞紐和江海聯(lián)運(yùn)、江河換裝的天然良港。通訊（有限電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線均至項(xiàng)目用地。空氣狀況優(yōu)良。項(xiàng)目用地?zé)o（市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊）等因素分割土地而對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度造成影響的情況。江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告江陰高新區(qū)服務(wù)業(yè)載體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司二零一三年十月目錄第一部分 項(xiàng)目概況 4一、宗地位置 4二、宗地現(xiàn)狀 4三、周邊配套調(diào)查 6四、周邊環(huán)境調(diào)查 6五、大市政配套 7六、規(guī)劃控制要點(diǎn) 7七、土地價(jià)格 7八、商務(wù)安排 7第二部分 區(qū)域城市化發(fā)展概況 8一、江陰市概況 8二、江陰高新區(qū)概況 9第三部分 區(qū)域服務(wù)業(yè)發(fā)展情況 12一、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀調(diào)查 12二、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè) 16三、區(qū)域政府對(duì)服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策 17第四部分 開(kāi)發(fā)法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)分析 18一、項(xiàng)目獲得方式 18二、取得土地使用權(quán)程序評(píng)估 18三、開(kāi)發(fā)政策性調(diào)查及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 18四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)重要規(guī)費(fèi)調(diào)查 18五、限售限購(gòu)政策、金融政策調(diào)查 18六、總體評(píng)價(jià) 18第五部分 土地現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估 18一、現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估原則 18二、案例選擇及比價(jià)分析 18三、項(xiàng)目現(xiàn)狀價(jià)值綜合判斷 20第六部分 開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分析 21一、房產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模調(diào)查 21二、商住價(jià)格比調(diào)查分析 22三、區(qū)域商品房供應(yīng)量調(diào)查分析 23四、存量商業(yè)用房租金調(diào)查 23五、市場(chǎng)調(diào)查小結(jié) 24第七部分 開(kāi)發(fā)指標(biāo)和規(guī)劃 25一、規(guī)劃建筑指標(biāo) 25二、規(guī)劃概念方案 25三、建筑概念方案 25四、業(yè)態(tài)引導(dǎo)及建議持有整體經(jīng)營(yíng)部分業(yè)態(tài)規(guī)劃 27第八部分 開(kāi)發(fā)收入和周期 27一、銷售配比定價(jià) 27二、開(kāi)發(fā)銷售收入 27三、開(kāi)發(fā)周期預(yù)測(cè) 28四、銷售計(jì)劃預(yù)測(cè) 29第九部分 投資總成本和收益分析 30一、項(xiàng)目預(yù)算總投資分析 30二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售收益 30三、項(xiàng)目持有經(jīng)營(yíng)收益 30四、項(xiàng)目投資價(jià)值指標(biāo)分析 31五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量及啟動(dòng)資金分析 31第十部分 綜合分析與建議 33一、綜合判斷 33二、綜合建議 33第一部分 項(xiàng)目概況一、宗地位置項(xiàng)目所在區(qū)域原為成熟工業(yè)建成區(qū)，經(jīng)過(guò)多年城市發(fā)展,已融入中心城區(qū), 靠近江陰市中心區(qū)及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)核心位置，已不利于繼續(xù)發(fā)展工業(yè)，根據(jù)國(guó)家及江陰市大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的政策號(hào)召,該區(qū)域規(guī)劃定位為總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，目前處于發(fā)展起步階段，其中海瀾財(cái)務(wù)中心已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)和銷售?，F(xiàn)狀及周邊照片：北臨濱江東路：西臨定山路：地塊內(nèi)現(xiàn)狀： 三、周邊配套調(diào)查交通狀況：該項(xiàng)目北側(cè)設(shè)有1866公交終點(diǎn)站。噪聲情況良好。永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線均至項(xiàng)目用地。經(jīng)濟(jì)發(fā)展2011年，%，其中，％；，％；，％。人民生活，‰，‰，‰。經(jīng)濟(jì)發(fā)展2011年，%；，%；，%。社會(huì)發(fā)展：民主法治建設(shè)全面增強(qiáng)，社會(huì)管理體制更為完善，生活更加舒適、社會(huì)更加和諧；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入年均遞增15%。到2015年，高新區(qū)城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入達(dá)400億元，園區(qū)集聚超億元商貿(mào)餐飲企業(yè)達(dá)50家以上。從商業(yè)定位上看，定位為中高端的是華地商廈，國(guó)際購(gòu)物中心，華聯(lián)商廈三家。超市賣(mài)場(chǎng)：超市周邊居民的消費(fèi)水平與超市經(jīng)營(yíng)狀況關(guān)系密切，高檔社區(qū)的居民是超市的主力消費(fèi)群。大賣(mài)場(chǎng)及超市業(yè)態(tài)，成為除傳統(tǒng)人民路商圈以外，大型居民聚集區(qū)域的主要商業(yè)形態(tài)（社區(qū)型商業(yè)）。各酒店都有集團(tuán)公司及政府客群做支撐，各大酒店入住率情況較為接近，基本處于67成范圍內(nèi)。在江陰所有的娛樂(lè)休閑場(chǎng)所里。1912特色街區(qū)，總建筑面積近14萬(wàn)平方米，包括公寓式酒店、高檔會(huì)所、快捷酒店和1912酒吧商業(yè)街等。完成全市域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃，加快啟動(dòng)一批服務(wù)業(yè)高端項(xiàng)目建設(shè)。二、取得土地使用權(quán)程序評(píng)估現(xiàn)已通過(guò)土地掛牌程序取得。綜合判斷該項(xiàng)目在現(xiàn)行法律、法規(guī)下具有可操作性、合規(guī)性，風(fēng)險(xiǎn)的可控。2012年商品房成交指標(biāo)變化：指標(biāo)2012年2011年同比漲跌漲幅（%)成交套數(shù)（套）12725102102515%成交面積（平米） %成交總額（萬(wàn)元）%成交均價(jià)（元/平米）普通住宅61856843658%低層住宅