【正文】 39495 土地總價(jià)（萬(wàn)元）6947 通過(guò)比較分析該地塊的合理評(píng)估值為6947萬(wàn)元。六、總體評(píng)價(jià)本項(xiàng)目按照掛牌程序進(jìn)行交易，符合現(xiàn)有法律、法規(guī)和程序?！敖幐咝聟^(qū)“十二五” 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃綱要”，“十二五”期間的戰(zhàn)略重點(diǎn)與主要任務(wù)：發(fā)展一系列的總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)設(shè)計(jì)、創(chuàng)新孵化和綜合服務(wù)等平臺(tái)，形成有特色的現(xiàn)代高科技服務(wù)業(yè)，支撐戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，初步形成局部的群體性創(chuàng)新的局面，使高新區(qū)成為區(qū)域創(chuàng)新創(chuàng)意的源頭；大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。項(xiàng)目周邊歷史商業(yè)辦公經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查項(xiàng)目周邊商業(yè)辦公樓盤(pán)調(diào)研表：周邊商業(yè)物業(yè)租金水平調(diào)查： 位置物業(yè)類(lèi)型樓層面積（平米）日租金（元/日 平米）大潤(rùn)發(fā)旁店面商鋪1/550 大潤(rùn)發(fā)旁店面商鋪2/280 名雅居商鋪2/580 桃源居六期商鋪1/185 麗都城市花園商鋪12/7150 水岸新都店面商鋪1/136 周邊辦公物業(yè)租金水平調(diào)查：位置物業(yè)類(lèi)型樓層面積（平米）日租金（元/日 平米）創(chuàng)智天地寫(xiě)字樓5/11105 名都國(guó)際大廈寫(xiě)字樓5/20155 名都國(guó)際大廈寫(xiě)字樓12/32100 名都國(guó)際大廈寫(xiě)字樓8/28220 名都國(guó)際大廈寫(xiě)字樓15/25200 名都國(guó)際大廈寫(xiě)字樓6/2698 名都國(guó)際大廈寫(xiě)字樓17/26 名都國(guó)際大廈寫(xiě)字樓22/25192 戴斯國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓21/2588 匯豐大廈寫(xiě)字樓6/13210 匯豐大廈寫(xiě)字樓9/18203 匯豐大廈寫(xiě)字樓5/16200 港麗大酒店寫(xiě)字樓19/25 二、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)零售商業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)：江陰市已經(jīng)形成了以百貨商廈、購(gòu)物中心、超市賣(mài)場(chǎng)為主的商業(yè)形態(tài)，但是老式的百貨商廈限于地理位置、經(jīng)營(yíng)空間等因素?zé)o法擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)、新型的購(gòu)物中心、超市賣(mài)場(chǎng)主要面向中低消費(fèi)，商業(yè)檔次仍有較大提升空間。（二）項(xiàng)目周邊江服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀調(diào)查“城市客廳”經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀調(diào)查項(xiàng)目處于江陰“城市客廳”商圈區(qū)域。從購(gòu)買(mǎi)者群體上看，主要是以自用型和投資型兩種投資類(lèi)型為主。城市客廳區(qū)域的餐飲主要集中在新一城商業(yè)中心、魔方時(shí)代廣場(chǎng)、嘉年華城市廣場(chǎng)區(qū)域。以超市為商業(yè)發(fā)展中心，向周邊逐漸發(fā)展為區(qū)域型商業(yè)中心。購(gòu)物中心：在早期階段，由于位于城市新區(qū)或缺乏商業(yè)基礎(chǔ)的區(qū)域，時(shí)代超級(jí)購(gòu)物中心與希望廣場(chǎng)都采取了發(fā)展超市賣(mài)場(chǎng)為主力業(yè)態(tài)的策略。第三部分 區(qū)域服務(wù)業(yè)發(fā)展情況一、服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀調(diào)查（一）江陰市服務(wù)業(yè)各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀調(diào)查零售商業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)零售商業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)主要調(diào)研業(yè)態(tài)為：百貨商廈、購(gòu)物中心、超市賣(mài)場(chǎng)。到2015年，高新區(qū)總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值達(dá)400億以上，力爭(zhēng)引進(jìn)區(qū)域性企業(yè)總部40家以上。實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)總收入5000億元；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重達(dá)65%以上，服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重45%，::45。 江陰高新區(qū)概況地理位置 江陰高新區(qū)位于長(zhǎng)三角城市群幾何中心，北枕35公里深水岸線，東距國(guó)際港口張家港8公里，西距一級(jí)對(duì)外開(kāi)放港口江陰港4公里。金融業(yè)發(fā)展2011年，金融存貸款規(guī)模擴(kuò)大。七、項(xiàng)目主體及進(jìn)展情況江陰新高置業(yè)有限公司（下稱(chēng)：項(xiàng)目公司）為本項(xiàng)目的主體公司，注冊(cè)資本3800萬(wàn)元。五、大市政配套道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：項(xiàng)目北側(cè)濱江東路為雙向六車(chē)道，項(xiàng)目西側(cè)定山路為雙向四車(chē)道。宗地周邊三公里輻射范圍內(nèi)主要居住宅及現(xiàn)狀：項(xiàng)目西側(cè)東外環(huán)路內(nèi)，距本項(xiàng)目約12公里范圍，有濱江社區(qū)、錦隆社區(qū)、大橋社區(qū)等均為成熟的大型社區(qū)。地面現(xiàn)狀：地上無(wú)建筑物和構(gòu)筑物，場(chǎng)地內(nèi)基本平整。具體如下圖所示：項(xiàng)目周邊地勢(shì)比較平坦，項(xiàng)目?jī)?nèi)部與周邊道路的水平高度基本一致。醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平：項(xiàng)目周邊有濱江社區(qū)、錦隆社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心及長(zhǎng)山衛(wèi)生院。近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化：項(xiàng)目西側(cè)定山路以西濱江東路以北為揚(yáng)子江盈智城項(xiàng)目，現(xiàn)土地已平整，尚未開(kāi)工。其他限制條件：競(jìng)得者需自持規(guī)劃建筑面積中商鋪部分（由高新區(qū)管委會(huì)鑒定）的30%并不可分割出售，但可整體轉(zhuǎn)讓。全市新組建各類(lèi)農(nóng)村新型合作經(jīng)濟(jì)組織136個(gè)，撤并自然村130個(gè)，整治村莊150個(gè)。城鎮(zhèn)居民人均住房面積（含偶爾居?。?。經(jīng)濟(jì)發(fā)展：全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超550億元，年均增長(zhǎng)16%左右，人均GDP（按常住人口計(jì)算）超5萬(wàn)美元。，依托盈智城、高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)園等大型載體，承載著總部經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意、城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)三項(xiàng)功能： 總部經(jīng)濟(jì)大力發(fā)展公司總部、現(xiàn)代金融、商務(wù)服務(wù)、科技服務(wù)等總部機(jī)構(gòu)，努力打造集金融產(chǎn)業(yè)、研發(fā)孵化、商務(wù)服務(wù)于一體的總部經(jīng)濟(jì)服務(wù)集群，把園區(qū)建設(shè)成區(qū)域性商務(wù)領(lǐng)航中心。目前江陰高新區(qū)內(nèi)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)剛剛起步，借助其總部經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意及城市服務(wù)經(jīng)濟(jì)的功能，未來(lái)幾年內(nèi)將成為江陰市及高新區(qū)的快速增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｒ匀A聯(lián)、華地為代表，傳統(tǒng)百貨發(fā)展相當(dāng)成熟；但是，由于大多是已有一定年代的物業(yè)，受建筑結(jié)構(gòu)的限制，以人民路為軸心的中心城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)空間有限。高端的住宅小區(qū)對(duì)超市經(jīng)營(yíng)狀況有明顯的拉動(dòng)作用，比如大潤(rùn)發(fā)超市。益健路、河北街以休閑餐飲為主，也是酒吧KTV等娛樂(lè)業(yè)較為聚集的地段，檔次大眾化。辦公樓市場(chǎng)而言，隨著本地經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展以及和周邊地區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系更加密切，城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)（由制造業(yè)向高科技、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)方面發(fā)展）本地的寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求將保持在一個(gè)比較平穩(wěn)的水平。江陰的文化傳媒行業(yè)處于快速發(fā)展期，各種類(lèi)型的行業(yè)培訓(xùn)、中小學(xué)教育以及專(zhuān)業(yè)輔導(dǎo)等也是雨后春筍，目前各種文化培訓(xùn)及輔導(dǎo)主要集中中心城區(qū)較多，但隨著城東及城市客廳的各種商住配套的完善，慢慢也有東漸的趨勢(shì)，目前在新一城商業(yè)中心、魔方時(shí)代廣場(chǎng)、嘉年華城市廣場(chǎng)已經(jīng)有一些培訓(xùn)公司嵌入其中，未來(lái)隨著城市客廳商圈的建設(shè)完善，文化傳媒及休閑娛樂(lè)業(yè)必將得到進(jìn)一步發(fā)展?！俺鞘锌蛷d”不僅覆蓋周邊及城區(qū)人群，更具備超強(qiáng)的向東輻射能力，將改變江陰的商業(yè)格局。加快發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，確保文化產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到4%。五、限售限購(gòu)政策、金融政策調(diào)查 具體詳見(jiàn)附件。宗地編號(hào)地塊座落土地用途出讓面積(平米)容積率土地價(jià)格(萬(wàn)元/畝)樓面地價(jià)（元/平米）競(jìng)買(mǎi)時(shí)間備注2012C57江陰市澄江街道行政區(qū)域范圍內(nèi)東南至嘉年華城市廣場(chǎng)、西至天華軸線、北至濱江路商務(wù)用地+旅館用地67131200 2012/12/28　2011C47江陰市開(kāi)發(fā)區(qū)石山路東、石牌路南商業(yè)用地278781682 2012/6/14建成后50%的建筑面積不得分割對(duì)外出售2011C03江陰市開(kāi)發(fā)區(qū)法爾勝光通公司東、定山路西、江陰立臣實(shí)業(yè)公司南、長(zhǎng)江路北商業(yè)、辦公285231248 2011/6/1　土地價(jià)格修正比較，容積率3進(jìn)行修正比較。項(xiàng)目西側(cè)相對(duì)比較成熟的區(qū)域商業(yè)物業(yè)的歷史成交價(jià)格在30000元/平米左右。周邊商鋪物業(yè)的歷史成交價(jià)格在30000元/平米左右，歷史最高價(jià)格為45000元/平米。按照政府土地出讓要求，建成后商鋪部分30%建筑面積不得分割出售，本項(xiàng)目初步考慮低區(qū)4棟建筑1層及高區(qū)13層房產(chǎn)性質(zhì)為商鋪,其余房產(chǎn)標(biāo)注為商業(yè)用房,其中高區(qū)13層為整體經(jīng)營(yíng)、整體銷(xiāo)售,滿足政府土地出讓條件的限制。實(shí)施階段2014年7月, 項(xiàng)目一期開(kāi)始銷(xiāo)售；2014年10月，完成項(xiàng)目二期施工許可證辦理；2014年10月，完成項(xiàng)目一期主體封頂；2015年3月，完成項(xiàng)目二期銷(xiāo)售許可；2015年6月，項(xiàng)目一期竣工；2015年5月，項(xiàng)目二期主體封頂；2015年8月，項(xiàng)目一期驗(yàn)收完畢；2015年11月，項(xiàng)目二期竣工；2016年3月，項(xiàng)目二期驗(yàn)收完成。四、綜合指標(biāo)測(cè)算啟動(dòng)資金分析項(xiàng)目目前已經(jīng)投入約6250萬(wàn)元，項(xiàng)目啟動(dòng)資金預(yù)計(jì)需要9500萬(wàn)元。建筑密度50%，綠化率≥15